Jurisprudência sobre
convencao do condominio
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51 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL.
Sentença de improcedência. Recurso exclusivo da parte autora. Convenção do Condomínio estabelece a correção de débito pela variação acumulada do índice do IGP-M/FGV. Determinação a que todos os condôminos estão sujeitos. Precedentes desta Corte. As cotas condominiais são prestações periódicas e de trato sucessivo, devidas ao condomínio pelos condôminos, para a manutenção e conservação do bem comum. O eventual inadimplemento de qualquer das prestações condominiais após o trânsito em julgado da sentença condenatória dispensa a propositura de nova ação de conhecimento, uma vez que incluídas pelo CPC, art. 323 no conceito «enquanto perdurar a obrigação, com vistas a privilegiar a economia e celeridade processual. Precedentes. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... ()
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52 - 2TACSP. Execução. Condomínio em edificação. Apartamento julgado como bem de família. Pretensão de que a garagem seja considerada como acessório e, portanto, igualmente protegida da penhora. Matrícula própria. Impenhorabilidade não caracterizada. Lei 8.009/90, art. 1º.
«Garagem autônoma, com registro de matrícula próprio, pode ser penhorada, não constituindo a sua constrição violação ao direito de moradia resguardado pela Lei 8.009/90. Restrições constantes da Convenção do Condomínio observadas.... ()
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53 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Obrigação de fazer. Destinação específica do imóvel. Convenção de condomínio. Utilização diversa. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo interno não provido.
«1 - O Tribunal de origem, mediante o exame dos elementos informativos da demanda, concluiu que o agravante modificou a destinação de sua unidade de forma ilegítima ao deixar de observar a destinação dada à área na convenção do condomínio. ... ()
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54 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação de conhecimento objetivando compelir condômino a desfazer a modificação das portas de sua unidade, restabelecendo aquela utilizada como padrão no prédio. Convenção que prevê que as obras de modificação das partes comuns que interessem à harmonia das fachadas externas, internas ou laterais exigem consenso unânime dos condôminos. Portas da unidade imobiliária que não integram a fachada do prédio. Pedido improcedente. CCB/2002, art. 1.341.
«... Com efeito, a Convenção do Condomínio, em seu artigo 3º, prevê que as obras de modificação das partes comuns que interessem à harmonia das fachadas externas, internas ou laterais, necessitam de aprovação unânime dos condôminos. As portas das unidades, no entanto, ao contrário do que alega o Embargado, não constituem fachada do prédio, nem mesmo interna, sendo de se ressaltar que a Convenção condominial aponta as partes externas das janelas, como de propriedade e uso comum, nada mencionando quanto às portas dos apartamentos. Dessa forma, é de se concluir que não estava a modificação das portas da unidade do Embargante condicionada à aprovação unânime dos condôminos, não ficando evidenciada violação a qualquer regra da convenção.Por outro lado, não há nos autos prova de que a alteração da porta do apartamento do Embargante, localizado em pavimento no qual há apenas quatro unidades, tenha ensejado a desvalorização dos imóveis a que se referiu o voto majoritário da apelação. ... (Desª. Ana Maria Pereira de Oliveira).... ()
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55 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DO AUTOR.
Convenção do Condomínio isenta a incorporadora do pagamento das cotas condominiais enquanto as unidades não forem vendidas e os compradores imitidos na posse. A obrigação de pagamento das obrigações condominiais pelos Condôminos tem lastro na lei, na forma da Lei 4.591/64, art. 12, e do art. 1.336, I, do Código Civil. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020). Necessária a reforma da sentença para reconhecer a nulidade das cláusulas. Recurso conhecido e provido, nos termos do Desembargador Relator.... ()
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56 - TJMG. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DOCUMENTAÇÃO INSUFICIENTE. AUSÊNCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME 1.Recurso de apelação interposto pela embargante contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução por ela opostos em face do condomínio réu. ... ()
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57 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Ação de obrigação de fazer. Condomínio. Proibição de animais domésticos. Flexibilização. Peculiaridades do caso concreto. Interpretação de dispositivos da convenção condominial. Modificação do acórdão recorrido. Impossibilidade. Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.
«1 - As instâncias ordinárias decidiram com base nas peculiaridades do caso concreto, bem como interpretando as cláusulas da Convenção do Condomínio, ao afirmarem que os dois gatos pequenos e saudáveis da autora não ofereciam risco aos demais condôminos ou perturbação do sossego alheio, circunstância que impossibilita a análise do recurso por esta Corte Superior em razão da incidência das Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ. ... ()
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58 - TJSP. APELAÇÃO.
Despesas condominiais de responsabilidade de autarquia estadual (IPESP). Embargos à execução rejeitados. Irresignação do instituto-embargante. Juros de mora. Contrato de natureza privada. Submissão da Fazenda Pública à convenção condominial, inclusive no que diz respeito aos consectários da mora. No caso em comento, há previsão, na convenção do condomínio, da incidência de juros de mora de 1% ao mês. Correta, portanto, a adoção dessa alíquota para o cálculo da dívida. Jurisprudência do STJ. Sentença mantida. Recurso não provido... ()
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59 - TJSP. Responsabilidade civil. Veículo furtado. Condomínio. Estacionamento que, em regra, não transfere a guarda à administração do condomínio nem estabelece um contrato de depósito. Inexistência de guarda ou vigilante para o fim específico de zelar pelos veículos. Simplicidade do condomínio que revela a insuficiência de recursos para assegurar a guarda de bens na garagem. Convenção do condomínio que não prevê tal responsabilidade. Alegação de negligência de uma moradora. Inovação da causa de pedir. Inadmissibilidade. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Indenização indevida. Recurso improvido.
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60 - TJSP. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE.
Sentença de parcial procedência, para condenar os réus no pagamento das despesas condominiais, contudo, limitada aos dias em que o imóvel estava à disposição para uso pelos compromissários compradores (35 dias). Insurgência do autor. ... ()
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61 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Acompanhada a petição inicial da ação de cobrança, dos demonstrativos dos débitos, identificando com clareza composição do montante devido, incluído o principal e seus acessórios como juros de mora e multa, observando-se nos cálculos defensórios inexistência de inclusão do valor relativo à penalidade, prevista na convenção do condomínio, forçosa a manutenção da decisão de procedência da ação tendo restado comprovada a dívida. Recurso não provido.
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62 - TJSP. CONDOMÍNIO - DANOS MATERIAIS -
Requerida prestou serviços de gestão condominial (sindicância profissional) ao Autor - Requerida efetuou a contratação de novo escritório de advocacia, em desacordo com o procedimento disciplinado na convenção do condomínio - Caracterizados os danos materiais - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para condenar a Requerida ao pagamento do valor de R$ 20.000,00 - Controversos os fatos alegados - Necessária a dilação probatória - RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO, para afastar a sentença, com o prosseguimento do feito (na Vara de origem), para a produção da prova oral em audiência de instrução e julgament... ()
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63 - TJMG. Eleição de síndico. Nulidade da convocação. Apelação cível. Ação anulatória. Assembleia condominial. Eleição de síndico. Convocação de parte dos condôminos. Convenção de condomínio. Não observância. Nulidade. Atos praticados. Manutenção si et in quantum
«- Sob a égide da Lei 4.591/64, a convenção do condomínio formado por unidades residenciais e comerciais tem validade e obriga a todos, indiscriminadamente. ... ()
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64 - TJSP. APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Sentença que julgou improcedente ação de indenização por danos materiais, ajuizada em razão de furto de motocicleta no interior de condomínio. A responsabilização por furto ocorrido em área comum somente pode ocorrer, em princípio, se houver previsão expressa em Convenção ou Regimento interno condominial, ou, também, quando demonstrada culpa de preposto ou empregado seu. Precedentes. Hipótese em que a Convenção do Condomínio prevê, expressamente, a exclusão de responsabilidade do condomínio. Autora que não se desincumbiu do ônus de provar eventual culpa grave na prestação do serviço inerente ao condomínio edilício, considerando, no caso, que se trata de condomínio considerado de baixa renda. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.... ()
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65 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL. RECURSO DE TERCEIRO PREJUDICADO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDA DE ATIVA, EM RAZÃO DE A GALERIA FELISBERTO DE MENEZES INTEGRAR O EDIFÍCIO FELISBERTO DE MENEZES, CONFORME SE EXTRAI DA CLÁUSULA I DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO. AINDA QUE ASSIM NÃO FOSSE, ACASO FOSSE A PRESENTE DEMANDA PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO FELISBERTO DE MENEZES, COM BASE NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE FOI ENCARTADA COM A PETIÇÃO INICIAL, MELHOR SORTE NÃO LHE SOCORRERIA, PORQUANTO, HÁ PREVISÃO DE CLÁUSULAS QUE EXCLUEM AS LOJAS DO PAGAMENTO DAS DESPESAS COMUNS. O PEDIDO SERIA IGUALMENTE JULGADO IMPROCEDENTE. ÔNUS DA PROVA. A AUTORA NÃO FEZ PROVA DO FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO. RECURSO PROVIDO.
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66 - TJSP. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO DO BRASIL NA QUALIDADE DE GESTOR DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. JUROS MORATÓRIOS EM CONFORMIDADE COM A CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I.Caso em Exame ... ()
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67 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil. Civil. Violação dos arts. 489 e 1.022 inexistente. Inconformismo. Cota condominial. Título executivo extrajudicial. Higidez dos valores apresentados. Inadequação da exceção de pré- executividade. Necessidade de dilação probatória. Súmula 7/STJ.
1 - Inexiste a alegada violação dos CPC/2015, art. 489 e CPC art. 1.022, visto que o Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu conhecimento, qual seja, se a execução das cotas condominiais era legítima. ... ()
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68 - STJ. Agravo interno no agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. 1. Conclusão do acórdão recorrido acerca da possibilidade de cobrança de cotas condominiais por estar prevista na convenção do condomínio e de que os pedidos feitos na reconvenção devem ser dirimidos entre as partes que firmaram o contrato de locação. Revisão. Impossibilidade. Incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. 2. Dissídio jurisprudencial prejudicado. 3. Multa do CPC/2015, art. 1.021, § 4º. Inaplicabilidadse. 4. Agravo improvido.
1 - Reverter a conclusão do Tribunal local (acerca da possibilidade da cobrança das despesas condominiais conforme estabelecido na convenção do condomínio, de que o pagamento deverá se dá a partir da citação, pois foi quando os requeridos tomaram conhecimento da cobrança, bem como dos pedidos formulados na reconvenção acerca da reparação de algum prejuízo sofrido pelos agravantes) demandaria necessariamente o revolvimento do acervo fático probatório dos autos e análise e interpretação das cláusulas contratuais, o que não se admite em âmbito de recurso especial, em face dos óbices das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. ... ()
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69 - TJSP. Agravo de Instrumento - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Honorários advocatícios contratuais - Irresignação contra a decisão de primeiro grau que determinou a exclusão dos honorários advocatícios contratuais da conta apresentada pela credora - Previsão na convenção do condomínio que não dá legalidade a cobrança - Precedentes desta C. Câmara - Decisão mantida - Recurso desprovido
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70 - 1TACSP. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Taxas. Loja situada na parte térrea do edifício. Irrelevância. Convenção, com força cogente, que impõe o pagamento a todas as unidades, na proporção das áreas úteis de cada uma. Procedência. Lei 4.591/1964, art. 9º, Lei 4.591/1964, art. 12 e Lei 4.591/1964, art. 25. (Com precedentes).
«Impondo a convenção do condomínio o pagamento de taxas a todas as unidades, não cabe ao Judiciário modificá-la, de molde a isentar o proprietário de loja localizada no térreo, das despesas condominiais que podem não lhe proporcionar alguma vantagem direta, embora indiretamente sempre seja beneficiado.... ()
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71 - TJSP. APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL - ALEGAÇÃO DE INVALIDADE DA CONVOCAÇÃO DO CONDÔMINO - PRERROGATIVAS LOMAN - INAPLICABILIDADE
- Oart. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião- ainda, o art. 22 da Convenção do Condomínio determina que a convocação para assembleia deverá preceder de cinco dias, pelo menos, da data da sua designação; ... ()
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72 - TJRJ. Agravo de instrumento. Ação declaratória de nulidade de assembleia geral extraordinária de condomínio. Decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência consubstanciada no requerimento de condômino de suspensão dos efeitos da assembleia realizada em 17/09/2024, de modo que o condomínio réu fosse impedido de bloquear a realização das locações por temporada avençadas por meio de plataformas digitais para esse fim. Locação por plataformas digitais (AIRBNB e afins). Presença dos requisitos para concessão da tutela de urgência previstos no CPC, art. 300. Inteligência dos art. 1.351 do Código Civil e parágrafo único do art. 22 da Convenção do Condomínio que dispõem que a alteração da convenção somente pode ser realizada por meio da aprovação de, ao menos, 2/3 dos votos dos condôminos. Condomínio agravado que é composto de 53 unidades, tendo comparecido à AGE 32 condôminos, com votação assemblear de apenas 30 votos para proibir a locação por diária através de plataformas. AGE que não observou o quórum de 2/3, que exigiria votos de mais de 35 condôminos, restando configurada a probabilidade do direito do agravante. Periculum in mora caracterizado, na medida em que o agravante comprovou a existência de reserva de sua propriedade até março de 2025, de modo que a proibição da locação, sobretudo sem a aprovação por meio de regular assembleia geral extraordinária, causará prejuízos ao condômino. Reforma da decisão. Provimento do recurso.
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73 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL.
Direito Civil. Pretensão de anulação de assembleia (AGO) de condomínio, cumulada com pedido de indenização a título de danos morais. Sentença de improcedência. O conjunto fático probatório comprova que a assembleia condominial, realizada aos 15/07/2021, foi efetivada de forma escorreita, com observância das normas contidas no Código Civil e na Convenção do Condomínio. Ausência de qualquer irregularidade e/ou ilegalidade que pudesse justificar sua anulação. Conduta regular do Condomínio e de sua administradora, que afastam a possibilidade de configuração de fato ensejador do dever de indenizar a título de danos morais. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... ()
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74 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação declaratória. Anulação de multa e ilegalidade de sua progressividade. Acesso à área de uso comum. Direito do condômino. Área interna. Lixo residencial. Observância do limite previsto na Lei Municipal 3.273/01. Imposição de multa. Nulidade. Progressividade. Ilegalidade. CCB/2002, art. 1.314.
«1. Não obstante tratar-se de edifício misto, residencial e comercial, não se justifica que o condomínio estabeleça regras que venha a impedir o acesso de condômino à área de uso comum prevista na convenção condominial. 2. Não estando evidenciando que a área interna do condomínio destina-se apenas ao setor residencial e que o lixo produzido pelo imóvel das autoras ultrapassa o limite em volume estabelecido na Lei Municipal 3.273/01 para a conceituação como lixo residencial, não se pode exigir que o condômino proceda à coleta diferenciada que seria exigível somente para lixo extraordinário. 3. Impossibilidade de impor à parte autora o dever de contratar serviço particular de coleta de lixo, desde que respeitados os limites legais, nos termos do art. 7º, IX, da Lei Municipal 3.273/01, estando a conduta do condômino em consonância com a Convenção do Condomínio. 4. Progressividade da multa incompatível com sua natureza punitiva, já que há previsão da incidência, no caso de reiteração da infração, de sanção mais severa, de natureza diversa. 5. Anulação das multas impostas às autoras pelo condomínio réu e declaração da ilegalidade de sua progressividade, impondo-se a manutenção da sentença de procedência do pedido. 6. Desprovimento do recurso.... ()
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75 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Ação de obrigação de fazer. Condomínio edilício. Eleição para cargo de síndico. Decisão que defere pedido de tutela provisória para antecipar os efeitos da tutela e determinar a retificação do edital de convocação de assembleia de condôminos, para incluir a eleição para síndico apenas candidatos que se pronunciaram junto ao Conselho com antecedência mínima de 15 dias data da assembleia. Inconformismo do condomínio réu. Requisitos legais cumulativos. CPC, art. 300. Reconhecimento da probabilidade do direito dos agravados, autores da ação originária. Demonstração de que os candidatos ao cargo de síndico devem cumprir as regras previstas na Convenção do Condomínio. Perigo de dano presente ante a proximidade da eleição condominial. Tutela inaudita altera parte diante da ocorrência de grave urgência, pois a demora da citação da parte contrária prejudicaria a parte autora a justificar que o exercício do contraditório e da ampla defesa seja diferido. Decisão mantida. Recurso desprovido... ()
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76 - TJSP. Cominatória. Obrigação de fazer. Readaptação do fechamento da sacada ao modelo aprovado em assembleia condominial. Descabimento. Prova pericial indicativa de que o fechamento da sacada realizado pelo apelante não alterou a composição visual das fachadas do edifício (o que, aliás, já havia sido observado por esta Turma Julgadora em sede de Agravo de Instrumento, ao revogar a tutela antecipada deferida). Ausência, ainda, de afronta à convenção do condomínio. Da mesma forma, descabida a determinação de alteração da luminária e forro na sacada da unidade condominial do apelante (à vista da conclusão pericial, indicativa de que tais alterações são visíveis apenas na parte interna do apartamento do réu). Decreto de improcedência. Medida que se impõe. Sentença reformada. Recurso provido.
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77 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO DE POSSE DE VAGA DE GARAGEM.
Indeferimento de fixação de multa por descumprimento de tutela de urgência. Acolhimento da insurgência. Recorrida que alterou a configuração das áreas comuns após a concessão liminar, restringindo o acesso às áreas comuns para estacionamento, como previsto em matrícula e na convenção do condomínio. Alteração das áreas comuns sem deliberação em assembleia e para atendimento de interesses particulares, no curso do processo que discute o uso e acesso à área. Aplicação das advertências sobre a litigância de má-fé. Decisão reformada, para que o r. Juízo fixe a multa por descumprimento em atenção às características do caso. ... ()
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78 - STJ. Agravo regimental no recurso especial. Negativa de prestação jurisdicional. Alteração de convenção de condomínio. Violação do CPC/1973, art. 535. Afastamento. Quórum determinado pelo número de unidades autônomas. Deficiência na fundamentação recursal. Súmula 284/STF. Manutenção do julgado pelos seus próprios termos. Agravo regimental não provido.
«1. Observada a previsão expressa contida na convenção do condomínio - de que cada condômino terá direito a tantos votos quantas unidades autônomas possuir no prédio - fica completamente esvaziada a alegação ao violação ao disposto no art. 1.352 do CC, tendo em vista a ressalva contida na parte final do seu parágrafo único (salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio). ... ()
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79 - TJMG. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. COMPROVAÇÃO DA ORIGEM E COMPOSIÇÃO DO DÉBITO. ÔNUS DA PROVA. INCIDÊNCIA IMEDIATA DE MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAMERecurso de apelação interposto por condômina contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de cobrança de taxas condominiais promovida pelo condomínio, condenando-a ao pagamento dos valores vencidos e vincendos, acrescidos de encargos moratórios e correção monetária. ... ()
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80 - STJ. Recurso especial. Ação de nunciação de obra nova. Interligação de duas lojas localizadas em prédios contíguos de condomínios diversos. Paredes derrubadas que, a despeito de não serem estruturais, são consideradas partes comuns, de propriedade dos condôminos, por serem laterais e divisórias, nos termos da respectiva convenção condominial. Reconhecimento da legitimidade ativa ad causam do condomínio autor, em razão da imprescindibilidade de sua autorização para a realização da obra. Abuso de direito. Inexistência. Necessidade de autorização condominial que prescinde de qualquer justificativa e independe da existência ou não de risco à segurança do edifício. Alegação de perda de interesse processual. Improcedência. Causa de pedir fundada não só na segurança do prédio, mas, também, e principalmente, na ausência de autorização prévia dos condôminos para a realização da obra. Recurso desprovido.
«1 - Cinge-se a controvérsia a definir se poderia o Supermercado Zona Sul, ora recorrente, que é locatário de duas lojas vizinhas em prédios contíguos, realizar a interligação delas sem a autorização do condomínio autor, bem como saber se há ilegitimidade ativa ad causam, se houve abuso de direito no ajuizamento da demanda, além de verificar a suposta perda do interesse processual da parte autora. ... ()
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81 - TJSP. Apelação - Ação de execução de título executivo extrajudicial - Despesas condominiais - Exceção de pré-executividade acolhida - Extinção do feito sob o fundamento de que não foram juntados documentos indispensáveis à propositura da ação na inicial - Documentos indispensáveis apresentados em impugnação à exceção de pré-executividade - Oportunizado o contraditório e a ampla defesa após a juntada de novos documentos não indispensáveis - Documentos juntados com a inicial que já eram suficientes para embasar a pretensão, como a ata que aprovou a taxa condominial, a convenção do condomínio e a planilha do débito atualizado - Recurso provido para, anulada a sentença, determinar o prosseguimento do feito
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82 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA - CONVOCAÇÃO REGULAR - PRESTAÇÃO DE CONTAS REALIZADA E APROVADA - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO - ELEIÇÃO DO SÍNDICO - SISTEMA DE RODÍZIO NÃO OBRIGATÓRIO - PARTICIPAÇÃO E VOTO SEM PROCURAÇÃO - IRREGULARIDADE QUE NÃO COMPROMETE O RESULTADO - INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL - SENTENÇA MANTIDA.
- Aconvocação de assembleia condominial que atende às formalidades previstas na convenção do condomínio não pode ser considerada nula pelo simples fato de não trazer expressamente o item «prestação de contas, quando esta foi regularmente realizada e aprovada pelos condôminos presentes. ... ()
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83 - TJSP. Apelação - Obrigação de fazer - Demanda ajuizada por condomínio de lotes residenciais pleiteando a retirada de um portão instalado em uma das propriedades - Improcedência do pedido - Caso em que ocorreu a unificação do lote residencial inserido no condomínio autor a outro lote residencial que está fora do condomínio, ambos de propriedade dos apelados - Edificação realizada em 1988, antes, portanto, da convenção do condomínio e da regularização do loteamento (2015) - Ausência de fracionamento do lote, destinação diversa ou de uso nocivo ou perigoso à segurança do local - Confirmação da sentença, com a majoração dos honorários do patrono dos apelados - Não provimento
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84 - 2TACSP. Direito de vizinhança. Nunciação de obra nova. Condomínio em edificação. Lei de posturas municipais não prevalece sobre convenção condominial se não comprovada qualquer contraposição de normas. Validade da limitação ao uso da propriedade. Infrações aos propósitos consignados na convenção do condomínio traduzir-se-ão em interferência relevante nas propriedades vizinhas. Sentença mantida. CPC/1973, art. 934.
«Perfeitamente válidas as restrições convencionais ao direito de construir em loteamentos, que objetivam assegurar os requisitos básicos e necessários à sua destinação, principalmente quando tais limitações são impostas por meio de convenção devidamente registrada junto aos órgãos competentes. O interesse privativo de proprietário de lote não autoriza a inobservância de restrição convencional instituída em proveito de todos. Assim, em se tratando de muros internos, que divisam com outros imóveis, não prevalece a mencionada Lei Municipal 1.296/91, a não ser no caso de comprovado risco ao imóvel confinante, o que no presente caso não se deu.... ()
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85 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA (INDEX 581) QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO. APELO DO AUTOR AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
O Requerente narra ser proprietário de apartamento do condomínio Réu, cujo valor da cota condominial reputa excessivo, notadamente em relação à área comum (clube). Aduz que seria cobrado por duas quotas condominiais distintas, uma referente à sua unidade residencial, e outra relativa ao clube (área comum), ambas calculadas pelo critério da fração ideal. Salienta que estaria se insurgindo, tão somente, rem relação à quota condominial referente ao clube. Afirma que teria sido atribuído à sua unidade encargo desproporcional e demasiadamente oneroso, apenas por possuir imóvel cujas dimensões são diversas das demais unidades. Salientou que as áreas de uso geral são comuns e compartilhadas igualmente para todos os condôminos, e, portanto, a divisão conforme a fração ideal seria injusta. É certo que, nos moldes do art. 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino ¿contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção¿. Por sua vez, o art. 1.334 do CC, estabelece que a convenção de condomínio determinará, dentre outras coisas, ¿a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio¿. In casu, os arts. 40 e 41, da Convenção do Condomínio preveem o rateio da quota condominial pela fração ideal. Note-se que, inobstante o Autor reputar injusta a forma de cobrança, o critério adotado pelo Réu foi o legal, previsto como regra geral no art. 1.336, I, do Código Civil. Ressalte-se, ainda, que sobredita Convenção foi regularmente aprovada, gozando de autonomia e força normativa perante os condôminos. Assim, para sua alteração, necessária deliberação assemblear, cabendo ao Poder Judiciário intervir somente em situações excepcionais. Destarte, não demonstrada a abusividade da cobrança, impõe-se à improcedência dos pedidos. Por fim, cabe salientar que as questões atinentes à regularidade da revogação do mandato da antiga patrona deverão ser dirimidas por meio próprio Precedentes.... ()
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86 - TJRJ. Apelação. Embargos à execução de cotas condominiais inadimplidas. Ausência de certeza, liquidez e exigibilidade. Procedência dos embargos. Extinção da execução. Reforma da sentença.
Embargos à execução propostos pelo condômino objetivando a extinção da execução que lhe é movida pelo condomínio, para cobrança de cotas condominiais em atraso, ao fundamento de que, em síntese, a petição inicial dos autos principais é inepta em razão da ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, assim sustentando a ausência de certeza e liquidez do título executivo, visto que o exequente não instruiu aos autos com as atas que indicam os valores das cotas pagas mensalmente pelos condôminos, referentes ao período de 05.07.2021 a 05.11.2022. Sentença que acolheu ditos embargos e julgou extinta a execução em apenso, sem resolução do mérito, em face da ausência de liquidez do título executivo extrajudicial, na forma do CPC, art. 485, IV, condenando-o ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes que fixou em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma dos arts. 82 e 85, do CPC. Inconformismo do vencido. Consigne-se que a execução de cotas condominiais está prevista nos arts. 783 e 784, X do CPC. Para possuir força executiva, isto é, para efetivamente retratarem uma obrigação certa, líquida e exigível, as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício devem estar previstas na respectiva convenção do condomínio ou aprovadas em assembleia geral, as quais devem obrigatoriamente acompanhar a petição inicial, sob pena de indeferimento ou extinção do feito. Em sua fundamentação a sentença destacou ainda que embora tenha o exequente, ora embargado, juntado aos autos da execução a Convenção do Condomínio, os boletos de cobrança, a planilha do débito e as Atas de Assembleia, constatava-se a inexistência do valor das cotas condominiais ordinárias, restando somente indicado nas Atas acostadas o percentual autorizado de reajuste e valores de cotas extras. Ou seja: não fora comprovado o valor da cota condominial ordinária. Significa dizer que este - o valor das cotas condominiais - seria o cerne da questão. Em sua impugnação aos embargos, entretanto, o exequente assinala que a Convenção condominial estabeleceu a fração ideal de cada unidade condominial, caso do apartamento 802 (que é o objeto da cobrança), para aponte do débito em execução, ressaltando que o executado se encontra em débito, não havendo qualquer prova de que tenha quitado a sua obrigação. Conclui, para espancar qualquer dúvida, que anexou os boletos das cotas condominiais do período em questão, deixando claro que os valores executados estão corretos e foram devidamente demonstrados. Conquanto pareça singela a questão, vale ressaltar que dispõe o art. 1.336, I do Código Civil. Se o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível isso conduzirá à nulidade da execução (art. 803, I do CPC). Todavia, quanto à questão sub examine, de se destacar que há previsão no mesmo CPC quanto à higidez do título, ainda que haja a necessidade de simples cálculos para apuração do débito exequendo (art. 786). Com efeito, mesmo eventual discussão acerca da correção matemática das despesas condominiais, estariam supridas com o fornecimento de todos os elementos probatórios. A saber: a Convenção do Condomínio, a Ata da Assembleia Geral (que apurou o valor da taxa condominial em cada período) e a Planilha de cálculos discriminando os valores. Ao alegar a inexistência de certeza, liquidez e exigibilidade, o executado embargante chamou a si o seu ônus probatório (art. 373, II do CPC), o que exigiria a devida instrução probatória, a qual, todavia, sequer chegou a ser requerida, apesar da expressa intimação para especificação de provas. Não se trata de mera alegação de ausência dos elementos formais do crédito constituído, já que todos estavam presentes não sendo, portanto, admissível retirar o atributo de certeza, liquidez e exigibilidade dos títulos apresentados pelo condomínio exequente. Admissível a adoção da analogia quanto ao que dispõe o art. 917, §4º e seus incisos, do CPC. O fato é que o embargante não demonstrou a alegada ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título exequendo, limitando-se a citar, argumentativamente, a matéria legal. Precedentes específicos deste Tribunal de Justiça. Provimento do apelo para reforma integral da sentença. Embargos julgados improcedentes, invertendo-se o ônus sucumbencial. Prosseguimento da execução. Recurso a que se dá provimento.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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87 - STJ. Agravo regimental no recurso especial. Ação declaratória cumulada com anulatória. Fechamento de varanda. Alegação de modificação da fachada. Exame da convenção do condomínio e do acervo probatório contido nos autos. Súmulas 5 e 7 desta corte.
«1. A alteração do entendimento adotado pelo acórdão recorrido, tal como postulado nas razões do recurso especial, demandaria a análise do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ. ... ()
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88 - TJSP. CONDOMÍNIO.
Obrigação de fazer. Exibição de documento, sob pena de aplicação de multa. Ausência de prova de que a exigência esteja prevista na convenção do condomínio ou no regulamento interno. Réu não logrou provar que convocou assembleia extraordinária para a aprovação de apresentação de laudo técnico pelos coautores e de aplicação de multa na hipótese de não entrega do documento no prazo concedido. Sentença mantida. Recurso não provido... ()
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89 - TJSP. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.
Direito de vizinhança. Alteração da fachada externa do edifício. Instalação de ar-condicionado. Sentença de procedência do pedido para condenar os réus (inquilina e proprietário) a desinstalarem o equipamento. Apelo dos demandados. Arguição de nulidade da decisão por cerceamento do direito de defesa bem como por causa da ausência de designação de audiência de conciliação e de decisão saneadora. Composição que pode ser realizada de maneira extrajudicial a qualquer momento. Ausência de prejuízo processual. Ausência de decisão saneadora que não configura nulidade. Pretensão à produção de prova testemunhal e depoimento pessoal. Dilação de provas pretendida inútil e desnecessária. Julgamento no estado que atendeu ao preceito contido no CPC, art. 355, I. Legitimidade do proprietário no cumprimento da obrigação imposta. Evidente alteração da fachada externa da unidade condominial com as fotografias juntadas. Ausência de autorização dos condôminos da alteração. Violação à convenção do condomínio e ao art. 1.336, III, do CC. Condômino não pode fruir benefício em detrimento da coletividade, não havendo que se falar em direito adquirido. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS... ()
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90 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança. Taxas condominiais. Juros de mora. Previsão na convenção de condomínio. Necessidade de observância. Agravo interno improvido.
1 - Nos termos da jurisprudência desta Corte, «após o advento do CCB/2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais (REsp. 4Acórdão/STJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/09/2010, DJe 22/09/2010) ... ()
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91 - STJ. Condomínio em edificação. Animal. Convenção do condomínio. Regimento interno. Proibição criação de animais de qualquer espécie. Gato na hipótese. Flexibilização. Possibilidade. Recurso especial provido. CCB/2002, art. 1.228. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.336, IV. CCB/2002, art. 1.344. Lei 4.591/1964, art. 19. CF/88, art. 5º, XXII (função social da propriedade).
«1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... ()
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92 - TJRS. Direito privado. Condomínio. Assembléia geral extraordinária. Convenção. Alteração. Maioria. Concordância. Ilegalidade. Inocorrência. Ação declaratória de nulidade de assembleia condominial. Alteração na forma de rateio das despesas condominiais. Convenção do condomínio que, em sua versão original, previa o rateio das despesas por unidade, independente da fração ideal de cada uma. Critério que, posteriormente, veio a ser alterado por decisão assemblear tomada por maioria qualificada de votos, definindo pelo rateio das despesas de forma proporcional à fração ideal. Legalidade da decisão tomada pela maioria dos condôminos presentes, independente da fração ideal das unidades por eles tituladas. Decisão, nesses termos, que atingiu o quorum especial do art. 1351, do códico civil. Sendo norma de ordem pública, a alteração da Lei que dispõe sobre condomínio edilício é de aplicação imediata, não havendo que falar em ato jurídico perfeito para inibir sua incidência. Interpretação da regra do CCB, art. 1352. As normas a respeito do direito condominial, previstas no novo Código Civil, revogaram aquelas da Lei 4.591/64, quando conflitantes. Assim, não cabe arguir a exigência, que seria inalcançável no caso concreto, da maioria qualificada de dois terços, tendo-se presente a fração da área condominial, para alteração da convenção. É que a realidade da convenção, criada sob os olhos do interesse dos construtores, estabelecia fórmula injusta de rateio das despesas, desprezando que as duas unidades, em conjunto, significavam quase 50% da área condominial e não haveria, assim, jamais a possibilidade de alteração da convenção. Apelo desprovido.
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93 - TJSP. Condomínio. Embargos à execução. Sentença que rejeitou os embargos. Apelo do embargante. Responsabilidade do proprietário do imóvel e do possuidor. Instituição financeira possuidora indireta do bem, e representante do Fundo de Arrendamento Residencial- FAR, figurando como proprietário do imóvel. Precedentes. Natureza propter rem da obrigação. Legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais. Juros, multa e atualização diária, expressamente previstos na convenção do condomínio. Ausência de abusividade ou ilegalidade. A alteração trazida pela Lei 14.905/2024 aplica-se aos casos em que os consectários legais não foram convencionados, o que não é o caso dos autos. Sentença mantida. Apelo desprovido
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94 - STJ. Embargos de declaração no agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação de cobrança. Débitos de taxas de condomínio. Juros de mora em patamar superior a 1% ao mês. Possibilidade de fixação em norma condominial. Omissão, contradição e obscuridade no julgamento. Ausência. Pleito com efeito infringente. Rejeição.
1 - Os embargos de declaração constituem modo de impugnação à decisão judicial de fundamentação vinculada, sendo cabíveis tão somente nos casos previstos no CPC/2015, art. 1.022, ausentes na espécie. ... ()
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95 - TJSP. Apelação. Direito Civil. Embargos à execução. Débito condominial. Juros de 5% ao mês, glosados na r. sentença para 1% ao mês. Cabível modulação para 2% ao mês.
1. Embargos julgados parcialmente procedentes em primeira instância. 2. Inconformismo do embargado acolhido em parte. 3. Débito condominial incontroverso. Recurso circunscrito à incidência de juros moratórios conforme convenção do condomínio. Taxa de 5% ao mês que se mostra excessiva. Limitação prevista no art. 1º da Lei de Usura (Decreta Lei 22.626/33). Modulação para 2% ao mês, que corresponde ao dobro da taxa legal incidente à época do débito (04/2017 a 05/2021). 4. Recurso provido em parte. Sentença parcialmente reformada para estabelecer o percentual dos juros moratórios para o patamar de 2% (dois por cento) ao mês(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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96 - TJSP. CONDOMÍNIO -
Ação anulatória de assembleia condominial - Interesse de agir presente - Questionamento em relação à validade e legalidade do quanto deliberado e decidido em Assembleia Geral Ordinária realizada em 11/05/23, no tocante ao uso da garagem - Vaga coletiva de uso comum - Uso da coisa comum que se faz conforme sua destinação e de forma a não excluir a utilização dos demais compossuidores, tudo em benefício da coletividade - Quase totalidade das matérias deliberadas em assembleia quanto à utilização das vagas da garagem que se encontram em conformidade com a convenção do condomínio e com as normas legais condominiais - Proibição de alugar, ceder ou emprestar a vaga de garagem por um condômino a outro que contraria as normas legais condominiais a respeito da questão - Correta a declaração de nulidade em parte da assembleia ordinária realizada em 11/05/23, no tocante à proibição de locação, cessão ou empréstimo de vaga de garagem entre moradores do condomínio, e também no tocante à improcedência da reconvenção - Assédio processual não caracterizado - Descabido o pedido de reparação pelo valor despendido para a contratação de advogado com a finalidade de propor a ação - Sentença mantida. ... ()
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97 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE DÉBITO E INDENIZATÓRIA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AUTOR QUE ADUZ NÃO TER HAVIDO A INSTITUIÇÃO VÁLIDA DO CONDOMÍNIO QUE JUSTIFIQUE A COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS E, AINDA, DE QUE NÃO HÁ A UTILIZAÇÃO DOS VALORES EM MELHORIAS NO CONDOMÍNIO, RAZÃO PELA QUAL PLEITEIA A DESCONSTITUIÇÃO DAS COTAS INADIMPLIDAS E AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PEDIDO RECONVENCIONAL PARA IMPOR AO AUTOR O PAGAMENTO DAS COTAS INADIMPLIDAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DO AUTOR E DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR QUE PRETENDE A REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO QUE NÃO MERECE PROSPERAR. CONVENÇÃO CONDOMINIAL INSTITUÍDA NO ANO DE 2001 NÃO LEVADA A REGISTRO. IRREGULARIDADE QUE NÃO AFASTA O DEVER DOS CONDÔMINOS AO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INTELIGÊNCIA DO VERBETE SUMULAR 260 DO STJ. DELIBERAÇÃO DOS CONDÔMINOS EM CONJUNTO COM A CONSTRUTORA, REPRESENTANTE DAS FRAÇÕES NÃO COMERCIALIZADAS, QUE OBSERVA O QUÓRUM PREVISTO NO CODIGO CIVIL, art. 1.333, AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE NA INSTITUIÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PRECEDENTES. DELIBERAÇÃO QUE TINHA COMO OBJETIVO A INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS QUE PERMITA RECONHECER A INSTITUIÇÃO DE ASSOCIAÇÃO. HIPÓTESE QUE DISTOA DA TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 492 PELO STF. INADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS QUE IMPLICA NA INCIDÊNCIA JUROS MORATÓRIOS, CORREÇÃO MONETÁRIA E MULTA. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO E DISPOSIÇÃO DO ART. 1.336, §1º, DO CÓDIGO CIVIL. PLANILHA DA EVOLUÇÃO DO DÉBITO APRESENTADA PELO PRÓPRIO AUTOR QUE DEMONSTRA A REGULARIDADE DO VALOR COBRADO NO PEDIDO RECONVENCIONAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL QUE SE MANTÉM. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
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98 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Consignação em pagamento. Pretensão de obter a quitação do débito em aberto. Cálculo dos débitos condominiais em atraso. Limitação dos juros moratórios a um por cento ao mês, quando ausente previsão na Convenção do Condomínio. CCB, art. 1336, § 1º. Desconto de pontualidade no pagamento dos débitos condominiais que não resulta em aplicação de um redutor no valor da prestação, mas na aplicação de uma multa moratória dissimulada. Cobrança da parcela do abono/desconto de pontualidade deve ser afastada, pois representa direta violação à Lei e sua cumulação com a multa moratória representa «bis in idem. Ação procedente. Recurso desprovido.
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99 - STJ. Condomínio em edificação. Penhora de vaga de garagem. Execução fiscal ajuizada pelo Inmentro. Alegada violação aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015, art. 1.022. Inexistência de vícios, no acórdão recorrido. Inconformismo. CCB/2002, art. 1.331, § 1º, do Código Civil. Proibição de alienação de vaga de garagem a estranhos ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção do condomínio. Hipótese em que, ausente autorização na convenção, a hasta pública deve ser restrita aos demais condôminos. Administrativo, civil e processual civil. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. Lei 4.591/1964, art. 2º.
A hasta pública para alienação de vaga de garagem em condomínio se restringe aos demais condôminos, salvo autorização expressa na convenção condominial. ... ()
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100 - TJSP. Despesas condominiais. Ação monitória. Sentença de procedência. Apelo do réu. Prejudicada a pretensão de suspensão dos efeitos da sentença recorrida até a apreciação do apelo. Inépcia da inicial afastada. Despesas condominiais. Responsabilidade do proprietário do imóvel e do possuidor. Instituição financeira possuidora indireta do bem, e representante do Fundo de Arrendamento Residencial- FAR, figurando como proprietário do imóvel. Precedentes. Natureza propter rem da obrigação. Legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais. Juros, multa e atualização diária, expressamente previstos na convenção do condomínio. Ausência de abusividade ou ilegalidade. Sentença mantida. Apelo desprovido
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