(DOC. VP 937.9205.9342.8290)

TJSP. Direito Civil. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Lei do Distrato. Sentença de parcial procedência. Recurso do autor. Recurso parcialmente provido. I. Caso em Exame 1. Ação judicial declaratória de resilição de contrato cumulada com pedidos de exibição de documentos, revisão de disposições contratuais, restituição de valores pagos. O autor firmou contrato de compra e venda de terreno e pagou R$ 37.699,41 em prestações. Requereu a rescisão do contrato e a restituição de 90% do valor pago. A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a rescisão do contrato e a restituição com dedução de 10% sobre o valor do contrato. II. Questão em Discussão2. A questão em discussão consiste em: (i) a validade da retenção de 10% sobre o valor do contrato e não sobre montante solvido; (ii) a cobrança de taxa de fruição; (iii) a devolução da comissão de corretagem; (iv) a retenção dos encargos moratórios; (v) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; (vi) a forma de restituição dos valores pagos. III. Razões de Decidir3. RETENÇÃO. Aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) em consonância com CDC dada a relação de consumo configurada. A retenção de 10% sobre o valor do contrato é abusiva, eis que enseja perda substancial dos valores pagos pelo autor, em nítida violação aos arts. ao art. 51, IV e 53 do CDC. Retenção que deverá ter como base 10% (dez por cento) do total dos valores efetivamente pagos pelo autor. Recurso provido. 4. TAXA DE FRUIÇÃO. É descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado. Ausência de provas concretas sobre eventual prejuízo que a apelada possa ter sofrido para fazer jus à referida indenização. Recurso provido. 5. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Entendimento firmado pelo E. STJ em regime de recursos repetitivos (REsp. 1.599.511/SP/STJ - Tema 938). É válida a transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária. Previsão em contrato dos serviços de corretagem e de valor discriminado para pagamento deste serviço. Restituição indevida. Recurso não provido. 6. ENCARGOS MORATÓRIOS. Os encargos moratórios são devidos, vez que decorrem do descumprimento da obrigação contratual pelo autor, em razão de prestações pagas em atraso ao adquirente, de modo que não comportam restituição. Dessa forma, mostra-se cabível a sua retenção, consoante disposto no, III do Lei 13.786/2018, art. 32-A e estabelecido no contrato firmado entre os litigantes (Clausula Quinta - Do Inadimplemento - fls. 151/152). Recurso não provido. 7. RETENÇÃO DO IPTU. A responsabilidade do autor pelos encargos e acessórios relativos ao imóvel, deve compreender o período de 24/02/2020 a 26/05/2024, sendo devida a retenção de débitos vencidos de IPTU e taxas previstas nos Regulamentos de Loteamento, acrescidos de multa, juros e correção monetária decorrentes do atraso no pagamento, nesse interregno, tudo a ser apurado em sede de liquidação de sentença. Recurso provido. 8. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Restituição do saldo remanescente ao comprador, em parcela única, com correção monetária desde os desembolsos (Tabela Prática do TJSP) e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Aplicação da Súmula 2 do E. TJSP. Recurso provido. IV. Dispositivo e Tese 9. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A cláusula de retenção deve incidir sobre o valor pago. 2. A taxa de fruição é indevida em terrenos sem edificação. 3. A restituição de comissão de corretagem é indevida. 4. Os encargos moratórios são devidos, vez que decorrem de inadimplemento contratual pelo autor. 5. A retenção do IPTU é devida pelo período em que o autor ficou na posse do bem. 6. A restituição de valores deve se dar em parcela única. Legislação Citada: CF/88, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 3º, 6º, V e VIII, 51, IV, 53; Lei 13.786/2018, art. 32-A; CPC/2015, art. 355, I. Jurisprudência Citada: TJ-SP, Apelação Cível 1001457-03.2021.8.26.0394, Rel. Clara Maria Araújo Xavier, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 30.04.2024. STJ, AgInt no REsp. 2060756/SP/STJ, Rel. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 05.06.2023

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