Jurisprudência sobre
resolucao do contrato pelos compradores
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701 - TJSP. Apelação. Compromisso de compra e venda. Loteamento. Desistência do negócio pela compradora. Sentença de procedência, que determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, após descontos de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal, 5% do valor global ajustado no contrato e eventuais tributos devidos pela adquirente. Insurgência da requerida. Pretensão de revisão da base de cálculo da retenção. Não acolhimento. Inviável a aplicação da multa contratual sobre o saldo devedor, pois implicaria evidente enriquecimento sem causa, colocando a consumidora em desvantagem excessiva, o que é vedado pelo art. 51, IV do CDC. Incidência das regras previstas no CDC, apesar de o contrato ter sido firmado, na vigência da Lei 13.786/2018. Fixação do valor da retenção em 10% dos valores efetivamente pagos. Patamar que atende o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato, considerando se tratar de lote sem edificação. Sentença mantida.
Recurso desprovido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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702 - TJRS. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO. AUSÊNCIA DO INTEGRAL PAGAMENTO PELO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE VÍCIO NO VEÍCULO E DE DEVOLUÇÃO DO BEM AO VENDEDOR NÃO DEMONSTRADAS. PROVA QUE NÃO SE CARACTERIZA COMO NEGATIVA. ÔNUS PROBATÓRIO DO DEMANDADO NÃO SATISFEITO. BEM MÓVEL QUE SE TRANSFERE PELA MERA TRADIÇÃO, SERVINDO A PROPRIEDADE REGISTRAL PARA FINS ADMINISTRATIVOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO AUTOR NÃO CONFIGURADA. PEDIDO CONTRAPOSTO DESACOLHIDO. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO. ... ()
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703 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
Sentença de parcial procedência. Insurgência dos autores e das rés. Acolhimento, em parte. Rescisão por iniciativa dos compradores. Incidência do CDC. Aplicabilidade ao caso das disposições do Lei 6.766/1979, art. 32-A, alterado pela Lei 13.786/18, ainda que mitigadas. Permissivo previsto na nova Lei do Distrato que não pode implicar, na prática, em desvantagem exagerada ao consumidor. Possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas e excessivamente onerosas. Inteligência do art. 51, IV, § 1º, III, do CDC, da Súmula 1 deste Tribunal e da Súmula 543/STJ. Percentual de retenção que deve ser fixado em 20% dos valores pagos. Juros de mora, no caso em apreço, que devem incidir a partir da citação. Entendimento firmado pelo STJ no julgamento do Tema 1.002, dos recursos repetitivos. Devolução a ser feita em parcela única. Impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação/fruição, por se tratar de um lote sem qualquer edificação. Indenização das benfeitorias afastada. Ausência de discriminação e comprovação pelos autores das obras eventualmente realizadas. Autores que também são responsáveis por eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter «propter rem pelo lapso de tempo em que exerceram a posse. Não ocorrência de danos morais. Ônus sucumbenciais bem distribuídos e arbitrados, ora mantidos. Sentença reformada em parte. Sentença reformada. Recursos parcialmente providos... ()
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704 - TJSP. Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel (lote). Resolução imotivada a pedido do compromissário comprador. Alegação de incompetência absoluta em razão de cláusula de arbitragem. Desacolhimento. Em conformidade com o CDC, art. 51, VII, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que determinem utilização compulsória de arbitragem. Julgamento extra petita ou ultra petita. Inocorrência. Em que pese a ausência de pedido expresso, a declaração de nulidade das cláusulas configura corolário lógico do pedido principal e da fundamentação apresentada. Cerceamento de defesa. Alegação de inversão tácita do ônus da prova. Inocorrência. Sentença não inverteu o ônus da prova. Ausência de discussão fática. Partes divergem apenas sobre a questão de direito. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018. Incidência do Lei 6.766/1979, art. 32-A. Liquidação. Cláusula penal desproporcional ao prejuízo da vendedora, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, na forma dos arts. 51, II e IV e 53 do CDC. Adequação do valor da cláusula penal (art. 413 do CC) à intensidade do descumprimento, considerando as prestações já pagas e o valor do contrato. Retenção autorizada, conforme orientação da Câmara, no percentual de 20% dos valores pagos pelo comprador. Questão relativa ao IPTU não foi objeto da inicial, da contestação nem da r. sentença, não podendo ser analisada no recurso. Restituição deve ser feita em parcela única, mantendo-se a determinação para que a reintegração de posse fique condicionada a devolução dos valores pela requerida. Sentença mantida. Recurso desprovido
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705 - TJPE. Civil e processual civil. Agravo em apelação. Ação declaratória de rescisão contratual c/c nulidade de cláusula e restituição de parcelas pagas. Cooperativa habitacional. Desistência do negócio. Propaganda enganosa. Má-fé caracterizada. Atraso na entrega da obra. Aplicação do CDC. Devolução das parcelas de forma imediata, sem retenção dos valores pagos. Ausência de elementos novos para reforma da decisão hostilizada. Agravo improvido. Decisão unâmime.
«1. Nos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas são aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor. ... ()
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706 - STJ. Agravo interno no agravo de instrumento. Ação de Resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Irresignação submetida ao CPC/2015. Preensão resolutória. Lucros cessantes. Compatibilidade. Agravo não provido.
«1 - As disposições do CPC/2015, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos da Súmula Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. ... ()
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707 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação de obrigação de fazer para outorga de escritura ao comprador para que ele providencie a transferência da propriedade no Oficial de Registro de Imóveis - 1.Valor da causa - Manutenção do valor atribuído pelo autor na inicial - Controvérsia exposta nos autos que se limita à fração do negócio jurídico e não ao contrato por inteiro - Demanda que não pretende a modificação, resolução, resilição ou rescisão do negócio jurídico, podendo ser atribuído à causa o valor da fração controvertida, conforme parte final do, II, do CPC, art. 292 - 2. Tutela de urgência indeferida - Não verificada a urgência para a concessão imediata da obrigação de fazer - Compromisso de compra e venda firmado há muito tempo, podendo aguardar, ao menos, a vinda do contraditório - Decisão parcialmente reformada para manter o valor da causa atribuído pelo autor - Recurso parcialmente provido.
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708 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINVINDICATÓRIOA DA POSSE, PERDAS E DANOS - AQUISIÇÃO IMÓVEL - RELAÇÃO JURÍDICA INEQUÍVOCA - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - CHEQUES - ÔNUS DA PROVA - ART. 373, I, II DO CPC - CLÁUSULA PENAL - FRUIÇÃO - PERDAS E DANOS - ART. 475, DO CÓDIGO CÍVIL - POSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (ART. 85, § 2º E 11 DO CPC) - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
A regra geral é a de que ao autor incube a prova do fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, I e II do CPC. Em conformidade com a regra de distribuição do ônus da prova, incumbiu-se ao réu/apelante comprovar o adimplemento contratual, por meio dos cheques emitidos, nos termos do art. 373, II do CPC, o que não restou comprovado nos autos. A condenação a título de fruição do imóvel pelos promissários compradores encontra amparo no disposto nos arts. 389 e 402, do CC/2002, haja vista que o promitente vendedor não recebeu o valor que lhe era devido e ficou privado do uso e gozo do imóvel que permaneceu na posse dos compradores inadimplentes. Nos termos do disposto no CCB, art. 475, «A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Assim, a mantença da sentença e não provimento do recurso é medida que se impõe.... ()
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709 - STJ. agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Incorporação imobiliária. Desistência imotivada do promissário-comprador. Restituição parcial. Devolução dos valores pagos. Retenção de até 25% por parte da vendedora. Consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Agravo interno desprovido.
1 - «A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012 (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020). ... ()
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710 - TJMG. Promessa de compra e venda de imóveis. Nulidade da sentença. Fundamentação. Enfrentamento das questões deduzidas. Ação de Resolução contratual cumulada com reintegração de posse. Inadimplemento das prestaçoes às quais se obrigou o promissário comprador. Comprovação da mora. Negócio jurídico resolvido. Posse precária. Reintegração. Eficácia restituitória do provimento. Retorno imediato das partes ao status quo ante. Devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador. Voto vencido parcialmente
«- Tendo a sentença enfrentado, ainda que sucintamente, todas as questões relevantes ao feito, expondo de forma clara e em consonância com os elementos dos autos, o caminho lógico-jurídico percorrido para chegar-se à conclusão externada, não há falar em sua nulidade ao fundamento de ter sido omissa. ... ()
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711 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES.
Desistência do negócio por parte da compradora. Sentença de procedência parcial, condenada a ré à restituição, com inúmeras deduções de valores. Insurgência recursal de ambas as partes. Assistência judiciária mantida, à míngua de prova concreta relacionada à aludida riqueza da autora. Marco inicial da restituição que deve corresponder a doze meses a fluir da prolação da sentença e não do trânsito em julgado, ausente recurso da parte credora, nesse sentido. Sucumbência bem distribuída, observada a proporcionalidade de decaimento de cada uma das partes. Inviabilidade, contudo, de aplicação do CPC, art. 85, § 8º na hipótese dos autos, eis que resguardada para casos em que o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório ou que o valor da causa for muito baixo - o que diverge da hipótese. Tema 1.076 do E. STJ. Honorários fixados conforme art. 85, §2º, CPC, em 20% do valor da condenação, distribuídos conforme a mesma proporção da sucumbência. RECURSOS PROVIDOS EM PARTE... ()
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712 - TJRJ. EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO POR PARTE DE PROMITENTE COMPRADORA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BEM ARREMATADO POR PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PROVIMENTO PARCIAL.
I. CASO EM EXAME1.Trata-se de Apelação da autora contra sentença que julgou improcedente o pedido de restituição de 90% do valor pago a título de aquisição de bem imóvel. ... ()
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713 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO OU RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA - PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR FUNDAMENTAÇÃO GENÉRICA - REJEITAR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE DEVEDOR - INADIMPLÊNCIA COMPROVADA NOS AUTOS - EDIFICAÇÃO ERIDIDA SOBRE O IMÓVEL - ÔNUS DA PROVA - ART. 373, I, II DO CPC - CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - POSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (ART. 85, § 2º E 11 DO CPC) - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Verificando-se que a sentença não foi genérica, incompleta ou dissociada do conteúdo da demanda, tampouco carente da devida fundamentação, há que se rejeitar a preliminar de nulidade da sentença. A regra geral é a de que ao autor incube a prova do fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, I e II do CPC. Em conformidade com a regra de distribuição do ônus da prova, incumbiu-se ao réu/apelante comprovar a alegação de que construiu no lote negociado e que reside com sua família sobre o mesmo. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel as partes contratantes devem voltar ao status quo ante, com a devolução do bem ao vendedor e a restituição do preço devidamente corrigido ao comprador após o abatimento das penalidades contratualmente previstas. Na ausência de provas e admitida a inadimplência contratual, a mantença da sentença é medida que se impõe. No julgamento do recurso cabe ao Tribunal majorar os honorários advocatícios fixados na sentença, de forma a adequá-los ao trabalho adicional desenvolvido pelo procurador, em grau recursal, tal como ordena CPC, art. 85, § 11.... ()
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714 - TJPE. Apelação cível. Ação de obrigação de fazer. Documentação. Escritura pública. Contrato de cessão de promessa de compra e venda. Ilegitimidade passiva ad causam. Carência de ação. Extinção do processo sem Resolução do mérito. Arts. 267, VI, e 295, II, do CPC/1973.
«1. A legitimidade ad causam consiste no reconhecimento do autor e do réu como sendo as pessoas habilitadas, respectivamente, a pedir e a contestar o pleito que constitui o objeto da demanda. A legitimidade do réu para contestar a pretensão defendida pelo autor é, portanto, requisito indispensável para o regular processamento do feito. Diante de sua ausência, impõe-se a extinção da demanda, sem qualquer apreciação de mérito.2. É parte ilegítima para figurar no polo passivo da relação jurídico-processual, diante de pretensão pela outorga de documentação necessária para a escrituração pública, o cedente que transfira para o cessionário comprador todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda. Os documentos hábeis à escritura pública apenas podem ser fornecidos pelo titular do domínio dos imóveis objetos do contrato de cessão. ... ()
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715 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Súmula 182/STJ. Não incidência. Reconsideração da decisão da presidência contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Violação do CPC/2015, art. 489 e CPC/2015, art. 1.022. Não ocorrência. Rescisão por culpa da construtora. Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ. Agravo interno provido.
1 - Não se verifica a alegada violação ao CPC/2015, art. 489 e CPC/2015, art. 1.022, na medida em que a Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. ... ()
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716 - TJSP. Apelação Cível. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de unidade habitacional em loteamento c/c pedido de restituição dos valores pagos e indenização por dano moral, ajuizada por promitente comprador. Sentença de parcial procedência. Recurso da parte autora.
1. Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel negociado por loteadora. Alegação, pelo autor, do descumprimento do dever de informação pela ré, e de sua inércia em promover os atos necessários para a formalização do contrato de financiamento com o agente financeiro. Inocorrência. Elementos de convicção que demonstram o atraso do pagamento de prestações, e a negativação do nome do autor junto aos serviços de proteção ao crédito, o que impediu a formalização do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Cláusula contratual expressa, no sentido de que cumpriria ao promitente comprador adotar as providências para efetivar o financiamento, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da negativa bancária, ou então efetivar o pagamento à vista. Situação bem enquadrada pelo MM. Juízo a quo como resilição unilateral do comprador em razão de sua insuficiência econômica, a implicar a retenção, pelo vendedor, de 20% dos valores pagos, conforme prejuízos suportados. Precedentes do STJ e do TJSP. 2. Dano moral. Inocorrência. Desfazimento contratual que não decorre de culpa da promitente vendedora. 3. Litigância de má-fé. Inocorrência. Alegações de inadimplemento do autor comprovadas. Alegação de suposto acordo entre as partes, conquanto não comprovado, sem qualquer potencial de induzir o Juízo em erro, não se verificando dolo da promitente compradora. 4. Sentença de parcial procedência mantida. Recurso desprovido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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717 - TJRS. DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARMENTE. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE PREVENÇÃO DE CÂMARA DIVERSA. REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INCIDÊNCIA DO CDC NO CASO CONCRETO. CABIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA RÉ PELA RUPTURA DO CONTRATO. DESCABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME ... ()
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718 - TJSP. Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de devolução de quantias pagas, com pedido de declaração de inexistência de débitos e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo do autor.
Promessa de compra e venda de imóveis. A responsabilidade pela obtenção do financiamento é do comprador. Na hipótese, todavia, pelas tratativas havidas entre o autor e a representante das rés, se verifica que ele foi levado a crer que já possuía financiamento aprovado em seu nome. Após o autor indagar sobre a aprovação do crédito, esclarecendo que as rés já sabiam de seu histórico em razão das anteriores tentativas de obtenção de financiamento, lhe foi dito, expressamente, que tudo estava aprovado, só faltava ser assinado o contrato. Negado o financiamento pela instituição financeira, os contratos foram automaticamente rescindidos. Rescisão da compra e venda de unidade autônoma por culpa das rés. Devolução integral dos valores pagos, com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir da citação, conforme índices previstos no contrato. Danos morais não vislumbrados. Situação vivenciada que não extrapolou os dissabores do cotidiano, próprios das negociações que envolvem a aquisição de imóveis. Recurso parcialmente provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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719 - TJRJ. Ação de conhecimento objetivando os Autores a declaração da rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a Ré, com pedidos cumulados de condenação da Ré à devolução integral do valor pago, incluindo a comissão de corretagem, ou, eventualmente, a autorização da retenção pela Ré de 10% do montante desembolsado, bem como o pagamento de multa mensal de 2% da dívida vencida, por mês de atraso, e do valor equivalente a 1% sobre o valor da venda, por mês de atraso, além de indenização por dano moral, no valor de R$ 15.000,00. Tutela antecipada concedida para suspensão do pagamento das parcelas pelos Autores. Sentença que julgou procedente, em parte, o pedido inicial, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e condenar a Ré à pagar aos Autores, a título de cláusula penal compensatória, o montante correspondente a 2% do valor principal pago, bem como pagar a título de cláusula penal moratória, o montante correspondente a 0,5% ao mês do valor até então pago, além de indenização por dano moral, no valor de R$ 5.000,00, para cada Autor. Apelação de ambas as partes. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel no qual fora prevista a conclusão das obras em outubro de 2018, com prazo de tolerância de 180 dias, mas até o ajuizamento da demanda, em janeiro de 2019, não havia sido entregue. Demonstrado o inadimplemento da vendedora quanto à conclusão da obra no prazo estabelecido, obrigação principal por ela contraída, e sendo a ela atribuída a causa da rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, forçoso concluir pela devolução integral dos valores pagos pelo comprador. Aplicação da Súmula 543/STJ. Ante a rescisão da avença, no entanto, não é o caso de impor à Ré o pagamento de penalidade que estava prevista no contrato que está sendo desfeito, pois não mais interessar aos Autores, a sua aquisição. Dano moral configurado. Valor da indenização no montante de R$ 5.000,00, para cada Autor, que se mostra adequado aos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade e à repercussão dos fatos narrados nestes autos. Reforma parcial da sentença que não altera a imposição à Ré dos ônus de sucumbência, pois esta decaiu de porção maior do pedido. Provimento da primeira apelação e provimento parcial da segunda apelação.
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720 - TJSP. APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRENO URBANO. AÇÃO E RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
1.Ação julgada parcialmente procedente em primeira instância. ... ()
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721 - TJSP. Direito Civil. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Lei do Distrato. Sentença de parcial procedência. Recurso do autor. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em Exame 1. Ação judicial declaratória de resilição de contrato cumulada com pedidos de exibição de documentos, revisão de disposições contratuais, restituição de valores pagos. O autor firmou contrato de compra e venda de terreno e pagou R$ 37.699,41 em prestações. Requereu a rescisão do contrato e a restituição de 90% do valor pago. A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a rescisão do contrato e a restituição com dedução de 10% sobre o valor do contrato. II. Questão em Discussão2. A questão em discussão consiste em: (i) a validade da retenção de 10% sobre o valor do contrato e não sobre montante solvido; (ii) a cobrança de taxa de fruição; (iii) a devolução da comissão de corretagem; (iv) a retenção dos encargos moratórios; (v) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; (vi) a forma de restituição dos valores pagos. III. Razões de Decidir3. RETENÇÃO. Aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) em consonância com CDC dada a relação de consumo configurada. A retenção de 10% sobre o valor do contrato é abusiva, eis que enseja perda substancial dos valores pagos pelo autor, em nítida violação aos arts. ao art. 51, IV e 53 do CDC. Retenção que deverá ter como base 10% (dez por cento) do total dos valores efetivamente pagos pelo autor. Recurso provido. 4. TAXA DE FRUIÇÃO. É descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado. Ausência de provas concretas sobre eventual prejuízo que a apelada possa ter sofrido para fazer jus à referida indenização. Recurso provido. 5. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Entendimento firmado pelo E. STJ em regime de recursos repetitivos (REsp. Acórdão/STJ - Tema 938). É válida a transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária. Previsão em contrato dos serviços de corretagem e de valor discriminado para pagamento deste serviço. Restituição indevida. Recurso não provido. 6. ENCARGOS MORATÓRIOS. Os encargos moratórios são devidos, vez que decorrem do descumprimento da obrigação contratual pelo autor, em razão de prestações pagas em atraso ao adquirente, de modo que não comportam restituição. Dessa forma, mostra-se cabível a sua retenção, consoante disposto no, III do Lei 13.786/2018, art. 32-A e estabelecido no contrato firmado entre os litigantes (Clausula Quinta - Do Inadimplemento - fls. 151/152). Recurso não provido. 7. RETENÇÃO DO IPTU. A responsabilidade do autor pelos encargos e acessórios relativos ao imóvel, deve compreender o período de 24/02/2020 a 26/05/2024, sendo devida a retenção de débitos vencidos de IPTU e taxas previstas nos Regulamentos de Loteamento, acrescidos de multa, juros e correção monetária decorrentes do atraso no pagamento, nesse interregno, tudo a ser apurado em sede de liquidação de sentença. Recurso provido. 8. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Restituição do saldo remanescente ao comprador, em parcela única, com correção monetária desde os desembolsos (Tabela Prática do TJSP) e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Aplicação da Súmula 2 do E. TJSP. Recurso provido. IV. Dispositivo e Tese 9. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A cláusula de retenção deve incidir sobre o valor pago. 2. A taxa de fruição é indevida em terrenos sem edificação. 3. A restituição de comissão de corretagem é indevida. 4. Os encargos moratórios são devidos, vez que decorrem de inadimplemento contratual pelo autor. 5. A retenção do IPTU é devida pelo período em que o autor ficou na posse do bem. 6. A restituição de valores deve se dar em parcela única. Legislação Citada: CF/88, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 3º, 6º, V e VIII, 51, IV, 53; Lei 13.786/2018, art. 32-A; CPC/2015, art. 355, I. Jurisprudência Citada: TJ-SP, Apelação Cível 1001457-03.2021.8.26.0394, Rel. Clara Maria Araújo Xavier, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 30.04.2024. STJ, AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 05.06.2023(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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722 - STJ. Direito civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência. Reconsideração. Ação de rescisão do contrato. Violação do CPC/2015, art. 1.022. Não ocorrência. Culpa do vendedor. Reexame fático e probatório. Súmula 7/STJ. Devolução da comissão de corretagem. Consonância do acórdão estadual com entendimento do STJ. Súmula 83/STJ. Divergência jurisprudencial não comprovada. Recurso especial desprovido.
1 - Não há violação do CPC/2015, art. 489 e CPC/2015, art. 1.022 quando o Tribunal estadual aprecia a controvérsia de forma completa e devidamente fundamentada, não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade. ... ()
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723 - TJSP. Embargos de Declaração. Omissões sanadas. Em se tratando de lote de terreno sem edificação a taxa de fruição é indevida. O STJ já firmou entendimento no sentido de que «é descabido o pagamento da taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa (AgInt no REsp. 2.060.75) e «mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-comprador, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento deste ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp. Acórdão/STJ). Razoável a fixação do percentual de retenção em 20% dos valores pagos. Devolução que deverá ser feita em parcela única, nos termos da Súmula 2 deste TJSP.
Embargos acolhidos, com efeitos modificativos(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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724 - STJ. agravo interno no recurso especial. Ação de rescisão contratual. Compromisso de compra e venda. Desistência do contrato pela autora. Incidência dos encargos rescisórios. Exorbitância e enriquecimento ilícito. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo desprovido.
1 - Na hipótese, o Tribunal de origem assentou que a resilição contratual ocorreu por culpa da compradora que desistiu do negócio, motivo pelo qual deve arcar com os encargos rescisórios daí decorrentes, inexistindo ilegalidade nas cláusulas contratuais. A alteração de tal entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do substrato fático probatório dos autos, providências vedadas no âmbito estreito do recurso especial, nos termos das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. ... ()
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725 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Resolução. Retenção. Percentual de 10%. Razoabilidade. Reexame de matéria fática. Súmula 7/STJ. Agravo não provido.
«1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor de 10% a 25% do total da quantia paga. ... ()
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726 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Resolução. Retenção. Percentual de 10%. Razoabilidade. Reexame de matéria fática. Súmula 7/STJ. Agravo não provido.
«1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor de 10% a 25% do total da quantia paga. ... ()
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727 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de Resolução de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com indenizatória. Atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora. Súmula 7/STJ. Restituição das parcelas pagas. Súmula 543/STJ. Multa pela oposição de embargos procrastinatórios. Súmula 7/STJ. Agravo não provido.
1 - No presente caso, o acolhimento da pretensão recursal, para afastar a culpa da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, demandaria a alteração das premissas fático probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos do enunciado da Súmula 7/STJ. ... ()
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728 - STJ. Compra e venda. Consumidor. Ação de rescisão de contrato de compra e venda. Sala comercial adquirida na planta para fins de investimento. Diferença de 1,9667 metros quadrados na área real. Alegação de descumprimento contratual. Aplicação do CDC. Cabimento. Teoria finalista mitigada. Pretensão de enquadrar a compra e venda como «ad mensuram». Impossibilidade. Diferença de metragem que está aquém da margem fixada pelo CCB/2002, art. 500, § 1º e § 3º. Caracterização de compra e venda «ad corpus». Processual civil. Recurso especial manejado sob a égide do CPC/2015. Recurso especial não provido. Súmula 543/STJ. CDC, art. 30. CDC, art. 47.
Em contrato de compra e venda de imóvel na planta, a diferença ínfima a menor na metragem, que não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado, não autoriza a resolução contratual, ainda que a relação se submeta às disposições do Código de Defesa do Consumidor. ... ()
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729 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO C/C COBRANÇA POR PERDAS E DANSO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE EM PARTE OS PEDIDOS, PARA RESOLVER O CONTRATO COM A RETENÇÃO DE 1% SOBRE O VALOR DA NEGOCIAÇÃO DO IMÓVEL E 25% DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE PERDAS E DANOS, ALÉM DE DETERMINAR A REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL EM FAVOR DO AUTOR. DISCUSSÃO SOBRE A MULTA DE 1% FIXADA E SOBRE A LEGALIDADE DO SEGURO HABITACIONAL. NO CASO DOS AUTOS, EM QUE PESE AS ALEGAÇÕES DO RÉU-CONSUMIDOR, ENTENDO QUE OS DIREITOS INVOCADOS POR ELE NÃO RESTARAM COMPROVADOS. ISSO PORQUE, COMO RESTOU DEMONSTRADO NOS AUTOS, O DISTRATO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEU-SE POR FATO IMPUTÁVEL AO ADQUIRENTE, O QUE RESULTA NA APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO JÁ SEDIMENTADO SEGUNDO O QUAL É LÍCITA A RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS A TÍTULO MULTA CONTRATUAL EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO, SENDO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS RAZOÁVEL, O QUE ENGLOBA TAMBÉM DESPESAS DA EXECUÇÃO DO CONTRATO E DO SEGURO, QUE SE AFIGURA OBRIGATÓRIO NOS CONTRATOS VINCULADOS AO SFH. POR OUTRO LADO, A CUMULAÇÃO DA RETENÇÃO COM CLÁUSULA PENAS REPRESENTA VERDADEIRO BIS IN IDEM, HAJA VISTA QUE, TANTO QUANTO A RETENÇÃO, TEM POR OBJETIVO O RESSARCIMENTO DOS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESCISÃO CONTRATUAL. CITE-SE NESSE SENTIDO: ¿A SEGUNDA SEÇÃO DO STJ, AO APRECIAR O RESP 1.723.519/SP (RELATORA MINISTRA ISABEL GALLOTTI), REAFIRMOU O ENTENDIMENTO DE QUE, NAS HIPÓTESES DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR, AUSENTE QUALQUER PECULIARIDADE NA APRECIAÇÃO DA RAZOABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL CONTIDA NOS CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI 13.786/2018, DEVE PREVALECER O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE, CONFORME ANTERIORMENTE ESTABELECIDO NO JULGAMENTO DOS EAG. Acórdão/STJ (RELATOR MINISTRO SIDNEI BENETI, DJE DE 4.10.2012), POR SER ADEQUADO E SUFICIENTE PARA INDENIZAR O CONSTRUTOR INCORPORADOR DAS DESPESAS GERAIS REALIZADAS E DO ROMPIMENTO UNILATERAL IMOTIVADO DO CONTRATO¿ (AGINT NO ARESP 2.083.067/RJ, RELATOR MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, JULGADO EM 12/12/2022, DJE DE 14/12/2022.). SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE, APENAS PARA AFASTAR A MULTA DE 1%. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
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730 - TJRJ. APELAC¸A~O CI´VEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES COMPRADORAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DE 75% DOS VALORES PAGOS PELAS AUTORAS. RECURSO DAS RÉS.
1.Controvérsia devolvida que se cinge em analisar se a comissão de corretagem deve ser restituída às promitentes compradoras, ora apeladas, restando as demais questões preclusas, com força de coisa julgada, na forma do CPC, art. 1.013. ... ()
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731 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Compra e venda de imóvel. 1. Violação a dispositivos constitucionais. Inviabilidade de exame pelo STJ. 2. Cerceamento de defesa afastado. Ausência de intimação para a apresentação de alegações finais. Não demonstração do efetivo prejuízo. Mácula não evidenciada. 3. Resolução do contrato. Inadimplemento do comprador. Revisão. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido.
1 - É inviável a apreciação de ofensa a eventual violação de dispositivos constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída ao STF, nos termos da CF/88, art. 102. ... ()
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732 - TJSP. APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES.
I - CASO EM EXAME.1.Apelação interposta contra r. sentença que declarou rescindido contrato pactuado entre as partes, condenando a Ré à devolução das parcelas pagas pelo Autor, com a possibilidade de retenção do percentual de 10% sobre as contribuições pagas, a título de cláusula penal, bem como à indenização pro benfeitorias comprovadas no laudo pericial, valores devidamente atualizados desde o desembolso de acordo com a Tabela Prática desse E. Tribunal de Justiça, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado. Insurgência do vendedor, afirmando que pode reter até 25% dos valores pagos, e que não são devidas indenizações por benfeitorias. ... ()
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733 - STJ. Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Resolução de contrato de compra e venda de imóvel. Inadimplemento do vendedor. Prazo prescricional. CDC. Aplicação. Devolução de comissão de corretagem. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Falta de prequestionamento. Interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Divergência jurisprudencial. Não demonstração. Decisão mantida.
I - Caso em exame... ()
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734 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO C/C RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - PRELIMINAR - INÉPCIA DA INICIAL - REJEITADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS REMUNERATÓRIOS - POSSIBILIDADE. TEMA 56 IRDR/TJMG - PERIODICIDADE MENSAL - ABUSIVIDADE - RETENÇÃO DEVIDA - SENTENÇA MANTIDA.
-Não configura inépcia da petição inicial, se esta estiver de acordo com o art. 319 e seguintes do CPC que determina que nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito. ... ()
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735 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Ação de rescisão de contrato. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo. Insurgência recursal da demandada.
1 - Não se constata a alegada violação ao CPC/2015, art. 1.022, porquanto os argumentos expostos pela parte foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente pelo órgão julgador. ... ()
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736 - STJ. Agravo interno no agravo interno no agravo em recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Contrato anterior à Lei 13.786/2018. Incorporação imobiliária. Percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Precedente firmado em julgamento de recurso repetitivo.
1 - «A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp. Acórdão/STJ, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial (AgInt nos EDcl no AREsp. 1657021, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2020). ... ()
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737 - TJSP. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C.C. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPARAÇÃO FUNDADA EM PERDAS E DANOS.
Insurgência da autora contra sentença de improcedência. Atraso na entrega. Publicidade enganosa. CDC, art. 30. Rescisão contratual. Devolução dos valores pagos. A publicidade feita pela incorporadora, com promessa de entrega do imóvel em determinado prazo, vincula o fornecedor nos termos do CDC, art. 30. O não cumprimento da oferta caracteriza descumprimento contratual. O atraso de mais de quatro anos na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da incorporadora, com a consequente devolução integral dos valores pagos pelo consumidor, devidamente corrigidos, de acordo com o contrato. Taxa de ocupação e custos com moradia afastados. Multa de 30% que diz respeito à resilição do contrato, objeto da ação. Inversão da cláusula penal prevista contratualmente ao comprador, consoante Tese 966 formulada pelo C. STJ em sede de julgamento de Recurso Especial Repetitivo (REsp. Acórdão/STJ). Danos morais configurados. O descumprimento prolongado gera danos morais passíveis de indenização, tendo em vista o transtorno causado ao comprador que viu frustrada a realização do sonho da casa própria. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido... ()
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738 - TJSP. Possessória. Reintegração de posse. Bem móvel (motocicleta). Compra e venda. Entrega, pelo autor, de outras duas motocicletas como parte de pagamento, sendo que recaia sobre uma delas financiamento. Réus que assumiram o pagamento de dez parcelas referentes ao bem entregue. Não pagamento das parcelas entabuladas por parte do comprador, sendo que o autor pagou a integralidade do financiamento contratado. Esbulho caracterizado. Resolução do contrato decretada em face do inadimplemento contratual, determinado o retorno ao «status quo reintegrando o autor na posse do bem «sub judice entregue como parte de pagamento. Ação procedente. Recurso provido.
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739 - TJRJ. EMENTA1: AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. MODIFICAÇÃO DO JULGADO.
1.Ação de rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária no Hotel Nacional, Rio de Janeiro, no regime de multipropriedade, alegando os autores a ausência de informação adequada quando da contratação, bem como falha na prestação do serviço da parte ré em relação à disponibilidade dos serviços oferecidos no contrato. ... ()
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740 - TJSP. Apelação - Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga - Sentença de improcedência dos pedidos iniciais - Contrato de compra e venda de estabelecimento comercial - Comprador que, após o pagamento da entrada e antes da celebração do contrato escrito, desistiu do negócio - Réu revel - Pretensão de ressarcimento dos valores pagos - Cabimento parcial - R$ 2.000,00 que foram pagos a título de sinal, já que, ainda que as partes não tenham se utilizado das expressões «arras ou «sinal, as mensagens acostadas aos autos demonstram que esse valor foi transferido com essa finalidade, já que proposto pelo autor após o questionamento do réu acerca da existência de «alguma garantia como respaldo - Arras que, embora não se presumam, devem ser assim consideradas se, na falta de contrato escrito, o contexto e, especialmente, os ânimos envolvidos na negociação demonstrarem que o pagamento realizado tinha função de prefixação de perdas e danos - Sentença de improcedência parcialmente reformada - Sucumbência mínima do autor - Recurso parcialmente provido.
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741 - TJSP. Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de abusividade de cláusula c/c rescisão contratual e restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Cooperativa habitacional. Acolhida preliminar do apelado de ausência de interesse recursal quanto ao seguro prestamista. Pedido de ressarcimento não pleiteado pelo autor em exordial. Aplicabilidade do CDC. Cabimento. Resolução do contrato por culpa do comprador que desistiu do negócio em razão de demora injustificada na entrega do imóvel. Retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador que se afigura suficiente para compensar os gastos administrativos da vendedora. Manutenção. Incidência das Súmulas 1 desta Corte e 543 do STJ. Juros de mora. Termo inicial que deve corresponder à data do trânsito em julgado da decisão. Matéria pacificada no julgamento do REsp. Acórdão/STJ (Tema 1002).
Recurso não provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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742 - TJSP. Responsabilidade civil. Compra e venda. Bem móvel. Automóvel. Posterior constatação da incidência de débitos tributários e multas de trânsito. Débitos não quitados pelo vendedor. Suspensão do pagamento das parcelas do contrato por parte do comprador, seguido de pedido de rescisão do negócio e devolução do valor pago. Descabimento. Negócio jurídico que, certo ou errado, mas de forma definitiva já se definiu eficaz. Possibilidade apenas do autor buscar a regularização do veículo ou ressarcimento pelo valor das multas, acaso houvesse sido pagas. Indenizatória julgada improcedente. Recurso desprovido
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743 - TJSP. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO.
Parcial procedência em primeiro grau. Rescisão por iniciativa dos adquirentes ante dificuldades financeiras. Inconformismo dos adquirentes. VALOR DA CAUSA. À causa foi atribuído o módico valor de R$ 39.361,20, o que contraria as disposições do CPC, art. 292, II. Correção judicial realizada na sentença. Não houve decisão surpresa porque os recorrentes puderam impugná-la em razões recursais. Não houve prejuízo porque os recorrentes são beneficiários da gratuidade de justiça. Valor da causa que deve corresponder ao valor do contrato. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Cláusula que prevê a restituição de 10% do valor atualizado do contrato. Percentual que embora de acordo com o disposto no Lei 6.766/1979, art. 32-A, que corresponde exatamente aos termos do ajuste. Essa disposição contratual implicaria na perda de quase tudo o que fora desembolsado pelos consumidores, o que contraria o senso legal. Em casos semelhantes, esta C. Câmara tem admitido a retenção de 25% do valor desembolsado. Precedentes. DEVOLUÇÃO PARCELADA EM DOZE VEZES. O reembolso deverá observar o disposto no Lei 6.766/1979, art. 32-A, §1º, II. A manifestação dos compradores quanto à intenção de rescindir o contrato deve ser compreendida como o termo inicial do prazo máximo de 12 meses para a restituição dos valores devidos. No caso, a manifestação se deu com a citação. IPTU. Foi concedida tutela antecipada e a partir da ciência dessa r. decisão, a recorrida poderia retomar a posse do bem. Os adquirentes são responsáveis pelo pagamento do IPTU incidente sobre o bem no período entre o TERMO DE RECEBIMENTO DE OBRAS até a ciência da tutela de urgência deferida ou seja, de 22.05.2021 a 04.07.2023. Sentença mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... ()
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744 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Incorporação imobiliária. Desistência imotivada do promissário-comprador. Restituição parcial. Devolução dos valores pagos. Retenção de 25% por parte da vendedora. Consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Agravo interno desprovido.
1 - «A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp. Acórdão/STJ, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAG. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012» (AgInt no AREsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020). ... ()
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745 - STJ. Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Apreciação de todas as questões relevantes da lide pelo tribunal de origem. Ausência de afronta aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022. Atraso na entrega da obra. Descaracterização. Reexame do contrato e do conjunto fático probatório dos autos. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Retenção de valores. Descabimento. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Inadimplemento contratual. Ressarcimento das despesas de corretagem. Prescrição decenal. Súmula 83/STJ inadimplemento contratual. Direito à repetição das despesas de intermediação imobiliária. Súmula 83/STJ. Decisão mantida.
I - Caso em exame... ()
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746 - TJSP. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DA CONTRATAÇÃO POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. DESVIRTUAMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONFUSÃO ENTRE AS FIGURAS DE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO. CARACTERIZAÇÃO DE MERO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS.
I.Caso em Exame. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão de contrato cumulada com restituição dos valores pagos. Falta de condições financeiras para manter o negócio jurídico. ... ()
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747 - TJSP. Apelação - Rescisão contratual cumulada com devolução de valores envolvendo aquisição de lote - Procedência em parte do pedido, condenando a ré ao pagamento de possível saldo credor, calculado nos termos da cláusula «condições para eventual rescisão contratual - Apelo interposto somente pelo autor.
Hipótese em que não se pode atribuir à MOMENTUM a culpa pela rescisão do contrato, firmado em setembro/2019 - Caso em que deve ser considerado o desinteresse do autor na manutenção do negócio - Aplicação das Súmulas 1 a 3 deste E. TJSP e 543 do C. STJ - Incidência da Lei 13.786/2018 a contrato firmado em sua vigência - Impossibilidade, contudo, de ser autorizada a aplicação integral das cláusulas contratuais - Disposição abusiva, pois coloca o adquirente em desvantagem e enseja a perda total do valor pago (arts. 51, II e IV e 53 do CDC), até mesmo com a possibilidade de apuração de possível saldo devedor - Possibilidade de retenção pela apelante da taxa de conservação, transporte e contribuição social Slim, pois a elas se obrigou o comprador - Comissão de corretagem que é devida (REsp. Acórdão/STJ) - IPTU que deve ser retido pela apelante - Multa de 10% do contrato que significa dupla indenização e não será admitida - Lote não edificado - Impossibilidade de efetiva fruição do bem pelo comprador, o que desautoriza sua condenação - Precedentes do C. STJ - Índice de retenção destinado à indenização pelas despesas operacionais que deve fixado em 20%, do valor pago, conforme precedente da Corte Superior - Repartição dos ônus da sucumbência que se mostra mais adequado - Decisão reformada. Provimento, em parte(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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748 - TJSP. APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - A
despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência, inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece, à luz do CDC, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato - Rescisão por culpa exclusiva do promitente vendedor, haja vista o atraso na entrega da obra - Hipótese em que devida a restituição integral das parcelas pagas pela compradora, consoante inteligência da Súmula 543/STJ - Fundamento não impugnado especificamente pelas razões recursais, que se limitam alegar genericamente o direito à retenção de parcela dos valores desembolsados pela compradora - Violação ao princípio da dialeticidade - Pressupostos de admissibilidade recursal não preenchidos quanto a este ponto - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Consoante entendimento fixado pelo STJ em sede de recurso repetitivo (REsp. Acórdão/STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que não se verifica na hipótese vertente - JUROS MORATÓRIOS - Termo inicial - Incidência a partir do trânsito em julgado, conforme tese sedimentada em recurso especial repetitivo (REsp. Acórdão/STJ), que somente se aplica em caso de desistência unilateral e sem justa causa por parte do comprador - Em se tratando de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor, há pré-existente dever de restituir a integralidade dos valores dispendidos pelo comprador, não havendo razão para se afastar a regra geral segundo a qual os juros moratórios são contados a partir da citação, extraída dos arts. 405 do Código Civil e 240 do CPC - Precedentes do STJ - Recurso parcialmente não conhecido e, na parte em que conhecido, negado provimento... ()
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749 - STJ. Recurso especial. Ação civil pública. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Resilição unilateral do promitente comprador. Retenção de 25%. Contratos firmados antes da Lei 13.786/2018. Possibilidade. Comissão de corretagem. Abatimento. Viabilidade, caso exista clara previsão contratual. Tese sufragada em recurso repetitivo. CDC, art. 42. Devolução em dobro do valor da comissão de corretagem abatida. Inviabilidade, por ausência de má-fé. Taxa administrativa em valor razoável para obtenção de certidões, documentos diversos e elaboração de dossiê para propiciar o financiamento imobiliário. Cabimento. Taxa por cessão de direitos, fixada tendo por base o valor do contrato. Abusividade.
1 - Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, «na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAG. Acórdão/STJ, DJe 4/10/2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento» (REsp. Acórdão/STJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). ... ()
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750 - TJRJ. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO DA PARCELA FINAL. FINANCIAMENTO NÃO APROVADO. RISCO DO ADQUIRENTE TOMADOR DO FINANCIAMENTO. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. REVISÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
Promessa de Compra e Venda. As partes firmaram promessa de compra e venda de dois imóveis comerciais, para funcionamento de escritórios. O contrato principal não foi pactuado, tendo em vista o não pagamento da parcela final, vencida em 05.04.2014. A parte autora imputa a culpa pela não realização do contrato ao promitente vendedor, que não logrou êxito em cumprir sua obrigação de aprovar o financiamento imobiliário, a permitir o pagamento da última parcela. Como cediço, a desistência do contrato de compra e venda pelo comprador autoriza a rescisão contratual, com retenção parcial dos valores pagos a título de multa. Por outro lado, se o contrato principal não for pactuado por culpa do promitente vendedor, cabível a resolução do contrato, com devolução integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme enunciado de súmula 543, do STJ. Na hipótese dos autos, o contrato de promessa de compra e venda prevê o pagamento de várias parcelas, sendo a última com vencimento em 05.04.2014, mediante (i) pagamento à vista por recursos próprios, (ii) financiamento imobiliário por instituição bancária, ou (iii) financiamento próprio junto ao promitente vendedor, conforme condições e parcelas ajustadas no contrato. Logo, de fato, o promitente vendedor possuía obrigação contratual de conceder empréstimo financeiro ao promitente comprador. Todavia, para exercício desse direito, o comprador deveria cumprir as condições previstas no item 7, IV do quadro resumo: manifestação por escrito entre o 120º e 90º dia anteriores ao vencimento da parcela de 05.04.2014, com apresentação da escritura de promessa registrada no RGI, sob pena de o pagamento ter de ser realizado por recursos próprios. A parte autora, contudo, não comprovou preencher quaisquer dos requisitos, cingindo a juntar troca de e-mails realizadas após o vencimento da avença, desrespeitando o aviso prévio, para realização de acordo sobre a dívida e pagamento via financiamento imobiliário por concessão própria do vendedor ou por sua intermediação junto às instituições financeiras. Dessa forma, não merece prosperar a alegação do autor de culpa do promitente vendedor para não pactuação do contrato, em razão de não conceder o empréstimo financeiro para quitação da parcela final. Ao contrário, verifica-se a culpa do promitente comprador, pois há apenas pedido de financiamento após o vencimento da avença. Com efeito, não atendido o prazo e as condições contratuais para o financiamento próprio, a Construtora vendedora se eximiu da obrigação de concessão do crédito, restando ao promitente comprador quitar a parcela por recursos próprios ou se submeter aos riscos de concessão de financiamento imobiliário, que acabou não sendo aprovado e não realizado o pagamento. A análise de crédito não foi aceita, por pendência de declaração de Imposto de Renda do promitente comprador e não aceitação do bem dado em garantia em nome da pessoa física do sócio. Quanto ao requisito de registro do contrato de promessa no RGI pelo comprador, não há notícia de cumprimento. Nesse sentido, a Construtora vendedora se valeu da cláusula contratual . 7.3, c, que, com base no Decreta Lei . 745/1969 e leis . 4.591/1964 e . 4.864/1965, autoriza a promoção de leilão extrajudicial dos direitos de aquisição da promessa para quitação do débito, com restituição de eventual saldo a maior para o promitente comprador. O valor da arrematação não alcançou o valor total do débito, inexistindo, assim, valores a serem restituídos ao promitente comprador em relação ao desfazimento do negócio de promessa de compra e venda. Dessa forma, merece prosperar o recurso para julgar improcedente o pedido de restituição de valores pagos no contrato de promessa de compra e venda, tendo em vista a culpa do promitente comprador. Os pedidos subsidiários de retenção percentual de valores e aplicação dos encargos de mora a contar do trânsito em julgado (tema . 1.002 do STJ) perdem seu objeto, considerando a total improcedência deste pedido. Cotas condominiais. Consoante o entendimento consolidado pelo C. STJ no REsp. Acórdão/STJ, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, a depender da comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca por parte do condomínio. Consignou o Colendo STJ, assim, que o promitente vendedor não possui responsabilidade de pagamento das cotas ainda que conste como proprietário do bem no RGI se o promitente comprador foi imitido na posse e o Condomínio possui ciência inequívoca da transação. In casu, o promitente comprador jamais foi imitido na posse, não sendo responsável pelo pagamento. Como bem salientado na sentença, o problema foi gerado pelo promitente vendedor, que indicou equivocadamente ao Condomínio a responsabilidade do promitente comprador não imitido na posse. Outrossim, abusiva a cláusula contratual . 5.8, que prevê o repasse da responsabilidade de pagamento ao comprador inadimplente, tendo em vista a ausência de imissão na posse. Dessa forma, não merece reforma a condenação de devolução do pagamento das cotas condominiais pelo promitente comprador. Ônus sucumbenciais. Com a reforma parcial da sentença para julgar improcedente o pedido de devolução dos valores pagos no contrato de compra e venda, os ônus sucumbenciais devem ser revistos. A parte autora requereu a devolução da quantia paga nos contratos de promessa de compra e venda, do montante adimplido em cotas condominiais e indenização por dano moral. Apenas o dano material referente ás cotas foi julgado procedente. Portanto, a parte autora deve ser condenada no pagamento de 2/3 das custas e honorários de 10% do valor referente aos pedidos de sua sucumbência, ou seja, o somatório dos pedidos de restituição dos valores pagos na promessa de compra e venda e de indenização por danos morais. A parte ré deve ser condenada no pagamento de 1/3 das custas judiciais e honorários de 10% do valor da sua condenação. Sem honorários recursais, tendo em vista o provimento parcial do recurso e a nova fixação dos ônus sucumbenciais nesta instância recursal. Provimento parcial do recurso.... ()
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