Jurisprudência sobre
convencao do condominio
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301 - STJ. Condomínio em edificação. Consumidor. Relação consumo entre o condomínio e o condômino. Inexistência. CDC, art. 2º. Lei 4.591/64. Aplicação. Considerações do Min. Castro Meira sobre o tema. Precedentes do STJ.
«... As relações entre condômino e condomínio não são pautadas pelo Código de Defesa do Consumidor, mas na Lei 4.591/64, conforme expressou o Ministro Carlos Alberto Menezes Direito no voto-condutor do aresto 203.254/SP: ... ()
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302 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE TAXA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - NATUREZA JURÍDICA - UNIDADES RESIDENCIAS TIPO E COBERTURA - COBRANÇA DE TAXA - CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO - CONFORMIDADE COM A LEI 4.591/64 - IMPROCEDÊNCIA.
1.A convenção de condomínio é uma declaração de vontade de natureza normativa, apta a produzir efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que, de alguma forma, transitarem ou participarem do condomínio. ... ()
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303 - TJRJ. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALEGAÇÃO DE COLOCAÇÃO DE AR-CONDICIONADO SPLIT EM DESCONFORMIDADE COM AS REGRAS CONDOMINIAIS. RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO AUTORAL E DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA PARTE AUTORA.
I.CASO EM EXAME. 1.Apelação Cível interposta pela Autora contra a sentença, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e procedente os reconvencionais. ... ()
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304 - STJ. Condomínio em edificação. Ação de execução de título extrajudicial, contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício. Inclusão de prestações vincendas no débito exequendo. Possibilidade. Inclusão automática na execução apenas para as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza. A modificação de natureza ou da homogeneidade da prestação, bem como de eventual ampliação do ato constritivo enseja a abertura de novo direito de defesa do devedor, restrita ao acréscimo do referido conteúdo e a ele limitada. CCB/2002. CPC/2015, art. 318. CPC/2015, art. 323. CPC/2015, art. 771, parágrafo único. CPC/2015, art. 780. CPC/2015, art. 784, X.
1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício – previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas – passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do CPC/2015, art. 784, X. ... ()
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305 - TJSP. Ação de exibição de documento cumulada com obrigação de fazer. Extinção sem resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade passiva da condômina para postular a prestação de contas do condomínio. Pretensão que se resumia ao envio mensal dos boletos para pagamento do condomínio em papel, acompanhado do demonstrativo mensal de receitas e despesas. Ausência de amparo legal e de demonstração de que a Convenção de Condomínio imponha tal obrigação ao corpo diretivo. Forma de cobrança do condomínio que incumbe à Assembleia de condôminos e ao síndico, nos termos da Convenção. Recurso provido, para afastar a extinção sem resolução de mérito e julgar improcedente a ação.
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306 - TJSP. APELAÇÃO.
Ação de cobrança de despesas condominiais. Insurgência dos réus, arrematantes do imóvel gerador do débito, contra sentença que julgou procedente a ação e improcedente sua reconvenção. Preliminar de coisa julgada. Inocorrência. Não havendo, entre o feito indicado (cumprimento de sentença 0023149-22.1999.8.26.0564) e a presente demanda, identidade de partes e de pedidos, não há falar-se em coisa julgada. Ademais, na ação de cobrança, o Condomínio-autor pretende receber valores devidos a título de verbas condominiais não satisfeitas no processo de 0023149-22.1999.8.26.0564, no qual não se reconheceu cumprida, na integralidade, a obrigação ali executada. Afastada a preliminar suscitada. No mérito, a alegação de prescrição não prospera. Somente com o trânsito em julgado, em 25/02/2017, do acórdão prolatado no agravo de instrumento de 2171951-09.2015.8.26.0000, interposto contra decisão exarada no cumprimento de sentença de 0023149-22.1999.8.26.0564, foi dirimida a controvérsia que havia acerca da preferência no recebimento do produto da arrematação, o que possibilitou definir o numerário a ser levantado pelo condomínio e constatar a existência de saldo devedor remanescente, surgindo, a partir daí, a pretensão de cobrança do referido débito, a qual foi exercida com a propositura, em 18/02/2022, desta ação de cobrança, antes, portanto, do transcurso do prazo de 5 (cinco) anos, previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Não se operou, portanto, a prescrição quinquenal, uma vez que o débito condominial não foi quitado integralmente pelo produto da arrematação. E, nascendo em 25/02/2017, a partir do trânsito em julgado supracitado, a pretensão de cobrança do saldo devedor, ainda existente, os juros de mora devem incidir, na apuração do quantum debeatur, a partir de tal data, e não desde 29/09/2011, data da arrematação, como consta na planilha de cálculo apresentada pelo Condomínio. Excesso no cômputo dos juros que deve ser elidido. Apelantes aposentados, condôminos que pagam em dia a taxa condominial. No que concerne à correção monetária e aos juros de mora, cumpre observar, ainda, as alterações promovidas pela Lei 14.905/2024 aos CCB, art. 406 e CCB, art. 389. Incidência das novas regras a partir de 30/08/2024. Pleito de redução dos honorários advocatícios sucumbenciais que merece acolhimento. Arbitramento, na origem, em desfavor dos réus, em percentual elevado (20% sobre o valor da condenação, na ação de cobrança; e 20% sobre o valor atribuído à reconvenção). Sopesando-se os critérios estabelecidos pelo art. 85, § 2º, do Diploma Processual Civil, de rigor a minoração da verba honorária para o patamar de 10% sobre as mesmas bases de cálculo fixadas no comando sentencial. Preliminar rejeitada. Recurso parcialmente provido, nos termos do acórdão... ()
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307 - TJRJ. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de cotas condominiais vencidas e vincendas, condenando o réu ao pagamento do débito, acrescido de correção monetária e juros legais, além das custas processuais e honorários advocatícios. Alegações de ilegitimidade ativa do condomínio e irregularidade de sua representação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia recursal cinge-se em analisar: (i) a regularidade da representação do condomínio e sua legitimidade ativa para propor a demanda; e (ii) a comprovação do inadimplemento do réu. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada, consubstanciada na Súmula 260/STJ, assegura que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos, garantindo legitimidade ativa ao condomínio, mesmo que irregular, para cobrar despesas condominiais. 4. A ata de eleição da comissão administrativa e a anuência do réu com as decisões condominiais comprovam a regularidade da representação do condomínio autor. 5. Documentos anexados à inicial demonstram o inadimplemento do réu, ônus que não foi elidido pelo recorrente, nos termos do CPC/2015, art. 373, II. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, I; Lei 4.591/1964, art. 12; CPC/2015, art. 99, §1º, e CPC/2015, art. 373, II. Jurisprudência relevante citada: Súmula 260/STJ.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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308 - STJ. Condomínio em edificação. Responsabilidade civil. Furto de motocicleta na garagem. Exclusão da obrigação de indenizar constante de cláusula da convenção.
«Existindo na convenção cláusula excludente de responsabilidade pelo furto de veículos das dependências da garagem, e havendo restado afastada a culpa do síndico ou dos prepostos do réu, quanto às providências de segurança deliberadas pelos condôminos, não responde o condomínio pelos prejuízos advindos ao condômino em razão do furto de sua motocicleta no interior da garagem.... ()
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309 - TJSP. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E DANOS - AÇÃO PROPOSTA POR CONDÔMINA CONTRA O CONDOMÍNIO EM RAZÃO DE INFILTRAÇÃO DE ÁGUA EM SUA UNIDADE DE COBERTURA - INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO CONTRA SUA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS - CONDENAÇÃO FUNDADA EM NEGLIGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EM PROMOVER OS REPAROS NECESSÁRIOS DE MANUTENÇÃO DO TELHADO - NEGLIGÊNCIA EFETIVAMENTE CONSTATADA, COM CONSEQUÊNCIAS DELETÉRIAS SOBRE AS CONDIÇÕES HÍGIDAS DE HABITABILIDADE DO IMÓVEL - DANO MORAL CARACTERIZADO - MODIFICAÇÃO, NO ENTANTO, DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA, O QUAL DEVE SER COMPUTADO DESDE A CITAÇÃO, UMA VEZ QUE A RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO TEM NATUREZA CONTRATUAL
APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVID(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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310 - TJSP. CONDOMÍNIO - Poço de iluminação - Questionamento sobre ser área comum ou exclusiva - Edificação de telhado - Alegação de prejuízo à coletividade em reconvenção - Fatos que exigem conhecimento técnico - Necessária a produção de prova pericial - Cerceamento de defesa caracterizado - Descabimento do julgamento antecipado - Sentença anulada.
Apelação provida.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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311 - TJSP. Condomínio. Convenção. Cachorro de pequeno porte. Cláusula que proíbe a posse de animais no interior das unidades autônomas. Direito dos condôminos usar e fruir de suas unidades individuais (artigo 1335 do CC). Paralelo com o direito de propriedade (artigo 1228 do CC). Restrição que somente se justifica quando objetivar a defesa dos interesses dos demais condôminos, dispostos no artigo 1336 do Código. Efeito da cláusula. Ônus do condômino de comprovar que a posse do semovente não repercute em quaisquer lesões aos interesses de terceiros. Prova dos autos demonstram que o cachorro não late, nem incomoda os demais moradores. Direito da autora de permanecer com o cachorro no interior do apartamento, anulando-se as multas impostas pelo condomínio. Sentença procedente. Recurso improvido.
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312 - STJ. Recurso especial. Pretensão de anular assembléia condominial que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de o uso exclusivo de área comum (terraço) ser transmitido a terceiros, assim como impôs contribuição pecuniária pelo exercício de tal direito, de modo a alterar situação consolidada por mais de trinta anos. Reconhecimento da improcedência da ação pelas instâncias ordinárias. Insurgência dos demandantes.
«1. Hipótese em que os condôminos, proprietários da unidade mais alta do edifício, a quem foram conferidos o uso exclusivo de área comum (terraço) por ocasião da especificação condominial - cujo exercício prolonga-se por mais de trinta anos - , pretendem o reconhecimento da nulidade da assembléia de condomínio que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de transmissão de tal direito por ato inter vivos ou causa mortis, bem como impôs contribuição não inferior à taxa condominial pelo correlato exercício. ... ()
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313 - STJ. Recurso especial. Condomínio. Ação anulatória de assembleia. Alteração da convenção condominial. Modificação da forma de rateio das despesas. Respeito ao quorum legal. CCB/2002, art. 1.351. Cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade. Insubsistência. Convenção de condomínio. Natureza estatutária. Regime jurídico do novo Código Civil. Aplicação imediata.
«1. Obedecido o quorum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (CCB/2002, art. 1.351) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação. ... ()
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314 - TJRS. Direito privado. Condomínio. Despesas. Água. Pagamento. Forma de rateio. Convenção condominial. Omissão. Assembléia. Ajuste. Forma atual. Manutenção. Apelação cível. Condomínio. Pretensão de cumprimento de convenção condominial c/c repetição de indébito. Despesas a título de consumo de água. Manutenção da forma de rateio atual. Omissão da convenção de condomínio quanto ao ponto e existência de prévio ajuste em assembleia. Interpretação restritiva.
«Considerando que, em assembleia geral extraordinária ocorrida antes da criação da convenção de condomínio, foi estipulado que os condôminos passariam a pagar separadamente a taxa do DMAE, por apartamento, e diante da ausência de previsão específica na convenção de condomínio quanto ao rateio da despesa com a água, deve ser mantida a forma atual de cobrança, ou seja, considerada a divisão do valor total pelo número de apartamentos. Interpretação da convenção que, no caso concreto, deve ocorrer de forma restritiva, diante daquele prévio ajuste à sua criação e diante do fato de que a forma atual de cobrança vige há 32 anos sem qualquer irresignação, salvo a presente. RECURSO PROVIDO À UNANIMIDADE.... ()
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315 - TJSP. Condomínio. Assembleia geral. Pedido de nulidade da assembleia que destituíra a autora do cargo de síndica. Alegação de violação da convenção que exige 2/3 dos condôminos para tal fim. Inocorrência. Quórum exigido para tanto que deve levar em conta os condôminos presentes na assembleia e não a massa condominial. Inteligência do CCB, art. 1349. Anulatória improcedente. Prevalência da decisão assemblear. Recurso provido.
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316 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA REALIZADA PELO CONDOMÍNIO RÉU. ELEIÇÃO DE SÍNDICO E FIXAÇÃO DE SUA REMUNERAÇÃO. ALEGAÇÃO DE QUE O ESTABELECIMENTO DE REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO TRADUZ ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, SEM OBSERVÂNCIA DO REQUISITO LEGAL (ART. 1.351 DO CC). SOLUÇÃO DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR.
AUSÊNCIA DE PROVA DE IRREGULARIDADE DO EDITAL E DA ASSEMBLÉIA INSTITUÍDA AOS 17/03/2022, PARA DELIBERAÇÃO, DENTRE OUTRAS, DA APROVAÇÃO DE REMUNERAÇÃO PARA O NOVO SÍNDICO ELEITO. VOTAÇÃO FAVORÁVEL À FIXAÇÃO POR MAIORIA DOS CONDÔMINOS PRESENTES À ASSEMBLÉIA, À EXCEÇÃO DO AUTOR, IMPEDIDO DE VOTAR EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA. CONVENÇÃO QUE, ADEMAIS, NÃO CONTÉM VEDAÇÃO EXPRESSA À REMUNERAÇÃO DE SÍNDICO CONDÔMINO. DEMANDANTE QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS QUE LHE IMPÕE O CPC, art. 373, I, VISTO QUE AS DELIBERAÇÕES TOMADAS NA ASSEMBLEIA IMPUGNADA NÃO CONSTITUEM ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO, NOS MOLDES DO CODIGO CIVIL, art. 1351, ALÉM DE NÃO TER SIDO IMPUGNADA PELOS VOTANTES, OU PELO PRÓPRIO AUTOR, À ÉPOCA DOS FATOS. VÍCIO NÃO RECONHECIDO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE SE MANTÉM. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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317 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. CONVERSÃO EM AÇÃO DE COBRANÇA. DESNECESSIDADE. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.
O CPC, art. 784, X ESTABELECE QUE O CRÉDITO CONDOMINIAL É TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, DESDE QUE PREVISTO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO OU APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL, COM A DEVIDA COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL, QUE PREVÊ A RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO INADIMPLENTE, PELO PAGAMENTO DE CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS MORATÓRIOS, MULTA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ATA DA ASSEMBLÉIA DE 14/07/2023, QUE FIXOU EXPRESSAMENTE O VALOR DA COTA CONDOMINIAL EM R$ 761,09. INCIAL INSTRUÍDA COM BOLETOS BANCÁRIOS EMITIDOS NO MESMO VALOR APROVADO NA ASSEMBLÉIA E COM BALANCETES DETALHANDO O RATEIO DAS DESPESAS COM ÁGUA E OUTROS ENCARGOS. CRÉDITO DEVIDAMENTE COMPROVADO POR DOCUMENTOS IDÔNEOS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO RAZOÁVEL PARA A CONVERSÃO DO FEITO. EVENTUAIS INCORREÇÕES NOS VALORES EXIGIDOS QUE DEVEM SER OBJETO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO PARA REFORMAR A DECISÃO E DETERMINAR O REGULAR PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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318 - TJRJ. APELAÇÃO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE ILEGITIMIDADE ATIVA E APLICAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. USO DAS ÁREAS COMUNS. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
I.Caso em Exame ... ()
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319 - TJSP. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MULTA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO.
Pedido julgado procedente para declarar a inexigibilidade da multa imposta ao autor. Recurso do réu. Em havendo elementos suficientes para a formação da convicção do julgador, o julgamento no estado é imperativo, não se podendo falar em cerceamento de defesa. Pretensão de anulação de multa imposta por infração à alegada norma condominial - «incomodar demais condôminos com cheiro de tabaco". Apelante que não comprovou que obedeceu às normas estabelecidas pela Convenção de Condomínio e regulamento interno para aplicação da multa, especialmente aquela que dispõe sobre o exercício de defesa na esfera administrativa, ônus que lhe competia nos termos do CPC, art. 373, II. Sentença mantida. Recurso desprovido.... ()
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320 - STJ. Recursos especiais. Direito civil. Condomínio horizontal. Shopping center. Ação anulatória de escrituras de compra e venda e de convenções de condomínio. Uso exclusivo de partes de área comum.
«1 - Recursos especiais oriundos de ação anulatória de escrituras públicas de compra e venda e de convenções de condomínio, que atribuíram a determinado condômino o uso exclusivo de partes de áreas comuns de shopping center. ... ()
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321 - STJ. Civil. Recurso especial. Condomínio edilício. Rateio das despesas condominiais. Convenção de condomínio. Modificação do critério de cálculo da cota-parte de cada condômino com base na área privativa de cada apartamento. Proporcionalidade e razoabilidade. Vedação do enriquecimento sem causa. Observância. Ausência de vício de consentimento. Validade da convenção. Recurso especial desprovido.
1 - Tanto a Lei 4.591/64, art. 12, § 1º, como o CCB/2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. ... ()
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322 - TJMS. Obrigação de fazer ou conversão em perdas e danos. Área de lazer comum de vários condomínios. Ilegitimidade ativa do condômino. Condomínio possui legitimidade para defender os interesses coletivos. Ilegitimidade passiva ad causam da construtora/vendedora. Prejudicada. Não conhecimento. Prescrição não acolhida. Prazo quinquenal previsto no CDC. Descumprimento de contrato. Danos morais não configurados. Mero aborrecimento. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido. Lei 8.078/1990, art. 27. CPC/2015, art. 17.
«1. O condômino é parte ilegítima para pleitear para si direito inerentes à área comum, sendo do condomínio, representado pelo síndico, a legitimidade para a defesa dos interesses coletivos. ... ()
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323 - TJRJ. Condomínio em edificação. Lojas autônomas no andar térreo. Contribuição condominial. Manutenção do prédio. Sucumbência. Honorários advocatícios. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.336, I. CPC/1973, art. 20, § 4º. Lei 8.906/1994, art. 22.
«1. Todos os condôminos devem arcar com a manutenção da coisa comum, conforme dispõe o CCB/2002, art. 1.336, I. 2. A lei máxima em âmbito interno do condomínio é a convenção condominial que somente deverá ser aprovada, ou alterada, diante da concordância de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos, nos termos do CCB/2002, art. 1.333. 3. Mesmo que não integrantes do condomínio, as lojas localizadas no térreo do prédio se servem das suas dependências, dispondo do acesso, da manutenção do piso da galeria interna, iluminação, limpeza e segurança, devendo arcar com o rateio das despesas de sua manutenção. Outro não é o entendimento no que tange à fachada e à calçada do edifício cujos reparos devem ser custeados também pelos proprietários das lojas do térreo. Precedentes do STJ. ... ()
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324 - TJSP. AÇÃO COMINATÓRIA. CONDOMÍNIO. RETIRADA DE CÂMERAS DE VIGILÂNCIA EM ÁREA PRIVATIVA.
Condomínio autor que requer a condenação da condenação da ré condômina em obrigação de fazer, consistente na retirada de câmeras de monitoramento instaladas em sua unidade privativa e voltadas para a área externa. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Revelia da ré decretada, em razão da intempestividade da contestação. Autor que demonstrou que a condômina requerida instalou câmera de vigilância em sua janela para o monitoramento de seu veículo em área comum do condomínio. Gravação de imagens sem autorização que pode ferir o direito à privacidade dos demais moradores. Instalação de câmeras que deve ser precedida de votação em assembleia condominial, com exata previsão de sua localização. Interesse individual da condômina que não pode se sobrepor ao interesse da coletividade condominial, tratando-se de ambiente comum de moradia integrante de prédio de condomínio edilício. Ação que deve ser julgada procedente. Sentença reformada. Recurso provido... ()
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325 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO E VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO MISTO. UNIDADE LOJISTA. BAR E RESTAURANTE. BARULHO EXCESSIVO. PROBLEMAS COM CHEIRO DE GORDURA. APLICAÇÃO DE MULTAS. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. PEDIDO DECLARARATÓRIO DE NULIDADE DAS MULTAS APLICADAS PELO CONDOMÍNIO RÉU OU, ALTERNATIVAMENTE, DE REDUÇÃO DO RESPECTIVO VALOR, E PRETENSÃO DE CONSTITUIÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (RETIRADA OU REPOSICIONAMENTO DE CÂMERAS DE SEGURANÇA INSTALADAS NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO). SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
1.Trata-se de ação de procedimento comum, ajuizada por unidade lojista (bar e restaurante) e seu proprietário, em face de condomínio edilício misto, com pedido declaratório de nulidade de 90 (noventa) multas aplicadas pelo réu entre os meses de maio/2021 a outubro/2021 e outras que venham a ser aplicadas posteriormente, ou, alternativamente, de limitação de eventuais multas ao limite de R$ 454,25 (quatrocentos e cinquenta e quatro reais e vinte e cinco centavos) por mês em que se comprovem infrações à convenção condominial, e, ainda, de pretensão constituição de obrigação de fazer (retirada ou reposicionamento de câmeras de segurança instaladas na entrada do condomínio). ... ()
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326 - TJSP. RECURSO INOMINADO. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL EM RAZÃO DE FURTO EM IMÓVEL LOCALIZADO EM CONDOMÍNIO. 1. NÃO COMPROVAÇÃO DA ORIGEM DOS VALORES APONTADOS COMO PREJUÍZO MATERIAL. 2. AUSÊNCIA DE INDÍCIOS QUE DEMONSTREM A OCORRÊNCIA DE FURTO. 3. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. O valor atribuído ao pedido do autor não pode ser presumido, mas comprovado por prova mínima, ainda que Ementa: RECURSO INOMINADO. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL EM RAZÃO DE FURTO EM IMÓVEL LOCALIZADO EM CONDOMÍNIO. 1. NÃO COMPROVAÇÃO DA ORIGEM DOS VALORES APONTADOS COMO PREJUÍZO MATERIAL. 2. AUSÊNCIA DE INDÍCIOS QUE DEMONSTREM A OCORRÊNCIA DE FURTO. 3. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. O valor atribuído ao pedido do autor não pode ser presumido, mas comprovado por prova mínima, ainda que através de anúncios de lojas ou sites de grande circulação. Ônus que lhe incumbia, desatendido. Tenha-se ainda em conta que inexistem quaisquer indícios que demonstrem a ocorrência de furto na residência do autor-recorrente. Por fim, pretende o recorrente a indevida socialização de seu prejuízo, atribuindo ao condomínio responsabilidade que não lhe cabe, uma vez não prevista na convenção de condôminos a obrigação de ressarcimento por eventuais prejuízos de tal ordem sofridos pelos condôminos. Sentença mantida por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Recurso improvido.
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327 - TJSP. Litigância de má-fé. Multa. Cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Reconhecimento da dívida pelo condômino. Pagamento devido. Alegação de existência de convenção condominial sobre o indexador. Não comprovação da existência desta convenção. Manifesta litigância de má-fé. Embargos de declaração à sentença, opostos por duas vezes, como os mesmos argumentos, afiguraram-se protelatórios. Incidência da multa do CPC/1973, art. 538, parágrafo único. Recurso desprovido.
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328 - TJSP. Uso compartilhado de banheiros masculino e feminino pelas unidades condominiais instaladas no quinto andar do Condomínio, conforme estabelecido na Convenção Condominial. Modificação da Convenção para determinar o uso privativo de um banheiro por unidade condominial. Ação de obrigação de fazer. Deliberações das assembleias que, embora não tenham observado o quórum qualificado para modificação da Convenção, são aplicadas desde 2015, sem impugnação de nenhum condômino. «Supressio e «surrectio reconhecidas. Ademais, a locatária não tem legitimidade para arguir a nulidade das assembleias. Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido.
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329 - TJSP. CONDOMÍNIO -
Ação anulatória de multa condominial c/c ação de obrigação de não fazer e danos morais - Prova pericial consistente, que reconheceu a existência de alteração de fachada externa - Infração à convenção condominial - Alteração superveniente da convenção condominial, por votação regular em assembleia de condôminos anos depois dos fatos que deram causa ao ajuizamento da ação, admitindo a remoção de parede da sacada, que torna prejudicado o pedido inicial quanto à obrigação de não fazer, consistente da restauração de parede, mas que não prejudica o direito do Condomínio de exigir a multa por infração à convenção, que ficou caracterizada à época - Decisão liminar deferida que tem natureza provisória, sujeita aos efeitos da decisão final do processo - Pedido de anulação de multa condominial improcedente - Sentença modificada - Recurso provido... ()
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330 - TJRS. Direito privado. Condomínio. Assembleia. Síndico. Prestação de contas. Não ocorrência. Condômino. Legitimidade ativa. Reconhecimento. Apelação cível. Condomínio. Prestação de contas. Exigência efetuada por condômino.
«- Compete ao síndico do Condomínio prestar contas à assembléia dos condôminos. Assim, o condômino não detém legitimidade ativa para requerer, de plano, a prestação de contas, pois conduta própria a ser exercida pela assembléia geral. Precedentes do STJ e desta Corte. ... ()
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331 - TJRJ. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONDOMÍNIO. OBSTRUÇÃO INDEVIDA DE ACESSO A UNIDADE LOCADA. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE USO DO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME 1.Apelação interposta pelo Condomínio do Edifício Center IV contra sentença que o condenou a permitir a entrada e a realização de obras na unidade condominial locada pela autora, além de indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00. ... ()
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332 - TJSP. Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência. Apelo da ré. Condomínio que permaneceu mais de 40 anos sem cobrar as despesas da loja. Fato que não isenta a ré do pagamento, especialmente após deliberação assemblear nesse sentido. Alegação de nulidade na convocação da ré para a assembleia. Inadmissibilidade. Edital de convocação sem vício. Assembleia com votação unanime para início de cobrança. Obrigação do condômino de concorrer para as despesas do condomínio que decorrem de lei (Lei 4.591/64, art. 12 e art. 1336, I, do Código Civil). Prevalência das disposições da convenção, enquanto não for alterada. Obrigação de todos os condôminos de custear as despesas. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido
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333 - TJSP. Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença referente aos honorários sucumbenciais. Penhora de duas vagas de garagem. Decisão agravada que autoriza a hasta pública limitada aos condôminos do prédio. Inteligência do art. 1.331, §1º, do CC. Convenção condominial que também proíbe uso da garagem por terceiros estranhos ao condomínio. Recurso desprovido
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334 - TJSP. COBRANÇA -
Multa condominial - Pretensão julgada improcedente - Ausência de comprovação de regular convocação da condômina infratora para a Assembleia Geral Extraordinária na qual a aplicação da multa foi ratificada, deixando de oportunizar a apresentação de recurso, nos termos da Convenção condominial - Inobservância, pelo condomínio, do direito de defesa da condômina - Sentença de improcedência que deve subsistir - Apelação não provida... ()
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335 - TJRJ. Direito Civil. Associação de moradores vinculada a condomínio. Insurgência dos condôminos réus, que sustentam a liberdade de associação. Caso concreto que apresenta as seguintes peculiaridades: (i) o condomínio foi formalmente constituído, não se tratando do chamado condomínio de fato (loteamento fechado com controle de acesso); (ii) a convenção condominial, verdadeiro «ato-regra que vincula todos os condôminos, prevê o vínculo associativo, e a correspondente cobrança de contribuição como parte das despesas condominiais ordinárias; (iii) os condôminos aquiesceram à sua associação, na medida em que realizaram seu cadastro de associados e faziam uso de seus serviços, compondo, inclusive, o conselho fiscal da associação, não podendo, agora, incorrer em verdadeiro comportamento contraditório, decorrente da obtenção de proveito com o ajuste firmado e da posterior alegação de sua nulidade. Inaplicabilidade dos temas repetitivos ns. 882 do STJ e 492 da repercussão geral do STF, porquanto o caso não envolve condomínio de fato, tampouco se verifica a ausência de anuência dos condôminos. Precedente deste TJRJ. Provimento do recurso tão somente quanto a pretensão de afastamento da multa prevista no CPC, art. 1.026, § 2º. Recurso ao qual se dá parcial provimento.
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336 - TJSP. APELAÇÃO.
Condomínio edilício. Ação declaratória de uso de área comum exclusiva. Insurgência do autor contra a sentença de improcedência. Irresignação que não prospera. 1. Arguição de cerceamento de defesa. Inocorrência. O julgamento do processo conforme seu estado não implica automáticos cerceamento de defesa e ofensa ao contraditório, sobretudo quando, aos olhos do magistrado presidente da causa, se faziam presentes elementos de convicção suficientes a permitir a boa compreensão da matéria controvertida e a resolução da lide. No caso em apreço, além de versar a causa predominantemente sobre matéria de direito, os fartos documentos apresentados pelas partes eram bastantes à adequada compreensão e resolução da controvérsia, sendo totalmente dispensável a produção de prova pericial. Preliminar rejeitada. 2. Pretensão do autor de uso exclusivo de área comum do condomínio, sem prévia autorização na convenção condominial. Impossibilidade. Inteligência dos arts. 1.331, 1.333 e 1.351, todos do Código Civil. O eventual uso do terraço decorre de autorização precária do condomínio e não confere direitos definitivos para uso exclusivo da área. 3. Multa aplicada pelo condomínio, prevista na convenção condominial, que é devida, por ofensa aos deveres dos condôminos. Interpretação do art. 1.336, II, III e IV, do Código Civil. Sentença mantida. Recurso ao qual se nega provimento... ()
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337 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Inadimplemento configurado. Condenação do condômino no pagamento das despesas condominiais vencidas e não pagas, além das vincendas até a data da sentença. Procedência da ação. Recurso visando a condenação da ré nas despesas vincendas até a data do cumprimento da obrigação, como também no pagamento das despesas extraordinárias vincendas. Acolhimento. Desnecessidade de comprovação mediante assembleia condominial. Recurso provido.
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338 - TJSP. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA QUE DESTITUIU A AUTORA DO CARGO DE SÍNDICA. CONVOCAÇÃO QUE NÃO ATENDEU AOS CRITÉRIOS PREVISTOS NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, QUE PREVALECE SOBRE A REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE PREVALECE. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1.
Por força do que dispõe o art. 1.334, III, do Código Civil, a convenção condominial é que determinará o quórum exigido para as deliberações tomadas em assembleias de condôminos, de modo que não se vislumbra qualquer ilegalidade na previsão convencional que impõe quórum mais elevado do que aquele indicado no Código Civil. 2. Entretanto, embora não se identifique a ocorrência de irregularidade na convocação da assembleia por meio eletrônico, não foi observado o quórum específico exigido para convocação objetivando a destituição de síndico. Também houve erro no edital de convocação a respeito da possibilidade de condôminos inadimplentes votarem. 3. A nulidade não se convalida, de modo que é nula a deliberação. 4. Diante desse resultado e nos termos do CPC, art. 85, § 11, eleva-se o valor da verba honorária sucumbencial de responsabilidade dos apelantes para 15% sobre o valor da condenação. Prevalece, naturalmente, a inexigibilidade decorrente da gratuidade judicial... ()
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339 - STJ. Condomínio em edificação. Penhora. Vaga de garagem. Matrícula própria. Registro público. Registro de imóveis. Terceiro. Pessoa estranha. Condomínio. Proibição. Convenção condominial. Impossibilidade. Civil. Recurso especial. Recurso parcialmente provido. Súmula 449/STJ. CCB/2002, art. 1.331, § 1º
A vedação à alienação de vaga de garagem com matrícula própria para terceiro estranho ao condomínio, sem autorização expressa na convenção condominial, prevalece mesmo no caso de alienação judicial por hasta pública. ... ()
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340 - STJ. Processual civil. Recurso especial. Embargos à execução. Título executivo extrajudicial. Crédito referente a contribuições de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, documentalmente comprovadas. Desnecessidade de apresentação de «orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária. Dispensável o registro da convenção no registro de imóveis. Condição imposta para tornar o documento oponível a terceiros. Prescindível entre condômino e condomínio. Medida indevidamente onerosa ao credor. Divergência jurisprudencial. Análise prejudicada.
1 - Embargos à execução, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/5/2022 e concluso ao gabinete em 01/2/2023. ... ()
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341 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA ENTRE OS CONDÔMINOS. SÚMULA 260/STJ. TEMA 492 DO STF INAPLICÁVEL AO CASO. USUFRUTO DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS. OBRIGATORIEDADE DE CONTRIBUIÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE MEMÓRIA DE CÁLCULO PELO EXEQUENTE. VÍCIO SANÁVEL. POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO SOBRE O VALOR DO DÉBITO. EMBARGOS REJEITADOS. RECURSO PROVIDO.
CASO EM EXAME APELAÇÃO INTERPOSTA PELO CONDOMÍNIO EMBARGADO, OBJETIVANDO A REFORMA DA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS EMBARGOS À EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A ¿RÉ APRESENTOU O DOCUMENTO PARTICULAR DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO DE ID 146, QUE NÃO POSSUI QUALQUER EFEITO PARA FINS DE COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL, MORMENTE PORQUE NÃO CONSTA REGISTRADA E NÃO FOI RATIFICADA PELO EXECUTADO¿, INEXISTINDO IRREGULARIDADE NA COBRANÇA. QUESTÃO EM DISCUSSÃO SABER SE É DEVIDO OU NÃO TAXAS CONDOMINIAIS PELOS APELADOS, PROPRIETÁRIOS DE LOTES NO CONDOMÍNIO APELANTE E, EM CASO POSITIVO, SE É POSSÍVEL INCIDIR COBRANÇA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O VALOR DO DÉBITO. RAZÕES DE DECIDIR CONTROVÉRSIA SOBRE A POSSIBILIDADE DE COBRANÇA JUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS REFERENTES AO PERÍODO ANTERIOR AO REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NOS TERMOS DO ART. 1.333 DO CC, O REGISTRO DA CONVENÇÃO É EXIGIDO APENAS PARA QUE PRODUZA EFEITOS CONTRA TERCEIROS, SENDO EFICAZ ENTRE OS CONDÔMINOS INDEPENDENTEMENTE DE FORMALIZAÇÃO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 260/STJ, QUE RECONHECE A VALIDADE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL PARA EFEITOS INTERNOS, AINDA QUE NÃO REGISTRADA. INAPLICÁVEL O TEMA 492 DO STF, POIS SE REFERE À COBRANÇA DE TAXAS EM LOTEAMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS, SEM RELAÇÃO COM A HIPÓTESE DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, COMO NO CASO. EMBARGANTE QUE ADQUIRIU SUA UNIDADE EM 2013, TENDO CIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DO CONDOMÍNIO E USUFRUINDO DE SEUS SERVIÇOS, RAZÃO PELA QUAL É DEVIDO O PAGAMENTO DAS COTAS, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AGRG NO RESP 490.419/SP, REL. MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 10/06/2003. FALTA DE APRESENTAÇÃO DE MEMÓRIA DE CÁLCULO PELO EXEQUENTE QUE SE TRATA DE VÍCIO SANÁVEL E, ASSIM, PODE SER SANADA NOS PRÓPRIOS AUTOS DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE NESTA SEARA POSSAM INVALIDAR AS PREVISÕES INSERTAS NA CONVENÇÃO. DEMANDADO QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS CONSTANTE NO CPC, art. 373, II NO PONTO. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE 0,33% (ZERO VÍRGULA TRINTA E TRÊS POR CENTO) AO DIA E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. ENTENDIMENTO DO INSIGNE SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE NOBRE SODALÍCIO NO SENTIDO DE QUE SE AFIGURA POSSÍVEL FIXAR NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% (UM POR CENTO) AO MÊS EM CASO DE INADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE ÍNDICE A SER APLICÁVEL SOBRE A CORREÇÃO MONETÁRIA. ADOÇÃO DA TABELA DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA/TJRJ. PRECEDENTES DESTA EGRÉGIA CORTE ESTADUAL DE JUSTIÇA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA PARA RECONHECER O DEVER DO REQUERIDO DE PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS A PARTIR DO REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, EFETIVADO EM 02/10/2019, ACRESCIDAS DOS ENCARGOS ESTIPULADOS NA CONVENÇÃO, OBSERVANDO-SE, NO ENTANTO, O ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PREVISTO NA TABELA DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA/TJRJ PARA A ATUALIZAÇÃO DO DÉBITO. DISPOSITIVO RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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342 - TJSP. Conflito de competência. Apelação em ação de cobrança de débitos condominiais. Recurso distribuído à 31ª Câmara de Direito Privado que entendeu que a demanda não versa sobre contribuições devidas para manutenção de condomínios edilícios, mas sobre administração de coisa comum, matéria de competência exclusiva da 1ª Subseção de Direito Privado (art. 5º, I, I.27, da Resolução 623/2013), diante da irregularidade da instituição do condomínio e documentos dos autos. Redistribuição para à 9ª Câmara de Direito Privado, que reputou que entender o objeto litigioso é a cobrança de contribuições de condomínio edilício, matéria de competência exclusiva da 3ª Subseção de Direito Privado (art. 5º, III, III.1, da Resolução 623/2013), diante do pedido inicial deduzido. Competência dos órgãos fracionários do Tribunal que se define em razão da matéria, em atenção à causa de pedir e ao pedido contido na inicial (art. 103 do RITJSP e enunciado 3 da Seção de Direito Privado). Descabe análise do conjunto probatório dos autos, a partir da controvérsia surgida com as matérias deduzidas em contestação, sendo irrelevante para definição da competência recursal a eventual irregularidade na instituição do condomínio. A causa de pedir fundada em suposta inadimplência do réu com o pagamento de taxas condominiais e rateios extras do condomínio autor, apresentando como pedido a condenação do réu ao pagamento dos débitos condominiais dos períodos indicados e vincendos e não pagos durante o curso da demanda. Matéria exclusiva da 3ª Subseção de Direito Privado (art. 5º, III, III.1, da Res. 623/2013). Precedentes. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA ACOLHIDO para reconhecer a competência da câmara suscitada (31ª Câmara de Direito Privado) para julgamento da apelação
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343 - TJSP. Condomínio. Edilício. Convenção. Ação de cobrança de despesas condominiais. Unidades autônomas não comercializadas. Pretensão de condenação da construtora ao pagamento das despesas condominiais de unidade de sua propriedade. Cabimento. Existência de cláusula que limita a quantia a ser paga pela construtora a 30% (trinta por cento) do valor da taxa condominial paga pelos demais condôminos. Abusividade da disposição, que institui verdadeiro privilégio em favor da construtora, em prejuízo dos adquirentes das unidades. Violação ao princípio da isonomia que não pode prevalecer. Reconhecimento de obrigação de pagamento do valor integral da taxa condominial. Precedente deste Tribunal. Inexistência de notícia de venda do imóvel ou de entrega das chaves a adquirente. Responsabilidade tão somente da construtora pelo pagamento das despesas condominiais. Sentença mantida. Recurso não provido.
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344 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE CONVENÇÃO, REGIMENTO INTERNO CONDOMINIAL E ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO AUTORAL. ARGUIÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA E DE JULGAMENTO CITRA PETITA QUE SE AFASTA. NO MÉRITO, A APROVAÇÃO DA ADEQUAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL ÀS DISPOSIÇÕES DO NOVO CÓDIGO CIVIL NÃO CONSTITUI UMA NOVA CONVENÇÃO, MAS SIM UMA ATUALIZAÇÃO DA EXISTENTE, SUJEITANDO-SE AO QUÓRUM DE 2/3 DOS CONDÔMINOS QUITES, CONFORME DISPOSTO NO CODIGO CIVIL, art. 1.335. CONDOMÍNIO QUE EXISTE DESDE O ANO DE 1992. ASSEMBLEIA REALIZADA EM 18/05/2009 QUE APROVOU AS ALTERAÇÕES DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO COM A PRESENÇA E VOTO FAVORÁVEL DE MAIS DE 2/3 DOS CONDÔMINOS QUITES, EM CONFORMIDADE COM O QUÓRUM EXIGIDO PELO CODIGO CIVIL, art. 1.335. ASSEMBLEIAS REALIZADAS NOS DIAS 30/08/2010 E 27/09/2010, QUE TRATARAM DA CRIAÇÃO DE NOVAS VAGAS DE GARAGEM, QUE, IGUALMENTE, OBSERVARAM O QUÓRUM EXIGIDO NO DIPLOMA LEGAL. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO DA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS, PREVISTA NA PARTE FINAL DO ART. 1.351, DO C.C. (COM REDAÇÃO ANTERIOR À LEI 14.405 DE 2022) QUE NÃO SE APLICA AO CASO. CRIAÇÃO DE NOVAS VAGAS DE GARAGEM QUE NÃO ALTERARAM A DESTINAÇÃO DO EDIFÍCIO, LIMITANDO-SE A REORGANIZAR INTERNAMENTE AS ÁREAS COMUNS. NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DO JULGADO. MAJORAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.
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345 - TJMG. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS PROVIDOS.
- Aextinção de condomínio sobre bem imóvel indivisível deve ser resolvida pela alienação judicial do bem, nos termos do CCB, art. 1.322, caso os condôminos não cheguem a um acordo sobre a adjudicação. ... ()
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346 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. LOJA TÉRREA. DEVER DE PAGAMENTO. ART. 1.315
e 3.136, I, DO CÓDIGO CIVIL E ART. 12 E §1º, DA LEI 4.591/64. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. ... ()
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347 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. FURTO. CONDOMÍNIO. ÁREA COMUM. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE. NECESSIDADE DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL.
1.Trata-se de ação de obrigação de fazer, cujo pedido é cumulado com o de indenização por danos morais, em cuja peça inicial pretende a autora seja o condomínio réu condenado a apresentar as imagens das câmeras do local onde ocorreu o assalto e a reparar os danos material e moral ocasionados. ... ()
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348 - STJ. Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Critério de rateio na forma igualitária estabelecido em convenção condominial. Admissibilidade. Hipótese de inexistência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º. CCB/2002, art. 1.315.
«A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. (...) A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito.
O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.
Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias «acarretam menor despesa, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.
Ressalte-se que, «in casu, a fração ideal é irrelevante nas votações e decisões da assembléia condominial. ... (Min. César Asfor Rocha).... ()
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349 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do STJ. Reconsideração. Condomínio. Loteamento fechado. Critério de rateio expresso em convenção de condomínio. Validade. Unidade comercial que não usufrui de determinados serviços. Exoneração de encargo condominial. Impossibilidade. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.
1 - Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. ... ()
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350 - STJ. Recurso especial. Condomínio. CPC/2015, art. 1.022. Violação. Inexistência. Convenção. Outorga. Construtora. Taxa condominial. Redução. Impossibilidade.
1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... ()
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