Jurisprudência sobre
convencao do condominio
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101 - TJSP. Possessória. Reintegração de posse. Disputa com base no domínio. Unidade autônoma de condomínio. Constituição de associação, sob a forma de sociedade civil, para construção de «shopping center. Atribuição a cada condômino, de área privativa de salões comerciais, conforme minuta da Convenção do Condomínio. Lei 4591/64. Superveniente transformação do condomínio em sociedade anônima, aprovada por maioria em assembleia. Ínterim no qual o apelante e outros associados, ajuizaram ação visando à obtenção de outorga de escritura pública. Feito julgado prejudicado, diante da deliberação assemblear pela referida transformação do condomínio em sociedade anônima. Evidência de que embora o apelante houvesse contribuído por vários anos, a transmissão formal da propriedade não se operara. Lei 4591/1964, art. 7º. Incorporação da edificação ao patrimônio da pessoa jurídica, possuindo os sócios apenas ações proporcionais ao investimento que fizeram. Aplicação da Súmula 487 do Supremo Tribunal Federal. Não sendo o apelante proprietário da unidade e deixando de exercer a posse fática por longo ínterim, não pode ser considerado possuidor. CCB, art. 1196. Reintegração de posse improcedente. Recurso desprovido.
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102 - STJ. Agravo regimental no recurso especial. Condomínio. Assembléia. Nulidade. Decadência. Prequestionamento. Súmulas STF/282, 356 e STJ/7. Improvimento.
«1.- Os dispositivos apontados como violados não debatidos no Acórdão recorrido devem ser arguidos por meio de Embargos de Declaração, ainda que a contrariedade tenha surgido no julgamento do próprio Acórdão. Ausentes os Embargos, incidem as Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. ... ()
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103 - TJRJ. Apelação Cível. Ação Anulatória c/c Obrigação de Fazer. Condomínio edilício. Direito Civil e Processual Civil. Alegação de demissão de funcionário, com alteração na dinâmica de funcionamento da portaria, por decisão tomada em AGE, sem convocação do autor. Sentença de improcedência. Manutenção. A convenção do condomínio comporta as hígidas manifestações de vontade dos condôminos, sendo eficaz para regular as relações, ainda que sem registro, na forma do Enunciado n.260 do E.STJ. A convenção dispõe sobre a forma de administração do condomínio, consoante o art. 1.334, II, do CC. Caso concreto, no qual a convenção condominial prevê que o síndico pode demitir e admitir funcionários. Previsão em consonância com os deveres do síndico elencados no art. 1.348, II e V, do CC. Decisão do síndico de demitir um dos porteiros que não tem necessidade de ser aprovada por AGE. Funcionamento da portaria que se manterá no horário estipulado, com a instalação do sistema de monitoramento por câmeras. Alteração havida na convenção condominial, que possibilitará o funcionamento da portaria no horário estipulado, ainda que por meios eletrônicos. Debate sobre a instalação de sistema de monitoramento por câmeras de segurança, que já vinha sendo feito há anos nas AGE´s, nas quais, inclusive, esteve presente o autor. Inexistência de violação à convenção condominial ou à Lei Adjetiva Civil. Impossibilidade de determinação de contratação de novo funcionário. Descumprimento do ônus probatório do CPC, art. 373, I. Majoração dos honorários advocatícios, na forma do art. 85, §11, do CPC. Jurisprudência e precedentes citados: 0016764-79.2021.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). PAULO WUNDER DE ALENCAR - Julgamento: 24/09/2024 - DÉCIMA OITAVA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL). DESPROVIMENTO DO RECURSO.
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104 - TJSP. PROCESSUAL CIVIL - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - NÃO CONFIGURAÇÃO - PRELIMINAR REJEITADA.
O juiz é o destinatário da prova e deve decidir quais provas são relevantes à formação de sua convicção, a teor do disposto nos arts. 370 e 371, do CPC. No caso, o resultado da análise das provas contrário ao interesse da parte (apelantes) não pode ser confundido com violação ao contraditório e à ampla defesa. Assim, presente o requisito do CPC, art. 355, I, de rigor o julgamento antecipado da lide, não constituindo este fato a nulidade de cerceamento de defesa ante a não designação de audiência de instrução para a colheita de prova oral ou realização de prova pericial, posto que dispensáveis. ... ()
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105 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BLOQUEIO DE CONTA BANCÁRIA. EXIGÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE NÃO MERECE REPARO. AUTOR QUE CONTRATOU REGULARMENTE O SERVIÇO DE CONTA CORRENTE PERANTE O BANCO, UTILIZOU-A NORMALMENTE DURANTE CERCA DE 8 (OITO) ANOS, NÃO HAVENDO MOTIVO PARA IMPEDIR A LIVRE MOVIMENTAÇÃO BANCÁRIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL REGISTRADA NÃO É IMPRESCINDÍVEL PARA A MOVIMENTAÇÃO DA CONTA CORRENTE, SENDO A ATA DA ASSEMBLEIA QUE NOMEIA O SÍNDICO DOCUMENTO HÁBIL A COMPROVAR SUA QUALIDADE DE REPRESENTANTE DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 1.324 E 1.333, CAPUT, AMBOS DO CC. PRECEDENTES. CUMPRIMENTO DO PLEITO AUTORAL APÓS A PROLAÇÃO DA SENTENÇA NÃO CONFIGURA PERDA DO OBJETO DA DEMANDA. MULTA DIÁRIA DE R$ 200,00 (QUINHENTOS REAIS) PARA O CASO DE DESCUMPRIMENTO DA DECISÃO QUE NÃO SE REVELA EXCESSIVA, SENDO CONSENTÂNEA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, CONSIDERADAS AS PECULIARIDADES DO CASO EM ANÁLISE. APELO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
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106 - STJ. Direito civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Condomínio edilício residencial. Ação declaratória. Locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos. Contratações concomitantes, independentes e informais, por prazos variados. Oferta por meio de plataformas digitais especializadas diversas. Hospedagem atípica. Uso não residencial da unidade condominial. Alta rotatividade, com potencial ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Contrariedade à convenção de condomínio que prevê destinação residencial. Agravo desprovido.
1 - Nos termos da jurisprudência desta Corte, «O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos do CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.335 e Lei 4.591/1964, art. 19, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício» (REsp. Acórdão/STJ, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). ... ()
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107 - TJSP. Apelação Cível. Despesas condominiais. Ação monitória. Sentença de procedência. Apelação do banco requerido.
Inépcia da inicial. Inocorrência. Ação instruída com a convenção condominial, ata de assembleia geral extraordinária e a certidão da matrícula imobiliária, que demonstra ser o réu proprietário do imóvel a que se referem as despesas condominiais cobradas na demanda, bem como a planilha de cálculo detalhado da dívida da unidade e os boletos de cobrança. Ademais, não refuta o banco sua condição de proprietário do apartamento. Observado o art. 700, §2º, do CPC. O Banco do Brasil, na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, nos termos da Lei 10.188/2001, é parte legítima para figurar no polo passivo. Precedentes. A cobrança dos juros moratórios de 1% ao mês e da multa de 2% está respaldada na convenção do condomínio e não é abusiva. Recurso não provido.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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108 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA QUE NÃO FOI LEVADA A REGISTRO.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA INCORPORADORA RÉ ALEGANDO EM SÍNTESE, ILEGITIMIDADE PASSIVA, E INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DA PARTE AUTORA . APELO DO CONDOMÍNIO AUTOR PLEITEANDO QUE SEJA ADOTADO COMO FATOR DE CORREÇÃO SOBRE O DÉBITO APURADO O ÍNDICE DO IGPM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA. OBSERVÂNCA DO TEMA 886 SUBMETIDO AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. DÉBITO DECORRENTE DAS COTAS CONDOMINIAIS QUE TEM NATUREZA PROPTER REM. TERMO INICIAL DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVEM FLUIR A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA COTA VENCIDA. INCLUSÃO DA MULTA DE 2% SOBRE A DÍVIDA QUE SE ENCONTRA EXPRESSAMENTE PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA QUE SE REFORMA APENAS PARA DETERMINAR QUE O ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PARA O DÉBITO INADIMPLIDO SEJA O IGPM TAL COMO ESTABELECIDO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA RÉ E PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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109 - STJ. civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Participação de proprietário de loja. Reexame fático probatório da demanda e da convenção de condomínio. Incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Decisão mantida.
1 - O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático probatório dos autos e reexame das cláusulas da Convenção do Condomínio (Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ), o que impede a admissão do apelo tanto pela alínea «a quanto pela alínea «c do permissivo constitucional. ... ()
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110 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
1.Sentença de improcedência. ... ()
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111 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação de cobrança. Recurso interposto contra a r. decisão saneadora que, dentre outras providências, delineou a distribuição do ônus da prova. Não compete ao conselheiro fiscal, mas sim ao síndico, manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. Inteligência do Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, «g. Convenção do condomínio que atribui ao síndico entregar a seu sucessor, mediante recibo, todos os livros, valores e documentação pertinentes à administração. Contas aprovadas pela assembleia geral. Presunção relativa de regularidade, cabendo à parte contrária infirmar as declarações constantes nas atas assembleares. Precedentes. Decisão reformada. Agravo de instrumento provido
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112 - TJRJ. Apelação cível. Condomínio. Rateio de despesas comuns e extraordinárias. Alegação, pelo condômino, de desrespeito à Convenção estatuído. Conduta do condomínio réu baseada em certidão da Escritura de Convenção, consoante fornecida pelo Tabelionado de Notas. Pretensão de ressarcimento e obrigação de fazer. Improcedência do pedido. Inconformismo.
Instrução processual. Diligências efetuadas junto ao Tabelionato depositário da escritura de Convenção do Condomínio. Ato notarial em estado de confusão, efetuado de forma manuscrita, pleno de rasuras, ressalvas e entrelinhas. prejudicando o entendimento da real vontade das partes. Adequação, efetuada pelo Sr. Tabelião quanto à incorreção da certidão original como não correspondente ao vero teor do ato celebrado. Imprestabilidade da mesma. Fé pública do Delegatário validando ato de reconhecimento de incorreção anterior. Substituição por certidão fidedigna, atualizada e adequada, que resta de acordo com a pretensão do autor. Condomínio do prédio onde reside o autor. Sistema diferido dos demais prédios existentes no conjunto arquitetônico. Rateio de despesas de custeio em partes iguais pelas unidades habitacionais, e não proporcionais ou por fração ideal, das unidades que compõem aquele. Validade da pretensão inaugural. Condomínio réu que deve restituir os valores cobrados a maior, com correções de lei e respeito ao prazo prescricional de 3 anos a contar da citação. Obrigação de fazer consistente em adequação da cobrança da cota condominial aos termos, reais, da Convenção originalmente estabelecida a ser imediatamente implementada. Autor que resta também excepcionado de ser cobrado por eventual cota extra decorrente da repetição do indébito. Sentença que se reforma. Inversão das verbas de sucumbência.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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113 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Ação de revisão de cota condominial cumulada com repetição de indébito. Cálculo pela fração ideal da unidade autônoma. Legalidade. Discrepância com a metragem real. Irrelevância. Proporcionalidade entre as demais unidades. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.
«1 - As despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção, haja vista a orientação pacífica desta Corte nesse sentido. ... ()
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114 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Ação anulatória de ato convocatório de assembleia condominial extraordinária. Insurgência do condomínio autor contra decisão que deferiu parcialmente seu pedido de tutela provisória de urgência. Determinação de suspensão da deliberação sobre alterações na convenção do condomínio, visto que o assunto não constou do abaixo assinado. Assembleia para análise do pedido de destituição do síndico deve ser dedicada exclusivamente a esse tema. Pretensão do agravante de estender os efeitos da tutela de urgência para impedir a realização da assembleia. Não preenchimento dos requisitos do CPC, art. 300, notadamente o perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo. Ausência de demonstração, prima facie, de descumprimento da Lei ou da convenção condominial em relação aos demais temas da pauta. Prevalência do interesse social e coletivo em detrimento dos interesses particulares e individuais do agravante. Medida de urgência deferida pelo juízo «a quo que é suficiente para garantir a continuidade da atual gestão condominial. Necessidade de se aguardar a instauração do contraditório e realização de eventual instrução probatória no processo principal. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... ()
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115 - TJSP. Apelação. Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Execução nula. Ausência de título executivo exigível em relação à executada. Ação julgada extinta nos termos do art. 485, VI do CPC.
Apelação do autor. Renovação dos argumentos anteriores. Não acolhimento. Não há falar em liquidez do título exequendo, haja vista que na convenção do condomínio, a qual instrui a peça inicial da ação de execução, não há previsão quanto ao valor cobrado. Requisitos de liquidez, certeza e exigibilidade devem estar intrínsecos no título levado à execução. Adoção dos fundamentos da sentença, em razão do permissivo do art. 252, do Regimento Interno desta Egrégia Corte. Sentença mantida. Recurso improvido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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116 - TJSP. Apelação - Ação declaratória de nulidade - Eleição de síndico e convocação de assembleia - Sentença de improcedência - Insurgência dos autores.
1. Quanto à assembleia de 05/07/2022, não se vislumbra interesse processual dos autores/apelantes na declaração de nulidade ou anulabilidade - O item submetido à deliberação (alteração da convenção para proibir locação das unidades por temporada por intermédio de plataformas digitais) não foi aprovado, por falta de quórum - Tampouco houve modificação da destinação residencial das unidades - Qualquer que seja o resultado (procedência ou improcedência), não haverá resultado útil aos autores - A convenção do condomínio permanece como sempre foi. Nada mudou - Aqui, não se discute se, pela convenção, é permitido ou não a locação por temporada - Debate-se apenas vício formal no ato de convocação, que, na espécie, não tem utilidade. 2. Eleição de síndico profissional - O item 4, da Convenção, prevê que o Condomínio será administrado por síndico necessariamente condômino - Mas não se regulamentou a hipótese de nenhum deles se candidatar, ou, se candidatando, não ser eleito - Lacuna que deve ser suprida pela regra geral do art. 1.347, do CC/02 - O termo «necessariamente, nessa linha, deve ser interpretado como «preferencialmente, a permitir eleição de síndico profissional, quando nenhum dos condôminos quiser disputar a função - É o caso dos autos, na assembleia de 19/10/2020 nenhum condômino concorreu, e a assembleia elegeu um síndico profissional (não condômino) - Deliberação da maioria que deve ser respeitada - Ato que não esta eivado de nulidade ou de anulabilidade. Sentença de improcedência mantida, por fundamentos diversos - Recurso desprovido.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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117 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação declaratória. Decisão monocrática que negou provimento ao apelo nobre. Insurgência do demandado.
1 - É clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia na qual enfrentou de maneira direta e objetiva o questionamento acerca da legalidade das taxas condominiais. Portanto, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tampouco em nulidade do aresto estadual. ... ()
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118 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE DESPESAS CONDOMINIAIS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - RATEIO CONDOMINIAL PROPORCIONAL - AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - art. 1.340 DO CÓDIGO CIVIL - PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - RECURSO IMPROVIDO.
1.Cerceamento de defesa não configurado. A negativa de produção de prova pericial não viola o contraditório e a ampla defesa quando o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento da causa, conforme autorizado pelo CPC, art. 370. Prova pericial corretamente indeferida, uma vez que os elementos necessários à análise da controvérsia poderiam ser demonstrados por outros meios de prova. ... ()
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119 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL.
Direito Civil. Obras realizadas em partes comuns de condomínio edilício. Insurgência de condômino. O conjunto fático probatório comprova que a realização das obras observou, de forma escorreita, as normas contidas no Código Civil e na Convenção do Condomínio. Aprovação da realização das obras no parque aquático e contratação de empresa para a realização dos serviços que observou quorum qualificado, na forma prevista nos arts. 1.341, I e 1.342, do Código Civil. Não comprovação de que as obras tenham causado abalo na estrutura do prédio, nem tampouco de que sejam suscetíveis de prejudicar a utilização das partes comuns por qualquer dos condôminos. Sentença reformada integralmente, a fim de julgar improcedentes todos os pedidos formulados na prefacial, com inversão dos ônus sucumbenciais. AGRAVO INTERNO. Juízo de admissibilidade incorreto, posto que a apelação deve ser recebida apenas em seu efeito devolutivo, como apontado pelo recorrente. No relatório do recurso, desnecessária descrição minuciosa dos elementos constantes das contrarrazões, bastando referência à insurgência integral do recorrido, cujas razões devem ser abordadas quando do julgamento do mérito. Não caracterização de violação ao princípio da igualdade processual. Decisão unipessoal mantida. PROVIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL. PROVIMENTO PARCIAL DO AGRAVO INTERNO.... ()
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120 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU.
A sentença de procedência deve ser mantida, já que o réu não comprova o regular pagamento do débito. Tratando-se de ação de cobrança de cotas condominiais, não há irregularidade na exclusão do cônjuge falecido e na ausência de citação do espólio ou dos herdeiros, tendo em vista que, ante a natureza solidária da relação jurídica, ao credor é permitido a cobrança integral da dívida de apenas um dos coproprietários. A obrigação de pagamento das obrigações condominiais pelos Condôminos tem lastro na lei, na forma da Lei 4.591/64, art. 12, e do art. 1.336, I, do Código Civil. Planilha de débitos apresentada com a inicial que aponta a dívida e seu valor. Ação de cobrança de despesas condominiais que dispensa a apresentação de documentos que tenham o condão de demonstrar a formação do crédito e o respectivo inadimplemento, não se mostrando essencial a apresentação das atas de assembleia que aprovaram as respectivas cotas. Na ação de cobrança de cotas condominiais cabe ao Devedor o ônus de desconstituir o direito de crédito do Condomínio, nos termos do CPC, art. 373, II, fazendo prova de que os valores reclamados são indevidos, ou que houve o seu regular pagamento, o que não ocorreu na hipótese. Nesse contexto, o que não se admite é simplesmente deixar o Condômino de adimplir a obrigação de pagar as cotas condominiais que a todos é imposta por lei e pela Convenção do Condomínio. Recurso conhecido e improvido, nos termos do Desembargador Relator.... ()
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121 - STJ. Civil. Processual civil. Acórdão. Fundamentação. Inspiração. Decisão. Anterior. Possibilidade. Omissão. Inexistência. Embargos declaratórios. Intuito procrastinatórios. Multa. Condomínio irregular. Taxas condominiais. Cobrança. Legitimação ativa. Multa moratória. Previsão. Convenção do condomínio. CDC. Inaplicabilidade. Honorários advocatícios. Sucumbência recíproca. Aferição. Súmula 7/STJ. Incidência. CDC, art. 52. CF/88, art. 93, IX.
«1. A utilização, pelo Tribunal a quo, dos mesmos fundamentos adotados pela sentença, com sua transcrição integral no corpo do acórdão, não representa mácula ao CPC/1973, art. 458. ... ()
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122 - TJSP. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. NULIDADE DE MULTA CONDOMINIAL.
I. Caso em Exame: Ação declaratória de nulidade de multa condominial cumulada com pedido de tutela de urgência, promovida por GHI Administração de Bens S/S Ltda. contra Condomínio Central Park Prime. A autora alega que a multa foi aplicada sem observância dos procedimentos convencionais, sem notificação para defesa, e que o recurso administrativo foi rejeitado sem fundamentação. II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em verificar se os procedimentos para aplicação da multa condominial foram observados e se foi garantido o direito de defesa da apelante. III. Razões de Decidir: A sentença de primeiro grau foi mantida, pois a multa aplicada está em conformidade com a convenção do condomínio e o regimento interno. O direito de defesa da apelante foi garantido que inclusive apresentou recurso administrativo. A nomenclatura da multa aventada pela apelante não altera a licitude da penalidade aplicada. IV. Dispositivo e Tese: Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. Recurso não provido. Tese de julgamento: a multa condominial aplicada está em conformidade com as normas internas do condomínio que observou os procedimentos pertinentes e garantiu o direito de defesa da apelante... ()
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123 - STJ. Agravo interno no agravo (CPC, art. 544, de 1973). Ação de cobrança de taxa condominial. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo. Insurgência dos réus.
«1. Instâncias ordinárias que apreciando as circunstâncias de fato da causa e os documentos constantes dos autos, concluíram pela desnecessidade de prova pericial e por inocorrência de cerceamento de defesa, em virtude de a controvérsia ser afeta a questão eminentemente de direito. Incidência do óbice da súmula 7/STJ. ... ()
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124 - TJSP. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. MULTA CONDOMINIAL. REPRESENTAÇÃO LEGAL DO CONDOMÍNIO. VALIDADE. MODIFICAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAMEApelação cível contra sentença que julgou improcedente ação para anular multa aplicada por condomínio. Autor que alega nulidade da representação do condomínio, falta de quórum na alteração do regimento interno e ausência de oportunidade para exercer o contraditório. ... ()
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125 - TJSP. RECURSO DE APELAÇÃO. CONDOMÍNIO.
Ação condenatória de obrigação de fazer. Benfeitorias introduzidas na unidade residencial consideradas irregulares à luz da Convenção de Condomínio. Sentença de procedência. Insurgência dos requeridos. ... ()
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126 - TJSP. CONDOMÍNIO.
Ação de obrigação de fazer e de indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo do réu. Discussão sobre uso de vagas de garagem pelos condôminos. Matrículas dos imóveis que não apontam determinação de vagas, apenas que há direito ao uso. Convenção condominial que aponta serem as vagas localizadas em lugares individuais e de uso indeterminado. Regulamento interno que indica que a área das vagas de garagem é coletiva e que, «para que se possa fazer uso racional da garagem, as vagas são demarcadas". Uso de vaga individualizada que é costume consolidado no condomínio, como confirmam os autores. Costume que prevalece sobre a Convenção Condominial, pelo menos até que a questão seja reapreciada em Assembleia Geral Extraordinária. Prevalência do instituto da «supressio". Precedentes. Realização de Assembleia Geral Extraordinária discutida em ação própria (proc. 1010179-40.2023.8.26.0011), cujo apelo é também ora julgado. Sentença reformada. Redefinição das verbas de sucumbência. Apelo provido. ... ()
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127 - TJSP. CONDOMÍNIO.
Ação de obrigação de fazer e de indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo do réu. Discussão sobre uso de vagas de garagem pelos condôminos. Matrículas dos imóveis que não apontam determinação de vagas, apenas que há direito ao uso. Convenção condominial que aponta serem as vagas localizadas em lugares individuais e de uso indeterminado. Regulamento interno que indica que a área das vagas de garagem é coletiva e que, «para que se possa fazer uso racional da garagem, as vagas são demarcadas". Uso de vaga individualizada que é costume consolidado no condomínio, como confirmam os autores. Costume que prevalece sobre a Convenção Condominial, pelo menos até que a questão seja reapreciada em Assembleia Geral Extraordinária. Prevalência do instituto da «supressio". Precedentes. Realização de Assembleia Geral Extraordinária discutida em ação própria (proc. 1010179-40.2023.8.26.0011), cujo apelo é também ora julgado. Sentença reformada. Redefinição das verbas de sucumbência. Apelo provido. ... ()
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128 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. VAGA DE GARAGEM EM IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA.
Autor diz que ao adquirir imóvel da requerida na planta foi informado pelo corretor que teria duas vagas de garagem; e, que em razão de convenção condominial, lhe foi destinada apenas uma vaga. ... ()
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129 - TJRJ. INCIDENTE DE SUSPEIÇÃO ARGUIDO NOS AUTOS DA DÚVIDA APRESENTADA PELO CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DA COMARCA DE TERESÓPOLIS, INDAGANDO ACERCA DO QUÓRUM PARA APROVAÇÃO DO REGISTRO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO COMARY GLEBA VI. HIPÓTESES LEGAIS NÃO EVIDENCIADAS. REJEIÇÃO.
1.Trata-se de incidente de suspeição arguido em face do Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis, nos autos da dúvida apresentada pelo Cartório do 1º Ofício de Justiça da Comarca de Teresópolis, indagando acerca do quórum para aprovação do registro da Convenção do Condomínio Comary Gleba VI, se maioria simples ou 2/3 das frações ideais, ao argumento da violação da imparcialidade, tendo em vista que o aludido magistrado residiria na área afetada pela dúvida e teria proferido julgamentos díspares sobre o mesmo tema. ... ()
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130 - TJSP. Agravo de instrumento. Contrato imobiliário. Indenização. Decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da corré. Reforma.
Corré que faz parte do mesmo grupo econômico e é responsável pelas consequências decorrentes da contratação. Aplicação das regras inseridas no parágrafo único, do art. 7º, e 25, §1º, ambos da Lei 8078/90, ressalvado eventual direito de regresso, a ser exercido em processo autônomo. Corré-agravada que impugnou os termos da inicial na mesma peça processual da outra ré (contestação). Logotipo da corré presente no memorial descritivo do empreendimento e na minuta da futura convenção do Condomínio. Evidente a atuação de forma coligada, numa mesma cadeia de fornecimento de bens e serviços. Resultado. Agravo provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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131 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Negativa de prestação jurisdicional. Fundamentação. Deficiência. Súmula 284/STF. Assembleia geral de condôminos. Regularidade. Reexame de provas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.
1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... ()
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132 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Condomínio edilício. Ação de nulidade de assembleia. CPC/2015, art. 489. Fundamentação suficiente. Obras. Convenção condominial. Quórum especial. Afastamento. Benfeitorias necessárias. Reexame de provas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.
1 - Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. ... ()
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133 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO. AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS.
1.Recurso interposto contra decisão que converte a execução de título extrajudicial em ação de cobrança, sob o fundamento de não haver o registro da convenção condominial no Registro de Imóveis. ... ()
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134 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE NA CONVOCAÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.
Ação que visa anular a AGE ao argumento de que não foi respeitada a formalidade para convocação prevista na Convenção do Condomínio. ... ()
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135 - STJ. Agravo interno em recurso especial. Processo civil e civil. CPC/2015, art. 1022. Conclusão acerca da responsabilidade entre condômino e condomínio. Fato gerador presumido. Supostas excludentes de responsabilidade. Exceção não deduzida. Desnecessidade de abordar o tema de ofício. Omissão descaracterizada. Análise de convenção de condomínio. Impossibilidade. Súmula 5/STJ. Dissídio jurisprudencial sobre o mesmo tema. Prejudicado. Agravo interno não provido.
1 - Não há falar-se em violação ao CPC/2015, art. 1022 quando o Tribunal de origem não aprecia exceção não deduzida no tempo oportuno. Caso em que o Tribunal de origem reconheceu a existência de responsabilidade do condomínio em relação ao condômino. Ao assim concluir, é desnecessário que se pronuncie também sobre a inexistência de cláusula em convenção excludente da responsabilidade, porquanto a exceção não foi deduzida no tempo oportuno, não se tratando de matéria cognoscível de ofício. ... ()
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136 - STJ. Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Condomínio edilício. Deliberação em desacordo com as normas fixadas em convenção. Interpretação de cláusulas e reexame do conjunto fático-probatório dos autos. Inadmissibilidade. Incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Decisão mantida.
«1 - O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ). ... ()
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137 - TJSP. APELAÇÃO -
Ação de Obrigação de Não Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais e Materiais - Proibição de Locação de Temporada pelo Condomínio - Sentença de Improcedência. ... ()
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138 - TJRJ. Ação de execução de título extrajudicial para cobrança de cotas condominiais referentes aos meses de maio e junho de 2021, no valor total de R$ R$ 2.445,19. Exceção de pré-executividade apresentada pelo executado, alegando a ilegitimidade ativa da parte autora, por não se tratar de um condomínio. Sentença que julgou extinta a execução em razão da ilegitimidade ativa da parte autora. Apelação do Exequente. Convenção do condomínio que foi declarada nula, bem como os atos dela decorrentes, no julgamento do RExt 100.467-3/RJ, pelo STF, em 1984, não ficando a coisa julgada restrita às partes dos autos em que foi proferida a decisão, ante a circunstância de que anulou a convenção. Condomínio edilício inexistente. Ainda que se queira cogitar da existência de uma Associação de Moradores, a via eleita seria inadequada. Precedentes TJRJ. Incidência do art. 784, X do CPC que foi afastada. Sentença que deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos. Desprovimento da apelação.
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139 - TJRJ. Apelação Cível. Direito Civil. Execução por título extrajudicial. Débito condominial. Indeferimento da Inicial. Desprovimento do recurso.
Apelação Cível objetivando a reforma da sentença que indeferiu a inicial do processo executivo, sob o fundamento de que o exequente não trouxe o valor da cota executada discriminado em Ata Assemblear ou em Convenção. A questão em discussão consiste em saber se para fundamentar o processo executivo basta a apresentação de Ata de Assembleia com a aprovação da previsão orçamentária aprovada em Assembleia, com deliberação e aprovação das despesas previstas. Razões de decidir. 1) Nos termos do CPC, art. 784, X, é necessária a previsão do valor que se pretende executar na convenção do condomínio, ou na ata da assembleia, sob pena de restar configurada a ausência de certeza e liquidez do título. 2) O Exequente não trouxe o valor da cota executada (anos de 2016/2018), mas apenas a AGO que deliberou a previsão orçamentária de 2023. Artifício que não sana o vício do processo executivo, o qual carece de título capaz de lhe dar substrato. Recurso a que se nega provimento.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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140 - TJRJ. Condomínio em edificação. Obrigação de fazer. Direito de vizinhança. Ruído. Estúdio fonográfico instalado em unidade autônoma. Violação à convenção e ao regimento interno. Desvio de destinação. CCB/2002, arts. 1.332, III e art. 1.336, IV.
«Versa a controvérsia sobre direito de vizinhança, afirmando o autor que o réu, ora Apelante, fez uso nocivo do imóvel que ocupa na qualidade de locatário. Restou comprovado que o ora Apelante mantém no referido imóvel a sede da empresa Renato C. Terra Studios, transformando o local em estúdio de gravação, transgredindo a Convenção do Condomínio, ao promover a propagação sonora de alta densidade e proporção, perturbando sobremaneira a vizinhança. A prova documental anexada aos autos foi suficiente para o exame da controvérsia, tornando-se desnecessária a produção de outras provas, razão pela qual não se vislumbra qualquer nulidade por cerceamento de defesa. Embora não tenha sido constatada a prática de contravenção penal nos autos da ação criminal promovida por um dos condôminos em face do recorrente, perante o IV Juizado Especial Criminal, há prova cabal nos autos de que o imóvel está sendo utilizado em desacordo com a sua destinação residencial, sendo esse um dos fundamentos do pedido. Quanto à verba honorária, a mesma merece correção, arbitrando-se em 10% do valor da causa.... ()
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141 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. FURTO DE BICICLETAS EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA NA RESPECTIVA CONVENÇÃO AFASTANDO A RESPONSABILIDADE DE FORMA EXPRESSA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. REFORMA.
1.Trata-se de ação indenizatória de danos materiais e morais, sofridos pelo autor em decorrência do furto de duas bicicletas em área comum do condomínio réu. ... ()
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142 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES. IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. REJEITADAS. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.336, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. CONSECTÁRIOS LEGAIS. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES PREVISTOS NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
-Conforme o disposto no CPC, art. 76 (CPC), a irregularidade de representação constitui vício sanável, impondo-se a suspensão do processo e a fixação de prazo razoável para sua regularização. No presente caso, verifica-se que a irregularidade foi corrigida antes mesmo de eventual determinação judicial, inexistindo fundamentos para a extinção do feito sem resolução do mérito. ... ()
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143 - STJ. Recurso especial. Condomínio. Convenção. Despesas ordinárias. Apartamentos em cobertura. Rateio. Fração ideal. CCB/2002, art. 1.336, I. Regra. Legalidade.
«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... ()
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144 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. PEDIDO PARA DESVINCULAR UNIDADES RESIDENCIAIS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO HORIZONTAL, A FIM DE EXTINGUIR A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA REFORMADA, PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL.
1-Trata-se de ação visando desvincular duas unidades residenciais do Condomínio Parque Oásis, em Cabo Frio, um condomínio edilício horizontal com 98 casas. A finalidade última das demandantes é extinguir a obrigação de pagamento das cotas condominiais, sob o argumento de que não usufruem dos serviços do Condomínio réu porque suas residências são «extramuros, ou seja, com acesso pela parte externa do condomínio, pelo logradouro público diretamente. ... ()
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145 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Ação cautelar. Instalação de ar condicionado em edifício. Alegação de modificação da fachada. Exame da convenção do condomínio e do acervo probatório contido nos autos. Súmulas 5 e 7 desta corte.
«1. A decisão do Tribunal de origem que admite, ou não, o recurso especial não vincula o juízo de admissibilidade desta Corte Superior. Registre-se que a apreciação da instância a quo é provisória, recaindo o juízo definitivo sobre este Sodalício, quanto aos requisitos de admissibilidade e em relação ao mérito. ... ()
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146 - TJSP. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INDEFERIMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA -
Agravantes que insistem no deferimento da tutela provisória de urgência, para que a agravada apresente o «termo de entrega da área comum e promova a instituição, especificação e a convenção do condomínio (sob pena de multa diária) ou, subsidiariamente, que seja fixado prazo e multa para cumprimento da obrigação - Ausência dos requisitos do CPC, art. 300 - Agravada que, em contranotificação, afirma ter iniciado os procedimentos para a instituição do condomínio, apontando, contudo, entraves administrativos, o que recomenda o contraditório, antes da imposição de multa diária - Inexistência, ademais, de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, sendo possível aguardar, no mínimo, o contraditório - Decisão mantida - RECURSO DESPROVIDO... ()
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147 - TJRJ. Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória. Condomínio autor que alega que a conta bancária restou bloqueada pela instituição financeira ré, ao argumento de ausência de apresentação da Convenção do Condomínio devidamente registrada do RGI. Tutela antecipada deferida. Sentença de procedência parcial, confirmando os efeitos da tutela de urgência. Apelo da instituição financeira ré, pugnando pela reforma total da sentença, no intuito de alcançar a improcedência dos pedidos. É cediço que toda instituição bancária, quando da abertura de uma conta corrente, seja para pessoa física ou jurídica, analisa detidamente todos os documentos antes da assinatura do contrato. Desse modo, depreende-se que a instituição financeira ré requisitou e examinou todos os documentos necessários para a abertura de conta corrente e sua regular movimentação, há anos, ocasião em que as partes firmaram o contrato. Seguindo nessa trilha, uma vez que a conta corrente já se encontra aberta, esta pode ser movimentada pelo representante legal do autor que, de acordo com o Código Civil, é qualquer condômino que administrar sem a oposição dos demais, ou seja o síndico eleito. Portanto, a falta de registro da Convenção no RGI não impede que o condomínio seja administrado por quem de direito, de acordo com o art. 1.324, do CC, inclusive no que toca a gestão dos recursos oriundos das cotas condominiais. Sentença que não merece reparo. Precedentes. Honorários recursais incidentes. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
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148 - TJSP. CONDOMÍNIO.
Ação declaratória de inexigibilidade de multa condominial cumulada com pedido de indenização por danos morais. Sentença de improcedência. ... ()
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149 - STJ. agravo interno no recurso especial. Condomínio. Assembleia geral extraordinária. Cláusula abusiva. Ato anulável. Violação de norma convencional. Prazo quadrienal. Art. 178, § 9º, V, do cc de 1916. Inexistência de omissão do acórdão recorrido.
1 - Não é possível reconhecer-se a alegada negativa de prestação jurisdicional, quando o órgão colegiado aprecia as questões deduzidas e decide de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. ... ()
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150 - TJRJ. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS MORATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS.
I. CASO EM EXAME 1.Apelações cíveis que objetivam a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente o pleito autoral para condenar a parte ré ao pagamento do débito apontado na planilha de fl. 127, excluído o montante lançado a título de «encargos"; ... ()
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