Jurisprudência sobre
convencao do condominio

201 - TST. I-AGRAVO DE INSTRUMENTO DO RECLAMANTE. LEI 13.467/2017. ADICIONAL DE INSALUBRIDADE. LIMPEZA DE SANITÁRIOS. COLETA DE LIXO. CONDOMINIO RESIDENCIAL. TRANSCEDÊNCIA NÃO RECONHECIDA. NÃO PROVIMENTO.

1.Cinge-se a controvérsia em saber se a limpeza de banheiros em condomínios, utilizados em média por 15 pessoas, se enquadra no conceito de banheiros de grande circulação e ensejaria o pagamento do adicional de insalubridade em grau máximo, conforme a Súmula 448, II. 2.Prevalece neste Tribunal Superior o entendimento consubstanciado na Súmula 448, II, no sentido de que a higienização de instalações sanitárias de uso público ou coletivo de grande circulação, e a respectiva coleta de lixo, por não se equiparar à limpeza em residências e escritórios, enseja o pagamento de adicional de insalubridade em grau máximo, incidindo o disposto no Anexo 14 da NR-15 da Portaria do MTE 3.214/78 quanto à coleta e industrialização de lixo, urbano. Precedentes. 3. Na hipótese, contudo, o Tribunal Regional, mediante análise de prova pericial, decidiu manter a sentença que afastou a pretensão da reclamante, relativa ao adicional de insalubridade, concluindo que não ficou demonstrado se tratar de limpeza de banheiros de grande circulação, a ensejar a aplicação do entendimento contido na Súmula 448, II. 4.No acórdão, ficou assente que o laudo técnico produzido nos autos foi conclusivo quanto ao fato de que os banheiros do condomínio eram frequentados, em média, por 17 pessoas, sendo 2 pessoas no banheiro da portaria e 10-15 pessoas no banheiro da quadra, o que afasta a configuração de banheiro de uso público ou de uso coletivo com circulação de grande número de pessoas. 5. Diante do quadro fático delineado no acórdão regional, ficou demonstrado que se trata de mero lixo residencial, em que há circulação de um número restrito de pessoas. Evidenciado, pois, que as atividades da reclamante não estão incluídas no Anexo 14 da NR 15, que se trata de labor na limpeza de banheiros de estabelecimento de uso coletivo de grande circulação. 6. A Corte Regional decidiu em observância aos ditames previstos na Súmula 448, II, o que gera a incidência dos óbices previstos na Súmula 333 e art. 896, §7º, da CLT. Fica afastada a transcendência da causa. Agravo de instrumento a que se nega provimento. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO CLT, art. 477, § 8º. RESCISÃO INDIRETA DO CONTRATO DE TRABALHO. TRANSCENDÊNCIA RECONHECIDA. PROVIMENTO. Considerando a possibilidade de a decisão recorrida contrariar entendimento desta Corte Superior, verifica-se a transcendência política, nos termos do art. 896-A, § 1º, II, da CLT. Ante possível violação do CLT, art. 477, § 8º, o provimento do agravo de instrumento para o exame do recurso de revista é medida que se impõe. Agravo de instrumento a que se dá provimento. II) RECURSO DE REVISTA DO RECLAMANTE. LEI 13.467/2017. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO CLT, art. 477, § 8º. RESCISÃO INDIRETA DO CONTRATO DE TRABALHO. PROVIMENTO. 1. Com o cancelamento da Orientação Jurisprudencial 351 da SBDI-1, esta Corte superior passou a adotar o entendimento de que a mera discussão acerca da existência de vínculo de emprego ou da forma de dissolução contratual, não é suficiente para afastar a aplicação da multa prevista no CLT, art. 477, § 8º pelo atraso no pagamento das verbas rescisórias, exceto quando a mora decorrer de culpa do empregado, o que não ficou evidenciado no caso. Entendimento consolidado na Súmula 462. Precedentes. 2. Na hipótese, o egrégio Tribunal Regional entendeu que o deferimento de eventuais diferenças nas verbas rescisórias por decisão judicial não acarreta a multa do CLT, art. 477, § 8º. Infere-se do v. acórdão regional que o pedido de demissão do reclamante foi revertido em rescisão indireta e não há no acórdão impugnado notícia de que o reclamante tenha dado causa à mora no pagamento das verbas rescisórias. Recurso de revista de que se conhece e a que se dá provimento. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. BENEFICIÁRIO DA JUSTIÇA GRATUITA. SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE. art. 791-A, § 4º, DO CLT. ADI 5766. TRANSCENDÊNCIA RECONHECIDA. PROVIMENTO. 1. Considerando a possibilidade de a decisão recorrida contrariar precedente vinculante do STF, verifica-se a transcendência política, nos termos do art. 896-A, § 1º, II, da CLT. 2. O § 4º do CLT, art. 791-A incluído pela Lei 13.467/2017, trata a respeito da condenação do beneficiário da justiça gratuita ao pagamento de honorários advocatícios. 3. O excelso Supremo Tribunal Federal, em decisão proferida no julgamento da ADI 5766, declarou a inconstitucionalidade da expressão « desde que não tenha obtido em juízo, ainda que em outro processo, créditos capazes de suportar a despesa «, contida no mencionado parágrafo. 4. A Corte firmou entendimento de que, para se exigir o pagamento de honorários advocatícios de sucumbência da parte que recebeu o benefício da justiça gratuita, deve restar provado que houve modificação de sua situação econômica, demonstrando-se que adquiriu capacidade de arcar com as despesas do processo, sendo que a mera existência de créditos obtidos em juízo pelo beneficiário da justiça gratuita não faz prova de que a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade deixou de existir. 5. Percebe-se, portanto, que, mesmo após o julgamento da aludida ação, ainda é plenamente possível a condenação do beneficiário de justiça gratuita em pagamento de honorários sucumbenciais, desde que haja suspensão da exigibilidade do crédito, o qual poderá vir a ser executado se, no período de dois anos, ficar comprovada a modificação da capacidade econômica da parte condenada. 6. Na hipótese, o egrégio Tribunal Regional condenou o reclamante, beneficiário da justiça gratuita, ao pagamento de honorários sucumbenciais, sem declarar a suspensão da exigibilidade da parcela. 7. Ao assim decidir, acabou mantendo a possibilidade de execução dos créditos de honorários advocatícios sucumbenciais objeto de condenação no presente processo, seja nesta ou em qualquer outra ação manejada pelo autor, dissentindo, com isso, da decisão vinculante proferida pelo E. STF na ADI 5766. Recurso de revista de que se conhece e a que se dá provimento. HONORÁRIOS PERICIAIS. BENEFICIÁRIO DA JUSTIÇA GRATUITA. ADI 5766. EFEITO VINCULANTE. INCONSTITUCIONALIDADE DO art. 790-B, CAPUT, § 4º, DA CLT. TRANSCENDÊNCIA RECONHECIDA. PROVIMENTO. 1. Considerando a existência de decisão em caráter vinculante proferida pelo excelso Supremo Tribunal Federal, a teor do CPC, art. 927, deve ser reconhecida a transcendência da causa. 2. O Supremo Tribunal Federal, em decisão proferida no julgamento da ADI 5766, declarou a inconstitucionalidade da expressão « ainda que beneficiária da justiça gratuita «, contida no caput do art. 790-B, bem como julgou integralmente inconstitucional o § 4º do mesmo artigo, o qual autoriza a condenação do beneficiário da justiça gratuita que tenha obtido em juízo créditos capazes de suportar a despesa com os honorários periciais, ainda que em outro processo. 3. O entendimento firmado pela Suprema Corte, na ocasião, foi de que não é possível a exigência de pagamento de honorários periciais da parte sucumbente que recebeu o benefício da justiça gratuita, porquanto se entendeu que tal disposição fere o estabelecido no CF/88, art. 5º, LXXIV. 4. Nesse sentido é o disposto na Lei 1.060/1950, art. 3º, V, o qual estabelece que a assistência judiciária compreende a isenção quanto ao pagamento dos honorários periciais. 5. Percebe-se, portanto, que, após o julgamento da aludida ação, cuja tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal possui efeito vinculante, não é possível a condenação do beneficiário de justiça gratuita em pagamento de honorários periciais, devendo, nesses casos, a União arcar com o valor relativo a tal verba, nos termos da Súmula 457. Precedentes. 6. Na hipótese, o egrégio Tribunal Regional, ao manter a condenação do reclamante ao pagamento de honorários periciais, mesmo sendo a parte beneficiária da justiça gratuita, contrariou o entendimento sufragado no julgamento da ADI 5766 pelo E. STF. Recurso de revista de que se conhece e a que se dá provimento .... (Continua)

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202 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil. Ação de rescisão contratual. Contrato de compra e venda de estabelecimento comercial. Violação ao Decreto-lei 4.657/1942, art. 6º. Falta de prequestionamento. Vício de consentimento. Omissão dolosa dos réus. Reexame de fatos e provas. Impossibilidade. Agravo desprovido.

1 - Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211/STJ. ... (Continua)

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203 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APLICAÇÃO DE MULTA POR PRÁTICA DE COMPORTAMENTO CONTRÁRIO A REGRA ESTIPULADA EM CONVENÇÃO (DEVER DE NÃO PERTURBAR O USO DA COISA COMUM). APLICAÇÃO DE MULTA CORRESPONDENTE A 30% SOBRE O VALOR DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL. CONDÔMINOS QUE ALEGAM PERSEGUIÇÃO E COMPORTAMENTO ABUSIVO DO SÍNDICO E SE RECUSAM A PAGAR AS MULTAS, EFETUANDO O PAGAMENTO APENAS DO VALOR DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO (MULTA), COM PEDIDO DE CANCELAMENTO DE PROTESTO E DE RETIRADA DO NOME DOS CADASTROS RESTRITIVOS, COM PLEITO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES. 1.

Juízo a quo que julgou improcedentes os pedidos com base na constatação de que os autores violaram deveres de comportamento exigidos na Convenção de Condomínio, aplicando-se a multa em conformidade com o Regimento Interno (cláusula 4.5.1), juntado aos autos por ocasião da impugnação ao laudo de perícia, entendendo como devido o protesto em razão da existência da dívida de multa não paga. 2. Sabe-se que incumbe ao réu alegar toda a matéria de defesa em contestação, especificando as provas que pretende produzir (CPC, art. 336) e, desde já, instruindo a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações (CPC, art. 434), admitindo-se às partes a juntada posterior de documentos somente quando (i) destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos (CPC, art. 435, caput); ou (ii) a parte comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com a boa-fé processual (art. 435, parágrafo único, do CPC). 3. A juntada do documento (Regimento Interno) somente por ocasião da impugnação ao laudo de perícia viola o devido processo legal, não devendo ser admitido como prova documental válida e regular. 4. No entanto, ainda que assim o fosse, a parte ré não se desincumbiu do ônus da prova de que o referido Regimento Interno, juntado como documento apócrifo, foi regularmente aprovado em assembleia conforme o quórum legal vigente à época, como atestado pelo i. perito. 5. Não há prova de que a sanção de 30% do valor da contribuição condominial tenha sido deliberada regularmente em assembleia de condôminos, pois não há sanção específica na Convenção, assim como, ainda que haja a sanção específica no Regimento, não há prova de que este foi aprovado regularmente, não constando a ata da assembleia que deliberou pela aprovação do regimento. 6. Considerando a ausência de disposição expressa válida, caberia ao condomínio aplicar o disposto no art. 1.336, §2º, do Código Civil, ou seja, convocar assembleia geral para deliberar sobre a aplicação e cobrança da multa contra os autores, em quórum especial de dois terços no mínimo dos condôminos restantes. 7. As multas aplicadas não possuem lastro legal ou na convenção do condomínio, ou em qualquer regramento interno com prova de deliberação regular, de forma que o pedido de declaração de nulidade das multas e sua consequente inexigibilidade deve ser julgado procedente. 8. A inscrição dos autores nos cadastros restritivos de crédito foi indevida, assim como os protestos realizados sobre dívidas condominiais já pagas (conforme o laudo pericial os autores pagaram regularmente as contribuições condominiais, recusando apenas o pagamento das multas) e sobre as multas eivadas de nulidade são indevidos, devendo-se providenciar a respectiva baixa, na forma do verbete de Súmula 144/TJRJ. 9. Considerando a inscrição indevida e o protesto indevido, aplica-se o consolidado entendimento do STJ, segundo o qual «nos casos de protesto indevido de título e de inscrição indevida em cadastro de proteção ao crédito, o dano moral é considerado in re ipsa, ainda que a parte prejudicada seja pessoa jurídica. (STJ, AgInt no AREsp. 2634490, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 23/09/2024). 10. Arbitra-se o valor da indenização em R$5.000,00 (cinco mil reais), porque razoável e proporcional à intensidade do dano sofrido e em conformidade com a média arbitrada por esta Colenda 8ª Câmara de Direito Privado. 11. Confirma-se somente o capítulo da sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação à pessoa do síndico, por ilegitimidade passiva ad causam. 12. As questões em torno dos efeitos do suposto descumprimento da tutela de urgência antecipada devem ser pleiteadas na via própria executiva. 13. Sentença reformada. 14. Recurso conhecido e parcialmente provido.... (Continua)

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204 - TJRJ. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXCEÇÃO DE PRE-EXECUTIVIDADE. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. AUSENCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO TÍTULO. SENTENÇA ACOLHENDO A EXCEÇÃO E JULGANDO EXTINTA A EXECUÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE.

I. Caso em exame ... (Continua)

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205 - STJ. Civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Apreciação de todas as questões relevantes da lide pelo tribunal de origem. Ausência de afronta ao CPC/2015, art. 1.022. Redução dos juros moratórios. Impossibilidade. Reexame do contrato e do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Falta de pertinência temática. Súmula 284/STF. Decisão mantida.

1 - Inexiste afronta ao CPC/2015, art. 1.022 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. ... (Continua)

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206 - STJ. Agravo Interno no agravo em recurso especial. Ação anulatória. Indenização por danos morais. Deliberação de assembleia condominial. Ausência de conduta ilícita. Matéria que demanda reexame de fatos e provas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Deficiência de fundamentação. Súmula 283/STF e Súmula 284/STF. Agravo interno não provido.

1 - Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do CPC/2015, art. 1022 e CPC/2015 art. 489. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado. ... (Continua)

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207 - TJMG. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA. CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. JUNTADA POSTERIOR DE DOCUMENTOS. PRINCÍPIO DA VERDADE REAL. NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO NOS EMBARGOS. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação Cível interposta por Lapa Incorporações, Empreendimentos Imobiliários e Serviços S/A contra sentença proferida pela 35ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, que acolheu parcialmente os embargos à execução movida pelo Condomínio do Conjunto Habitacional Roosevelt. A sentença determinou a exclusão das custas processuais e honorários advocatícios cobrados, bem como o ajuste dos juros de mora para juros simples de 1% ao mês, mantendo o restante da execução. Ambas as partes foram condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, sendo 80% suportados pela embargante e 20% pelo embargado. ... (Continua)

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208 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONDOMÍNIO - LOJA TÉRREA - TAXA CONDOMINIAL EXCESSIVA - NÃO CONFIGURAÇÃO - RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - PREVISÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - SENTENÇA MANTIDA.

Nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil e do art. 12, §1º da Lei 4.591/64, o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. ... (Continua)

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209 - STJ. Processo civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Ação declaratória cumulada com preceito cominatório. Direito de vizinhança. Alteração de fachada. Negativa de prestação jurisdicional. Ausência de indicação do dispositivo contrariado. Súmula 284/STF. Negativa de apreciação de pedido e da produção unilateral de prova pela parte contrária. Falta de prequestionamento das matérias. Súmula 282/STF. Produção de prova. Indeferimento. Julgamento antecipado da lide. Prejuízo à defesa. Não ocorrência. Súmula 7/STJ. Instalação de aparelhos de ar condicionado na fachada do prédio. Denegação. Exame da convenção do condomínio e do acervo probatório contido nos autos. Impossibilidade. Incidência das Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ. Agravo interno provido, em parte, sem alteração no resultado do julgamento.

«1 - O presente agravo interno foi interposto contra decisão publicada na vigência do CPC/2015, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. ... (Continua)

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210 - TJSP. Condominio. Convenção coletiva. Condomínios em edifícios de apartamentos, vinculados ao SINCON. Sindicato dos Condomínios em Edifícios Comerciais e Residenciais de Rio Preto e Região. Alteração dos atos constitutivos do SEMIRRP. Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário da Região de Ribeirão Preto, para passar a incluir também os condomínios em edifícios. Ilegalidade flagrante, sequer registrada a alteração no Ministério do Trabalho. Votada a alteração, por outro lado, sem a menor participação dos condomínios, em assembléia a que convocadas exclusivamente as empresas do mercado imobiliário filiadas. Atividades totalmente dispares entre si. Violação, outrossim, ao princípio da liberdade de associação sindical, prevista na Constituição. Recurso provido, para julgar procedente a ação e declarar a nulidade da assembléia em questão.

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211 - STJ. Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Ação de compensação por danos morais. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio na hipótese. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de agressão física praticada na garagem do prédio. O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.... (Continua)

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212 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Valores cobrados em consonância com o que foi estabelecido na convenção condominial. Contas aprovadas pela Assembleia Geral de Condôminos. Ação de cobrança julgada procedente. Recurso desprovido.

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213 - TJRJ. Agravo de Instrumento. Ação de Obrigação de Fazer. Direito Civil. Relação de consumo. Impugnação pelo consumidor do número de economias utilizadas pela concessionária para a realização da cobrança de consumo. Decisão de indeferimento da tutela de urgência. Inexistência de controvérsia acerca da aplicação da tarifa mínima, multiplicada pelo número de economias. Condomínio comercial, servido por único hidrômetro, que contesta, na verdade, o número de economias considerado para efeito de cobrança, afirmando ser cabível a cobrança por apenas 209 economias. Incidência do Decreto Estadual 48.225/2022, que aprovou o regulamento dos serviços de abastecimento de água e esgotamento sanitário das concessionárias atuantes nos municípios integrantes dos blocos 1, 2, 3 e 4 no estado do Rio de Janeiro, incluindo a nova concessionária Ré. Norma que considera como economia «cada grupo de duas lojas ou sobrelojas, ou fração de duas, com instalação de água em comum, ou «cada grupo de quatro salas, ou fração de quatro, com instalação de água em comum". Ata de convenção do condomínio que aponta existir no local 696 unidades condominiais, das quais 556 são salas e 140 são lojas. Subsunção ao regulamento que revela ser cabível a cobrança de 139 economias, relativas às salas, e de 70 economias, relativas às lojas, perfazendo o total de 209 economias comerciais e não as 348 consideradas pela concessionária em seu faturamento. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. Periculum in mora configurado em decorrência da possibilidade da suspensão do fornecimento ante o inadimplemento de cobranças que se evidenciam abusivas. Presença dos requisitos do CPC, art. 300 para a concessão da medida, devendo a Ré se abster de interromper o fornecimento do serviço ou negativar o Autor em cadastro restritivo de crédito, sob pena de multa diária de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), limitada a R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) em cada hipótese. Inviabilidade de simples suspensão de cobrança de valores, sem a respectiva contrapartida econômica por parte do usuário do serviço fornecido. Manutenção da tutela que se condiciona ao pagamento em juízo relativo ao débito incontroverso. Conhecimento e parcial provimento do recurso.

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214 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL.

Condomínio edilício. Obra na cobertura. Pleito de suspensão e demolição. Terraço de uso exclusivo da unidade. Inexigibilidade de prévia aprovação em assembleia condominial. Alteração de fachada não demonstrada. Obra cuja segurança está condicionada, contudo, ao cumprimento do reforço estrutural e afastamento indicados pela perícia. Reforma parcial da sentença. ... (Continua)

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215 - TJSP. Condomínio. Convenção. Ilegitimidade ativa afastada. Convenção condominial não registrada. Irrelevância. Julgamento do mérito. Ação procedente. A convenção condominial deve ser registrada para fins de ser oponível contra terceiros. Hipótese em que a ação de cobrança fora proposta pelo condomínio contra o próprio condômino, de modo que, ainda que não registrada em cartório a convenção condominial, a qual disciplina a vida interna do condomínio, representa a lei maior entre os condôminos, vinculando a todos. Sendo a requerida a proprietária do imóvel cujas prestações condominiais estão sendo cobradas, de rigor a procedência da ação, uma vez que é a responsável por tratar-se de obrigação «propter rem. Recurso provido.

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216 - TJSP. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. JUROS DE MORA. APLICAÇÃO CONFORME DISPOSIÇÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. CORREÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRÁTICA DO TJSP ATÉ O INÍCIO DA VIGÊNCIA DA LEI 14.905/2024, OBSERVANDO-SE, DEPOIS, O ATUAL REGRAMENTO. RECURSO DESPROVIDO, COM DETERMINAÇÃO.

Agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual rejeitada a impugnação ao cumprimento de sentença de cobrança de despesas condominiais, mantendo-se a aplicação da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo para correção monetária. A parte agravante sustenta a necessidade de utilização retroativa da Taxa Selic como critério único em substituição aos utilizados (Tabela Prática do TJSP para correção monetária e juros moratórios de 1% ao mês), até regulamentação pela Lei 14.905/2024. ... (Continua)

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217 - TJSP. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONDOMÍNIO. DANOS EM IMÓVEL. Autores que pretendem a condenação do condomínio-réu ao pagamento de indenização material e moral, em razão de danos em sua unidade condominial, advindos de falha no dever de manutenção das áreas comuns. Sentença de procedência. Apelo do réu.

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218 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS NO DÉBITO PERSEGUIDO. IMPOSSIBILIDADE. REFORMA DA SENTENÇA.

Caso em exame ... (Continua)

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219 - STJ. Hospedagem. Locação temporária. Condomínio em edificação. Direito civil. Recurso especial. Condomínio edilício residencial. Ação de obrigação de não fazer. Locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos. Contratações concomitantes, independentes e informais, por prazos variados. Oferta por meio de plataformas digitais especializadas diversas. Hospedagem atípica. Uso não residencial da unidade condominial. Alta rotatividade, com potencial ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Contrariedade à convenção de condomínio que prevê destinação residencial. Recurso improvido. Lei 8.245/1991, art. 1º, parágrafo único. Lei 8.245/1991, art. 48. Lei 11.771/2008, art. 2º, parágrafo único. Lei 11.771/2008, art. 21, I. Lei 11.771/2008, art. 22, § 3º. Lei 11.771/2008, art. 23, §§ 1º e 4º. CCB/2002, art. 425. CCB/2002, art. 1.228, § 1º. CCB/2002, art. 1.277, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.278. CCB/2002, art. 1.279. CCB/2002, art. 1.332, III. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.334. CCB/2002, art. 1.337. CCB/2002, art. 1.336. IV. Lei 4.595/1964, art. 19.

1 - Os conceitos de domicílio e residência (CCB/2002, art. 70, CCB/2002, art. 71, CCB/2002, art. 72, CCB/2002, art. 73, CCB/2002, art. 74, CCB/2002, art. 75, CCB/2002, art. 76, CCB/2002, art. 77 e CCB/2002, art. 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. ... (Continua)

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220 - TJSP. Condominio. Despesas condominiais. Cobrança. Reconvenção. Requisitos. Reconvenção que não guarda identidade com a `causa petendi´da ação principal e tampouco com o fundamento da defesa apresentado na contestação. Apresentação de fato novo na reconvenção pelo réu, sem qualquer relação com a cobrança das despesas condominiais. Reconvenção que não atende ao que exige o art. 369 do código civel. Descabimento. Circunstância que não impede o réu intentar nova ação ( art. 268, do codigo de processo civil). Proprietário do imóvel, deve responder pelo debito condominial, na proporção da respectiva fração- redução da verba honorária determinada. Recurso parcialmente provido.

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221 - TJSP. CONDOMÍNIO EDILÍCIO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONDOMINIAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - DEMANDA DE CONDÔMINA EM FACE DE CONDOMÍNIO - LOCAÇÃO POR CURTA OU CURTÍSSIMA TEMPORADA - AUTORA QUE OFERTOU SEU IMÓVEL PARA HOSPEDAGEM ATÍPICA (AIRBNB) - MULTAS APLICADAS PELO CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL E REGIMENTO INTERNO QUE PRECONIZAM A FINALIDADE RESIDENCIAL DO CONDOMÍNIO - NECESSIDADE DE PERMISSÃO, PARA ESTA ESPÉCIE DE CONTRATAÇÃO, A SER DEFINIDA POR VOTAÇÃO QUALIFICADA ENTRE OS CONDÔMINOS - RECONVENÇÃO - CONDENAÇÃO DA RECONVINDA A PAGAR O VALOR DAS MULTAS APLICADAS POR REITERADO DESCUMPRIMENTO DAS REGRAS INTERNAS E EM SE ABSTER DE LOCAR SEU IMÓVEL POR MEIO DA REFERIDA PLATAFORMA DIGITAL DE HOSPEDAGEM OU SIMILARES - MANUTENÇÃO - AÇÃO IMPROCEDENTE, PROCEDENTE A RECONVENÇÃO - SENTENÇA CONFIRMADA POR SEUS FUNDAMENTOS - ART. 252 DO RITJSP - RECURSO NÃO PROVIDO.

Sendo incontroverso que o condomínio é para fins residenciais, como estabelecido na Convenção Condominial e no Regimento Interno, tem-se que a locação por curta ou curtíssima temporada a que a autora, reconvinda, submete o seu imóvel por meio de plataforma digital (AIRBNB), é ilegal, posto não compreendida no art. 3.1 da Convenção Condominial, tampouco não se assemelha à locação por temporada admitida na Lei 8.245/91, tratando-se de contrato atípico de hospedagem, modalidade que contraria a finalidade precípua do condomínio. Assim, reputa-se como legítima a proibição imposta pelo condomínio à autora, que deve, por consequência, pagar o valor das multas aplicadas ante as reiteradas infrações, bem como se abster de locar seu imóvel por referida plataforma digital de hospedagem ou similares, razão pela qual se impõe a manutenção integral da sentença de improcedência da ação e procedência da reconvenção, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal... (Continua)

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222 - STJ. Civil e processual civil. Recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Condomínio. Convenção condominial devidamente registrada. Natureza jurídica institucional normativa. Cláusula compromissória arbitral. Novo condômino. Subordinação à convenção. Incompetência do juízo estatal. Doutrina. Precedentes. Recurso especial não provido.

«1 - O recurso ora em análise foi interposto na vigência do CPC/2015, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

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223 - TJSP. Apelação. Ação anulatória. Multa condominial. Alteração da fachada do edifício. Instalação de aparelho de ar-condicionado em contrariedade com as regras da convenção de condomínio. Aparelho colocado fora do espaço reservado pela construtora para tal fim. Intervenção realizada pela condômina sem comunicação ao condomínio e sem autorização da assembleia de condôminos. Multa cabível. Sentença mantida. Recurso não provido.

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224 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação de prestação de contas de condômino «versus o síndico. Contas, aprovadas pela Assembléia Geral do condomínio. Assunto «interna corporis que não cabe ao judiciário invadi-lo. Síndico que não tem o dever de prestar contas individualmente. Cita precedentes. Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, «f.

«O condômino insatisfeito com a aprovação das contas do síndico pelo órgão condominial competente, à luz da lei e da convenção, pode promover a ação para anular a deliberação assemblear, pode arregimentar provas através dos meios legais comprovando desvios ou exigir um saldo certo em juízo, em defesa da comunidade condominial como substituto processual. Entretanto, não pode pleitear a prestação de contas já prestadas ao órgão condominial competente, falecendo-lhe interesse de agir, bem como transformando o judiciário em órgão de apreciação de atividades do síndico que se encartam na conveniência da pessoa formal. A ação deve ser exigida a quem tem o dever de presta-las e o síndico não tem esse dever de prestar contas aos condôminos individualmente senão à assembléia condominial. Inúmeros precedentes jurisprudenciais.... (Continua)

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225 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ausência de registro da convenção condominial no cartório de registro de imóveis. Irrelevância. Inadimplemento incontroverso nos autos. Alegação de ausência de discriminação sobre a natureza do débito. Especificação na convenção de condomínio. Verba devida. Recurso não provido.

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226 - STJ. Condomínio em edificação. Recurso especial. Ação anulatória destinada a anular cláusula de convenção condominial que trata da participação dos condôminos no rateio das despesas condominiais, sob o fundamento de que a unidade localizada no pavimento térreo (loja comercial) não usufrui de determinados serviços. Demanda julgada procedente pelas instâncias ordinárias. A convenção condominial, por refletir a vontade majoritária dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente à lei, é soberana para definir os critérios de rateio das despesas condominiais. Recurso especial provido. Insurgência do condomínio demandado.

«Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. ... (Continua)

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227 - STJ. Condomínio em edificação. Animais. Gato. Convenção. Regimento interno. Proibição. Flexibilização. Possibilidade. Ausência de prova da existência de incomodo com a presença do animal aos condôminos e visitantes ocasionais. Ilegitimidade da restrição. Recurso especial provido. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.224. CCB/2002, art. 1.336, IV, e Lei 4.591/1964, art. 19. CF/88, art. 5º, XXII.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado vigência, do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

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228 - TJSP. Condomínio. Ação anulatória de multa condominial c/c indenização por danos morais. Condômino que praticou atos em desconformidade com as normas de segurança aplicáveis (Norma técnica 013/2019). Mesmos atos praticados por outras unidades condominiais. Irrelevância. Inobservância de dever por alguns condôminos que não escusa a dos demais. Prevalência dos direitos da coletividade sobre os interesses individuais do condômino. Instalação indevida de aparelho de ar-condicionado. Afronta ao art. 3º da Convenção Condominial. Valor da multa condominial fixado com razoabilidade e proporcionalidade em vista da gravidade dos fatos e das diversas notificações enviadas ao condômino, a teor do CCB, art. 1.337. Falta de aprovação nos moldes determinados que limita a multa ao valor de uma cota condominial. Sentença de procedência parcial que deve ser mantida. Recursos desprovidos.

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229 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COTAS CONDOMINIAIS. RECUSA JUSTIFICADA POR PARTE DO CREDOR. VALORES DEPOSITADOS A MENOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO.

Ação de consignação em pagamento ajuizada por condômina, sob o argumento de que havia acordado verbalmente com o condomínio réu a redução da cota condominial para o patamar de R$ 500,00, importância essa que, sem aviso, deixou de ser aceita. Sentença de improcedência. Apelo da autora. ... (Continua)

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230 - TJRJ. Apelação cível. Ação de cobrança. Demanda proposta em face de condomínio por um dos seus condôminos, cuja causa de pedir é a negativa injustificada de repasse da parte que cabe ao condômino do rateio decorrente de indenização recebida em ação proposta contra a Cedae. Sentença de improcedência, com fundamento na ausência de abusividade ou ilegalidade na condição imposta pelo condomínio réu para o pagamento pretendido. Apelo da autora. Unidade condominial arrematada em alienação judicial no ano de 2011. Ausência de registro do título aquisitivo devido à existência de gravame ainda não solucionada, já tendo decorrido mais de 10 anos. Ata assemblear que decidiu que o valor devido da indenização será recebido por cada unidade condominial desde que apresentada certidão de ônus reais atualizada. Decisão que obriga a todos os condôminos, exceto quando violar a lei, a convenção condominial ou os próprios direitos subjetivos dos condôminos, o que não foi verificado. Exigência que tem como escopo resguardar o condomínio e os demais condôminos, evitando-se, assim, o pagamento para quem não é proprietário do imóvel. Conformidade com o disposto no CCB, art. 1245. Não comprovada a existência de flagrante ilegalidade. Descabida, portanto, a desconstituição da decisão tomada em assembleia geral. Recurso a que se nega provimento.

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231 - TJRJ. Condomínio em edificação. Proprietária de terreno que promete vender frações do mesmo a um certo número de promitentes compradores. Frações que compõem o todo. Contratação em seguida, com todos os condôminos, a construção do edifício, pelo regime de administração a preço de custo integral da obra consoante previsto no Lei 4.591/1964, art. 58. Posterior celebração da convenção condominial.

«Manifesto atraso na execução da obra face a inadimplência de alguns dos condôminos. Posterior propositura de ação por um dos condôminos, objetivando a rescisão do contrato, equivocadamente fundamentada no CDC. Inaplicabilidade. Situação jurídica que tem regime próprio, ou seja, a antiga Lei 4.591/64. Pretensão em tese, que não poderia ser deduzida por condômino individualmente, mas por todos, ou pelo condomínio. Riscos assumidos por todos aqueles que se propõem a participar do empreendimento edilício, de que tratava aquele diploma legal. Atrasos e aumento dos custos que são previsíveis e admissíveis. Sentença de procedência que se reforma.... (Continua)

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232 - TJSP. Tutela antecipada. Requisitos. Preenchimento. Ação ajuizada pelo condômino em face do condomínio. Convenção condominial proibitiva da presença de animais. Permanência de pequeno cachorro. Vedação que não deve ser extensiva a animais de pequeno porte que não causam incômodos e nem oferecem perigo para a higiene a segurança dos demais condôminos e moradores. Concessão da tutela para manutenção do cão no apartamento, mantida. Recurso improvido.

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233 - TJSP. APELAÇÃO.

Condomínio. Ação de inexigibilidade de débito c/c indenização por danos materiais. R. sentença de improcedência, com apelo somente do autor. Insurgência do condômino insistindo no provimento dos pedidos elencados na exordial. Reclamo que não prospera. Impedimento na votação assemblear virtual fundamentado na Convenção Condominial (art. 5º, item «f’ - fl. 365). Despesas condominiais que não estão sendo exigidas do apelante. Ausência de prova de ato ilícito praticado pelo Condomínio. Danos morais não verificados. Conjunto probatório desfavorável ao demandante. Julgado monocrático de primeiro grau bem fundamentado, que adequadamente sopesou as teses jurídicas apresentadas pelas partes e bem valorou os elementos cognitivos reunidos nos autos. Sentença mantida integralmente. Sucumbência majorada. Recurso improvido... (Continua)

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234 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação de obrigação de fazer. Instalação de antena de televisão em interior de unidade condominial com projeção para fora. Alteração da fachada do edifício. Violação à convenção condominial. Possibilidade de instalação da antena TV a cabo no teto do prédio. CCB/2002, art. 1.336.

«... Diante das fotos acostadas aos autos é possível verificar que a antena de TV a cabo instalada no imóvel dos Autores tem projeção para fora do mesmo, o que por certo altera a fachada do edifício. Ora, não é razoável permitir que cada condômino instale sua antena de TV a cabo, ainda que dentro de seu imóvel, porém com projeção para fora. Isso porque, altera a fachada do edifício, importando em violação da Convenção do referido condomínio. Além disso, importaria em abrir precedente para que outros condôminos instalassem sua antena de TV a cabo a seu bel prazer o que importaria numa poluição visual além de alterar a referida fachada. Entretanto, se mostra razoável a instalação da antena de televisão a cabo no teto do prédio na área comum. Isso porque, impedir a instalação nesta área importaria em impossibilitar o acesso do condômino ao instrumento de modernidade a que todo cidadão tem direito. ... (Des. José Carlos de Figueiredo).... (Continua)

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235 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA EM FACE DE EX-SÍNDICA PROPOSTA POR CONDOMINIO. PEDIDO AUTORAL DE RESSARCIMENTO POR GASTOS ALEGADOS SEM AUTORIZAÇÃO JÁ QUE AS CONTAS FORAM REJEITADAS PELA ASSEMBLEIA GERAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM EXAME DO MÉRITO, COM BASE NO CPC, art. 485, VI, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA, JÁ QUE O PEDIDO E A CAUSA DE PEDIR É DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. RECURSO DO CONDOMINIO OBJETIVANDO A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESSARCIMENTO. RESPONSABILIDADE PELA PRESTAÇÃO DE CONTAS QUE DEVE SER ATRIBUÍDA A EX-SÍNDICA DO CONDOMÍNIO, CONFORME A NORMA CONTIDA NO art. 1.348, VII, DO CÓDIGO CIVIL. CONTUDO PROPOSTA PELA ASSEMBLEIA, DIANTE DO ENTENDIMENTO DO STJ (RESP 2050372/MT. RELATORA MINISTRA NANCY ANDRIGHI. TERCEIRA TURMA - JULGAMENTO: 25/03/2023 - DATA DA PUBLICAÇÃO: 27/04/2023). AÇÃO INDENIZATÓRIA QUE CARECE DE PROVA QUANTO AOS APONTADOS GASTOS SENDO AS CONTAS REJEITADAS POR AUSÊNCIA DE LIVROS CONTÁBEIS E ASSINATURA DE DEMAIS MEMBROS DA COMISSÃO. IMPRESCINDIBILIDADE DA PRESTAÇÃO DE CONTAS A SER EXIGIDA PELA ASSEMBLEIA, PARA APURAÇÃO DE RESPONSABILIDADE E EVENTUAL, CONDENAÇÃO DE RESSARCIMENTO POR MALVERSAÇÃO DO SINDICO, O QUE NÃO SE VERIFICA NO CASO. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

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236 - TJSP. APELAÇÃO.

Ação de obrigação de fazer. Desfazimento de obra realizada pelos réus em sua unidade condominial. Cabimento parcial. À exceção da alteração da textura, as demais obras realizadas pelos condôminos não alteraram a fachada do condomínio, tampouco oferecem riscos a terceiros. Higidez da prova pericial não impugnada. Sentença parcialmente reformada. Recurso provido... (Continua)

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237 - TJSP. CONDOMÍNIO.

Ação de cobrança de multa por infração condominial. Sentença de procedência. Insurgência da ré. ... (Continua)

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238 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. INFILTRAÇÕES EM APARTAMENTO ORIGINADAS DA FACHADA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LAUDO CONCLUSIVO. RESPONSABILIDADE CONFIGURADA. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

Insurge-se o condomínio réu contra a condenação que lhe foi imposta, a fim de que realize «obras na fachada e no apartamento 1002, para que cessem as infiltrações ao apartamento 902, bem como sejam realizadas obras de restauração no imóvel da autora, além do pagamento de dano moral, no valor de R$ 10.000,00 e no ônus sucumbencial. ... (Continua)

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239 - TJSP. *AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO C.C. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO.

Condomínio demandado que incluiu «taxa extra no rateio condominial cobrado do demandante, por determinação em Assembleia Condominial. Condômino demandante que pleiteia a exclusão da «taxa extra incluída no rateio mensal do Condomínio demandado e a devolução do indébito em relação aos cinco (5) anos anteriores ao ajuizamento. SENTENÇA de parcial procedência para condenar o réu a restituir o valor dessa «taxa extra incidente no rateio mensal do período de 06 de setembro de 2020 a 06 de agosto de 2023, com correção monetária e juros de mora, arcando o réu com as verbas sucumbenciais, arbitrados os honorários advocatícios em valor correspondente a vinte por cento (20%) do valor da condenação. APELAÇÃO só do Condomínio demandado, que insiste na total improcedência da Ação. EXAME: Convenção Condominial que prevê a possibilidade de cobrança de despesa extra no rateio condominial de todos os condôminos, na proporção da respectiva fração ideal. Condomínio demandado contudo que realizou a cobrança da «taxa extra rateada de forma igualitária entre todos os condôminos. Pretensão de cobrança que havia mesmo de ser arbitrada na proporção do rateio condominial do demandante, com a restituição da quantia paga indevidamente. Demandante que pleiteou na inicial a declaração da inexigibilidade integral do débito cobrado nos cinco (5) anos anteriores à propositura da Ação. Condenação do Condomínio réu na restituição parcial dos valores pagos nos três (3) anos anteriores à propositura da Ação, ante a ocorrência da prescrição trienal, «ex vi do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. Aplicação da sucumbência recíproca que impõe a divisão dos ônus sucumbenciais, meio a meio entre as partes, arbitrada a verba honorária sucumbencial devida ao Patrono de cada parte adversa em dez por cento (10%) do valor atualizado do proveito econômico obtido. Aplicação dos arts. 85, § 2º, e 86, «caput, ambos do CPC. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

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240 - STJ. Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Ação reivindicatória de área comum manejada pelo condomínio. Coisa julgada formada em anterior demanda reivindicatória proposta por alguns condôminos. Extensão ao condomínio. Inadmissibilidade. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. CPC/1973, art. 12, IX e CPC/1973, art. 472. CCB/2002, art. 1.314 e CCB/2002, art. 1.348, II. CCB/1916, art. 623, II. Lei 4.591/1964.

«... Em alusão à desatenção ao CPC/1973, art. 472, impõe-se tecer algumas considerações para averiguar a extensão subjetiva da coisa julgada formada na anterior ação reivindicatória ajuizada por parte dos condôminos do prédio em tela. ... (Continua)

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241 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DO DEVEDOR. CONFISSÃO DE DÍVIDA. CONDOMÍNIO E ADVOGADO QUE DEFENDEU SEUS INTERESSES. SENTENÇA QUE RECONHECEU ILEGITIMIDADE DA SÍNDICA, POSTO QUE ANTERIORMENTE FIRMADO CONTRATO COM NOVA ADMINISTRADORA. CLÁUSULA NO CONTRATO QUE FIXOU DATA CERTA PARA O INÍCIO DAS ATIVIDADES DA NOVA ADMINISTRADORA. CLÁUSULA LIMITATIVA EXISTENTE NO CONTRATO FIRMADO ENTRE A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E A SÍNDICA PROFISSIONAL. INOPONIBILIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. PREJUDICADO QUE DEVE BUSCAR O QUE ENTENDER PELAS VIAS ORDINÁRIAS. RECURSO PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS. 1.

Trata-se de Embargos de Devedor, no qual o embargante suscita a nulidade da confissão de dívida que lastreia a execução, sob o fundamento de que a administradora, na qualidade de síndica do Condomínio, não teria poderes para celebrar o negócio jurídico, que dependeria de prévia aprovação da Caixa Econômica Federal. 2. Entendeu o D. Juízo que a síndica signatária do título executivo, na data de sua celebração, não representava mais o Condomínio e, portanto, careceria de legitimidade. 3. De fato, o contrato mencionado na R. Sentença foi firmado entre a Caixa Econômica Federal e terceira sociedade, para que esta assumisse a administração do Condomínio. Contudo, a cláusula nona do referido instrumento é clara ao estabelecer que a vigência de 12 (doze) meses passaria a contar do dia 19/12/13, depois, portanto, da assinatura da confissão de dívida pela antiga síndica. 4. Destaca-se ser ineficaz perante o Embargado qualquer cláusula limitativa do poder conferido pela Caixa Econômica Federal à síndica, sobretudo quanto à necessidade de prévia autorização da primeira para a celebração de negócios jurídicos de valores superiores a três salários-mínimos. 5. Não é porque o Embargado é advogado que a ele não se aplica a teoria da aparência, que visa ao reconhecimento dos efeitos jurídicos de situação que apenas parece real. 6. Hodiernamente, aos síndicos incumbe a representação irrestrita do Condomínio e pode firmar contratos em seu nome, como seu representante legal. 7. Se há cláusula limitativa, no contrato privado firmado entre a proprietária e a síndica profissional, esta só é oponível entre as partes que figuraram no contrato. Diferente seria se a vedação estivesse prevista em documento cujo desconhecimento o advogado não poderia alegar, tal como a convenção do condomínio, que deve ser previamente registrada. 8. Caso a atuação da síndica tenha causado prejuízo à Caixa Econômica Federal ou ao condomínio, poderá a parte prejudicada se valer das vias ordinárias para buscar o devido ressarcimento contra o causador do dano. 9. Porém, forçoso concluir que o título executivo não padece de nulidade, nem porque firmado sem autorização da Caixa Econômica Federal, nem por uma suposta ilegitimidade da síndica com base no contrato firmado com a nova administradora. 10. Quanto ao valor devido, entende-se impertinente a discussão acerca dos serviços prestados pelo advogado. O contrato veicula obrigação certa, líquida e exigível. 11. A rigor, o embargante não suscitou o excesso de execução em sua petição inicial. Limitou-se a alegar que, apesar do título executivo ser nulo, deveria ser reconhecido um crédito ao Embargado, com base no contrato de serviços jurídicos. Afirma que a administradora anterior, que celebrou a confissão de dívida, teria elaborado relatório, no qual constou informação de que teriam sido pagos honorários ao embargado. Percebe-se, contudo, que o relatório foi assinado cerca de 12 (doze) dias após Confissão de Dívida, e nele há expressa menção aos recibos entregues pelo advogado, nos quais, com certeza, haveria a indicação da data do pagamento. 12. Nos termos do art. 917, §§3º e 4º, a parte que suscitar excesso de execução tem o dever de indicar o valor incontroverso, juntamente com a memória de cálculo, sob pena de rejeição liminar. 13. Provimento ao recurso para julgar improcedentes os pedidos.... (Continua)

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242 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. USO INDEVIDO PELO PROPRIETÁRIO/CONDÔMINO DO ESPAÇO REFERENTE À VAGA DE GARAGEM. EXPRESSA PROIBIÇÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CODIGO CIVIL, art. 1.336 e CODIGO CIVIL, art. 1.337. SUCESSIVAS NOTIFICAÇÕES E APLICAÇÃO DE MULTAS. RÉ/APELANTE QUE NÃO NEGA OS FATOS NARRADOS NA INICIAL. MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA.

1. A convenção ou estatuto e o regimento interno ou regulamento de um condomínio edilício, são, além de instrumentos obrigatórios, também fundamentais sobretudo para inibir o mau uso das áreas comuns e/ou privativas. CCB, art. 1.336 e CCB, art. 1.337. 2. Condômina que não nega a guarda de entulhos, móveis, vasos, bicicleta e plantas no espaço privativo de vaga de garagem, apenas sustenta já terem sido, em parte, retirados. 3. Comprovada infração às cláusulas 7.1, «n, 15.1 e 15.3 da Convenção Condominial que prevê, expressamente, que não será permitida a guarda ou colocação de objetos ou móveis de quaisquer espécies na vaga de garagem, cuja finalidade precípua, guarda de veículos, deve ser respeitada., sendo «expressamente proibido a qualquer condômino construir muros, cercas artificiais ou vivas delimitando as áreas de usos exclusivo e aquelas de uso comum, principalmente nas áreas divisórias entre o estacionamento e o terraço descoberto". 4. Apesar de a recorrente sustentar que há uma perseguição por parte do síndico, o que se vislumbrou nos autos foram ofensas suas aos demais condôminos, funcionários e componentes da Administração. 5. Ausência de prova acerca da benevolência seletiva por parte do síndico ou Conselho de Administração. 6. Provas dos autos unívocas no sentido de que a condômina faz indevido uso de sua vaga de garagem. 7. Manutenção da R. Sentença. 8. Negativa de provimento ao recurso.... (Continua)

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243 - STJ. Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Contribuição condominial. Taxa de condomínio. Inadimplência. Mora. Propriedade. Direito. Restrição ao acesso a áreas comuns do condomínio. Ilegalidade. Recurso especial. Restrição imposta na convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer do condômino em mora e de seus familiares. Ilicitude. Reconhecimento. 1. Direito do condômino de acesso a todas as partes comuns do edifício, independente de sua destinação. Inerência ao instituto do condomínio. 2. Descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no Código Civil. 3. Idôneos e eficazes instrumentos legais de coercibilidade, de garantia e de cobrança postos à disposição do condomínio. Observância. Necessidade. 4. Medida restritiva que tem o único e espúrio propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência do condômino e de seus familiares perante o meio social em que residem. Desbordamento dos ditames do princípio da dignidade humana. Verificação. 5. Recurso especial improvido. CCB/2002, art. 1.331, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.336 e CCB/2002, art. 1.337. Lei 8.009/1990. CPC/2015, art. 784, VIII.

«1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do CCB/2002, art. 1.331). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. ... (Continua)

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244 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. Ação proposta por condômino em face de síndicos e administradores do condomínio em que reside, questionando a utilização de verba do condomínio para pagamento dos honorários advocatícios de ação que promoveu contra o síndico e a sub-síndica, por entender que o pagamento deveria ser realizado por estes, já que se trata de sucumbência em reconvenção na qual pleitearam a condenação da autora em indenização por danos morais. Pagamento supostamente autorizado em assembleia. Discussão anteriormente travada perante a 31ª Câmara Criminal. Identidade de partes e da relação jurídica subjacente. DECISÃO: Identidade entre as partes e o objeto deste recurso com aquele julgado pela C. 31ª Câmara. Prevenção. Art. 105 do RITJSP. Determinada a redistribuição à 31ª C. Câmara de Direito Privado por prevenção ao Processo 1003867-17.2019.8.26.0002. Recurso não conhecido.

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245 - STJ. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débitos em atraso. Convenção não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.

«A convenção de condomínio não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.... (Continua)

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246 - STJ. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débitos em atraso. Convenção não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.

«A convenção de condomínio não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.... (Continua)

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247 - TJSP. Possesssória. Interdito proibitório. Condomínio. Construção de grades em área fronteiriça às lojas dos apelados. Propriedade e uso comum dos condôminos, de acordo com a convenção condominial. Norma convencional que não tem a função de excluir à proteção da posse dos apelados, também comunheiros. Geografia da área fronteira que denota sua vocação intrínseca de servir ao exercício da atividade lucrativa atrelada ao comércio ligado às lojas que lhe dão fundo. Equilíbrio do uso possível pelos demais condôminos. Turbação caracterizada. Possibilidade real e iminente. Condição de condômino nocivo não pontuada. Ação julgada procedente. Recurso desprovido.

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248 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de obrigação de não fazer. Decisão que defere a tutela de urgência para que o bloco 1A, ora agravante, se abstenha de inaugurar lanchonete no seu salão de festas ou qualquer outro estabelecimento nas dependências do condomínio. Inconformismo. Alegações de ausência de óbice à inauguração da lanchonete, de que, diante da grandeza do condomínio, as administrações são independentes, de que houve aprovação em Assembleia Geral para alterar a destinação do hall de entrada e aprovação da locação. Desacolhimento. Alegação de habitualidade de locação comercial por outros blocos que não justifica a alteração da destinação de área comum do condomínio. Mudança da destinação de salão de festas que deve ser submetida à aprovação em Assembleia Geral. Necessidade de alteração da convenção condominial com quórum de 2/3 dos condôminos. Inteligência do CCB, art. 1.351. Ausência de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros por décadas e locações comerciais que não retiram nem modificam a destinação residencial do condomínio e não têm o condão de modificar Norma Cogente. Necessidade de regularização do AVCB. Manutenção da decisão combatida. RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

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249 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação de obrigação de fazer. Condomínio edilício. Instalação de aparelho de ar condicionado. Modificação na fachada original do prédio. Inobservância da convenção condominial. CCB/2002, art. 1.336, II e III.

«Condômino que instalou aparelho de ar condicionado na dependência de empregada, sob a alegação de que teria revertido o cômodo em um quarto para seu filho. Instalação do aparelho que acarretou modificação na fachada externa do prédio, haja vista existirem locais próprios para colocação de condicionadores de ar, desde a construção do prédio, não estando o quarto de empregada dentre estes lugares. Prova documental produzida através de fotos que comprovam a alteração da fachada original do prédio em razão da colocação do aparelho. Prova documental que consistiu na juntada da cópia da ata de assembléia condominial em que a questão foi narrada aos condôminos, onde restou esclarecido que o réu não providenciou o laudo técnico de engenharia requerido pelo condomínio, nem aguardou a realização da assembléia extraordinária para tratar da questão, tendo providenciado a colocação do aparelho menos de um mês após o primeiro contato com o síndico sobre a necessidade que se apresentou.... (Continua)

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250 - TJSP. Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Direito de acesso a documentos contábeis. Condômino. Direito garantido pela convenção condominial. LGPD - Lei 13.709/2018, que não constitui óbice ao exercício desse direito.

1. O condômino tem direito ao acesso livre aos documentos contábeis do condomínio, nos termos da convenção condominial, independentemente de aprovação prévia em assembleia ou de outras condições impostas pelo síndico. ... (Continua)

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