Jurisprudência sobre
convencao do condominio
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451 - TAMG. Seguro. Responsabilidade civil do condomínio. Motocicleta furtada da garagem. Ação da seguradora sub-rogada. Condomínio que não tem a guarda dos veículos pois não mantém vigia ou garagista. Inexistência de depósito. Convenção estabelecendo a responsabilidade de cada condômino sobre seu veículo. Alegada culpa de algum dos moradores, por ter deixado o portão aberto. Incomprovação. Improcedência.
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452 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Falta de juntada de documento comprobatório da aprovação do orçamento em assembleia de condôminos, acerca de despesas ordinárias cobradas e que devem ser suportadas por todos os condôminos. Irrelevância. Não se trata de documento indispensável à propositura da ação. O demonstrativo do débito discriminado, bem como a Convenção de Condomínio são documentos aptos a embasar a ação de cobrança. Precedentes desta Corte. Recursos não providos.
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453 - TJSP. Agravo de Instrumento. Condomínio edilício. Ação anulatória de assembleia extraordinária. Decisão agravada que concedeu a tutela de urgência para suspender os efeitos das deliberações tomadas na assembleia geral extraordinária realizada no dia 07/08/2024, notadamente em relação a destituição da síndica Selma Maria da Silva. Insurgência do condomínio réu.
Destituição da síndica aprovada em assembleia por maioria simples. Convenção condominial que previa quórum qualificado de 2/3. Competência da convenção condominial deliberar sobre o quórum mínimo exigido para as deliberações. Prevalência do quórum mais rígido exigido na convenção. Recurso não provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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454 - TJSP. Apelação. Direito civil. Ação de cobrança. Valor desembolsado por condômino para a construção de prédio destinado a condomínio residencial. Direito a reembolso do valor despendido. Arguição de nulidade da sentença rejeitada. Direito de reembolso já reconhecido em ação anterior, em relação a outra unidade do mesmo prédio. Necessária, no entanto, a adequação do valor a ser reembolsado. Recurso provido nesta extensão, apenas para reduzir a pretensão indenizatória.
1. Ação julgada procedente em primeira instância. 2. Recurso do condomínio réu parcialmente provido. 3. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada, porque preenche os requisitos do CPC, art. 489. 4. Crédito do autor incontroverso. Condômino que desembolsou valores para finalização do empreendimento. Direito ao reembolso do valor que investiu. Adequação, porém, do valor da condenação que deve corresponder ao valor gasto, não ao preço da unidade. 5. Recurso do condomínio réu parcialmente provido. Sentença reformada em parte, apenas para adequação do valor da condenação(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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455 - STJ. Processual civil e civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Obrigação de fazer. Condomínio edilício. Reforma em apartamento. Modificação de fachada. Reexame de matéria fático probatória. Súmula 7/STJ. Multa condominial. Assembleia de condôminos. Súmula 284/STF. Agravo interno desprovido.
1 - Debate-se nos autos a admissão de modificação de fachada, frente a modificações anteriores, bem como a razoabilidade de multa aplicada por reunião de corpo diretivo de condomínio edilício. ... ()
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456 - TJSP. Locação. Shopping center. Administração sob a forma de condomínio. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de relação de consumo entre as partes. Pretensão da autora que afronta o que foi validamente estabelecido pelos condôminos na Convenção de Condomínio. Recurso provido.
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457 - TJRJ. Direito Civil. Convenção condominial. Galeria comercial. Parte autora, proprietária de imóvel na galeria, que já foi impedida de instalar templo religioso no local por sentença judicial transitada em julgado onde restou destacada a necessidade de ser dada destinação comercial ao imóvel. Pretensão de anulação de artigo da convenção que previa a utilização do imóvel exclusivamente como cinema, para fins de instalação de uma academia de ginástica no local. Sentença de procedência, que declarou a invalidade de cláusula da convenção que restrinja o pleno exercício do direito de propriedade da autora, autorizando-a a dar qualquer destinação comercial ao imóvel, nos exatos limites impostos aos demais condôminos, bem como determinando que o condomínio se abstenha de impedir a adequação do bem à instalação da atividade comercial escolhida pela autora. Destinação comercial do imóvel que será respeitada com a instalação da academia, dando-se cumprimento à função social da propriedade. Exigência contida em convenção condominial elaborada na década de 70 que se afigura desarrazoada nos dias atuais, configurando-se como um fator limitante ao pleno exercício dos atributos da propriedade. Sentença que se mantém por seus próprios fundamentos. Recurso desprovido, fixando-se a verba honorária recursal em 3% do valor da causa, na forma do art. 85, §11, do CPC/2015.
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458 - STJ. Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Súmula 182/STJ. Inaplicabilidade. Reconsideração da decisão da presidência. Ação anulatória. Condomínio edilício. Assembleia-geral ordinária. Deliberações em conformidade com a convenção de condomínio. Reexame. Inviabialidade. Incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo provido. Recurso especial improvido.
1 - Trata-se de ação anulatória de assembleias-gerais ordinárias que deliberaram acerca de pagamento de remuneração à subsíndica e da reeleição da síndica.... ()
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459 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Condomínio de fato. O condomínio de fato, sem registro de convenção no R.I. tem legitimidade para, em juízo, cobrar dos condôminos as despesas necessárias para a manutenção e conservação do edifício. O rateio de dívida comum a todos obriga, mesmo que decorrente de condomínio de fato. Inteligência do CCB, art. 1315. A impugnação de conta sem a demonstração da existência de erro ou incorreção na sua elaboração não merece acolhimento. Tratando-se de despesas de condomínio posteriores à entrada em vigor do novo Código Civil, inadmissível a incidência de multa moratória de 10%, prevista na convenção, incidindo o percentual de 2%, sobre as prestações. Recurso parcialmente provido.
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460 - TJSP. Responsabilidade civil. Ato ilícito. Furto de veículo dentro de condomínio residencial. Ação de indenização. Improcedência. Insurgência. Descabimento. Existência de cláusula em convenção condominial que expressamente isenta o condomínio de responsabilidade pela ocorrência do furto. Sentença mantida. Aplicação do art. 252, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Recurso improvido.
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461 - TJRJ. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BLOQUEIO DE CONTA BANCÁRIA DE CONDOMÍNIO. EXIGÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL NO RGI. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. DECISÃO REFORMADA.
-Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da ação de obrigação de fazer, que indeferiu o pedido de tutela de urgência para desbloqueio de conta bancária. O agravante, correntista do banco há mais de 14 anos, alegou que a movimentação da conta foi bloqueada sob a justificativa de ausência de registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis (RGI). Sustentou que tal exigência é indevida, por não encontrar respaldo legal ou regulamentar, e que a medida compromete a gestão financeira do condomínio. Pleiteou o desbloqueio liminar da conta e, no mérito, a reforma da decisão agravada. ... ()
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462 - TJMG. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. JUROS MORATÓRIOS FIXADOS EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por Gabrielle Ramalho Toméo contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução opostos em face do Condomínio do Edifício Solar das Acácias, afastando a cobrança de honorários advocatícios de 20% sobre o débito condominial. A embargante sustentou sua ilegitimidade passiva em razão da doação do imóvel e a abusividade dos juros moratórios cobrados, requerendo a nulidade da execução ou a adequação dos valores cobrados. ... ()
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463 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO AJUIZADA POR CONDOMÍNIO EM FACE DE EX SÍNDICO. DEMANDA VISANDO À CONDENAÇÃO DO RÉU AO RESSARCIMENTO DOS VALORES RECEBIDOS DE PRÓ-LABORE E DE ISENÇÃO DE COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONDENANDO A PARTE RÉ AO RESSARCIMENTO DOS VALORES E AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DO RÉU REQUERENDO A REFORMA DA SENTENÇA COM A IMPROCEDÊNCIA TOTAL DOS PEDIDOS. O RECURSO NÃO MERECE PROSPERAR.
A RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO É PREDOMINANTEMENTE SUBJETIVA, RAZÃO PELA QUAL PARA QUE ESSE SEJA RESPONSABILIZADO POR DANOS CAUSADOS AO CONDOMÍNIO OU A TERCEIROS É NECESSÁRIO DEMONSTRAR QUE HOUVE CULPA OU DOLO EM SUAS AÇÕES OU OMISSÕES. IN CASU, É INCONTROVERSO NOS AUTOS QUE O RÉU RECEBEU OS BENEFÍCIOS (PRÓ-LABORE E ISENÇÃO DE COTA CONDOMINIAL) ORA IMPUGNADOS. PARTE RÉ QUE NÃO DEMONSTROU A PREVISÃO NA CONVENÇÃO OU ASSEMBLEIA DO CONDOMÍNIO PARA O RECEBIMENTO DAS VERBAS. EVENTUAL RECEBIMENTO POR SÍNDICOS ANTERIORES E CHANCELA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO QUE NÃO ISENTA O RÉU DE RESSARCIR VALORES INDEVIDAMENTE RECEBIDOS. DEVER DO SÍNDICO DE ZELAR PELO CUMPRIMENTO DAS NORMAS DO CONDOMÍNIO, O QUE INCLUI PAGAMENTO DE VERBAS EM SEU FAVOR. PARTE RÉ QUE NÃO DEMONSTROU FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR, ÔNUS QUE LHE CABIA NA FORMA DO INCISO II DO CPC/2015, art. 373. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. HONORÁRIOS MAJORADOS NA FORMA DO §11º DO CPC/2015, art. 85. RECURSO DESPROVIDO.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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464 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TUTELA DE URGÊNCIA CONSISTENTE NA SUSPENSÃO DA PROIBIÇÃO DE LOCAÇÕES DE CURTO PERÍODO POR UNIDADES NÃO INTEGRANTES DO GRUPO («POOL) PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. VERIFICAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1.-
Considerada sua natureza, a tutela de urgência será concedida quando demonstrados elementos que evidenciem a probabilidade do direito («fumus boni juris) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo («periculum in mora), incluídos como requisitos gerais dessa modalidade (CPC, art. 300 - CPC). 2.- Quanto à probabilidade do direito, trata-se de condomínio residencial, mas em que as unidades têm sido habitualmente locadas, inclusive por meio de aplicativos, para curtos períodos. 3.- A convenção condominial descreve a criação de um «sistema de locações em grupo («pool), sob administração única, com rateio de despesas e receitas entre as unidades aderentes. Não parece haver qualquer proibição de que haja a exploração individual de unidades não integrantes do grupo, conforme bem entendam seus proprietários. 4.- Pela ata da assembleia ordinária realizada acerca do tema, nota-se haver divergências, entre os condôminos, acerca da possibilidade ou não de locação comercial por unidades fora do «pool". 5.- Assim, plausível a alegação da agravante de que a proibição parece ter sido tomada unilateralmente pela administradora do «pool, enquanto a questão ainda pende de deliberação pela comunidade condominial. 6.- Há, também, perigo de dano, uma vez que a agravante se serve de sua unidade justamente para exploração econômica. Assim, a permanência da proibição lhe afetará os ganhos, sendo possível, de outra forma, que seja sancionada administrativamente caso proceda com as locações. 7.- Esse perigo supera eventuais danos à imagem do condomínio e do empreendimento realizado pelo «pool, de modo que não está presente o perigo de irreversibilidade de que trata o CPC, art. 300, § 3º. Em todo caso, que a agravante responderá por eventuais danos que a efetivação da presente medida causar à parte contrária (CPC, art. 302)... ()
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465 - TJRJ. Nunciação de obra nova. Condomínio em edificação. Proprietário da cobertura do edifício. Construção de hidromassagem, sauna e piscina no telhado. Multa diária de R$ 300,00 e prazo de 90 dias para demolição. CPC/1973, art. 934. CCB/2002, art. 1.331 e CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/64, art. 3º. CPC/1973, art. 461, § 4º
«Sentença que, pautada em laudo pericial, determinou o desfazimento das obras para que a área do telhado retorne ao seu estado inicial. Alegações recursais que não merecem acolhida. Laudo pericial a comprovar que a obra embargada foi realizada no espaço onde existia o telhado, área comum, não só por força de lei, mas também por força da convenção condominial. Construção irregular. Alegação de que a cobrança de cota condominial majorada pelo condomínio indicaria sua anuência com a utilização do espaço, que não merece acolhida, por ser inovação recursal. Ainda que assim não fosse, não restou demonstrada, sendo certo que a convenção condominial e a escritura imobiliária indicam que a cobrança de cota condominial em valor superior a de outros condôminos se mostraria correta, pois o aludido imóvel corresponde à fração de terreno equivalente ao dobro da maioria das demais unidades, não se podendo olvidar que a cota deve guardar proporcionalidade com a respectiva fração. Assim, restando patente que o avanço sobre a área comum violou as disposições legais e condominiais, a sentença merece ser mantida por seus próprios fundamentos. Quanto ao pleito de majoração do prazo para desfazimento da obra, merece acolhida porque o prazo de 90 dias se mostra mais adequado à demolição das construções apontadas nas fotografias. Já o valor da multa diária (R$ 300,00) se mostra adequado a seu objetivo coercitivo, sendo certo que valor inferior implicaria em, de forma transversa, estimular o descumprimento da decisão judicial. Por fim, os honorários advocatícios merecem ser mantidos, eis que, além de decorrerem da sucumbência em duas causas distintas, foram fixados em consonância com a natureza da causa.... ()
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466 - 1TACSP. Honorários advocatícios. Sucumbência. Condomínio em edificação. Cobrança de taxa condominial julgada procedente. Pretendida majoração da verba honorária imposta, porque a convenção prevê 20%. Ação simples e rápida. Prevalência dos critérios do CPC/1973, art. 20, § 3º. (Com doutrina).
«Tratando-se de honorários da sucumbência, ajuste das partes ou previsão em convenção de condomínio, quanto à verba honorária, não pode prevalecer sobre a regra cogente do CPC/1973, art. 20, § 3º.... ()
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467 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO -
Condomínio edilício - Ação de obrigação de não fazer - Irresignação contra decisão que deferiu tutela de urgência postulada pelo condomínio autor/agravado, para proibir o réu/agravante de utilizar sua unidade autônoma (apartamento) situada no edifício que administra para realizar locação de temporada por meio de plataformas digitais (airbnb e similares) - Locação por curtíssimo período que, por si só não desconfigura a finalidade residencial do edifício - Ausência de justificativa apta a restringir de plano o direito de determinado condômino de usufruir de seus imóvel em locação - Vedação permitida apenas quando constante em convenção condominial, aprovada com quórum qualificado e direcionada a todos os moradores sem qualquer discriminação - Precedentes - Decisão agravada reformada - Recurso de instrumento provido, para revogar a tutela de urgência concedida em primeira instância.... ()
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468 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA - DEFERIMENTO - NECESSIDADE. BENEFÍCIO CONCEDIDO.
Comprovada a hipossuficiência econômico-financeira do apelante para arcar com as custas e despesas processuais, há que lhe ser deferido o benefício da justiça gratuita, como forma de garantir o acesso à justiça. PRELIMINAR - ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA - REPRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDÍLICO EM JUÍZO PELO SÍNDICO OU ADMINISTRADOR - CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. De acordo com o CPC, art. 75, XI, o ente condominial será representado em juízo, ativa e passivamente, por seu administrador ou síndico. Tanto o art. 1.348, II, do Código Civil, quanto o Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, «a (que dispõe sobre o condomínio edílico e as incorporações imobiliárias), também reafirmam a aptidão do síndico para representar, judicialmente, os interesses do condomínio que ele representa. PRELIMINAR - ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO PROCESSO - CERCEAMENTO DE DEFESA - VÍCIO NÃO CONFIGURADO - PRESCINDIBILIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA COMPLEXA. PRELIMINAR REJEITADA. Desnecessária a produção de prova pericial no contexto do julgamento de ação que tem por escopo cobrar despesas condominiais ordinárias, sobretudo quando as alegações da parte devedora se fundarem, primordialmente, na legalidade da cobrança, cuja verificação é matéria que está situada no âmbito de atuação do próprio magistrado. MÉRITO - CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL PERIÓDICA - LEGITIMIDADE DA COBRANÇA - DEVER DO CONDÔMINO DE CONTRIBUIR COM AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO - APLICAÇÃO DE MULTA POR IMPONTUALIDADE - CABIMENTO - PERCENTUAL DE 2% SOBRE O VALOR DO DÉBITO - LEGALIDADE - INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA - AUSÊNCIA DE ÍNDICE CONVENCIONADO - OBSERVÂNCIA AOS CRITÉRIOS LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 01. Nos termos do que dispõe o art. 1.336, I, do Código Civil, ... ()
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469 - TJSP. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE JUNTADA DE CÓPIA DE ATA APROVANDO O ORÇAMENTO DAS DESPESAS. IRRELEVÃNCIA. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO DAS DESPESAS QUE DECORRE DA LEI E DA CONVENÇÃO. DÍVIDA SUFICIENTEMENTE DEMONSTRADA. VERBA DEVIDA. MULTA MORATÓRIA QUE, NO ENTANTO, FICA LIMITADA A 2% SOBRE O VALOR DO DÉBITO. INCIDÊNCIA DO art. 1.336, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O condômino tem a obrigação legal de participar do rateio das despesas e não tem como alegar desconhecimento dos valores, pois a ele são habitualmente prestadas contas, sendo que a ausência de juntada de cópia de ata assemblear de previsão orçamentária não constitui óbice para que o condomínio proceda à cobrança dos valores, que são fundamentais para a sobrevivência da própria comunidade, cabendo ao condômino a formulação de questionamento específico a respeito de eventuais valores indevidamente cobrados. 2. No caso concreto, o réu não nega a existência da obrigação e o inadimplemento, de modo que a procedência do pleito de cobrança é medida que se impõe. 3. A multa moratória, no entanto, deve ser limitada a 2% do valor do débito, por força da disposição contida no art. 1.336, § 1º, que se sobrepõe à convenção condominial... ()
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470 - TJSP. APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E PROPRIETÁRIOS - LOTEAMENTO - TAXA DE CONTRIBUIÇÃO - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - RECURSO DA REQUERENTE -
Ação onde se cobram contribuições vencidas no período de novembro de 2017 a maio de 2023, posteriormente a edição da Lei 13.465/2017, que acrescentou ao CC o art. 1.358-A, dispositivo que, no I, de seu § 2 - Aplicáveis aos condomínios de lotes as regras pertinentes aos condomínios edilícios - Incidência, na espécie, do I, do art. 1.336 do CC - Condôminos que têm o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção - Análise sobre aplicação dos Tema 492 do STF e Tema 882 do STJ - Desnecessidade em razão do período cobrado - Precedentes desta Câmara e Corte - Sentença reformada para julgar-se procedente o pedido contido na exordial.... ()
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471 - TJSP. Condomínio. Convenção. Nulidade. Inocorrência. Convenção condominial não anulada pela vias adequadas. Inexistência de irregularidade. Validade do documento. Reconhecimento. Prejudicial repelida. Recurso não provido.
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472 - TJSP. APELAÇÃO - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS - FURTO DE BENS MÓVEIS EM UNIDADE AUTÔNOMA - AÇÃO INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS -
Ação julgada procedente em parte contra o condomínio e a empresa por ele contratada - Lide secundária intentada pela seguradora julgada improcedente - Apelo do condomínio - Não acolhimento - Ação indenizatória de danos ajuizada pelos moradores contra o condomínio - Denunciação à lide à empresa contratada para o serviço de portaria e à seguradora - Elementos dos autos que comprovam falha na prestação dos serviços de controle de acesso ao condomínio, pela conduta negligente do preposto em liberar a entrada de terceiros desconhecidos sem identificação, cadastro ou autorização - Convenção condominial que não possui previsão expressa da responsabilidade do Condomínio por eventuais furtos ou roubos ocorridos nas unidades autônomas - Situação fática que, entretanto, autoriza a sua responsabilidade de forma excepcional, em decorrência da regra insculpida no art. 932, III do CC - Precedentes - Lide secundária - Ausência de cobertura securitária - Cláusula geral de responsabilidade civil que exclui de forma expressa o ressarcimento por extravio, roubo ou furto qualificado de quaisquer bens de condôminos - Sentença mantida - Verba honorária majorada - Recurso não provido... ()
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473 - TJRJ. APELAÇÃO CÌVEL. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. RECONVENÇÃO. APARTAMENTO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. CONTRATO ATÍPICO DE HOSPEDAGEM. ATIVIDADE COMERCIAL CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE. REFORMA.
1.Trata-se de ação em que se discute a possibilidade do condomínio de proibir a utilização do imóvel para locação de curtas temporadas ou hospedagem. ... ()
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474 - TJSP. Extinção do processo. Usucapião. Vaga indeterminada de garagem em condomínio edifício. Área de uso comum com vagas indeterminadas, segundo a Convenção de Condomínios. Impossibilidade jurídica do pedido. Extinção do processo sem julgamento do mérito. Correção. Apelação não provida.
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475 - TJSP. Multa condominial. Condomínio. Declaratória de nulidade de ato jurídico. Impossibilidade. Produção de ruídos excessivos. Imposição da multa com amparo legal e previsão na convenção de condomínio. Depoimento pessoal do autor. Confissão de suas atitudes. Incidência do CPC/1973, art. 348. Legalidade da multa. Declaratória improcedente. Recurso não provido.
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476 - TJPE. Agravo de instrumento. Preliminar. Inépcia da inicial. Rejeição. Destituição do síndico. Convenção de condomínio. Regularidade na convocação da assembléia. Irregularidade na destituição. Votos insuficientes. Agravo não provido
«1. Preliminar de inépcia da inicial arguida sob o argumento de que da narração dos fatos não decorre logicamente o pedido. A leitura conjunta dos fatos e dos argumentos jurídicos trazidos na petição inicial, juntamente com os pedidos do autor/agravada, permite concluir o objetivo perseguido pela parte. ... ()
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477 - TJSP. APELAÇÃO - OBRIGAÇÃO DE FAZER, COM RECONVENÇÃO PARA MANUTENÇÃO DA POSSE - USO DE VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO - VAGA DELIMITADA QUE INEXISTE NA PLANTA DE GARAGEM DO CONDOMÍNIO, NEM POSSUI REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - UTILIZAÇÃO DA VAGA PELOS RÉUS/RECONVINTES POR QUASE 10 ANOS, SEM OBJEÇÃO DO CONDOMÍNIO E DEMAIS CONDÔMINOS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO -
Insurgência do autor/reconvindo - Alegação de que seu pleito foi fundamentado no fato de que inexiste no Condomínio autor a vaga 333, utilizada como segunda vaga pelos réus, comprovado pela planta da garagem acostada nos autos, que não comprovaram sua propriedade, sendo proprietários unicamente de outra vaga, aduzindo, ainda, que não concorda com o fundamento do instituto da supressio utilizado na r. sentença - Acolhimento - O fato dos réus/reconvinte terem utilizado a referida vaga, desde 2013, sem qualquer objeção do condomínio autor/reconvindo ou qualquer morador, até então, deve ser considerado como mera tolerância, daí não resultando em qualquer direito, posto que o espaço que vem sendo utilizado como a referida vaga 333 inexiste, de acordo com a planta do condomínio e matrícula do imóvel, tratando-se de área comum - Posse que se deu de maneira precária - Réus/reconvintes que devem se abster do uso indevido da referida vaga de garagem - Indenização por danos materiais, contudo, que só podem ser exigidos a partir da citação, posto que o condomínio autor/reconvindo quedou-se inerte quanto ao uso indevido da área comum durante todo esse período - Aplicação, neste caso, do instituto da supressio - Indenização que deve corresponder ao valor da taxa condominial, proporcional a uma vaga de garagem, desde a citação da presente demanda, tendo em vista que o autor/reconvindo não apontou qual seria o valor de uma locação de vaga de garagem - Inversão do ônus de sucumbência e honorários advocatícios - Sentença reformada - Recurso provido... ()
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478 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Ajuizamento em face de coproprietários do imóvel que originou o débito condominial. Período de dezembro de 2013 a janeiro de 2015. Inadimplemento incontroverso. Convenção de condomínio que prevê a incidência da multa de 2% do valor do débito, em caso de mora no pagamento. Obrigação de pagamento, nos termos do CCB, art. 1336, I. De rigor, portanto, a condenação dos requeridos ao pagamento das parcelas condominiais devidas, bem como das prestações vincendas no curso do processo, com correção monetária e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ambos contados desde os respectivos vencimentos, além da multa de 2% do valor do débito. Sentença de procedência mantida. Recurso não provido.
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479 - TJSP. Multa condominial. Moratória. Condomínio. Cobrança. Redução prevista na convenção condominial de 20% para 2% com incidência sobre as despesas condominiais vencidas antes da vigência do novo Código Civil. Inadmissibilidade. Inteligência do art. 1336, § 1º, cumulada com o art. 2035 do mesmo diploma legal. Recurso parcialmente provido.
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480 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDÔMINO QUE PLEITEIA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, ALEGANDO A INOBSERVÂNCIA DE QUÓRUM PARA DELIBERAÇÃO DE MANUTENÇÃO DE FACHADA E FALSIDADE DA ATA DA REFERIDA REUNIÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA QUE NÃO MERECE PROSPERAR. ALEGAÇÃO DE FALSIDADE DOCUMENTO QUE IMPÕE O ÔNUS PROBATÓRIO A QUEM ALEGA. CPC, art. 429, I. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO NA ATA QUE PERMITA RECONHECER A NULIDADE ARGUIDA. ATA APRESENTADA PELO CONDOMÍNIO E ANEXADA AO LIVRO DO PRÉDIO QUE DEVE PROSPERAR, ANTE A PUBLICIDADE DO ATO E AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO PELOS DEMAIS MORADORES. DELIBERAÇÃO QUE DECIDIU PELA MANUTENÇÃO DA FACHADA E TROCA DAS CORES DAS CERÂMICAS DA ÁREA EXTERNA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE QUÓRUM QUALIFICADO PARA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA NECESSÁRIA, SENDO CERTO QUE O REVESTIMENTO ANTIGO SE DESPRENDIA E ATINGIA IMÓVEL VIZINHO. AUTORA QUE NÃO COMPROVOU SEU DIREITO. CPC, art. 373, I. AUSÊNCIA DA COMPROVAÇÃO DE NULIDADE DO ATO. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
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481 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Alegação de ausência de documentos aptos a demonstrar a liquidez do débito exigido. Descabimento. Suficiência da juntada da representação do condomínio, cópia da convenção e discriminação do débito. Desnecessidade da apresentação de outros documentos que comprovem a legitimidade dos valores pleiteados. Mora do condômino devedor que se opera automaticamente, não sendo necessário qualquer modalidade de interpelação prévia. Caráter de obrigação «propter rem reconhecido. Cobrança julgada procedente. Recurso desprovido.
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482 - TJSP. Condomínio. Ação de obrigação de fazer. Os elementos coligidos confirmam a necessidade e urgência da substituição de grama por pedras no entorno das caixas de energia, como forma de mitigar a erosão no local. Medida tomada pelo síndico e pelo conselho que não dependia de prévia deliberação e aprovação em assembleia. Exegese do art. 1.341, § 1º, do Código Civil e do art. 29, § 1º, da Convenção Condominial. O baixo valor pago pelo serviço, outrossim, tornava desnecessária a convocação de assembleia posterior para convalidar a decisão, a teor do que dispõe o art. 1.341, § 2º, do Código Civil. Modificação que, de acordo com a prova documental, ocorreu em área restrita, não se antevendo alteração relevante do projeto arquitetônico. A apelante não aponta qual discrepância real estaria contida nas notas fiscais apresentadas pelo condomínio, que se referem a serviço de jardinagem, condizente com a troca de grama por pedras. Ademais, as contas do exercício de 2020 foram submetidas à soberana assembleia e aprovadas sem ressalvas pela maioria dos condôminos. Sentença de improcedência mantida.
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483 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. APELAÇÃO DA PARTE RÉ. ALEGAÇÃO DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISPENSANDO AS UNIDADES INDEPENDENTES DE CUSTEAR DESPESAS ORDINÁRIAS.
1.arts. 1336 do Código Civil e 12, § 1º, da Lei 4.591/64. Dever do condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. ... ()
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484 - TJSP. Seguro. Condomínio em edificação. Seguradora que indeniza segurada pelo furto de objetos do interior da unidade autônoma. Ação regressiva contra o condomínio. Descabimento. Condomínio que, por lei e por deliberação, não se responsabiliza por tais prejuízos. Improcedência.
«O zelo pela segurança de cada unidade condominial, cabe a seu titular, e também os riscos de seu uso. Isentando-se, por lei e por convenção, de qualquer responsabilidade por danos aí ocorrentes, não pode o condomínio ser condenado em ação regressiva de seguradora, que indenizou furto de objetos ocorrido em uma das unidades.... ()
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485 - STJ. Recurso especial. Processo civil. Ação de cobrança de taxa de condomínio de shopping center. Matéria relativa à forma de cálculo da taxa definida em demanda anterior entre as mesmas partes. Eficácia preclusiva da coisa julgada.
«1. Pretensão de condomínio de shopping center de cobrar diferenças de taxas condominiais, em face de modificação operada na respectiva convenção. ... ()
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486 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação declaratória de nulidade de assembleia condominial que vedou locação por período inferior a 90 dias. Tutela indeferida. Insurgência da autora.
Ausência de probabilidade do direito alegado. Entendimento do E. STJ no sentido de que a cessão de uso temporário e oneroso do imóvel a terceiros por meio de plataformas digitais se qualifica como contrato atípico de hospedagem e não se harmoniza com a destinação exclusivamente residencial das unidades condominiais prevista na convenção; o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos é necessário não para proibir, mas para permitir tais contratos nos condomínios residenciais. Agravo não provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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487 - TJSP. Condomínio edilício. Responsabilidade civil. Furto em unidade autônoma, com subtração de itens pessoais do autor. Demanda indenizatória por danos materiais e morais em face do condomínio. Pretensão de responsabilização do ente condominial injustificada. Convenção que afasta expressamente a responsabilidade do condomínio por furtos ocorridos em suas dependências. Inexistência, ademais, de indícios de que contribuição, por parte do réu, de alguma forma, para a eclosão do evento. Demanda improcedente. Sentença em tal sentido mantida. Apelo do autor desprovido.
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488 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL.
Ação de Obrigação de Fazer. Condomínio. Pleito de nulidade de item da Assembleia Geral Extraordinária que declara existência de débitos condominiais calculados de forma diversa do previsto na convenção de condomínio. Reconvenção, requerendo a validade da deliberação. Sentença de procedência do pedido autoral e improcedência da reconvenção. Relação jurídica que se submete à convenção condominial, que expressamente estabelece que a cobrança das despesas condominiais deve ser calculada de acordo com as frações ideais de cada unidade, as quais são ali discriminadas. Alteração do critério que depende da mudança na convenção, o que não ocorreu. Precedentes do STJ. Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.... ()
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489 - TJSP. Embargos de declaração. Omissão quanto à incidência de multa em razão da alteração da fachada. Correta a aplicação da multa no valor de R$780,00, em razão do descumprimento da Convenção de Condomínio e Regulamento Interno. Embargos do Autor acolhidos para sanar omissão. Embargos da Ré rejeitados
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490 - TJRJ. Apelação cível. Direito condominial. Ação de nulidade de convenção c/c pedido para que o condomínio réu se abstenha de cobrar taxa condominial e encargos, bem como contendo pretensão indenizatória. Impugnação à alteração de convenção condominial que incluiu o estabelecimento comercial autor, loja térrea de acesso independente, no rateio das despesas comuns do condomínio. Sentença de improcedência. Condomínio demandado composto por 48 apartamentos e 6 lojas, essas com entrada direta e independente pela via pública. Prova pericial que, nada obstante conclusiva no sentido de que o estabelecimento em questão usufrui de ¿algumas facilidades¿, também concluiu não gerar despesas diretas para o condomínio. Ausência de vinculação obrigatória do magistrado ao laudo pericial. Aplicação do CPC, art. 479. Ausência de razoabilidade quanto à participação do autor no rateio das despesas comuns. Alteração unilateral e inesperada da relação jurídica existente entre as partes que, à míngua de motivo plausível, acarreta ao réu vantagem econômica, caracterizando, portanto, enriquecimento sem causa. Conduta que, desafiando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, é definida como abuso de direito. Incidência dos arts. 187 e 884, ambos do CC. Dano moral não configurado, posto traduzir questão de alta indagação ao Poder Judiciário. Modificação parcial da sentença. Recurso provido em parte.
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491 - TJMG. Demarcação de vaga de garagem em condomínio. Apelação cível. Demarcação de vaga de garagem. Legitimidade passiva condôminos. Interesse de agir. Inépcia da inicial. Não ocorrência. Prescrição. Aplicação da regral geral. CCB, art. 205. Silêncio da convenção a respeito da distribuição das vagas. Sorteio. Critério justo. Direito de preferência. Inaplicabilidade. Litigância de má-fé
«- É patente a legitimidade dos condôminos para figurar no polo passivo da ação demarcatória de garagem, notadamente diante da relação com a pretensão deduzida, sendo diretamente afetados pelos efeitos da tutela jurisdicional. ... ()
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492 - TJSP. Multa condominial. Condomínio. Pedido de anulação de multas aplicadas por infração à convenção de condomínio, cumulado com obrigação de não fazer (abstenção de interrupção no fornecimento de água da unidade autônoma) e indenização por danos morais. Penalidades aplicadas pelo condomínio sem observância ao procedimento administrativo previsto na convenção de condomínio. Autora que não foi cientificada da imposição das sanções e não teve facultado o exercício do contraditório e da ampla defesa. Multas inexigíveis. Danos morais configurados. Indenização fixada em cinco mil reais. Razoabilidade. Recurso parcialmente provido.
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493 - TJSP. APELAÇÃO.
Ação de obrigação de fazer. Autorização par instalação de equipamentos de ar-condicionado em área comum do Condomínio réu. Laudos periciais produzidos. Instalação no piso de iluminação central. Área que, pela aprovação inicial do projeto, deveria servir também à loja do autor. Todavia, atualmente, o acesso se dá pelo interior do Condomínio. Necessidade de autorização conforme Convenção Condominial. Autorização não fornecida. Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido... ()
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494 - STJ. Condomínio em edificação. Competência. Ação de cobrança de taxa de condomínio. CPC/1973, art. 100, IV, «d. Foro de eleição na convenção condominial.
«Para a ação de cobrança de taxa de condomínio, é competente o foro do lugar onde a obrigação deve ser cumprida, nos termos do CPC/1973, art. 100, IV, «d. ... ()
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495 - TJSP. Responsabilidade civil. Condomínio. Roubo de veículo dentro da área comum do condomínio. Sentença de parcial procedência. Apelação dos réus.
Ilegitimidade passiva da administradora do condomínio reconhecida. Extinção do feito em relação a ela. Inexistência, em regra, de responsabilidade do condomínio por furtos no interior de unidade autônoma ou áreas comuns, salvo se houver cláusula expressa assumindo a responsabilidade de guarda e vigilância na convenção condominial ou no regimento interno ou se houver prova evidente de culpa de seus prepostos. Precedentes. Na hipótese, inexiste no regimento interno cláusula expressa do condomínio assumindo a responsabilidade. Alegação da autora de negligência do condomínio quanto ao conserto do portão e do porteiro quanto à vigilância e fiscalização. Condomínio que pretendia produzir prova testemunhal para comprovar a ausência de negligência. Causa que não comportava julgamento antecipado. Sentença anulada. Recurso provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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496 - TJRJ. Agravo de instrumento. Ação ajuizada por condômino em face do condomínio. Pretensão de obrigar o condomínio a ¿encaminhar imediatamente a carga do Autor à empresa responsável pela obra de reforma de PC de Luz do Prédio, a fim de que adicione ao quadro de cargas do projeto do referido PC¿. Sentença de improcedência. Pedido inicial obscuro e, qualquer que seja a sua interpretação, improsperável. Se a intenção do condômino é acoplar, à reforma do quadro geral de energia do prédio devidamente aprovada em assembleia geral, o seu projeto de aumento de carga da sua unidade privativa, trata-se então de pedido manifestamente improcedente, pois não recai sobre o condomínio o dever jurídico de arcar com as despesas de obra ou reforma de interesse particular de qualquer condômino. Se, ao revés, a intenção era meramente exigir que o condomínio desse ciência à empresa contratada, a fim de garantir que a reforma a implementar permitisse o futuro aumento de carga para seu apartamento, sem custo adicional ao condomínio, então é evidente a ausência de litígio, pois o condomínio não só não se negou a fazê-lo, como informou que a empresa contratada já havia assegurado a existência de espaço suficiente para a planejada expansão. Escorreito o julgamento antecipado do feito, ante a inocuidade de dilação probatória. Como bem constatado pelo juízo sentenciante, a demanda ajuizada pelo ora apelante ? a sétima contra o mesmo condomínio ? parece derivar de espírito emulativo decorrente de entreveros passados, inclusive com lamentável recurso à alteração da verdade dos fatos, que resultou em incensurável condenação às penas da litigância de má-fé. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
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497 - TJRJ. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. RECONHECIMENTO. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
-Ação de indenização proposta por condomínio contra condômina que construiu cômodos sobre o telhado do edifício sem autorização dos demais proprietários. A sentença afastou a ilegitimidade passiva, reconheceu a invasão da área comum, mas rejeitou a indenização por danos materiais e morais, por ausência de comprovação de prejuízos. A reconvenção foi julgada improcedente. ... ()
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498 - TJSP. Extinção de condomínio. Preliminar de inadequação da vida eleita afastada. Pedidos que são compatíveis entre si. Observância ao CPC, art. 327, § 1º. Questões suscitados pelo Réu que já foram decididas na ação de divórcio, em que foi determinada a partilha dos bens. Matéria já transitada em julgado. Adequação apenas quanto à extinção do condomínio sobre o imóvel, cuja partilha alcançou 50% sobre o prédio construído. Condenação do Réu ao pagamento de 50% do valor existente em conta bancária, ora afastada, por não ser a conta conjunta com o Réu, condicionante apontada na determinação de partilha. Sem majoração da verba honorária. Preliminar rejeitada e recurso parcialmente provido
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499 - TJSP. Apelação. Ação de obrigação de fazer. Reconvenção. Condomínio edilício. Sentença de procedência quanto à ação, para determinar que o Réu retorne as unidades autônomas descritas na petição inicial, ao estado anterior às reformas, permanecendo as mesmas conforme consta da especificação do condomínio, julgando ainda a reconvenção improcedente. Recurso do Réu, Reconvinte, que não comporta acolhimento. Laudo pericial que, muito embora afirme que as alterações efetivas nas unidades apontadas na exordial a título de «layout não possa levar à presunção de que as unidades serão desviadas para utilização «plurifamiliar, é, em verdade, destoante do restante da documentação acostada aos autos. Juiz que não está vinculado ao laudo, conforme inteligência do CPC, art. 479. Livre convencimento motivado do órgão julgador a teor do art. 371 do mesmo Código. Prova documental que milita fortemente no sentido de que as unidades foram fracionadas de forma a comportar mais de uma família. Documentos acostados aos autos que também militam no sentido de que o imóvel será utilizado para fins de «locação por curto período, através de plataforma «airbnb e análogas. Situações que são expressamente vedadas pelo regimento interno do condomínio. Assembleia condominial que respeitou o quórum previsto de 2/3 para alteração da convenção condominial, disposto no CCB, art. 1.351. Regimento interno do condomínio que é expresso no sentido de que as partes da propriedade exclusiva «são indivisíveis, bem como «é proibido locar a unidade por período inferior a 3 (três) meses, sendo o condomínio destinado para fins residenciais". Entendimento dessa Colenda Câmara de que a utilização de aplicativos de hospedagem como «airbnb e similares caracterizaria um «contrato atípico de hospedagem, o que desvirtuaria a previsão expressa da destinação exclusivamente residencial das unidades condominiais. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO
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500 - TJSP. CONDOMÍNIO -
Ação de obrigação de fazer e não fazer (principal), ação de indenização por danos materiais e morais (reconvenção) e ação anulatória de convenção e regimento interno de condomínio (reconvenção) - Insurgência contra a parcela da sentença que declarou a inexistência do condomínio residencial objeto da lide e a nulidade de sua convenção e regimento interno - Sentença que, no tocante à declaração da inexistência de condomínio, se revela «ultra petita e, consequentemente, nula, na parcela, por ofensa aos princípios do devido processo legal, do contraditório, da ampla defesa e da correlação entre a petição inicial e a sentença - Ré-reconvinte que não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito - Afora não tenha sido produzida prova pericial, com vistas à demonstração de inexistência de área comum, no imóvel objeto da lide, o parecer técnico no qual se lastreou o julgador, produzido, unilateralmente, pela ré-reconvinte, é infirmado pelo que consta da convenção condominial, devidamente registrada, bem como da matrícula do imóvel da ré-reconvinte - Ré-reconvinte que admitiu, de forma expressa, em sua resposta, que o condomínio foi constituído juridicamente e que, a rigor, não impugna, em momento algum, a regularidade, sob o aspecto formal, convenção ou o regimento interno daquele - Sentença reformada - Recurso provido... ()
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