Jurisprudência sobre
adquirentes

701 - STJ. Agravo interno em recurso especial. Compra e venda de imóveis. Ação declaratória de nulidade. Improcedência. Negativa de prestação jurisdicional. CPC, art. 535, de 1973 não ocorrência. Terceiros adquirentes. Boa-fé. Teoria da aparência. Aplicabilidade. Deficiência na fundamentação do recurso. Súmula 284/STF.

«1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. ... (Continua)

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702 - TJSP. Ação pauliana. Fraude contra credores. Sentença de improcedência. Irresignação do autor. Preliminares. Suposta nulidade da sentença por falta de adequada fundamentação. Nulidade não caracterizada. Sentença que apresentou fundamentação consentânea ao livre convencimento do magistrado. Inovação recursal não caracterizada. Todos os argumentos apresentados na apelação já tinham sido propostos na inicial da demanda. Apelação que deve ser integralmente conhecida. Mérito. Presença dos requisitos legais da fraude contra credores. Devedores que doaram significativa parte do patrimônio imobiliário à filha. Dívida contraída com o autor anteriormente assumida. Aditamentos celebrados posteriormente à doação que não elidem a fraude realizada que teve o fim de blindar o patrimônio familiar. «Fraude para o futuro". Tinham ciência os réus da significativa dívida que venceria em futuro próximo e, por isso, buscaram proteção do patrimônio através da doação celebrada em favor da filha. Réus que não fizeram prova de solvência. Oferta ao autor de garantia sem lastro. Insolvência configurada ante o valor da dívida superior a R$ 9 milhões. Réus que também contraíram dívida expressiva junto a diversas instituições financeiras. Eventus damni e consilium fraudis caracterizados. Corréus que adquiriram da donatária dois imóveis. Declaração de ineficácia dos negócios jurídicos em relação ao autor. Adquirentes que poderão, em via própria, obter eventual indenização pela evicção. Elementos nos autos que afastam a suscitada boa-fé dos terceiros adquirentes. Sentença reformada para julgar procedente a ação, declarando-se a ineficácia dos negócios jurídicos impugnados em relação ao autor. Sucumbência imposta aos réus. Recurso provido

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703 - TJSP. Agravo de instrumento - Execução de título extrajudicial - Decisão que determinou a revogação da penhora das quotas sociais detidas pelo executado, por não considerar a doação das quotas às suas filhas como fraude à execução - Insurgência do exequente - Oposição ao julgamento virtual - Rejeição - Hipótese que não se enquadra nos casos previstos no CPC, art. 937 e nem no art. 146, §4º, do Regimento Interno do TJSP - Julgamento virtual mantido - Pretensão do agravante de que seja reconhecida a fraude à execução, decorrente da doação das quotas sociais realizada pelo agravado às filhas - Não acolhimento - Embora a formalização da doação tenha ocorrido após a citação do executado no processo, as tratativas iniciaram-se cerca de 06 meses antes da propositura da execução - Relação de parentesco entre doador e donatárias, sendo presumível que tinham conhecimento da distribuição ou da possibilidade da distribuição da execução - Donatárias que alienaram parte das cotas sociais a terceiros adquirentes de boa-fé, ao menos até prova em contrário - Doação celebrada em 14/06/2010 e alienação das quotas sociais apenas em 2018 e 2021 - Fraude à execução que não se estende automaticamente às alienações posteriores, salvo comprovada má-fé dos terceiros adquirentes - Temerário macular as transmissões posteriores quando ultrapassados 08 anos da doação - Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Exegese do CPC, art. 792, IV - Doação que não reduziu o executado à insolvência, pois ocorreram penhoras positivas de imóveis no curso do processo - Decisão mantida - RECURSO IMPROVID

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704 - TJSP. Condomínio edilício. Despesas comuns. Execução por título extrajudicial. Embargos à execução opostos pela incorporadora com alegação de ilegitimidade passiva, ante a alienação do imóvel, já transmitido em definitivo ao adquirente. Pertinência. Jurisprudência vinculante do STJ no sentido da responsabilidade dos adquirentes somente a partir de sua imissão na posse, com ciência inequívoca do condomínio, aplicável em relação a compromissos de compra e venda (REsp. Acórdão/STJ, 2ª Seção, Rel. Min, Juiz Felipe Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Hipótese diversa da dos autos. Adquirente que é proprietário, nessa condição tendo inclusive transferido a unidade, por meio de alienação fiduciária em garantia, a instituição financeira. Falta de entrega das chaves ao adquirente, motivado pelo descumprimento de suas obrigações, que não retira dele a condição de efetivo condômino. Responsabilidade do proprietário por encargos inclusive anteriores à aquisição do domínio, em face do caráter propter rem da obrigação. Embargos procedentes. Sentença de improcedência reformada, com acolhimento da lide incidental e extinção da execução. Apelação da executada-embargante provida para tal fim

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705 - STJ. Tributário. Mandado de segurança. Contribuição previdenciária. Responsabilidade. Construção de condomínio residencial. Falência da construtora. Obra retomada por condôminos. Débito anterior. Ressalva legal. Lei 8.212/1991, art. 30, VII. Expedição de cnd. Cabimento.

«1. Na origem, ação mandamental ajuizada com o propósito de obter certidão negativa de débito, ao argumento de que os impetrantes, todos condôminos, não podem ser responsabilizados por dívida previdenciária de responsabilidade da construtora. ... (Continua)

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706 - TJSP. Condomínio. Edifício. Ação de obrigação de fazer. Realização das obras necessárias para a leitura individualizada do consumo de água e gás, conforme previsto no manual do proprietário. Necessidade. Legitimidade ativa do condomínio autor para ajuizar ações que envolvam interesses comuns. Relação de consumo caracterizada. Responsabilidade solidária da construtora, igualmente fornecedora da obra e parceira de negócios da incorporadora. Decadência. Inocorrência. Prazo prescricional de dez anos (CCB, art. 205) não consumado. Quebra da justa expectativa dos adquirentes dos apartamentos de pagarem somente pelo seu próprio consumo de água e gás. Vícios da construção atestados pelo laudo pericial. Recursos improvidos.

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707 - TJSP. Ilegitimidade «ad causam. Cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Ajuizamento da ação contra quem consta como proprietário do imóvel devedor. Alegação de ilegitimidade de parte. Compromisso de compra e venda do bem firmado com adquirentes, que são os devedores. Desacolhimento. Opção do condomínio credor em acionar aquele dentre os quais tenha liame jurídico com a unidade. Dívida condominial definida como obrigação «propter rem e chamada de ambulatória, pois acompanha a coisa independentemente de seu titular, ou de seu compromissário comprador. Caracterização de espécie de obrigação mais real do que pessoal. Pretensão à carência de ação afastada. Ação procedente. Recurso desprovido.

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708 - TJSP. Cambial. Duplicata mercantil. Comerciante que pretende renegociar a dívida, em face de reclamações por parte dos adquirentes de insumos agrícolas. Responsabilidade do comerciante que é secundária. Necessidade de demonstrar os prejuízos que se relacionam diretamente com a utilização pelos agricultores. Insuficiência da prova, considerando o universo de clientes e o volume de produtos negociados. Pretensão de redução genérica, não compatível com a obrigação de pagar e prova dos autos. Relação mantida entre autor e réu de compra e venda, que justifica a emissão das duplicatas. Ação declaratória para abatimento do preço e sustação de protesto julgada improcedente. Recurso desprovido.

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709 - TJSP. Responsabilidade civil. Dano material. Dano moral. Pagamento de dívida com subrogação, para afastar a evicção. Autores que fazem jus à devolução do valor pago em razão do acordo entabulado nos embargos de terceiro opostos à execução aforada contra os co-réus. Inexistência, contudo, de dano moral indenizável. Situação que não configura hipótese em que se tenha extrapolado o mero dissabor, dada a previsibilidade do risco da evicção nos contratos imobiliários, mormente quando os adquirentes não se cercam dos cuidados devidos. Ação de indenização julgada parcialmente procedente. Recurso dos autores improvido, prejudicado o do co-réu apelante.

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710 - TJSP. Embargos de terceiro. Fraude à execução. Descaracterização. Transmissão do imóvel pelo executado, depois do ajuizamento da execução. Posteriores alienações sucessivas, devidamente registradas, apanhando de surpresa os últimos adquirentes. Falta de publicidade que desse aos autores segurança para realizar o negócio jurídico, não figurando o último alienante como executado. Inaplicabilidade do CPC/1973, art. 593. Hipótese em que cabia ao julgador suprir a lacuna lastreando-se nos dispositivos genéricos a respeito da publicidade, com aplicação da Lei de Registros Públicos. Ação rescisória julgada procedente por maioria. Embargos infringentes rejeitados por outros fundamentos, afastada a exigência de boa-fé.

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711 - TJSP. Compra e venda. Bem imóvel. Evidenciado o inadimplemento por parte do empreendedor que deixa de entregar imóvel no prazo avençado, admissível a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos pelos compradores, mais indenização por lucros cessantes, indenização por dano moral, restituição da taxa SATI e da comissão de corretagem. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor, da Súmula 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça e enunciados da Veneranda 3ª Câmara de Direito Privado do TJSP de números 38.1, 38.2, 38.3, 38.4 e 38.8. Recurso da empreendedora não acolhido, provido parcialmente o dos adquirentes.

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712 - TJSP. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Circunstância em que, mesmo diante da ausência de registro, há que se privilegiar a boa-fé dos adquirentes do imóvel. Situação na qual é impossível a discussão acerca da existência de fraude contra credores em sede de embargos de terceiro. Súmula 84/STJ que superou o disposto na Súmula 621/STF. Aplicação. Necessidade. Inexistência de fraude à execução, tendo em vista que o compromisso de compra e venda foi celebrado antes do ajuizamento da ação de execução. Ocorrência. Recurso não conhecido em parte, e não provido na parte conhecida.

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713 - TJSP. Compra e venda. Bem imóvel. Adquirentes que obtendo o bem mediante carta de arrematação em autos de processo que tramitou perante vara do trabalho não providenciam a regularização do imóvel junto ao cartório do registro de imóveis com as baixas dos gravames pendentes, deixando de outorgar escritura definitiva a novos compradores. Necessidade de observância à força do compromisso particular de compra e venda celebrado e de acordo firmado no curso do processo. Incidência de multa fixada quando da avença. Decisão de procedência da ação de adjudicação mais condenação ao pagamento da multa mantida. Recurso não provido.

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714 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Compromisso de compra e venda de imóveis. Indenização por danos morais. Reexame de matéria fático probatória dos autos. Súmula 7/STJ. Incidência. Agravo interno desprovido. 1. Incide a Súmula 7/STJ na hipótese em que a revisão do entendimento do tribunal de origem. Indenização por dano moral decorrente da intranquilidade gerada aos adquirentes de imóveis que, apesar do adimplemento integral do preço, submeteram-Se a longa espera para a regularização dos bens. Demandar, necessariamente, o reexame de matéria fático probatória dos autos.

2 - Agravo interno desprovido.... (Continua)

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715 - TJSP. Apelação - Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da ré Associação dos Adquirentes do Barão do Campolim Residencial Club - Pretensão de afastamento do ônus da sucumbência - Rejeição - Associação que deixou de comprovar, na contestação, o envio de informativo isentando o autor, ex-proprietário, de eventuais outros encargos, vindo a fazê-lo somente em sede de apelação - Comprovação de que o autor tinha interesse de agir quanto ao pedido de declaração da inexigibilidade do valor vencido em julho de 2020 - Sucumbência bem anotada e inafastável - Sentença mantida - Recurso desprovido.

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716 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação de indenização. Vícios construtivos. Decisão que determinou o custeio da prova pelas rés. Inconformismo. Cabimento. Vícios construtivos. Relação jurídica estabelecida entre a CDHU e os adquirentes submetida ao CDC. Preenchimento dos requisitos para inversão do ônus da prova. CDC, art. 6, VIII e art. 373, §1º, do CPC. Inversão do ônus da prova não se confunde com o custeio da prova, submetido à regra geral prevista no CPC, art. 95. Prova requerida por todas as partes. Determinação de rateio dos honorários periciais, observada a justiça gratuita do agravado. Agravo provido

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717 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação de indenização. Vícios construtivos. Decisão que determinou o custeio da prova pelas rés. Inconformismo. Cabimento. Vícios construtivos. Relação jurídica estabelecida entre a CDHU e os adquirentes submetida ao CDC. Preenchimento dos requisitos para inversão do ônus da prova. CDC, art. 6, VIII e art. 373, §1º, do CPC. Inversão do ônus da prova não se confunde com o custeio da prova, submetido à regra geral prevista no CPC, art. 95. Prova requerida por todas as partes. Determinação de rateio dos honorários periciais, observada a justiça gratuita do agravado. Agravo provido

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718 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - RESCISÃO IMOTIVADA DOS ADQUIRENTES - PRETENSÃO RECURSAL DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DECLARATÓRIO DE NULIDADE DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS - PLEITO IMPLICITAMENTE ACOLHIDO NA SENTENÇA - INTERESSE RECURSAL AUSENTE QUANTO A ESSA QUESTÃO - DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO - JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS - TERMO INICIAL - CITAÇÃO - CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMADA PELO STJ NO JULGAMENTO DO RESP 1740911/DF (TEMA REPETITIVO 1002) - SENTENÇA MODIFICADA NESSE PONTO.

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719 - TJSP. Ação anulatória. Doação. Imóvel adquirido pelas rés mediante pagamento realizado pelo genitor, que era companheiro da autora. Alegado desrespeito à meação, falta de outorga uxória e prejuízo à parte indisponível do patrimônio do doador. Ato registrado em 1993, anterior, portanto, à vigência da Lei 9.278/96. Presunção de esforço comum inaplicável. Hipótese, ademais, em que a falta de autorização da companheira não pode prejudicar as adquirentes, que ainda eram menores à época. União estável reconhecida por sentença apenas em 2007. Prescrição reconhecida quanto à pretensão de nulidade por doação inoficiosa. Ação improcedente. Recurso desprovido

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720 - TJRJ. APELAÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 205, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL). DÉBITO QUE ABRANGE PERÍODO DE PROPRIEDADE DO ATUAL E ANTIGO DONOS (ADQUIRENTES E INCORPORADORA). OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DEMANDA POSTERIOR AO REGISTRO DA COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE EXCLUSIVA DO PROPRIETÁRIO ATUAL, RESSALVADA A VIA DE REGRESSO. INTELIGÊNCIA DO CODIGO CIVIL, art. 1.345. DISTINÇÃO COM A TESE JURÍDICA VINCULANTE FIRMADA NO TEMA REPETITIVO 886/STJ. PRESTAÇÕES VINCENDAS E VENCIDAS NO CURSO DO PROCESSO. PEDIDO IMPLÍCITO. INCLUSÃO NO PRECEITO CONDENATÓRIO. APLICAÇÃO DO CPC, art. 323. FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PROVIMENTO PARCIAL.

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721 - TJSP. Agravo de instrumento - execução de título extrajudicial - foi proferida no ano de 2022 a decisão que determinou a intimação de terceiros adquirentes dos imóveis oferecidos para satisfazer a execução, ou tornados indisponíveis - questão preclusa - ademais, decisão não tem conteúdo decisório efetivo de modo que, sob esse prisma, é incabível a interposição do agravo contra este ponto do decisum - multa aplicada em razão da alienação dos referidos imóveis - argumentos não se prestam a justificar a venda dos bens - má-fé da recorrente caracterizada - penalidade mantida no percentual fixado - agravo improvido na parte conhecida

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722 - TJSP. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO COMINATÓRIA. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA DECISÃO AGRAVADA, POR INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO NA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DOS IMÓVEIS OBJETO DO INCIDENTE. ADMISSIBILIDADE. RÉUS QUE, MEDIANTE ACORDO DE TRANSAÇÃO DEVIDAMENTE HOMOLOGADO, POR SENTENÇA JÁ TRANSITADA EM JULGADO, COMPROMETERAM-SE A ADJUDICAR OS IMÓVEIS À REPRESENTANTE DO AGRAVADO, PARA POSTERIORMENTE DAR CONTINUIDADE À ADJUDICAÇÃO DOS IMÓVEIS AOS SEUS ADQUIRENTES. AGRAVADO QUE, SE ENTENDESSE PELO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO NOS TERMOS PLEITEADOS NO PRESENTE INCIDENTE, DEVERIA TER ARGUIDO TAL QUESTÃO NO MOMENTO OPORTUNO. DEFESO, NESTE MOMENTO, REDISCUTIR ESTE TEMA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO

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723 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONTRA DECISÃO EM DEFERIU A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. INCONFORMISMO INFUNDADO DO RÉU. MANUTENÇÃO DO DECISUM. AÇÃO DE IMISSÃO QUE TEM POR OBJETO O DIREITO DE REAVER O BEM DE QUEM INJUSTAMENTE O POSSUA. DOCUMENTOS JUNTADOS AOS AUTOS QUE COMPROVAM A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL NAS MÃOS DOS AGRAVADOS. SUPOSTA NULIDADE DOS ATOS Da LeiLÃO NÃO IMPEDE A IMISSÃO NA POSSE DOS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ E DEVE SER ARGUIDA NAS VIAS PRÓPRIAS. INTELIGÊNCIA da Súmula 59/TJRJ. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

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724 - TJRJ. Apelação cível. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c inexistência de negócio jurídico. União estável reconhecida incidentalmente. Possibilidade. Documentação robusta nos autos. Legitimidade ativa dos autores. Com o reconhecimento da união estável, a atuação dos autores é legítima, não se tratando de postular o direito sucessório da companheira em substituição, mas da proteção da estrutura da sucessão que também lhes afeta. Negócio jurídico inexistente. Procuração extinta pelo falecimento do mandante. art. 682, II, do Código Civil. Ausência de comprovação de boa-fé dos adquirentes. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento.

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725 - STJ. Processo civil. Agravo de instrumento. Negativa de provimento. Recurso especial. Retenção legal. Hipótese inocorrente. Divergência jurisprudencial. Não comprovação. Ofensa à legislação federal. Acórdão. Nulidade. Falta de fundamentação. Questão relevante não apreciada. Embargos declaratórios rejeitados. Omissão. Prequestionamento. Imprescindibilidade. Execução de título extrajudicial. Terceiros prejudicados. Fraude à execução. Alienação de imóvel. Penhora anterior não registrada. Ausência de prova da ciência dos adquirentes. Recurso provido. Lei 6.015/1973, art. 240. CPC/1973, art. 165. CPC/1973, art. 458, II. CPC/1973, art. 535, II. CPC/1973, art. 659, § 4º.

«1 - No que concerne a este Recurso Especial, porquanto proveniente de decisão interlocutória proferida em autos de Execução de Título Extrajudicial, configura-se indevida a respectiva retenção, não caracterizadas as hipóteses taxativas do § 3º do CPC/1973, art. 542. ... (Continua)

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726 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Evicção. Impossibilidade. Conclusão no sentido da ciência de litígio envolvendo o imóvel. Carência de boa-fé dos adquirentes. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Prequestionamento. Ausência. Agravo interno desprovido.

1 - Como se infere dos autos, o ponto central do aresto foi a conclusão no sentido da ausência de boa-fé dos insurgentes e conhecimento prévio deles acerca de problemas possessórios envolvendo o imóvel, circunstâncias que afastariam os direitos decorrentes da evicção. Logo, a conclusão no sentido da impossibilidade de aplicação do teor do art. 449 do Código Civil (evicção) foi fundada em fatos, provas e termos contratuais, atraindo a incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ, aplicáveis a ambas as alíneas do permissivo constitucional, inclusive por divergência jurisprudencial. ... (Continua)

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727 - STJ. Direito processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação civil pública. Compra e venda de unidades imo biliárias. Contrato padrão. Cláusula que impõe aos consumidores adquirentes o pagamento do IPTU e das despesas condominiais, antes mesmo da imissão na posse. Acórdão recorrido que considerou que a abusividade da cláusula deve ser examinada individualmente, em cada caso concreto. Fundamento do aresto não impugnado especificamente pelo parquet. Incidência da Súmula 283/STF. Agravo interno não provido.

1 - A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso. Inteligência da Súmula 283/STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.... (Continua)

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728 - STJ. Usucapião especial. Defesa de terceiros adquirentes em ação anulatória de adjudicação de imóvel. Autora da ação que não impugna tal defesa. Fato que não impede ao Juiz considerar insuficientes as provas para a prescrição aquisitiva. Princípio do livre convencimento. Usucapião rejeitado. Adjudicação do único bem deixado pela falecida a uma das herdeiras. Beneficiária que, no arrolamento, omite a existência de irmã, co-herdeira necessária. CF/88, art. 183. CPC/1973, art. 131 e CPC/1973, art. 334, II.

«Oposta como defesa, pelo réu, a prescrição aquisitiva de imóvel urbano instituída no CF/88, art. 183, o silêncio do autor sobre tais fatos (CPC, art. 334, II) não impede ao Juiz dar-se por insatisfeito com a prova e rejeitar a pretensão, pois o CPC/1973 também acolhe o princípio do livre convencimento (CPC, art. 131).... (Continua)

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729 - TJSP. Apelação. Ação de resolução de compra e venda e de imóvel. Programa Minha Casa Minha Vida. Contrato de venda e compra de imóvel, com alienação fiduciária. Imprecisão da inicial quanto ao fundamento da resolução, se haveria inadimplemento da vendedora ou se a resolução teria fundamento no CDC, art. 53. Inadmissibilidade da resolução com fundamento no CDC, art. 53. Compromisso de compra e venda sucedido por compra e venda com alienação fiduciária ao agente financeiro. Contrato que inclusive já foi executado, com consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. Entendimento vinculante do STJ no sentido do não cabimento da resolução por iniciativa do adquirente, com fundamento no CDC, art. 53, quando existente alienação fiduciária em garantia. Ação de resolução fundada em inadimplemento. Alegação de demora na entrega das chaves e existência de vazamentos no imóvel. Falta de comprovação de vício construtivo ou de atraso na entrega das unidades. Obra pronta e começo da entrega antes mesmo do prazo contratual. Unidade que não foi entregue porque os autores se tornaram inadimplentes. Valor financiado pela CEF que não foi suficiente para cobrir o preço do imóvel negociado. Vendedora que deu quitação à CEF e celebrou com os autores contrato (confissão de dívida) pelo qual os autores arcariam de forma parcelada com o pagamento do saldo do preço não coberto pelo financiamento. Inadimplemento dos autores no contrato de financiamento e na confissão de dívida). Sentença que resolveu o contrato, por inadimplemento da ré, afirmando que em razão da celebração da confissão de dívida a ré deveria ter entregado a unidade aos autores, considerando que o vencimento da prestação devida pelos autores era posterior ao momento em que era realizada a entrega das unidades. Não caracterização de inadimplemento absoluto. Confissão de dívida que, em princípio, não estipulou a transmissão da posse antes do pagamento. Obrigação dos autores de pagamento do saldo do preço que já havia sido ajustada desde o primeiro contrato celebrado (compromisso de compra e venda). Ainda que se considerasse o atraso da ré no cumprimento da obrigação por quatro meses, não houve sua constituição em mora, não se constatando ato dos adquirentes apto a transformar eventual mora da ré em inadimplemento absoluto. Ação que somente foi proposta muito tempo depois, quando já estava avançado o inadimplemento dos adquirentes. Resolução por inadimplemento da vendedora incabível. Reconvenção. Cobrança das prestações da confissão de dívida e valor despendido, na condição de garante, da taxa de obra devida à CEF. Acolhimento. A confissão de dívida representa o saldo do preço do imóvel que saiu do patrimônio da ré e se incorporou, inicialmente, ao patrimônio dos adquirentes e, posteriormente, ao patrimônio do credor fiduciário. Haveria enriquecimento sem causa se a ré não recebesse a integralidade do preço, considerando que o imóvel não mais integra seu patrimônio. Autores que, em tese, teriam direito de receber eventual saldo que o credor fiduciário apurar na Leilão extrajudicial do bem, o que também justifica a necessidade de arcar com o pagamento do saldo do preço devido à ré. Recurso provido.

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730 - STJ. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação civil pública. Inversão do ônus da prova. Legitimidade. Demanda ajuizada pelo Ministério Público. Viabilidade. Precedentes. Súmula 83/STJ. Direitos individuais homogêneos. Aquisição de lotes em empreendimento. Falha no dever de informação. Valor final do preço do imóvel exorbitante. Vulnerabilidade técnica e informacional dos adquirentes. Reexame de provas. Súmula 7/STJ. Não provido.

1 - Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: «[...] não há óbice a que seja invertido o ônus da prova em ação coletiva de consumo, ainda que se cuide de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público (AgInt no AREsp. Acórdão/STJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em, DJe de). 27/9/2021 1/10/2021... (Continua)

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731 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL OCORREU NO CURSO DE AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE AJUIZADA CONTRA A ANTIGA PROPRIETÁRIA. IRRESIGNAÇÃO DOS EMBARGANTES. A EXISTÊNCIA DE PROCESSO EM CURSO É CIRCUNSTÂNCIA INSUFICIENTE PARA CARACTERIZAÇÃO DA FRAUDE. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O TERCEIRO ADQUIRENTE TINHA CONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE REDUZIR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA, NOS TERMOS DO CPC, art. 792. NECESSIDADE DE PROVA DE MÁ-FÉ, NOS TERMOS DA SÚMULA 395/STJ. INEXISTÊNCIA DE AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA AO TEMPO A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL, CIRCUNSTÂNCIA QUE, SOMADA À FALTA DE MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES, AFASTA A ALEGAÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. R. SENTENÇA DEVE SER REFORMADA PARA AFASTAR AS CONSTRIÇÕES REALIZADAS SOBRE O IMÓVEL. RECURSO PROVIDO

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732 - TJSP. COMPRA E VENDA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR PRETENDENDO QUE O AGENTE FINANCEIRO PROMOVA O LEVANTAMENTO DA HIPOTECA GRAVADA SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA CONTROVÉRSIA - IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA - IMÓVEL INTEGRALMENTE QUITADO PERANTE A CONSTRUTORA - A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ - PRECEDENTES - DECISÃO REFORMADA - AGRAVO PROVIDO PARA DETERMINAR O LEVANTAMENTO DA HIPOTECA, EM 10 DIAS, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA DE R$ 1.000,00.

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733 - TJSP. Compromisso de compra e venda. Contrato. Ação rescisória. Falta de entrega do bem prometido à venda. Responsabilidade da ré pela restituição das quantias pagas pelo autor. Continuidade das obras do empreendimento imobiliário assumida por uma comissão de adquirentes da qual participa o apelado. Irrelevância. Fato que não afasta a responsabilidade da promitente vendedora do imóvel, mormente quando não demonstrado que os valores pagos pelo recorrido foram repassados à referida comissão. Rescisão que deve ser acompanhada da devolução de tudo o que foi recebido pela apelante, devidamente corrigido e acrescido de juros, sob pena de enriquecimento sem causa. Recurso da ré improvido.

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734 - TJSP. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Ação de reintegração de posse c.c. rescisão contratual e perdas e danos. Rescisão que restou declarada e legítima a reintegração de posse do imóvel. Controvérsia que pesa sobre os valores da restituição, pretensão também deduzida pelos adquirentes em ação declaratória, cujo julgamento se deu na mesma sentença. Cabimento da restituição, porém, seguindo os critérios adotados pela jurisprudência dos tribunais pátrios e Súmula 2, deste Tribunal de Justiça. Sentença reformada nesta parte para admitir a retenção de 20% sobre os valores pagos, a título de indenização, pelo desfazimento do negócio. Recurso provido, em parte, com observação.

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735 - TJSP. Ação de rescisão de compromisso particular de venda e compra de lote, cumulada com o pedido de devolução de valores e indenização por danos morais - Procedência parcial em primeiro grau - Demonstração da culpa exclusiva dos adquirentes pelo desfazimento do negócio jurídico - Ausência de obtenção do financiamento bancário necessário para a quitação do preço pactuado - Prejuízos extrapatrimoniais não configurados - Ato ilícito não caracterizado pela vendedora - Inocorrência de ofensa à honra, dignidade ou psique - Reparação extrapatrimonial indevida - Precedentes do STJ - Sucumbência recíproca diante da parcial procedência dos pedidos - Manutenção da disciplina da sucumbência estabelecida na origem - Sentença mantida - Recurso não provido

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736 - TJSP. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c restituição. Sentença de parcial procedência. Irresignação da ré. Desconto de 10% do valor atualizado do contrato sobre as quantias adimplidas pelos autores a título de preço descabido, pois resultaria na perda quase que total do crédito dos adquirentes (arts. 51, IV e §1º, II e III e 53, caput do CDC e art. 413 do CC). Percentual de retenção mantido em 20% (Súmula 1/STJ e Súmula 543/STJ). Taxa de fruição devida no período compreendido entre a celebração e a rescisão do contrato. Recurso parcialmente provido

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737 - TJSP. Condomínio edilício - Embargos à execução de título executivo extrajudicial - Contribuições condominiais - Sentença de improcedência - Apelo dos embargantes - Suspensão da demanda, com fundamento na prejudicialidade externa - Pendência de decisão em ação de rescisão contratual, tendo por objeto o imóvel em discussão, movida pelos embargantes em face da promitente-vendedora, por atraso na entrega - Irrelevância para o desfecho da presente lide - Unidade condominial nova - Ausência de demonstração de que os adquirentes tenham recebido as chaves e imitidos na posse do imóvel - Despesas condominiais que devem ser suportadas pela promitente-vendedora - Procedência dos embargos e extinção da execução - Apelo provido

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738 - TJSP. RESCISÓRIA - EMBARGOS DE TERCEIRO - ACÓRDÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELOS AUTORES - AJUIZAMENTO FUNDADO NO art. 966, S IV, V E VIII DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - PENHORA SOBRE IMÓVEL PERTENCENTE AOS AUTORES - ALEGAÇÃO DE QUE NÃO PARTICIPOU DA RELAÇÃO JURÍDICA, INEXISTINDO TÍTULO JUDICIAL EM SEU DESFAVOR - RECONHECIMENTO DA RESPONSABILIDADE DOS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL PERANTE OS ADQUIRENTES NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 0227748-09.2012.8.26.0000 - PRETENSÃO DE VER REAPRECIADAS QUESTÕES DEDUZIDAS ANTERIORMENTE EM JUÍZO - IMPOSSIBILIDADE - MEIO INADEQUADO - AÇÃO QUE NÃO CONSTITUI SUCEDÂNEO RECURSAL - FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL - INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL - PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

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739 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Recurso interposto contra decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada para imitir o agravante na posse do imóvel do qual é coproprietário. Não preenchimento dos requisitos do CPC, art. 300, caput. Argumentos suscitados pelo agravante que dependem do aprofundamento da instrução processual, sendo desconhecidos nesse momento de cognição sumária os termos da alegada compra e venda do imóvel sem seu consentimento. Imissão na posse que pode atingir direitos de terceiros adquirentes. Ausência de perigo de dano grave irreparável ou de difícil reparação. Decisão mantida. Recurso desprovido.

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740 - TJSP. Ação de adjudicação compulsória c/c declaratória de cancelamento de hipoteca. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Escritura de venda e compra. Imóvel quitado. Incidência da Súmula 308/STJ. Pretensão admissível, uma vez que os Autores não detêm qualquer relação jurídica com a instituição financeira. Ineficácia da hipoteca firmada entre a vendedora do imóvel e a instituição financeira, frente aos adquirentes. Sucumbência corretamente fixada, considerados os parâmetros do CPC, art. 85, sem que oportunamente o valor da causa tenha sido impugnado. Sentença de procedência mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 11% do valor da causa (CPC, art. 85, § 11). Recurso não provido

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741 - TJSP. Tutela antecipada. Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda. Bem Imóvel. Devolução imediata aos adquirentes de 90% das quantias pagas. Ausência, num primeiro momento, da prova inequívoca dos fatos e da verossimilhança das alegações para a concessão da medida de urgência na extensão pretendida pelos agravantes. Ocorrência, porém, do firme propósito destes na rescisão do contrato. Existência de notificação das agravadas desde 2008 e efetivo ajuizamento desta ação. Concessão parcial da medida para a abstenção de pratica de medidas de restrição ao crédito, inclusive de negativação dos nomes dos agravantes, sob pena de multa diária. Recurso parcialmente provido para este fim.

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742 - TJSP. Compra e venda. Bem imóvel. Rescisão contratual. Atraso na entrega das obras. Cooperativa habitacional com interesse em vender seu produto, agindo à semelhança das construtoras e incorporadoras presentes no mercado imobiliário que não pode se escudar na natureza jurídica da sociedade para se eximir das obrigações. Instrumento contratual que em tudo se assemelha ao compromisso particular de compra e venda, tendo os adquirentes direito de pleitear sua rescisão. Necessidade de restituição integral das importâncias pagas. Abusividade da cláusula contratual estabelecendo retenção de 30% dos valores pagos. Decisão de rescisão contratual e restituição de valores mantida. Recurso da cooperativa habitacional não provido.

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743 - TJSP. Compromisso de compra e venda. Aquisição de bem imóvel. Rescisão. Desistência dos adquirentes. Culpa da ré não evidenciada. Restituição das parcelas pagas. Retenção devida à construtora. Admissibilidade. Ato que causa prejuízo ao credor. Pena para o descumprimento que deve ser fixada, para que não importe em incentivo ao inadimplemento. Hipótese em que fica a restituição limitada a 80% (oitenta por cento), uma vez que não houve ocupação pelos autores. Correção monetária a partir do desembolso pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça. Aplicação de juros legais a partir da citação. Devolução em parcela única. Sucumbência recíproca reconhecida. Recurso provido.

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744 - TJSP. Compra e venda. Bem imóvel. Estabelecendo avença firmada entre as partes início do prazo de entrega do bem a partir da assinatura do contrato de financiamento, acrescido da tolerância de cento e oitenta dias considerando-se que dependem as obras de fatores que nem sempre são controláveis pelo construtor, desrespeitadas as datas fixadas patente o direito dos adquirentes de serem ressarcidos pelos prejuízos experimentados, não justificado o atraso a ponto de ser reconhecido o fortuito ou a força maior, fazendo eles jus aos lucros cessantes porém não a indenização por danos morais circunscrito o descumprimento a decepção e aborrecimento. Recurso parcialmente provido.

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745 - TJSP. Ato administrativo. Anulação. Sociedade empresária do ramo de comércio varejista de combustíveis que teve indeferido pedido de renovação da inscrição estadual do cadastro de contribuinte por inobservância do art. 13, II, IV, VI, VIII, da Portaria CAT 02/2011, com a consequente cassação da inscrição, nos termos do art. 15, II, da mesma portaria. Indeferimento precedido de regular procedimento administrativo em que se oportunizou a defesa do contribuinte. Decisão fundamentada na falta de comprovação da aquisição do fundo de comércio, bem como da capacidade econômico-financeira dos sócios adquirentes. Ausência de ilegalidade do ato impugnado. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

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746 - TJSP. Sentença. Cumprimento. Rescisão de contrato cumulado com devolução de quantias pagas. Ausência de bens penhoráveis. Imóvel de titularidade da agravada que foi alienado após a citação para a fase de conhecimento, porém, antes da prolação de sentença condenatória. Má-fé dos adquirentes que não está bem delineada. Ônus da prova dos agravantes. Presunção da má-fé que somente poderia incidir se houve penhora averbada na matrícula do imóvel, o que não ocorre no caso concreto. Entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos. Agravantes que deverão adotar outras medidas visando à satisfação de seu crédito. Decisão mantida. Recurso improvido.

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747 - TJRS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE PROPRIEDADE DO ALIENANTE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA DOAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE SOMENTE COM O REGISTRO IMOBILIÁRIO. VALIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA. INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

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748 - STJ. Tributário. ISS sobre construção. Incorporadora imobiliária. Inexigibilidade.

«1. Conforme decidido no REsp 1166039/RN, a incorporação poderá adotar um dos seguintes regimes de construção: a) por empreitada, a preço fixo, ou reajustável por índices previamente determinados (Lei 4.591/64, art. 55); b) por administração ou «a preço de custo (Lei 4.591/64, art. 58); ou c) por contratação direta entre os adquirentes e o construtor (Lei 4.591/64, art. 41). ... (Continua)

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749 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença. Ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos. Insurgência contra r. Decisão que reconheceu a existência da fraude à execução, tornando ineficaz a venda de imóvel, bem como determinando sua penhora. Afastamento do reconhecimento de fraude à execução com levantamento da penhora. Descabimento. Comprovada má-fé do adquirente. Alienação do imóvel já na pendência do processo executivo. Comprador ciente de outras execuções pendentes contra os ora executados e vendedores. Comprador que dispensou a apresentação das certidões dos distribuidores cíveis, evidenciando conduta desprovida de cautela necessária, o que afasta a alegada boa-fé dos adquirentes. Indicativos de que o valor real do bem é superior ao transacionado, ou seja, o bem foi vendido muito abaixo do valor de mercado. Adquirentes já mantinham negócios com o devedor, pelo menos desde 2020, e tinham condições de ter informações sobre a situação financeira que circundava o ora devedor. Súmula 375 do C. STJ.... (Continua)

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750 - TJSP. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES -

Autores, adquirentes de lote, que postulam a nulidade da cláusula que estabelece a responsabilidade pelo IPTU antes da data da posse, com a restituição dos valores pagos - Sentença de procedência - Recurso da loteadora ré, com preliminar de ilegitimidade passiva - Rejeição - Contrato que foi celebrado pelos autores diretamente com a ré, que redigiu e estabeleceu a cláusula que atribui a responsabilidade dos adquirentes pelo imposto - No mérito, não colhe o argumento de que o Município de Ribeirão Preto tenha conferido à ré a isenção do imposto - Entendimento pacificado na jurisprudência, de que, independentemente de o referido CTN Municipal regular o sujeito passivo do IPTU e a referida isenção, o marco inicial para a responsabilidade do adquirente pelas despesas inerentes ao imóvel é a posse, sendo abusiva qualquer cláusula que lhe imponha o pagamento antes da efetiva imissão - Precedentes - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.... (Continua)

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