Jurisprudência sobre
convencao do condominio

351 - TJRJ. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO. USO EXCLUSIVO POR PROPRIETÁRIO DE UNIDADE AUTÔNOMA. OBRAS IRREGULARES. AUTORIZAÇÃO MUNICIPAL. IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE USUCAPIÃO. INDENIZAÇÃO PELO USO INDEVIDO DA ÁREA COMUM. PEDIDO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO SÍNDICO. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação reivindicatória cumulada com pedido de indenização por danos morais, reconheceu a ilegitimidade do condomínio para pleitear indenização moral em nome dos condôminos e determinou a desocupação de área considerada de uso comum, sem condenação ao pagamento de indenização por danos materiais. O condomínio sustentou a omissão da sentença quanto ao pedido de ressarcimento dos prejuízos decorrentes das intervenções irregulares, enquanto os réus alegaram que a área litigiosa seria de uso exclusivo e que as obras teriam sido autorizadas pela Prefeitura. ... (Continua)

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352 - TJSP. CONDOMÍNIO.

Autor que pretende o pagamento de remuneração referente a período em que atuou como síndico. Apenas duas assembleias, realizadas em 2015 e 2016, previram desconto na taxa mensal e/ou remuneração durante o mandato. Convenção condominial que estabelece, como regra, ser gratuita a função de síndico. Vigência de contraprestação fora dos períodos autorizados que não se demonstrou. Remuneração incabível. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

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353 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA. MULTAS E ADVERTÊNCIAS APLICADAS POR CONSUMO DE CIGARRO EM SACADA DE UNIDADE AUTÔNOMA. LEGITIMIDADE DA SANÇÃO. VIOLAÇÃO AO SOSSEGO E À SALUBRIDADE DOS DEMAIS CONDÔMINOS. DEVER DE OBSERVÂNCIA À CONVENÇÃO E ÀS NORMAS DE BOA VIZINHANÇA. ATUAÇÃO DO SÍNDICO NA PRESERVAÇÃO DOS INTERESSES COLETIVOS. AUSÊNCIA DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. ELEVAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

1. O direito de uso da unidade autônoma pelo condômino não é absoluto, devendo ser exercido em conformidade com as regras condominiais e os princípios de boa convivência. Nos termos do art. 1.336, IV, do Código Civil, é dever do condômino abster-se de utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores. 2. A reiteração da conduta de fumar na sacada do apartamento, gerando incômodo comprovado aos demais condôminos, justifica a imposição de sanções pecuniárias, sendo legítima a aplicação das multas e advertências quando precedidas de notificações e reclamações formais. 3. A atuação do síndico na defesa dos interesses da coletividade condominial e no cumprimento das normas internas não configura ato ilícito passível de reparação moral, especialmente quando ausente comprovação de conduta abusiva ou lesiva à honra dos condôminos. 4. Não há nos autos elementos que evidenciem constrangimento ou abalo psíquico significativo, apto a configurar dano moral indenizável, sendo insuficiente a mera insatisfação com a postura administrativa do síndico. 5. Em atenção ao CPC, art. 85, § 11, e diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor atualizado da causa, observada a inexigibilidade decorrente da gratuidade judicial... (Continua)

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354 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL.

Sentença de procedência parcial, condenando a parte ré, solidariamente, na obrigação de, ao alugarem a unidade 101, na modalidade de locação por temporada, respeitarem as exigências da Lei 8.245/91, realizando contrato escrito, com prazo mínimo igual ou superior à 30 dias e respeitando o limite máximo de 6 pessoas por locação, sob pena de multa a ser fixada em cumprimento de sentença e em condenar os réus solidariamente ao pagamento de R$ 3.000,00 à título de dano moral, aos 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º e 8º autores. ... (Continua)

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355 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE DEMOLIÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO POR PARTE DOS AUTORES. [A] ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO. PEDIDO NÃO CONHECIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. [B] PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL. INÍCIO DO PRAZO. DATA DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELOS RÉUS. OBRA JÁ FINALIZADA QUANDO DA AQUISIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA ACTIO NATA. PRAZO DECENAL NÃO ULTRAPASSADO.; [C] MÉRITO.

Cobertura de varanda tipo «garden das unidades do primeiro andar. Laudo Pericial que concluiu que as instalações da unidade vistoriada se encontram em desconformidade com o que se refere a padronização da fachada, acarretando alteração no padrão do edifício modificando a estética e layout do condomínio. Convenção condominial que apenas permite modificações após expressa autorização. Assembleia geral de condôminos que votou e autorizou apenas o fechamento das varandas frontais das unidades condominiais, sem menção à varanda tipo «garden". Descumprimento da convenção de condomínio. Sentença de procedência da ação mantida. ... (Continua)

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356 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação visando declaração de nulidade de cláusula constante em convenção de condomínio. Alegação de afronta ao código civil. Hipótese dos autos em que não se impõe a inclusão dos demais condôminos no polo passivo. Dispensável a formação de litisconsórcio passivo necessário. CPC/1973, art. 47. CCB/2002, arts. 1.314 e 1.348.

«Rejeição da alegação de decadência, eis que é instituto que não se aplica quando envolve anulabilidade de negócio jurídico. Convenção condominial outorgada pela construtora antes da instalação do prédio, quando detinha 99% das unidades autônomas. Situação de adesão compulsória dos condôminos à convenção. Cláusula convencional impugnada que representou privilégio em favor da incorporadora. Ônus excessivo e desproporcional imposto aos futuros adquirentes. Circunstância que, à luz das normas inseridas no código do consumidor caracteriza abuso de direito. Cláusula com vício insanável de origem, que impõe a sua anulação. Desprovimento do recurso.... (Continua)

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357 - TJSP. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO DE DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO. NÃO REMUNERAÇÃO PELA ATIVIDADE, MAS AUTORIZADA ISENÇÃO ESTABELECIDA ASSEMBLEIA. QUESTIONAMENTO SOBRE SE TOTAL OU RESTRITIVA. CONSTRUÇÃO LITERAL. SIGNIFICADO E DISPOSIÇÃO DO TEXTO E PALAVRA. EFEITO E CONCEITO ABERTO. COMPREENSÃO PARA DESOBRIGAR O SÍNDICO AO RECOLHIMENTO TOTAL DA «TAXA DE CONDOMÍNIO. INADIMPLÊNCIA ATRIBUÍDA AO SÍNDICO. AFASTAMENTO. APROVAÇÃO EM ATO ASSEMBLEAR DE TODAS AS CONTAS. CONFIRMAÇÃO DA ISENÇÃO ABSOLUTA DESSE MANDATÁRIO. ATOS DELIBERATIVOS APROVADOS EM ASSEMBLEIA PARA AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL DENTRO DA REGULARIDADE, SEM USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS REDUZIDOS. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

No caso concreto, em ato assemblear, foi decidido que o síndico teria isenção da «taxa total de condomínio, mas o autor questionou o alcance dessa isenção; se total ou parcial, ou seja, ela contemplaria apenas as cotas ou abarcaria o consumo de água e o rateio de obra. A palavra «taxa da forma em que foi empregada, remete a significação de um conceito aberto, sem especificação ou indicação expressa. Por isso, a autoaplicação considera a totalidade das despesas de um condômino como contraprestação de um serviço prestado na condição de síndico. ... (Continua)

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358 - STJ. Direito civil. Recurso especial. Ação anulatória. Deliberação assemblear. Obrigação de fazer. Utilização exclusiva de partes comuns do condomínio. Instalação de paisagismo e mobilia. Mais de doze anos. Supressio. Verificada. Modificações futuras. Instalação de toldo. Alteração da fachada da edificação. Aprovação não unânime. Impossibilidade.

I - Hipótese em exame... (Continua)

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359 - TJSP. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA.

Ação declaratória de nulidade de deliberação em assembleia de condôminos. Sentença de parcial procedência. Insurgência do condomínio. ... (Continua)

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360 - TJRJ. Apelação Cível. Ação de obrigação de fazer. Condomínio edilício. Vaga de estacionamento. Instalação de cobertura metálica por condômino. Infringência ao art. 6º, «p da Convenção Condominial. Eventual autorização do síndico para a construção das coberturas pelos moradores, às próprias expensas - sequer comprovada satisfatoriamente, e em contrariedade à Convenção Edilícia, não justifica a conduta do demandado, mormente em se tratando de advogado, que dispõe de conhecimento jurídico para compreender com perfeição o alcance das normas. Sentença de procedência que se mantém.

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361 - TJSP. APELAÇÃO -

Ação Anulatória de Cláusulas da Convenção Condominial c/c Pedido de Tutela Antecipada e Tutela Inibitória - Alegam os autores a existência de duas cláusulas abusivas na Convenção Condominial - Sentença de improcedência. ... (Continua)

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362 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTAS POR INFRAÇÃO ÀS NORMAS CONDOMINIAIS.

Condomínio autor pretende a condenação da ré, proprietária de unidade autônoma, ao pagamento de multas relativas a três infrações cometidas à convenção daquele condomínio. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Alegação de julgamento extra petita. Descabimento. Improcedência parcial obviamente relacionada ao pedido de condenação ao pagamento da multa relativa ao uso de crachá de estacionamento. Inexpressivo erro material devidamente sanado. Controvérsia recursal delimitada à exigibilidade das demais multas, relativas à alteração da fachada e gotejamento de ar condicionado. Conjunto probatório que comprova o cometimento das infrações. Condomínio autor que, antes da aplicação das multas, tentou por diversas vezes que a proprietária daquela unidade promovesse a adequação da fachada e a manutenção de seu ar condicionado. Ausência de recurso administrativo, optando a requerida por ignorar por completo as manifestações, em detrimento direto do convívio social e do bem-estar dos demais moradores. Alteração da fachada e utilização da unidade de maneira a prejudicar o sossego e a salubridade dos demais moradores que representa quebra de dever do condômino (art. 1.336 do CC). Elementos produzidos nos autos por ambas as partes que denotam ferimento a estética condominial e incomodo aos moradores das unidades localizadas em pisos inferiores. Ausência sequer de alegação da ré no sentido de que, ante as reclamações dos vizinhos, providenciou ao menos a verificação de perfeito funcionamento daquele aparelho por profissional competente. Comportamento omissivo que impactou por meses a vida de outros moradores. Fechamento da sacada, outrossim, que destoa dos elementos originais da edificação e causa patente prejuízo estético, desvalorizando as demais unidades. Infrações cometidas por outros condôminos que não têm o condão de afastar a culpa da ré por sua conduta. Réplica que trouxe aos autos documentação que corrobora as alegações iniciais, sobre os quais sequer tratou de se manifestar a requerida, apesar de devidamente instada a tanto. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

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363 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL EXTRA. SERVIÇO EMERGENCIAL DE INSTALAÇÃO ELÉTRICA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PRIMEIRA RÉ. IN CASU, NÃO SE CONSTATA QUALQUER IRREGULARIDADE NA CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS, TAMPOUCO NA VOTAÇÃO REALIZADA EM ASSEMBLEIA, RELATIVA À COTA EXTRA. ASSEMBLEIA QUE É O ÓRGÃO DELIBERATIVO, CONSOANTE A MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DOS CONDÔMINOS, A CUJAS DELIBERAÇÕES, ISENTA DE VÍCIOS, DEVEM SE SUBORDINAR TODOS OS CONDÔMINOS E OS DEMAIS OCUPANTES DO CONDOMÍNIO. OUTROSSIM, QUE O LAUDO PERICIAL PRODUZIDO NOS AUTOS ATESTOU A NECESSIDADE DA SUBSTITUIÇÃO DOS CONDUTORES E DISJUNTOR DO APARTAMENTO DA APELANTE. CORRETA A SENTENÇA, AO CONDENAR A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DO VALOR DAS REFERIDAS COTAS EXTRAS CONSTANTES NA ATA DE ASSEMBLEIA, BEM COMO PARA AUTORIZAR O INGRESSO NO IMÓVEL PARA REALIZAÇÃO DO SERVIÇO EM QUESTÃO. DESPROVIMENTO AO RECURSO.

¿Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. § 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.¿ (Art. 12, Lei 4.591/1994); ... (Continua)

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364 - TJSP. Ilegitimidade «ad causam. Cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Unidade condominial objeto de contrato de alienação fiduciária com instituição bancária. Insurgência da devedora fiduciante contra a condenação das verbas de sucumbência em favor do banco credor fiduciário. Admissibilidade. Legitimidade passiva do banco fiduciário para responder pelos encargos respectivos. Condição jurídica de condômino sendo, portanto, solidariamente responsável com o devedor fiduciante pelo custeio dos encargos condominiais perante o Condomínio, sem prejuízo de ação de regresso contra quem entenda responsável. Ônus de sucumbência a serem suportados por ambos os réus. Recurso provido para este fim.

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365 - TJSP. CONDOMÍNIO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA POR INFRAÇÃO CONDOMINIAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA POR SEUS FUNDAMENTOS - ART. 252 DO RITJSP - RECURSO NÃO PROVIDO.

Para a aplicação de multa ao condômino por infração dos deveres previstos na convenção de condomínio há necessidade de comprovação da violação cometida, da sua previsão no ato constitutivo e da garantia do direito de defesa do acusado, sob pena de improcedência do pedido inicial. Na hipótese, os atos apontados como violadores das normas da convenção praticados pelos requeridos - fumaça expelida pelo estabelecimento locatário na praça de alimentação de shopping - não restaram suficientemente comprovados com a documentação carreada aos autos, razão pela qual se impõe a manutenção da sentença que julgou improcedente o pedido, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal.... (Continua)

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366 - TJSP. Condomínio. Ação anulatória da assembleia condominial. Sentença de improcedência. Apelo do autor.

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367 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. DÉBITO CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE REJEITOU OS EMBARGOS DA PARTE RÉ E JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO MONITÓRIO, CONSTITUINDO TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL, CONDENANDO A PARTE RÉ A PAGAR À PARTE AUTORA A QUANTIA DE R$ 13.280,83 (TREZE MIL DUZENTOS E OITENTA REAIS E OITENTA E TRÊS CENTAVOS), E AINDA AO PAGAMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE SE VENCEREM NO CURSO DO PROCESSO E AINDA JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA RECONVENÇÃO. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ/EMBARGANTE QUE MERECE SER PARCIALMENTE ACOLHIDA.

In casu, verifica-se que a relação jurídica restou comprovada tendo em vista que o condomínio autor juntou na exordial os documentos indispensáveis para a cobrança de seu crédito. A tese defensiva de quitação parcial do débito anterior a 03/10/2022 em razão de declaração feita pelo síndico de que não haveria débitos pendentes quando da realização da Assembleia Geral Extraordinária ocorrida em 03/08/2022, não prospera. Com efeito, a mera declaração do sindico quanto a «inadimplência zero, somente evidencia que uma política de arrecadação do condomínio foi considerada na quantificação das despesas e receitas, não se prestando de modo algum que seja dada a interpretação de que o condomínio não possuía condôminos inadimplentes até a data da realização de referida AGE. Portanto, forçoso reconhecer a regularidade dos documentos que serviram de base à ação monitória, inexistindo prova de pagamento parcial dos débitos condominiais. Todavia, assiste razão a parte ré/embargante quanto a inclusão na planilha de débito de cobrança de honorários contratuais. Com efeito, não obstante haja previsão da referida cobrança na Convenção Condominial, é certo que, com a propositura da ação judicial, estes devem ser substituídos pelos honorários de sucumbência quando a cobrança for realizada judicialmente, como ocorreu no caso concreto. Nesse contexto, ainda que haja previsão na Convenção, não pode ser o condômino obrigado a arcar com o pagamento de honorários advocatícios contratuais acertados de forma alheia a sua vontade, eis que se restringiu às partes contratantes. Precedentes do STJ e desta Corte Estadual. Diante de tal cenário, forçoso concluir pela impossibilidade de cobrança de honorários advocatícios contratuais, reconhecendo-se o excesso na cobrança a ensejar a procedência parcial da ação monitória, destacando-se que, por ausência de má-fé da parte autora, não há que se falar em sua condenação a pagar, em dobro, todos os valores cobrados em excesso. Reforma parcial da sentença tão somente para excluir da cobrança o percentual de 20% (vinte por cento) referente a honorários contratuais, mantida nos seus demais termos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

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368 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação de reintegração de posse. Condomínio edilício. Vaga de garagem. Decisão que manteve anterior indeferimento de tutela de urgência (ocorrido na decisão de fls. 83-84), requerida para que fossem os réus compelidos a retirar automóvel de vaga de garagem, ou, assim não procedendo, fosse autorizado o demandante a assim proceder. Inconformismo do condomínio autor. Superveniente notícia de que o automóvel, pertencente a corréu não residente, foi retirado. Prejudicada a ordem de remoção. Manutenção do interesse no julgamento do recurso, ante o pleito de manutenção da posse sobre a vaga ao condomínio até o julgamento final da ação originária. A análise da convenção condominial indica que apenas veículos dos condôminos podem ser estacionados na área comum. A presença do veículo do corréu não residente configura violação à norma interna do condomínio, sendo necessário impedir sua permanência. Deferimento parcial da tutela para vedar o estacionamento do veículo na garagem do condomínio, sob pena de multa diária. Recurso parcialmente conhecido e parcial provido na parte conhecida

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369 - STJ. Recurso especial. Condomínio. Ação anulatória de assembleia. Alteração da convenção condominial. Respeito ao quorum legal. Rateio por fração ideal.

«1. É legítima a escolha por 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia da forma de rateio de despesas condominiais na proporção da fração ideal, conforme assegurado pelo CCB, art. 1.336, I. ... (Continua)

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370 - TJRJ. Condomínio em edificação. Consignação em pagamento. Ação consignatória. Edifício misto. Elevador. Despesas de modernização do sistema de elevadores. Bem que ostenta natureza comum, entretanto, possui utilização restrita por certo grupo de condôminos. Enriquecimento sem causa. Utilização da norma do CCB/2002, art. 1.340 ao caso. Lojas comerciais, localizadas no andar térreo, que pelas particularidades de sua localização, não se utilizam dos serviços de elevadores e não auferem qualquer proveito em sua modernização. Considerações do Des. Celso Luiz de Matos Peres sobre o tema. CCB/2002, art. 1.336, I.

«... 6. De início, não se pode olvidar que é dever de cada condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, na forma do CCB, art. 1336, inciso I. ... (Continua)

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371 - TJSP. Responsabilidade civil. Ação de indenização por assédio processual, respondida com reconvenção. Sentença de improcedência de ambas. Apelo do autor e recurso adesivo do réu. Não conhecidas as contrarrazões ao apelo do autor, aportadas no recurso adesivo do réu, porquanto deveriam ter sido ofertadas em peça apartada do recurso. Recurso adesivo do réu. Não conhecimento. Recurso que não ataca, especificamente, os fundamentos da r. sentença recorrida. Afronta ao disposto no CPC, art. 1.010, II. Aplicação do princípio da dialeticidade dos recursos. Visto isso, passa-se ao exame do apelo do autor. Apelo do autor. Inocorrente o alegado cerceamento de defesa, porquanto desnecessária a produção da prova oral pretendida, eis que a documentação dos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia. Dano moral não caracterizado. Embora o condomínio possua legitimidade ativa para representar o interesse coletivo dos condôminos, tal assertiva não lhe socorre, pois a pretensão inicial está fundada em dano moral decorrente de assédio processual. Assim, o dano moral invocado não foi causado diretamente aos condôminos, para justificar, em tese, a sua ocorrência. Isso porque os condôminos não participam diretamente dos processos judiciais e, geralmente, a maioria nem tem conhecimento de eventuais ações manejadas pelo condomínio em face de algum condômino devedor. Portanto, ainda que ficasse comprovado o assédio processual alegado, não há que se falar em dano moral aos condôminos como alega o condomínio. Nessa linha, correta a rejeição do pleito indenizatório por não ficar caracterizado o dano moral suportado pelo condomínio, ente despersonalizado, que atuou nos processos em que alega ter ocorrido assédio processual. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Recurso adesivo do réu não conhecido, apelo do autor desprovido.

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372 - STJ. Processual civil. Agravo interno nos embargos de declaração nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Condomínio. Estacionamento. Critério de rateio. Contribuição do condômino apenas naquilo que efetivamente for partícipe na despesa e na proporção das frações ideais. Doutrina. Precedentes. Correção de erro material, de ofício. Possibilidade. Decisão mantida. Agravo interno não provido.

«1 - Aplica-se o CPC/2015 a este recurso ante os termos no Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18/03/2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

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373 - TJSP. Condomínio - Divergência em relação à área privativa de unidade condominial, bem como a possibilidade de instalação de condensadoras de Ar-Condicionado na laje do edifício - Ação de obrigação de fazer promovida pelo Condomínio em face do Condômino - Sentença de improcedência - Apelo do autor - Perícia técnica foi conclusiva ao apontar que o espaço denominado pelo autor/apelante como «depósito não só é parte integrante e, portanto, de uso privado da unidade do réu/apelado, como também inexistiu desvirtuamento da utilização desse espaço por parte de seu proprietário. Outrossim, esclareceu a i. perita judicial que as áreas de depósito do Condomínio apelante e, portanto, de uso comum, estão localizadas no mezanino, não se confundindo com o depósito pertencente ao apelado, de seu uso exclusivo, localizado no nível do denominado «barrilete". No que diz respeito à instalação de aparelhos/condensadoras de ar-condicionado, melhor sorte não assiste ao Condomínio apelante. Não se ignora, em absoluto, que restou demonstrado nos autos a utilização de parte da área comum do Condomínio apelante para a instalação das condensadoras de ar-condicionado da unidade pertencente ao apelado. Com efeito, ao que se tem nos autos, as referidas condensadoras estão apoiadas no piso da laje descoberta. Não menos certo, porém, que a perícia técnica constatou que na mesma laje do edifício também há mais duas condensadoras utilizadas para refrigeração de equipamento de outra condômina, sem que tenha havido insurgência por parte do apelante. E, ao que se tem nos autos, o apelante, pelo menos a princípio, permitiu a instalação das condensadoras da unidade do apelado. De fato, na medida em que houve instalação, sem que obstáculo fosse criado na ocasião. Em verdade, a conduta do Condomínio apelante afigura-se por demais contraditória. Isso porque ele não vedou a instalação da unidade do apelado desde o início, permitindo o funcionamento regular do maquinário no local, como também permitiu que outro Condomínio/usuário se utilizasse de área comum, localizada no mesmo patamar daquela utilizada pelo apelado, para instalação de igual maquinário de ar-condicionado. Portanto, não se afigura equânime a permissão de uma facilidade a um determinado condômino e a vedação de igual direito a outro. Acresce anotar, também, que a perícia observou que a instalação das condensadoras não pode ter afetado ou prejudicado a impermeabilização da edificação ou ainda a segurança do Edifício. Recomendou, porém, revisão das instalações gerais do edifício para enquadramento da NBR 15575 da ABNT. O Condomínio apelante, ciente da necessidade premente de seus usuários na utilização de aparelhos de ar-condicionado, máxime a considerar a unidade do apelado, localizada no topo do edifício e, evidentemente, mais exposta às intempéries climáticas, dentre as quais o calor, não procurou solucionar o problema, revendo suas instalações e criando alternativas de modo a adequar o Edifício às necessidades atuais de seus usuários. Não bastasse isso, analisada a Convenção Condominial, dela não consta vedação específica à utilização de aparelhos de ar-condicionado com condensadoras externas. Destarte, diante da especificidade da casuística em tela, de se concluir que a instalação de condensadoras não configura violação à Convenção Condominial, ao menos enquanto o Condomínio apelante não tratar de adequar suas instalações de modo a atender, de forma igualitária, às necessidades prementes de seus usuários, dentre as quais está, evidentemente, a regulamentação da utilização e instalação de maquinário de ar-condicionado. Com efeito, desejando a remoção das condensadoras de ar-condicionado do topo do edifício, caberá ao apelante, primeiramente, rever suas instalações e estabelecer, em ata/convenção, a limitação e forma de utilização de tais equipamentos por seus usuários. - Questionamentos ao trabalho pericial que não colhem êxito. Com efeito, a perícia técnica não só se desenvolveu de forma organizada, como também o contraditório e a ampla defesa foram observados na espécie, não havendo razão para que o laudo pericial seja complementado ou refeito. Perita que concatenou premissas e conclusões de forma lógica e coerente, fornecendo ao Juízo elementos e informações sobre as causas determinantes para o deslinde da controvérsia. E nem se alegue que a perita não teria se utilizado do método correto para aferição das áreas comuns do Condomínio e privativa do apelado e demais avaliações por ela efetuadas, já que estando ela à frente do estudo técnico, tem ampla liberdade por optar por quais testes e metodologia utilizar. Nesse ponto, importante realçar a autonomia que o jurisperito tem para conduzir a perícia, de acordo com os critérios que julgar mais adequados. - Recurso improvido

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374 - TJSP. *EMBARGOS.

Execução de Título Extrajudicial. Cobrança relativa a rateio condominial e fundo de obras vencido em junho de 2019 e reembolso de despesa para «conserto de vazamento". SENTENÇA de rejeição dos Embargos. APELAÇÃO da executada embargante, que insiste na preliminar de ilegitimidade do Condomínio exequente embargado para o polo ativo da Execução em relação à cobrança a título de «conserto de vazamento, pugnando no mais pelo acolhimento dos Embargos. EXAME: condômina executada embargante que comprovou o depósito do rateio condominial cobrado, em conta bancária de titularidade do Condomínio. Pagamento que foi efetuado por via diversa da estabelecida, em data posterior ao vencimento e sem a prova de comunicação ao Condomínio, justificando a cobrança pela via executiva. Circunstância que implicou a anotação do crédito na prestação de contas do Condomínio como «quantia não identificada". Condomínio que, tão logo ciente da oposição dos Embargos, corrigiu a memória de cálculo, excluindo o rateio condominial discutido. Incontroverso inadimplemento da condômina em relação à parcela cobrada a título de fundo de obras. Valor cobrado a título de «conserto de vazamento que não poderia mesmo ser exigido pela via executiva, por não consubstanciar obrigação certa, líquida, exigível. Reconhecimento da responsabilidade pelo pagamento dessa despesa, expressamente impugnada pela executada, que depende de discussão em Ação de Conhecimento. Nulidade parcial da Execução, que deve prosseguir somente para cobrança a título de «fundo de obras". Inteligência do CPC, art. 803, I. Pretendida condenação do Condomínio exequente ao pagamento do dobro cobrado que não comporta acolhida. Executada embargante que, já se viu, concorreu para a cobrança do rateio condominial. «Dívida já paga não configurada quanto ao mais. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO*... (Continua)

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375 - TJRJ. EMENTA1: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Ação de cobrança de cotas condominiais em razão do inadimplemento da ré proprietária. Sentença de procedência do pedido. Irresignação da demandada. ... (Continua)

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376 - STJ. Recurso especial. Condomínio. Lei 4.591/1964. Rateio das cotas condominiais. Fração ideal do terreno de cada unidade. Regra geral. Forma de divisão que somente pode ser alterada por convenção aprovada na forma da lei. Nulidade das decisões assembleares. Embargos de declaração. Multa. Afastamento. Recurso provido.

«1. Segundo o § 1º da Lei 4.591/1964, somente a convenção pode fixar o rateio das contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada comunheiro. ... (Continua)

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377 - TJSP. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PRÁTICA IRREGULAR DE ATIVIDADE COMERCIAL DE VENDA DE ALIMENTOS. RUÍDOS SONOROS. CONDENAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES DE NÃO FAZER. DANOS MORAIS. 1. O autor é vizinho do requerido que realiza atividade comercial em sua residência, sendo que a atividade ocasiona barulhos até a madrugada. 2. De acordo com a Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PRÁTICA IRREGULAR DE ATIVIDADE COMERCIAL DE VENDA DE ALIMENTOS. RUÍDOS SONOROS. CONDENAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES DE NÃO FAZER. DANOS MORAIS. 1. O autor é vizinho do requerido que realiza atividade comercial em sua residência, sendo que a atividade ocasiona barulhos até a madrugada. 2. De acordo com a Convenção Condominial, o Condomínio tem finalidade apenas residencial e estão vedadas as atividades comerciais. A destinação comercial de um imóvel situado em Condomínio estritamente residencial é proibida. Somente poderiam ser realizadas atividades comerciais se a Convenção fosse alterada, mediante Assembleia convocada para este fim específico e com a aprovação de 2/3 dos condôminos. Requerido condenado ao cumprimento de obrigação de não-fazer atividades comerciais em sua residência, sob pena de multa. 3. A atividade comercial do requerido ocasiona barulhos até a madrugada, o que também é vedado pelo Regimento Interno do Condomínio. Requerido condenado ao cumprimento de obrigação de não-fazer barulhos sonoros após as 22h, sob pena de multa. 4. Direito do autor ao recebimento de uma indenização por danos morais a ser paga pelo requerido, pois os atos ilícitos praticados por ele causaram presumível sofrimento, angústia e perda de tempo produtivo ao autor ao ter que acionar diversas vezes o Condomínio e até mesmo a autoridade policial para tentar resolver o litígio. Indenização fixada em R$ 3.000,00. 5. Sentença reformada. Recurso provido. lmbd

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378 - TJSP. APELAÇÃO. NULIDADE DE ASSEMBLEIA.

Sentença de procedência. Inconformismo do requerido. Não acolhimento. Interesse processual configurado. Violação da convenção condominial. Condômino eleito para presidir os trabalhos da Assembleia que estava inadimplente. Irrelevância de não se tratar de devedor contumaz. Disposição da convenção condominial que afirma não poderem atuar na assembleia os condôminos em atraso com suas contribuições ou multas impostas. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

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379 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR AOS AUTORES A IMPORTÂNCIA DE R$ 94.846,75 (NOVENTA E QUATRO MIL, OITOCENTOS E QUARENTA E SEIS REAIS E SETENTA E CINCO CENTAVOS); CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A PAGAR A CADA AUTOR A QUANTIA DE R$ 3.000,00 (TRÊS MIL REAIS), A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL; E TORNAR DEFINITIVA A DECISÃO CONCESSIVA DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSOS DE APELAÇÃO INTERPOSTOS PELAS RÉS. CONTRATO QUE PREVIU A ENTREGA DO IMÓVEL EM NOVEMBRO DE 2015, COM CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA DIAS). MESMO CONSIDERANDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA, A UNIDADE CONDOMINIAL DEVERIA TER SIDO ENTREGUE ATÉ MAIO DE 2016. ATA DE REUNIÃO DE APRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO, REALIZADA NO DIA 14/04/2016, EM QUE FOI INFORMADO QUE O «HABITE-SE PARCIAL FOI OBTIDO EM DEZEMBRO DE 2015 E O «HABITE-SE DEFINITIVO EM MARÇO DE 2016. ALÉM DISSO, CONSTA A INFORMAÇÃO DE QUE NÃO HOUVE A INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO, EM RAZÃO DE VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. ASSEMBLEIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO REALIZADA NO DIA 24/09/2016 EM QUE CONSTA A INFORMAÇÃO DE QUE A IMPLANTAÇÃO DO CONDOMÍNIO NÃO TERIA OCORRIDO EM DATA ANTERIOR EM RAZÃO DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NÃO RESOLVIDOS, COMO O CANAL DA DRENAGEM E TERRENO ALAGADIÇO. APROVAÇÃO DA INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO NA ASSEMBLEIA DO DIA 24/09/2016 «COM RESSALVAS". ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA REALIZADA NO DIA 27/11/2016 EM QUE CONSTA A INFORMAÇÃO DE HAVERIA AINDA APENAS UMA «MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, SEM, AINDA, UMA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ELABORADA, E QUE A ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTOS TERIA SIDO CONSTRUÍDA COM ELEMENTOS INADEQUADOS AO SISTEMA, FICANDO A CYRELA CIENTE DA NECESSIDADE DE DESASSOREAR, SANEAR E REPARAR O SISTEMA DE TRATAMENTO DE ESGOTOS. PROVAS DOS AUTOS QUE COMPROVAM QUE OS ATRASOS ADVIERAM DE NEGLIGÊNCIA DAS RÉS EM CONCLUIR O EMPREENDIMENTO, NÃO BASTANDO, ASSIM, O HABITE-SE OU A INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA QUE SE CONSIDERE CUMPRIDA A OBRIGAÇÃO POR ELAS ASSUMIDA. EXISTÊNCIA DE DIVERSOS PROBLEMAS ESTRUTURAIS QUE DEVERIAM TER SIDO SOLUCIONADOS NO PRAZO CONTRATUAL PELAS RÉS. RISCO À VIDA, À INTEGRIDADE FÍSICA E À SAÚDE DOS PROMITENTES COMPRADORES, DE MODO QUE NÃO ERA RAZOÁVEL ESPERAR QUE FOSSEM ACEITAR A ENTREGA DOS IMÓVEIS EM PRECÁRIAS CONDIÇÕES. INUNDAÇÃO OCORRIDA NO LOCAL E VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL QUE CONFIGURAM FATOS INERENTES AO RISCO DO EMPREENDIMENTO E FORTUITO INTERNO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ NO JULGAMENTO DO RESP 1.300.418/SC, SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, E POSTERIORMENTE INCORPORADO NA SÚMULA 543/STJ. «NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUBMETIDO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, DEVE OCORRER A IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR INTEGRALMENTE, EM CASO DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR, OU PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO". RESTITUIÇÃO QUE DEVE OCORRER DE FORMA INTEGRAL, TENDO EM VISTA O INADIMPLEMENTO OCASIONADO PELAS RÉS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA. AUTORES QUE FORAM PRIVADOS DE SUAS ECONOMIAS E DO IMÓVEL. FORTE ABALO À TRANQUILIDADE E À DIGNIDADE. INDENIZAÇÃO CORRETAMENTE FIXADA EM R$ 3.000,00 (TRÊS MIL REAIS) PARA CADA AUTOR, ESTANDO ATÉ MESMO ABAIXO DO NORMALMENTE ARBITRADO POR ESTE TJRJ EM CASOS SEMELHANTES. JUROS MORATÓRIOS QUE INCIDEM A PARTIR DA CITAÇÃO, POR SE TRATAR DE RELAÇÃO CONTRATUAL. CODIGO CIVIL, art. 405. RECURSOS CONHECIDOS QUE SE NEGA PROVIMENTO.

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380 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL LIMITANDO O USO DAS VAGAS DA GARAGEM DO PRÉDIO. NECESSIDADE. CONDOMÍNIO COM 26 APARTAMENTOS E APENAS SEIS VAGAS DE GARAGEM. PRATICA COSTUMEIRA QUE JÁ TEM 40 ANOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. «A

limitação imposta ao direito de propriedade da autora tem origem nas leis da física, não no regulamento do condomínio. Afinal, vinte e seis unidades têm direito a vagas em garagem que comporta somente seis veículos. Diante do impasse, o conjunto de condôminos resolveu, há quarenta anos, restringir o uso da garagem aos proprietários residentes. 2. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba advocatícia sucumbencial, ressalvada a gratuidade da justiça... (Continua)

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381 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COM PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE RESSARCIMENTO MATERIAL. PRETENSÃO DE REVISÃO DE CRITÉRIO DE RATEIO DE COTAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO DE MANUTENÇÃO. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO. RECURSO DA PARTE RÉ REQUERENDO A INTEGRAL REFORMA DO JULGADO. PADRONIZAÇÃO DO RATEIO DAS DESPESAS DE MANUTENÇÃO ADOTADA E PREVISTA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE 1973, RATIFICADA EM ASSEMBLEIA REALIZADA EM 1975. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE IMPORTA MANIFESTAÇÃO IDÔNEA DE VONTADE E EFICAZ PARA REGULAR AS RELAÇÕES ENTRE OS CONDÔMINOS. CONTRIBUIÇÃO PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO QUE DEVE OBEDECER ÀS FRAÇÕES IDEAIS, SALVO DISPOSIÇÃO CONTRÁRIA PREVISTA NA CONVENÇÃO. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO art. 12, § 1º DA LEI 4.591/64 E NO art. 1.336, I DO CÓDIGO CIVIL. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO NO SENTIDO DE QUE A UNIDADE 704 SOFREU ACRÉSCIMOS. APLICABILIDADE DO PREVISTO NA CLÁUSULA 5ª E PARÁGRAFO ÚNICO DA CLÁUSULA 30ª DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA CONVENÇÃO A CADA ALTERAÇÃO REALIZADA PELO PROPRIETÁRIO DA UNIDADE 704. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO PROVIDO.

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382 - TJSP. Condomínio em edificação. Vaga de garagem. Condômino que permite a um visitante, o uso de vaga na garagem comum do prédio. Cláusula proibitiva disso na convenção. Descabimento. Extensão da unidade autônoma, de uso exclusivo do titular. Cessão que não afetou o interesse dos demais. Anulatória da multa imposta ao condômino. Procedência. Lei 4.591/1964 (Condomínio), art. 19. (Cita doutrina).

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383 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO E VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. MULTAS CONDOMINIAIS APLICADAS A CONDÔMINO. PRÁTICAS ANTISSOCIAIS. PEDIDO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E CONSTITUIÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de ação de procedimento comum, ajuizada por condomínio em face de condômino, na qual foi proferida sentença de improcedência dos pedidos de cobrança de multa aplicada por condutas antissociais, incompatíveis com o convívio coletivo, constituição de obrigação de não fazer (abstenção das práticas antissociais) e de indenização por danos morais consistentes em reparo de câmera de monitoramento instalada no andar da unidade imobiliária residencial do réu. ... (Continua)

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384 - TJRJ. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOJA COMERCIAL SITUADA NO ANDAR TÉRREO, COM ENTRADA INDEPENDENTE. COTAS CONDOMINIAIS. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS OU PAGAMENTO PROPORCIONAL AOS SERVIÇOS UTILIZADOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL, CONFIRMANDO A TUTELA DE URGÊNCIA, E DETERMINANDO O REAJUSTE DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL PARA RETIRAR DESPESAS RELATIVAS AOS SERVIÇOS DE ELEVADORES, LIXEIRA, VAGAS DE GARAGEM, INTERFONE E ACESSO ELETRÔNICO AO EDIFÍCIO; O REEMBOLSO DESSAS COBRANÇAS E A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CONTRIBUIÇÃO PARA A IMPLANTAÇÃO DE SISTEMA DE AR CONDICIONADO E A COLOCAÇÃO DE GRADIL. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO RÉU. A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS PELOS CONDÔMINOS DECORRE DE EXPRESSA DISPOSIÇÃO LEGAL, NOS TERMOS Da Lei 4.591/64, art. 12, E art. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE QUE A LOJA TÉRREA, COM ACESSO DIRETO À VIA PÚBLICA, NÃO ESTÁ SUJEITA ÀS TAXAS GERAIS DO CONDOMÍNIO, À EXCEÇÃO DE DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO. NO CASO, EXISTE PREVISÃO EXPRESSA NO SENTIDO DE QUE AS LOJAS ESTÃO OBRIGADAS A PARTICIPAR DO RATEIO DAS DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS, CONTUDO EM VALOR REDUZIDO, EQUIVALENTE A 70%(SETENTA PRO CENTO) DA MENOR COTA DO CONDOMÍNIO. CONSTATA-SE QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO GUARDA, EM SI, QUALQUER ARBITRARIEDADE E REFLETE A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE, SENDO SUA OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA, POR DETERMINAÇÃO LEGAL. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, REVERTENDO-SE OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PROVIMENTO DO RECURSO.

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385 - TJSP. RECURSO DE APELAÇÃO -

Condomínio - Ação de nulidade de cláusula de convenção condominial c/c ação de cobrança c/c ação de obrigação de fazer, com fixação de astreintes - Pretensão de reconhecimento da nulidade de cláusula constante da convenção condominial que dispõe sobre o rateio das despesas condominiais - Impossibilidade - Convenção condominial que, no tocante aos pavimentos (2º e 3º subsolos) de propriedade da ré, estabeleceu critério diverso de rateio das despesas condominiais, e que deve prevalecer sobre o critério legal e subsidiário da proporção das frações ideais das unidades - Inteligência do art. 1.336, I, parte final, do CC - Descabe ao Poder Judiciário discutir a justiça do critério adotado na convenção condominial, incumbindo-lhe apenas, em casos excepcionais, declarar a nulidade de cláusula, na hipótese de vícios de forma, vícios de consentimento ou enriquecimento de um ou alguns em detrimento da maioria, situações não ocorrentes no caso concreto - Alteração da convenção condominial que somente é possível mediante aprovação por 2/3 dos condôminos em assembleia geral - Exegese do art. 1.351 do CC - Ata de assembleia geral extraordinária realizada em 03/05/2021 que não atende os requisitos exigidos - Ausência de convocação específica dos condôminos, quanto à alteração do critério de rateio das despesas condominiais para inclusão da ré, e de aprovação por quórum qualificado - Possibilidade de comercialização das vagas de estacionamento localizadas nos 2º e 3º subsolos, seja para servir de estacionamento de veículos dos próprios condôminos ou de terceiros - Interpretação em conjunto de cláusula constantes da convenção condominial, em observação ao CCB, art. 112, que prestigia a intenção consubstanciada nas declarações de vontade em detrimento do sentido literal da linguagem - Sentença mantida - Recurso desprovido.... (Continua)

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386 - TJSC. Meio ambiente. Apelação cível. Ação declaratória e cominatória. Convenção de condomínio. Validade das assembleias. Exigência estatutária de quórum mínimo satisfeita. Cláusula que obriga o transporte de animais no colo. Autores idosos. Limitações físicas inerentes à idade. Proteção garantida pela legislação especial. Ausência de razoabilidade. Ponderação das regras internas à luz dos princípios constitucionais e da equidade. Equidade como medida da justiça. Cláusula condominial cuja aplicabilidade deve ser afastada em relação aos autores. Sentença parcialmente reformada. Interação humana e animal. Consciência acerca do meio ambiente que abriga todos os seres viventes. Harmonização. Recurso provido em parte.

«Tese - A convenção condominial que vincula a circulação de animais domésticos nas dependências do prédio à obrigação de estarem no colo de seus donos pode ser flexibilizada em relação a condôminos idosos, diante de suas limitações físicas, mesmo que inexista qualquer vício formal na validade da deliberação. ... (Continua)

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387 - TJSP. *AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MULTA CONDOMINIAL C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

Condômina demandante que requer a declaração de nulidade da multa aplicada pelo Condomínio requerido referente ao procedimento de entrada de veículos no edifício por meio de crachá veicular e indenização por danos morais, com a devolução do crachá retido pela Administração do Condomínio. SENTENÇA de parcial procedência para anular a sanção imposta e condenar o demandado a devolver o cartão de moradora da unidade da autora e ao pagamento da quantia de R$ 5.000,00 a título de danos morais. APELAÇÃO só do Condomínio requerido, que pede a anulação da sentença por cerceamento de defesa pela privação da prova testemunhal, pugnando no mérito pela improcedência da Ação. EXAME: cerceamento de defesa não configurado. Juiz, principal destinatário da prova, que detém o livre convencimento. Aplicação do CPC, art. 371. Condomínio demandado que atribui à condômina demandante, descumprimento de normas do Regimento Interno quanto à utilização do crachá oficial da unidade por visitante. Auto de advertência que constitui verdadeira penalidade administrativa, vez que solicitou a devolução do crachá veicular no prazo de quarenta e oito (48) horas. Contraditório e ampla defesa exercidos pela interposição de Recurso ao Conselho Consultivo. Sobrinha da autora, Andreia, que foi informada como moradora no mês de abril de 2020, anteriormente à multa aplicada no mês de julho seguinte. Convenção Condominial que prevê aplicação tão somente de multa como penalidade. Ausência de previsão de devolução do crachá veicular como sanção administrativa, sendo mesmo de rigor a anulação do auto de advertência condominial. Dano moral indenizável configurado, ante as circunstâncias específicas do caso concreto. Autora que se viu impossibilitada de ingressar no Condomínio onde reside com veículo automotor. Indenização arbitrada na quantia de R$ 5.000,00, que deve ser mantida nesse patamar, ante as circunstâncias específicas do caso concreto e os parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade. Condenação de reparação moral em montante inferior ao pleiteado que não implica sucumbência recíproca. Inteligência da Súmula 326 do C. STJ. Verba honorária que comporta majoração para dezessete por cento (17%) do valor da condenação, «ex vi do art. 85, §11, do CPC. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*... (Continua)

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388 - TJRJ. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. EXIGÊNCIA DE CONTRAPRESTAÇÃO PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.

Apelação interposta pelo Condomínio do Conjunto Residencial Vivenda de São Gonçalo contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da autora, RJM Assessoria e Consultoria S.C. Ltda. condenando o réu ao pagamento proporcional dos serviços efetivamente prestados, a serem apurados em liquidação de sentença por arbitramento. A sentença ainda julgou improcedentes a reconvenção e a denunciação da lide. ... (Continua)

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389 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação em que se pretende a declaração de nulidade de cláusula de convenção condominial que exclui do autor o direito à vaga na garagem. CCB/2002, art. 1.332.

«Convenção de condomínio fundada em memorial de incorporação, registrado anteriormente à inscrição da matrícula do imóvel. Erro no registro do imóvel que não pode ser imputado ao condomínio. Demandante que deveria insistir na condenação dos que lhe cederam o direito sobre o imóvel, responsáveis diretos pelas características do imóvel divulgadas na oferta. Sentença que se reforma. Recurso conhecido e provido.... (Continua)

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390 - TJSP. Ação declaratória de nulidade de deliberação assemblear c/c prestação de contas e consignação em pagamento ajuizada por condôminos em face do síndico e do Condomínio - Sentença que extinguiu a ação, sem resolução do mérito, em relação ao pedido de prestação de contas, porquanto reconhecida a ilegitimidade ativa e passiva; bem como em relação ao pedido de consignação em pagamento, porque reconhecida a falta de interesse de agir; e julgou parcialmente procedente a ação para anular a deliberação da assembleia realizada em 06/10/2020 quanto à majoração das taxas ordinárias e à criação da taxa extraordinária. - Apelo dos autores e do Condomínio corréu - Prestação de contas - Ilegitimidade ativa dos autores em relação ao pedido de prestação de contas. Como já assentado em iterativa jurisprudência, inclusive do C. STJ, o condômino, individualmente, não tem legitimidade ad causam para exigir contas de síndico. Em verdade, incumbe ao Condomínio, entidade coletiva, demandar contra o síndico ou demais administradores para valer-se da prestação de contas em prol dos interesses dos condôminos, conjuntamente. Raciocínio análogo aplica-se em relação à pretensão dirigida pelos autores em face do Condomínio. Com efeito, ainda que haja interesse do condômino em obter esclarecimentos acerca das contas da administração do Condomínio, as contas são prestadas em assembleia, e não pessoalmente pelo síndico, como já assentado em iterativa jurisprudência, inclusive desta C. Câmara. - Consignação em Pagamento - A medida perseguida pelos autores não encontra amparo no art. 335, V, do CC, pois a previsão de litígio sobre o objeto do pagamento a que alude o referido dispositivo legal não envolve o credor e o devedor (caso dos autos), mas sim o credor e um terceiro. Demais disso, não restou demonstrado in casu que, uma vez declarada a nulidade das deliberações atinentes ao item 3 da AGE de 06/10/2020, tenha havido recusa por parte do Condomínio réu de receber o valor da contribuição mensal, livre dos acréscimos decorrentes da majoração da contribuição ordinária e da cobrança atinentes às despesas extraordinárias criadas na AGE de 06/10/2020. Destarte, inviável a medida postulada na inicial. - Nulidade das deliberações havidas na AGE de 06/10/2020 relativamente à majoração da contribuição ordinária e da criação de despesas extraordinárias - Manutenção da invalidade das deliberações que se impõe. Com efeito, analisada a convenção condominial, mais especificamente seu art. 27, dele consta que, dentre outras atividades, compete ao Conselho Fiscal propor «orçamento para o subsequente exercício, informando a Assembleia Geral (sic), enquanto ao Conselho Consultivo externar «parecer em matéria relativa as despesas extraordinárias (sic). Condomínio suplicado que não negou a inexistência de uma das etapas atinentes à majoração do orçamento das despesas ordinárias e das despesas extraordinárias, qual seja, o crivo ou parecer preliminar dos Conselhos Fiscal e Consultivo a respeito das majorações pretendidas e votadas. Logo, ex vi do que dispõe o CPC, art. 341, caput, de rigor concluir que a inexistência de prévio parecer dos Conselhos Fiscal e Consultivo a respeito da majoração das despesas ordinárias e criação de despesas extraordinárias, restou incontroversa. Isto posto, uma vez evidenciado o descumprimento de um dos requisitos formais para validade do ato, era mesmo de rigor a declaração de nulidade ou invalidade das deliberações acerca da majoração das despesas ordinárias e criação da taxa extraordinária levadas a efeito na AGE de 06/10/2020. - Recursos improvidos

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391 - TJRJ. Condomínio em edificação. Pagamento de multa, em razão de contrato efetuado por um dos representantes do prédio, devidamente autorizado por assembléia que, ainda que se tenha por irregular, revela-se plena e eficaz na medida em que não anulada regularmente. Inércia dos condôminos diante de convocação, resultando na contratação de empresa e no início de obras que somente foram paralisadas depois de assembléia extraordinária que, todavia, não revogou a decisão anterior. Multa devida pelo condomínio.

«Se o condômino está autorizado, ainda que através de assembléia irregular mas cuja irregularidade decorre da própria inércia dos demais, a contratar empresa, não pode arcar com a condenação da multar rescisória se para tanto contribuíram todos os demais proprietários em razão de sua postura indiferente.... (Continua)

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392 - TJSP. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA.

Água e demais despesas condominiais rateadas entre os moradores. Condômino inadimplente. Corte do fornecimento de água da unidade devedora. Aprovação em assembleia condominial. Essencialidade do serviço. Sentença de improcedência do pleito inicial e procedência da reconvenção. APELAÇÃO. Condômino que reitera sua argumentação de ilegalidade da disposição de corte aprovada em assembleia. Tratando-se de débito de fornecimento de água incorporado às despesas condominiais, não se admite o corte pelo condomínio como meio de coagir o condômino a realizar o pagamento do débito. Precedentes este E. Tribunal. Reconvenção. Cobrança regular. Sentença parcialmente reformada. ... (Continua)

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393 - TJSP. -

Condomínio edilício - Ação de obrigação de fazer e de não fazer - O condômino e o possuidor devem observar as normas gerais e internas de condomínio, sob pena de aplicação de penalidade e de serem obrigados a cessar prática infracional, nos termos dos arts. 10, § 1º, e 20 da Lei 4.591/1964, dos arts. 1.336, § 2º, e 1.337, caput e parágrafo único, do Código Civil e da cláusula décima-segunda da Convenção. ... (Continua)

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394 - TJMG. Recusa em assinar escritura de instituição de condomínio. Apelação cível. Escritura particular de instituição e convenção de condomínio. Metragens das áreas de cada unidade. Divergências entre a escritura particular e os dados constantes do registro de imóvel. Recusa justificada. Litigância de má-fé. Caracterização. Requisitos

«- Mostra-se justificada a recusa do condômino em assinar a escritura particular de instituição e convenção de condomínio se houver diferenças consideráveis entre as metragens, ali apontadas, das áreas de cada unidade com as metragens constantes do registro imobiliário. ... (Continua)

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395 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação declaratória e ação de cobrança. Conexão. Condomínio misto. Isenção das lojas ao pagamento das despesas condominiais. Obra de recuperação estrutural. Infiltração nos tetos da garagem oriundas das instalações hidráulicas da loja «a. Improcedência do pedido declaratório. Procedência do pedido de cobrança das cotas extras condominiais correspondentes ao período de janeiro a maio de 2004. CCB/2002, art. 1.331.

«As lojas situadas no térreo, a despeito de possuírem contas próprias de luz, água e outros serviços, fazem parte da estrutura condominial. O inciso XIII da Convenção Condominial prevê, em sua alínea «b, a forma de rateio das contribuições dos condôminos para as despesas comuns, isentando, expressamente, as lojas do pagamento das referidas despesas, em caráter irrevogável. Todavia, a isenção do pagamento assegurada às lojas diz respeito, tão-somente, às cotas condominiais ordinárias, destinadas às despesas de conservação das áreas comuns do edifício, não abrangendo, contudo, as cotas extras porventura devidas em razão da realização de obras de infraestrutura. Tendo-se em vista que as obras que originaram as despesas se referem à própria estrutura do prédio e são provenientes de infiltrações originadas na loja dos autores, devem estes assumir a responsabilidade pela recuperação e conservação da própria loja, de modo que não cause prejuízos ao Condomínio. Decisão correta na forma e no conteúdo.... (Continua)

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396 - 1TACSP. Responsabilidade civil. Condomínio em edificação. Explosão de aparelho de aquecimento provocando danos em partes comuns. Abastecimento defeituoso de água que pode ter concorrido. Insuficiência para responsabilizar o condomínio. Irrelevância, também, do zelador ter realizado conserto ineficaz, pois estava proibido, pela convenção, de prestá-los. Responsabilidade do condômino. CCB, art. 1.529. Inaplicável.

O fato de defeituoso abastecimento de água poder ter concorrido para a explosão, ou de o zelador ter realizado conserto ineficaz, não são suficientes para atribuir a responsabilidade ao condomínio, sendo responsável o próprio condômino pela explosão do aquecedor ocorrido em seu apartamento.... (Continua)

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397 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. NORMA CONDOMINIAL DE CO-BRANÇA DE SERVIÇO DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA E DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO PRO-PORCIONAL À OCUPAÇÃO DE CADA UNIDADE. DESPROVIMENTO.

Trata-se de agravo de instrumento, interposto pela Autora, contra a r. decisão agravada, ao argumento de que estariam presentes os requisitos autorizado-res da concessão da tutela de urgência. ... (Continua)

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398 - STJ. Condomínio em edificação. Convenção aprovada e não registrada. Obrigatoriedade para as partes signatárias. Legitimidade ativa do condomínio. CPC/1973, arts. 3º e 12, IX. Lei 4.591/1964, art. 9º.

«A convenção de condomínio registrada, como anota a boa doutrina, tem validade «erga omnes, em face da publicidade alcançada. Não registrada, mas aprovada, faz ela «lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio.... (Continua)

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399 - TJSP. APELAÇÃO -

Condomínio Edilício - Ação Declaratória de Nulidade de Reunião Extraordinária de Conselho Condominial Com Pedido de Concessão de Medida Liminar - Alegam os autores que o síndico contratou advogado na defesa de seus interesses pessoais (ação criminal), sendo que o valor dos honorários advocatícios foram custeados pelos condôminos, todavia, é incompatível com a convenção e o regimento interno do condomínio - Sentença de procedência - Apelação do réu, requerendo a devolução dos valores pagos pelo Condomínio com a contratação de advogado criminal - Exame: Descabimento - A verba honorária contratual que não pode ser suportada pelo condomínio - Demanda criminal ajuizada pelo síndico em seu exclusivo interesse, além disso, não há naquele processo qualquer benefício a ser revertido em favor do condomínio - Decisão bem fundamentada e dentro da legislação processual - Precedente desta C. 27ª Câmara de Direito Privado - Sentença mantida - RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

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400 - STJ. Recurso especial. Condomínio. Ação anulatória de assembleia. Alteração da convenção condominial. Respeito ao quorum legal. Rateio por fração ideal (republicação).

«1 - É legítima a escolha por 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia da forma de rateio de despesas condominiais na proporção da fração ideal, conforme assegurado pelo art. 1.336, I, do Código Civil. ... (Continua)

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