Jurisprudência sobre
convencao do condominio

701 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência. Reconsideração. Embargos à execução. Afronta ao CPC/2015, art. 1.022. Não ocorrência. Assembleia. Alteração da convenção. Cobrança de despesas das lojas integrantes do condomínio. Regular convocação da executada. Execução devidamente instruída pelo exequente. Revisão. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção de condomínio. Legalidade. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido.

1 - Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na instância a quo. ... (Continua)

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702 - STJ. Recurso especial. Direito civil. Condomínio. Princípio da boa-Fé objetiva. Institutos da supressio e surrectio. Incidência. Revisão. Súmula 7/STJ. Rateio de despesas. Exigência legal de quórum especial. Art. 1.334, I, cc. Convenção que permite definição do rateio por maioria simples. Nulidade. Incidência da regra geral. Art. 1336, I, cc. Recurso não provido.

1 - Rever as conclusões do acórdão recorrido quanto à inexistência dos requisitos para aplicação da teoria da supressio e da surrectio, no presente caso, ensejaria o reexame de matéria fático probatória (Súmula 7/STJ).... (Continua)

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703 - TJSP. CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE CIVIL - DANOS MORAIS -

Autor alega que é proprietário da vaga de garagem número 36 do condomínio - Convenção condominial prevê a rotatividade das vagas de garagem e a sua designação por meio de sorteio - Vaga de garagem número 36 do condomínio que foi designada à unidade autônoma diversa daquela titularizada pelo Autor - Não comprovado o fato constitutivo do direito - Ausente o dever de indenizar - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - Intimado para o recolhimento (em dobro) das custas recursais, o Autor permaneceu inerte - Deserção - RECURSO DO AUTOR NÃO CONHECIDO, PORQUE DESERT... (Continua)

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704 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. AÇÃO PROPOSTA VISANDO O CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO ASSUMIDA ENTRE AS PARTES NA AÇÃO DE DIVÓRCIO. CONVERSÃO DE CLASSE PROCESSUAL. ADOÇÃO DE RITO COMUM. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO RÉU. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. OBSERVÂNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

Não há vício em virtude da aplicação de regramento jurídico diverso do invocado pelas partes, haja vista a incidência da teoria da substanciação no direito processual civil brasileiro... (Continua)

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705 - TJSP. DIREITO DE VIZINHANÇA - AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO - TUTELA DE URGÊNCIA NEGADA - MEDIDA EXTREMA - NECESSIDADE DE ESTABELECIMENTO DO CONTRADITÓRIO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

A exclusão de condômino residente em unidade condominial é medida extrema, que deve ser tomada somente após a plena convicção da gravidade da situação, e em casos excepcionais. Assim, prudente o indeferimento da medida antes da formação do contraditório... (Continua)

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706 - STJ. Agravo regimental no recurso especial. Civil e processual civil. Ação de consignação em pagamento. Reconhecimento da ausência de irregularidades em assembléia condominial consentânea com as normas da convenção de condomínio. Enunciados 5 e 7/STJ. Depósitos insuficientes. Quitação parcial da obrigação. Cabimento. Ausência de indicação do valor devido. Desnecessidade. Agravo regimental desprovido.

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707 - TJSP. Concurso de credores. Direito de preferência. Débito condominial. Arrematação do imóvel do devedor. Pagamento ao credor. Saldo remanescente. Disputa entre o credor hipotecário e o mesmo condomínio. Condenação em outra ação ao pagamento de débitos condominiais. Penhora no rosto dos autos. Reconhecimento da prevalência sobre o crédito hipotecário. Validade. Recurso desprovido.

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708 - TJSP. AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. INDENIZATÓRIA. CONDOMÍNIO. CONSUMO DE ÁGUA. CRITÉRIO DE RATEIO.

Autora que pretende afastar o critério de rateio do consumo de água apurado por um único hidrômetro, bem como indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Apelo do réu. Preliminar de ilegitimidade passiva. Relação jurídica entre as partes devidamente demonstrada. Condomínio que possui dever de gerência sobre a questão do critério de rateio do consumo de água entre os condôminos, por envolver seu interesse imediato. Preliminar afastada. Mérito. Critério de rateio adotado que não possui previsão em convenção condominial. Rateio que deve se dar de acordo com a fração ideal de cada unidade autônoma, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil. Ausência de elementos a indicar que as unidades autônomas do prédio da requerente tenham frações ideais distintas. Rateio das despesas de consumo de água que deve ser realizado de forma igualitária entre os apartamentos. Condomínio que, destarte alegar a autonomia de cada edifício para decidir sobre o rateio do consumo de água, evidentemente possui interesse imediato na solução do impasse, na medida em que consta como o consumidor nas faturas emitidas pela concessionária do serviço público, a justificar o seu dever de gerência sobre a questão. Procedência do pedido cominatório. Ônus sucumbenciais. Resistência à pretensão da autora. Réu que deve arcar proporcionalmente com as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, ante o princípio da causalidade. Sentença mantida. Recurso não provido... (Continua)

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709 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - GRATUIDADE DE JUSTIÇA - TAXA CONDOMINIAL - JUROS DE MORA - EXCESSO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - REDISTRIBUIÇÃO.

Os juros de mora incidentes sobre o atraso no pagamento das taxas condominiais devem observar o percentual previsto na Convenção de Condomínio, não havendo excesso na previsão expressa do percentual de 1% sobre o débito do mês, em caso de inadimplência. Se a convenção de condomínio tem previsão expressa de obrigação do condomínio ao pagamento de honorários advocatícios decorrentes de sua inadimplência, não deve ser afastada tal obrigação. Havendo sucumbência recíproca, em razão do reconhecimento da prescrição parcial da pretensão, os ônus da sucumbência deverão ser distribuídos proporcionalmente ao número de pedidos ganhos e perdidos.... (Continua)

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710 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Condomínio edilício. Abordagem reparatória (alegada infração à Convenção Condominial). Gratuidade judiciária. Benefício indeferido pelo juízo. Recurso do réu, reconvinte. Provimento.... (Continua)

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711 - TJSP. Condomínio. Aluguel. Ação de extinção de condomínio e arbitramento de alugueres. Decisão que deferiu a fixação de locatícios provisórios. Inconformismo do condômino. CPC/2015, art. 47.

«Competência territorial. Ação de direito real sobre bens imóveis. Foro da situação da coisa. Aplicação do princípio foro rei sitae. Inteligência do CPC/2015, art. 47. Redistribuição determinada. Tutela de urgência. Ausência dos elementos autorizadores da medida. CPC/2015, art. 300 e ss.. Periculum in mora e fumus boni iuris. Fixação equivocada, que se pautou no valor integral dos alugueres contido em avaliações de imobiliária. Autora que faz jus a apenas 50% de seu valor. Inadequação. Inexistência, ademais, de risco de prejuízo irreversível a justificar o deferimento antes da dilação probatória e do prévio contraditório para a colheita de elementos de convicção. Possibilidade de compensação por ocasião de eventual extinção do condomínio ou de cobranças futuras, nestes mesmos autos. Recurso provido.... (Continua)

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712 - TJSP. Condomínio. Despesas Condominiais. Cobrança. Necessidade de os condôminos participarem da vida do condomínio e se inteirar das despesas necessárias à manutenção, pelo acesso que têm aos documentos que as exprimem e às deliberações em assembléias. Ré que relatou dificuldades financeiras e não negou a inadimplência. Alegação genérica de ausência de comprovação da legalidade do débito. Desacolhimento. Impossibilidade de se transformar essa ação de cobrança em prestação de contas, sob pena de inadequação. Ausência de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. Recurso provido em parte para afastar a condenação por litigância de má-fé.

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713 - TJSP. APELAÇÃO -

Condomínio - Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito com Pedido de Tutela de Urgência - Ação Principal e Reconvenção parcialmente procedentes - Apelação do autor, requerendo o afastamento da sua condenação ao pagamento de R$ 12.800,00, referente a reforma da floreira - Exame: Descabimento - Floreira que se encontra em área exclusiva do condômino, sendo assim, deve arcar com os gastos de sua manutenção, inteligência do art. 1.340, do Código Civil - Decisão bem fundamentada e dentro da legislação processual - Sentença mantida - RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

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714 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E REPARAÇÃO DE DANOS. PRETENSÃO DE DESFAZIMENTO DE OBRA REALIZADA EM ÁREA COMUM. ELEMENTOS DOS AUTOS QUE EVIDENCIAM QUE HOUVE AUTORIZAÇÃO REGULAR DOS CONDÔMINOS. PREVALECIMENTO DE QUÓRUM PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL. IMPROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1.

As provas produzidas permitem alcançar o convencimento de que a obra realizada em área comum foi autorizada pelos moradores à época, tendo sido observado o quórum previsto no CCB, art. 1.342, norma cogente que se sobrepõe à convenção condominial. Assim, não existe fundamento para acolher o pleito da autora, de onde advém o reconhecimento da improcedência do pedido. 2. Em virtude desse resultado, impõe-se elevar o montante da verba honorária sucumbencial a 15% sobre o valor atualizado da causa, por incidência do art. 85, § 11, do CPC... (Continua)

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715 - TJSP. Agravo de Instrumento. Ação anulatória de cláusulas de convenção condominial. Tutela de urgência indeferida para cancelamento de assembleia condominial extraordinária. Incorporadora detentora da maioria das unidades não comercializadas, que convocou assembleia para destituição do síndico. Ausência dos requisitos do CPC, art. 300. Não demonstrada irregularidade na convocação da assembleia ou prejuízo aos demais condôminos pelo fato de a incorporadora possuir maior poder de voto. Necessidade de cognição exauriente para anulação de clausulas da convenção, sobretudo em circunstância que os Réus nem foram citados. Recurso desprovido.

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716 - STJ. Processo civil. Agravo interno. Razões que não enfrentam o fundamento da decisão agravada. Decisão singular que negou provimento a agravo. Oposição. Possibilidade. Princípio da colegialidade não violado. Condomínio edilício. Convenção condominial. Destinação exclusivamente residencial. Locação por curtos prazos. Finalidade econômica. Desvirtuamento da destinação. Proibição. Possibilidade. Precedentes.

1 - As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. ... (Continua)

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717 - TJSP. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE.

Vaga de garagem. Convenção entre os condôminos afastando a sua utilização vinculada ao imóvel aquirido pela autora. Juntada de prova nova com a apelação. Falta, porém, de expressa referência ao exigido pelo art. 435, par. único, do CPC. Desconsideração. Precedente. Matrícula imobiliária com expressa referência ao imóvel principal e à vaga de garagem. Extinção do direito à vaga de garagem que dependente do ingresso no Registro Imobiliário (art. 147, Lei 6.015/73) . Emprego, por analogia, do destacado no art. 1.245, § 1º, do Código Civil, segundo o qual enquanto não se registrar a modificação de um direito real, o antigo proprietário continua a ser havido como dono do imóvel. Uso abusivo da prerrogativa de que cuida o CCB, art. 1.228. Matéria, se o caso, que deve ser objeto de ação própria. Inexistente reconvenção para a ampliação dos limites objetivos da demanda. ... (Continua)

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718 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE RECONHECEU A INEXIGIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA.

Na espécie, cuida-se de embargos à execução de título executivo extrajudicial, afirmando o apelado que o título que embasa a execução não é apto, já que embora situado no condomínio não utiliza a estrutura do condomínio, já que se trata de loja situada no térreo. Alegação do apelante de que a loja se utiliza da estrutura do condomínio e que firmou acordo devidamente homologado judicialmente em 1983, comprometendo-se a pagar a cota condominial. Alegação de utilização da estrutura do condomínio que não se mostra cabível diante da existência de coisa julgada, decorrente de acordo firmado pelas partes e devidamente homologado. Aplicação do instituto da supressio que não se mostra possível. A convenção condominial não possui natureza contratual, mas estatutária, razão pela qual, inaplicável tal instituto que é de restrita aplicação no âmbito das relações contratuais. Ademais, há o trânsito em julgado onde o apelado se comprometeu ao pagamento das cotas condominiais. Recurso conhecido e provido, nos termos do voto do Desembargador Relator.... (Continua)

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719 - TJSP. CITAÇÃO -

Válida a citação de pessoa física pelo correio quando a carta for recebida pelo «funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência do condomínio edilício onde resida o citando, nos termos do art. 248, §4º, do CPC/2015 - Reconhecimento de que: (a) como o endereço fornecido para a realização de diligências de citação se trata de condomínio residencial, (b) em situação em que é válida a citação de pessoa física pelo correio quando a carta for recebida pelo «funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência do condomínio edilício onde resida o citando, nos termos do art. 248, §4º, do CPC/2015, caso dos autos e (c) ausentes indícios nos autos, na atual situação processual, de que a parte executada não reside no imóvel em que entregue a carta de citação com aviso de recebimento, na data em que recebida, (d) de rigor reconhecer como válida a sua citação. ... (Continua)

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720 - TJSP. APELAÇÃO. Ação declaratória de inexistência de débito c/c indenização por danos morais. Reconvenção para cobrança de valores rescisórios. Condomínio. Contrato de administração. Sentença julgou parcialmente procedente o pleito, bem como parcialmente procedente o pedido reconvencional. Insurgência da autora quanto a não observância da cláusula 4.4.2 do contrato quando do acolhimento dos descontos pela requerida com fundamento na clausula 4.4.4, além de alegação de ilegalidade na cláusula 3.1 e danos morais. Desacolhimento. A Cláusula 4.4.2 diz respeito às despesas do condomínio em geral, enquanto à Cláusula 4.4.4 se refere aos débitos do condomínio com a administradora, tendo em vista que fora pactuado a utilização de «conta corporativa ou «conta pool, na administração do condomínio, não podendo a requerida arcar com os débitos da parte autora.  Não se observa a hipossuficiência do condomínio quando da contratação com a administradora, além do mais, diferentemente do alegado pelo apelante, da leitura da Cláusula 3.1 verifica-se que a imposição da penalidade em caso de rescisão antecipada é direcionada a ambas as partes, não havendo se falar em falta de justeza ou desequilíbrio contratual. Não há como reconhecer que um condomínio seja dotado de honra subjetiva apta a ser ofendida e, com isso, gerar indenização por danos morais. Quem goza de reputação são os condôminos, não o condomínio, mesmo que o ato lesivo seja a este endereçado (Entendimento da 3ª Turma do STJ). Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

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721 - TJSP. Juros. Moratórios. Fixação. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ação procedente. Incidência de juros moratórios a partir da citação. Inviabilidade, sendo possível apenas nas hipóteses de mora «ex persona, hipótese em que se impõe a constituição do devedor em mora. Caso distinto na cobrança de débito condominial, em que o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor. CCB, art. 397. Incidência, assim, dos juros de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada parcela. Previsão na convenção condominial, redigida em conformidade com o disposto no artigo 12, § 3º da Lei 4591/64. Recurso parcialmente provido para este fim.

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722 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONSOANTE DISPÕE O CPC, art. 784, X, O CRÉDITO ATINENTE ÀS CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS OU EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS EM CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DESDE QUE DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS, CONSTITUI TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO QUE DETERMINOU A EMENDA À INICIAL PARA ADEQUÁ-LA PARA AÇÃO DE COBRANÇA ANTE A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO NO RGI. CONDOMÍNIO EXEQUENTE QUE CARREOU AOS AUTOS AS ATAS DAS ASSEMBLEIAS QUE ESTABELECERAM OS VALORES DAS COTAS CONDOMINIAIS, INCLUSIVE DAS COTAS EXTRAS, DISCRIMINADAS NO BOLETO CONDOMINIAL. DOCUMENTOS QUE, EM TESE, SE REVELAM SUFICIENTES PARA CONFERIR CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE AO TÍTULO EXECUTIVO. DISPENSABILIDADE DO REGISTRO DA CONVENÇÃO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES. EXECUTADO QUE PODERÁ MANEJAR EMBARGOS À EXECUÇÃO PARA APONTAR EVENTUAL INCONSISTÊNCIA (CPC, art. 917). RETIFICAÇÃO DO POLO PASSIVO QUE SE IMPÕE PARA QUE O ESPÓLIO SEJA REPRESENTADO PELO SIGNATÁRIO DO TERMO DE INVENTARIANTE. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

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723 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação declaratória de nulidade de cláusula de convenção condominial c/c obrigação de não fazer. Decisão que indeferiu a tutela de urgência. Inconformismo das autoras. Reforma da decisão. Descabimento. Autoras que demoraram mais de 1 ano e 6 meses para questionar as deliberações da assembleia. Indícios de que a proibição de utilização das áreas comuns pelos locatários já era prevista desde 2006. Assembleia de 2023 que deliberou somente quanto à possibilidade de advertência e de incidência de multa aos proprietários em caso de descumprimento. Ausente a probabilidade do direito e o perigo na demora. Requisitos do CPC, art. 300, caput não preenchidos. Decisão mantida. Recurso desprovido

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724 - STJ. Agravo interno em embargos de declaração em recurso especial. Interrupção do prazo recursal por força de embargos de declaração opostos pela parte agravada. Ação de cobrança de despesas condominiais. Ata da assembléia que aprova as despesas condominiais. Inexistência. Documento essencial. Precedentes. Revisão. Súmula 7/STJ. Multa prevista no CPC/2015, art. 1.021, § 4º. Não incidência.

«1 - Não obstante os embargos de declaração opostos pelo Condomínio agravante contra a decisão monocrática tenham sido julgados intempestivos, os tempestivos aclaratórios manejados pela parte ora agravada interromperam o prazo recursal. Incidência do CPC, art. 1.026, caput. ... (Continua)

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725 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Despesas. Cobrança. Multa de 2%. Período anterior ao novo código civil. Inaplicabilidade. Hermenêutica. «Tempus regit actum. Multa da convenção condominial. Aplicabilidade. CCB, art. 1.336, § 1º.

«.. Insurge-se o apelante contra a multa de 10%, pois o novo Código Civil prevê 2%.
Sem razão o apelante, haja vista que na época das prestações vencidas e ora cobradas não vigorava o atual Código Civil, que somente em 11/01/2003 passou a ter plena aplicabilidade, o que nos leva à conclusão que a lei entre as partes era a Convenção Condominial, aliás corretamente aplicada pelo juízo «a quo.
Aqui não se adota qualquer posição quanto à aplicação da multa prevista no Código Civil, mas tão somente a certeza de sua não incidência nesta hipótese concreta, porque válida a norma do tempo do ato («tempus regit actum), que era a Convenção Condominial. ... (Juiz Neves Amorim).... (Continua)

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726 - TJSP. Locação. Bem imóvel. Condomínio. Bem objeto de inventário. Locador e locatário indicados como herdeiros. Alegação de coação do locatário. Descabimento. Locador que atuava como condômino administrador. Oposição dos demais herdeiros. Inexistência. Contrato sem quaisquer vícios. Inadimplemento contratual incontroverso. Procedência da ação de despejo mantida, bem como a condenação pelo pagamento dos alugueis e demais encargos. Recurso não provido.

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727 - TJRJ. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO DE FATO. IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO. CONSTRUÇÃO DE REDE E ESGOTAMENTO SANITÁRIO. DECISÃO ASSEMBLEAR. VEDAÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO.

Trata-se de embargos à execução de cotas condominiais em cuja peça inicial objetiva o autor o reconhecimento da nulidade da cobrança de cotas para o pagamento do custeio, por particulares, da rede de esgotamento sanitário, que foi aprovada na Assembleia Geral realizada aos 19/10/2017. ... (Continua)

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728 - TJRJ. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTA BLOQUEADA. REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. RECURSO DO CONDOMÍNIO AUTOR. DESPROVIMENTO.

Apelação, objetivando a condenação do banco réu ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da falha na prestação do serviço. ... (Continua)

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729 - STJ. Ambiental. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação civil pública. Área de preservação ambiental. Condomínio residencial inserido em perímetro urbano. Licenciamento regular. Reversão do julgado. Inviabilidade. Reexame fático probatório. Súmula 7/STJ. Lei municipal 3.533/1968. Lei local. Súmula 280/STF. Portaria e resolução. Atos normativos infralegais. Não cabimento. Agravo interno do Ministério Público a que se nega provimento.

1 - A Corte regional reconheceu, com base nas provas dos autos, que a área é de um condomínio, cujo loteamento foi aprovado pelo poder público municipal, devidamente registrado, não se tratando de bem de uso comum, mas sim privado, o qual está inserido em perímetro urbano da cidade de Santos. ... (Continua)

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730 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. REPARAÇÃO CIVIL. EX-SÍNDICO. PLEITO DE RESSARCIMENTO SUJEITO A PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. INÍCIO DO MANDATO DO NOVO SÍNDICO. PRECEDENTES.

Trata-se, na origem, de ação em que o condomínio autor requer a condenação do réu ao ressarcimento de valor correspondente ao pagamento de dívida condominial de uma das unidades, efetuada nos autos da ação de cobrança, que foram recebidos pelo escritório de advocacia contratado para patrocinar a referida ação, todavia não foram repassados ao condomínio autor, fatos que teriam ocorrido durante a gestão do réu na função de síndico. ... (Continua)

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731 - TJSP. CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Sentença de procedência parcial. Recurso das partes não providos. Embargante que é proprietária de imóvel integrante de condomínio residencial, consistente em sobreloja, com entrada independente. Condomínio exequente que não cobrou as despesas condominiais por mais de 59 anos, a despeito de autorização da Convenção. Cobrança iniciada a partir de decisão de assembleia, quando alterado o síndico, inclusive com relação a parcelas referentes aos últimos 5 anos. Regularidade da cobrança das despesas condominiais futuras, cujo dever de pagamento decorre de lei e da Convenção Condominial. Obrigação propter rem. Inviabilidade de cobrança, contudo, com relação às despesas pretéritas. Suppressio que configura óbice intransponível ao exercício de direito subjetivo ou potestativo em razão da inércia do seu titular, havendo causa para ocorrência de justa expectativa em proveito dos réus quanto à ausência de cobrança das despesas condominiais pretéritas. Surpresa desleal. Considerável lapso temporal sem cobrança e peculiaridades do imóvel (loja externa) que autorizam a suppressio. Doutrina. Precedentes. Boa-fé objetiva e teoria dos atos próprios. Enunciado 412 do CFJ: as diversas hipóteses de exercício inadmissível de uma situação jurídica subjetiva, tais como supressio, tu quoque, surrectio e venire contra factum proprium, são concreções da boa-fé objetiva. Majoração dos honorários advocatícios (CPC, art. 85, § 11).

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732 - TJSP. RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL -

Ação de exibição de documentos - Pleito de exibição de documentos correspondentes aos demonstrativos de créditos de todos os condôminos, no período de 01/2016 a 10/2021, em decorrência do recebimento de cobrança de despesas condominiais que abrangem débito do período de 2010 a 2014 que a autora condômina alega foram pagos em ação de cobrança ajuizada pelo condomínio no ano de 2009 (processo 0182761-78.2009.8.26.0100) - Sentença de procedência, que reconheceu a exibição dos documentos espontaneamente pelo réu e condenou a autora vencedora ao pagamento decorrente da sucumbência - Apelação da autora para obrigar a exibição dos extratos bancários do condomínio réu no mesmo período e condenação ao pagamento decorrente da sucumbência, em razão do princípio da causalidade - Ação proposta que se mostra desnecessária, uma vez que a finalidade é de comprovar que os débitos no período do ano de 2010 a janeiro de 2014 foram pagos, pois depositados nos autos da referida ação de cobrança anteriormente proposta, e levantados pelo condomínio a partir do ano de 2016 - Irrelevância se o condomínio levantou ou não os valores que correspondem aos débitos que se alega cobrar agora indevidamente, pois, o que importa, para comprovar o pagamento dos débitos no período especificado é o depósito dos respectivos valores e reconhecimento por decisão judicial do pagamento, suficiente para demonstrar que é indevida a cobrança recentemente realizada por meio do documento recebido pela autora - Extinção do processo em razão da falta de interesse processual, pela desnecessidade da ação proposta - Reconhecimento de ofício, por se tratar de matéria de ordem pública - Condenação da autora decorrente da sucumbência que é mantida por esse motivo - Processo extinto sem julgamento do mérito, com fundamento no CPC, art. 485, VI, nos termos da fundamentação.... (Continua)

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733 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÕES DE CURTA TEMPORADA. TUTELA DE URGÊNCIA.

Agravantes que, na qualidade de condôminos, pretendem tutela de urgência para fazer com que o condomínio edilício agravado se abstenha de proibi-los de disponibilizarem seu imóvel para locações de curta temporada. REQUISITOS LEGAIS. Ausência dos requisitos do CPC/2015, art. 300. Probabilidade do direito alegado não verificada. Convenção não proíbe a locação de curta temporada, mas atribui finalidade residencial à unidade dos autores. Precedente do STJ. Possibilidade de que o intento dos recorrentes viole a regulamentação do condomínio edilício. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

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734 - TJSP. Apelação. Ação declaratória c./c. obrigação de fazer e restituição de valores. Prestação de Serviços. Fornecimento de água. Sentença de improcedência. Recurso do Autor que não comporta acolhimento. Condomínio comercial. Pretensão do condomínio comercial, cadastrando suas 54 unidades autônomas para definição de sua faixa de consumo, que deve ser afastada. Observância do art. 3º do Decreta Lei. 41.446/96, que dispõe que para efeito de faturamento, os usuários serão classificados nas categorias residencial, comercial, industrial, pública e outros, de acordo com as modalidades seguintes de utilização. Imóvel classificado como comercial, destinado à exploração comercial hoteleira «Flat". Súmula 407/STJ que dispõe que «é legitima a cobrança da tarifa de água fixada de acordo com as categorias de usuários e as faixas de consumo". Ré que sequer alterou a sua convenção condominial para o caráter residencial, bem como não comprovou ter regularizado a situação perante a Municipalidade. Cobrança que é norteada pela natureza do condomínio, não havendo que se falar em responsabilidade da Ré. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO

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735 - TJSP. Possessória. Reintegração de posse. Lajes de cobertura de condomínio. Observância das regras condominiais estabelecidas pela Convenção. Prevalência dos interesses da sociedade condominial. Ameaça de danos irrecuperáveis à estrutura do edifício. Recomendação ao Juízo de origem para que se requeira todos os documentos devidamente atualizados. Agravante mantida na posse das lajes de cobertura até dilucidação definitiva da reintegração de posse. Recurso provido.

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736 - TJSP. APELAÇÃO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - LOCAÇÃO PARA TEMPORADA - AUSÊNCIA DE VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO

Locação por temporada por meio de plataforma digital - a proibição restringe o direito de propriedade, e, portanto, deve constar expressamente da convenção de condomínio. Ademais, não socorre a simples realização de assembleia e discussão do tema ... (Continua)

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737 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITO CONDOMINIAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE ESTIPULA ISENÇÃO DE PENALIDADES MORATÓRIAS EM FAVOR DA CONSTRUTORA, EM CASO DE RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

Caso em exame ... (Continua)

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738 - TJMG. DIREITO CIVIL - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - IMÓVEIS HERDADOS - POSSIBILIDADE DE DIVISÃO CÔMODA - ADJUDICAÇÃO PARCIAL - ALIENAÇÃO JUDICIAL RESTRITA - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - RATEIO DAS CUSTAS.

1. A alienação judicial de bens imóveis em condomínio somente deve ocorrer de forma integral quando for comprovada a sua indivisibilidade, conforme previsão dos CCB, art. 1.321 e CCB, art. 2.019. 2. Nos casos em que os bens forem divisíveis de forma cômoda, deve-se priorizar a adjudicação proporcional entre os condôminos, preservando o patrimônio e evitando prejuízos econômicos, limitando-se a alienação judicial apenas aos bens indivisíveis. 3. Em ações de extinção de condomínio, especialmente quando não há resistência ao pedido inicial, a demanda configura jurisdição voluntária, sendo descabida a condenação em honorários sucumbenciais. 4. As custas processuais devem ser rateadas proporcionalmente entre os condôminos, nos termos do CPC, art. 88.... (Continua)

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739 - TJSP. Prestação de serviços. Administração condominial. Denúncia unilateral do contrato, por parte do condomínio edilício contratante, com base em deficiente atuação da autora na gestão da administração. Inversão do ônus da prova, no saneador, sem desempenho, pela autora, do encargo a ela atribuído de demonstração da exata prestação dos serviços. Prova produzida, bem ao inverso, indicativa de inadimplemento por parte da autora quanto ao objeto natural de sua atuação administrativa. Denúncia pelo contratante que não pode ser tida por injustificada. Demanda improcedente quanto a esse aspecto. Multa não devida pelo condomínio. Sentença de procedência da demanda principal, reformada, preservado apenas o acolhimento da cobrança proporcional pelos dias trabalhados no mês de abril de 2017. Decisão de improcedência da reconvenção, por seu turno, reformada no sentido do reconhecimento da resolução do contrato por culpa da reconvinda. Multa, entretanto, não devida ao condomínio-reconvinte, visto que limitada às hipóteses de denúncia imotivada do negócio ainda na vigência de prazo determinado. Perdas e danos reclamados pelo condomínio, outrossim, que demandam a produção de prova técnica específica, não apenas para a verificação do respectivo valor, mas inclusive para a confirmação da existência de algum prejuízo material a ressarcir. Determinação de retomada do processamento junto à origem para tal fim, com o devido aprofundamento instrutório, prevalecendo as questões já solucionadas como julgamento parcial do mérito da reconvenção. Apelação do réu-reconvinte parcialmente provida para tais fins

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740 - STJ. Tributário. Recurso especial. Imposto de renda de pessoa física. Isenção da quota condominial do síndico. Ausência de acréscimo patrimonial. Fato gerador de imposto de renda não configurado. Não incidência da exação. Recurso especial do contribuinte provido, em conformidade com o parecer do Ministério Público federal.

1 - Buscou-se com a impetração, na origem, o reconhecimento de que a isenção de quota condominial pelo Síndico não configura renda para fins de incidência do Imposto de Renda de Pessoa Física. Defende o impetrante que não recebeu pagamento por prestação de serviços. ... (Continua)

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741 - TJMG. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. AUTORIZAÇÃO DE LOCAÇÃO DE UNIDADES DE PRÉDIO RESIDENCIAL VIA AIRBNB. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO. NÃO VERIFICAÇÃO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CONSTATAÇÃO. LIMITAÇÃO DA LOCAÇÃO. NECESSIDADE. DECISÃO MANTIDA.

tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo. Uma vez verificados a natureza sui generis da locação por curto ou curtíssimo prazo de apartamento via «Airbnb e o consequente desvio da finalidade da unidade autônoma, em situação que coloca em risco o convívio, a segurança e a harmonia dos demais condôminos, para além de violar o disposto em Convenção de Condomínio, mostra-se impossível o deferimento da tutela de urgência, consistente na permissão, ao proprietário, de disponibilizar o bem na sobredita modalidade.... (Continua)

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742 - TJSP. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO.

Condomínio autor que requer a condenação da ré ao pagamento de contribuições condominiais em atraso. Sentença de procedência. Apelo da ré. Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em atraso. Aplicação do REsp Repetitivo Acórdão/STJ. Necessidade de prova acerca da efetiva imissão na posse dos compromissários-compradores e inequívoca ciência do condomínio acerca da transação. In casu, elementos nos autos que indicam que os adquirentes jamais foram imitidos na posse da unidade condominial geradora das despesas cobradas. Venda da unidade que se deu por meio de instrumento particular. Autora que não se desincumbiu de seu ônus processual em colacionar prova efetiva da imissão da posse dos compromissários-compradores. Precedentes. Procedência da pretensão de cobrança, ressalvado eventual regresso em face dos compromissários-compradores. Sentença mantida neste quesito. Multa moratória devida. Previsão expressa na convenção condominial. Art. 1.336, §1º, do Código Civil. Sentença mantida neste quesito. Juros de mora e correção monetária. Aplicação dos arts. 389, caput e parágrafo único, e 406, caput e parágrafos, do Código Civil, com nova redação dada pela Lei 14.905/2024. Sentença alterada neste quesito. Recurso parcialmente provido.... (Continua)

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743 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Consumo de água. Fixação de acordo com o número de habitantes da unidade condominial. Impossibilidade na hipótese. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.

«Fixação do quota de consumo de água pelo número de habitantes da unidade condominial. Impossibilidade, ante a inexisténcio de convenção, não suprida por assembléia geral extraordinária dos moradores. Critério, ademais, a ser adotado mediante a instalação de relógios individuais, para aferição do efetivo consumo de cada unidade, que não guarda correlação necessária com o número de moradores dos imóveis. Aplicação do Lei 4.591/1964, art. 12, § 1º.... (Continua)

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744 - TJSP. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO. I. 

Caso em Exame. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de condenação da ré ao pagamento de aluguéis indenizatórios à parte autora, devido à utilização exclusiva de imóvel comum. A sentença também julgou improcedente o pedido reconvencional. II. Questão em Discussão. 2. A questão em discussão consiste em determinar se há interesse de agir da parte autora para pleitear aluguéis indenizatórios pela utilização exclusiva do imóvel comum pela requerida. III. Razões de Decidir. 3. A utilização exclusiva da coisa comum legitima o pagamento de aluguel ao condômino privado de sua utilização, conforme o princípio da igualdade e o que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). 4. A sentença de primeira instância foi mantida, pois não há elementos novos que justifiquem a sua alteração, sendo obrigatórias como razão de decidir nos termos do art. 252 do RITJSP. 4. Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O uso exclusivo de imóvel comum por um condomínio gera direito a aluguéis indenizatórios a demais condôminos. 2. A obrigação de pagar locativos não está vinculada à prestação de contas de outros bens do espólio. Legislação Citada: CC, arts. 884, 1.314, caput, e 1.319. Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível 1022985-89.2023.8.26.0405... (Continua)

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745 - TJSP. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO.

Procedência parcial dos embargos, com exclusão da verba sob a rubrica «Encargos Aprov e dos honorários sucumbenciais. Insurgência do condomínio embargado. Descabimento. Ausência de fundamentação para a cobrança de tais encargos. Hipótese em que, embora a cobrança dos honorários advocatícios tenha sido estabelecida na convenção condominial, tais honorários podem ser exigidos somente na hipótese de cobrança extrajudicial de débitos condominiais. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso não provido... (Continua)

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746 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Taxas condominiais. 1. Rateio das despesas pelo critério da fração ideal do imóvel previsto na convenção condominial e na legislação vigente. Validade. Precedentes. 2. Agravo interno improvido.

«1. A forma de rateio das despesas condominiais, com base no critério da fração ideal do imóvel, foi fixada nos termos da legislação vigente e na Convenção de Condomínio, regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, não havendo que se falar em violação dos dispositivos legais apontados. ... (Continua)

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747 - TJSP. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS (CONVENCIONAIS). IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. O acervo probatório que instrui esses autos fornece seguro juízo de certeza da impossibilidade da inclusão dos honorários advocatícios previstos na Convenção Condominial. Tais verbas são próprias do arbitramento judicial, sendo, pois da competência exclusiva do juiz da execução. 2. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba advocatícia sucumbencial em 5%, perfazendo 15% sobre o montante da condenação... (Continua)

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748 - TJRJ. Apelação cível. Direito Civil. Ação de obrigação de fazer cumulada com repetição de indébito, com pedido de tutela antecipada. Condomínio edilício. Autora que afirma ser proprietária de imóvel situado na sobreloja, identificado na convenção condominial como área independente que se destinaria a um cinema, alegando não usufruir, real ou potencialmente, de todas as partes comuns e utilidades do condomínio. Indeferimento da prova pericial que importa em cerceamento de defesa, eis que, em tese, se afigura potencialmente útil para a comprovação do direito alegado pela demandante, com fulcro no disposto no CCB, art. 1.340. Deve ser permitida à parte a produção de todas as provas que possam corroborar suas alegações em prestígio ao direito à ampla defesa. Anulação da sentença para determinar o prosseguimento do feito com a realização da prova técnica. Provimento do recurso.

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749 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Unidade condominial objeto de compromisso de compra e venda. Responsabilidade solidária dos compromissários compradores e possuidores diretos da unidade condominial. Validade. Possibilidade da cumulação da multa com juros moratórios, em face de suas naturezas distintas. Obrigação líquida e certa evidenciada. Correção monetária, a multa e os juros devidos a partir do vencimento da dívida. Razoabilidade na fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais. Ação procedente. Recursos desprovidos, com determinação de inclusão na condenação, da incidência da multa nas prestações vencidas e vincendas.

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750 - STJ. Responsabilidade civil. Condomínio em edificação. Furto. Garagem.

«A inexistência de cláusula exonerativa de responsabilidade não é bastante para se presumir que o condomínio assumiu obrigação perante os condomínios de ressarcir prejuízos decorrentes de furto de veículos e acessórios, estacionados na garagem do edifício. Também não se pode considerar que simples disposição convenial indicativa das atribuições a cargo de porteiros venha motivar pleito indenizatório, especialmente se não restou demonstrada a culpa destes. A ensejar o dever de indenizar necessário se faz que expressa determinação da assembléia acerca de melhoramento das condições de segurança e vigilância tenha sido descumprida.... (Continua)

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