Jurisprudência sobre
natureza propter rem
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351 - TJSP. Intervenção de terceiros. Substituição processual. Ação de cobrança de débitos condominiais em fase de execução. Substituição processual no polo passivo para inclusão da agravante, que arrematou o imóvel (gerador das despesas condominiais) em outro processo. Cabimento. Obrigação de natureza «propter rem. Inteligência dos arts. 42, § 3º, do CPC/1973, e do CCB, art. 1345. Omissão do edital quanto à existência dos débitos condominiais. Irrelevância. Alegação referente à execução extrajudicial que deveria ter sido apresentada no juízo próprio, caso houvesse interesse em tornar sem efeito a arrematação. Hipótese, ademais, em que cabia à arrematante diligenciar acerca de eventuais dívidas ou ônus incidentes sobre o imóvel. Recurso improvido, com observação.
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352 - TJSP. Contribuições condominiais - Ação de execução - Imóvel arrematado - Decisão agravada que anota penhora vinda de juízo trabalhista, conferindo a este preferência de pagamento - Agravo da arrematante, buscando a preferência dos créditos com natureza «propter rem em detrimento dos trabalhistas ou, subsidiariamente, que seja isentada da responsabilidade de arcar os débitos que decorrem do imóvel (condominiais e tributários) - Ordem de distribuição do produto da arrematação - Tema já analisado e decidido anteriormente - Dois agravos anteriores, que versavam sobre a mesma questão, não conhecidos nessa parte - Nova tentativa de alteração do que já foi decidido - Pedido subsidiário não formulado anteriormente na origem - Supressão de instância - Agravo não conhecido
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353 - TJRS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS DE TERCEIRO JULGADOS IMPROCEDENTES. AUSÊNCIA DE EFEITO SUSPENSIVO AOS EMBARGOS. POSSIBILIDADE DE PROSSEGUIMENTO. NÃO DEMONSTRADA IRREGULARIDADE NA PENHORA E ARREMATAÇÃO DO BEM. DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. DÉBITO CONDOMINIAL. DECISÃO MANTIDA.
1. A parte agravante se insurge quanto à determinação de prosseguimento do cumprimento de sentença, com expedição de carta de arrematação e mandado de imissão na posse em favor da arrematante. ... ()
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354 - TJSP. COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. OBRIGAÇÃO «PROPTER REM CONSTATAÇÃO DE QUE O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, INCLUSIVE COM A ENTREGA DAS CHAVES, SE REALIZOU MUITO TEMPO ANTES DO INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DA ASSERTIVA DE DESCONHECIMENTO, POR PARTE DO CONDOMÍNIO, DA EXISTÊNCIA DO NEGÓCIO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
1. A obrigação de pagamento de despesas condominiais tem natureza «propter rem e por isso vincula o condômino. 2. No caso em exame, consta dos autos a prova de que o contrato de compromisso de compra e venda, com a efetiva entrega das chaves do bem, foi realizado há muito tempo. Carece de verossimilhança a narrativa de que o condomínio não sabia de tal fato, visto que a cobrança diz respeito a despesas muito posteriores, fato que revela o seu conhecimento quanto à existência do negócio. Daí advém a improcedência do pedido... ()
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355 - STJ. Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Imóvel financiado. Inadimplemento. Retomada do bem pela vendedora (credora hipotecária). Débitos condominiais. Obrigação propter rem. Ação de cobrança movida pelo condomínio. Não participação da cooperativa vendedora. Penhora da coisa em cumprimento de sentença. Possibilidade. Recurso desprovido.
1 - Mesmo sendo retomado o imóvel financiado pela promitente vendedora e credora hipotecária, e ainda que não tenha esta participado da ação de cobrança movida pelo Condomínio edilício contra o promitente comprador inadimplente, pode o bem ser penhorado em cumprimento de sentença, dada a natureza propter rem dos débitos condominiais, os quais sempre acompanham o imóvel. ... ()
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356 - TJSP. PROCEDÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA «PROPTER REM". A LEGITIMIDADE PODE SER DO TITULAR DE DOMÍNIO OU DO ADQUIRENTE. INTERPRETAÇÃO DA TESE FIRMADA, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO, PELO STJ NO SEU TEMA 886. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1.
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. 2. Irrelevante se a propriedade ainda estava registrada para terceiros; a dívida é condominial e segue o destino do imóvel. Na hipótese de compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 3. Sentença mantida. Recurso desprovido, sem majoração da verba advocatícia sucumbencial, porquanto já fixada em seu patamar máximo... ()
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357 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Civil. Processo civil. Obrigação propter rem. Despesas condominiais. Execução. Inclusão da arrematante no polo passivo do feito executivo. Possibilidade. Previsão editalícia. Acórdão recorrido em consonância com o entendimento desta corte. Agravo interno desprovido.
1 - O entendimento desta Corte é que nos casos de dívida condominial de natureza propter rem, é possível a inclusão do arrematante que não participou do processo de conhecimento e, por conseguinte, não integrou o título executivo judicial, caso haja previsão editalícia nesse sentido. ... ()
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358 - TJMG. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PARCELAS VINCENDAS ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO. CPC, art. 323. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que condenou o réu ao pagamento das taxas condominiais vencidas a partir de 25/03/2011, data da aquisição do imóvel, acrescidas de multa, juros e correção monetária, reconhecendo a sucumbência recíproca. O apelante pleiteia a responsabilização do apelado pelo pagamento integral da dívida, incluindo as parcelas vencidas no curso do processo até o cumprimento da obrigação. ... ()
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359 - STJ. Civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Imóvel financiado. Inadimplemento. Retomada do bem pela vendedora (credora hipotecária). Débitos condominiais. Obrigação propter rem. Ação de cobrança movida pelo condomínio. Não participação da cooperativa vendedora. Penhora da coisa em cumprimento de sentença. Possibilidade. Recurso desprovido.
1 - Mesmo sendo retomado o imóvel financiado pela promitente-vendedora e credora hipotecária, e ainda que não tenha esta participado da ação de cobrança movida pelo Condomínio edilício contra o promitente-comprador inadimplente, pode o bem ser penhorado em cumprimento de sentença, dada a natureza propter rem dos débitos condominiais, os quais sempre acompanham o imóvel. ... ()
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360 - STJ. Processo civil. Agravo interno. Razões que não enfrentam o fundamento da decisão agravada. Alegação de omissão no acórdão estadual. Inexistência. Compra e venda. Encargos condominiais vencidos. Obrigação propter rem. Responsabilidade do atual proprietário. Relação jurídica material com o imóvel. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Precedentes.
«1 - As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. ... ()
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361 - TJSP. Arrematação. Bem imóvel. Existência de débitos oriundos da propriedade. Crédito tributário (IPTU) e crédito decorrentes de despesas condominiais. Dívidas de natureza «propter rem. Responsabilidade do arrematante pelos débitos. Impossibilidade. Exame do edital de convocação que revela não haver menção expressa aos valores devidos a título de imposto predial urbano, tampouco do valor relativo às despesas condominiais, cuja penhora no rosto dos autos havia sido deferida anteriormente. Fato gerador ocorrido antes de concretizar a arrematação. Arrematante que não tinha conhecimento do fato. Cabia ao exequente e a co-proprietária do bem zelar pela correta publicação dos editais. Impossibilidade de a co-proprietária do bem eximir-se do cumprimento da obrigação. Recurso não provido.
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362 - TJSP. Arrematação. Embargos. Execução de despesas condominiais. Alegação de defeito no edital das praças, excesso de execução e falta de citação. Desacolhimento. Afirmativa da devedora de erro no edital sobre informação de ser apenas compromissária compradora do imóvel. Irrelevância, tendo em conta a natureza 'propter rem' e ter sido endereçada a cobrança, inicialmente, ao devedor solidário (marido). Excesso de execução, ademais, não superveniente à penhora. Improcedência dos embargos à arrematação. Recurso provido para afastar o reconhecimento da ilegitimidade de parte da embargante e a conseqüente extinção do processo sem Resolução do mérito; reconheceram que o processo encontra-se em condição de imediato julgamento; conheceram o mérito e julgaram improcedentes os embargos à arrematação.
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363 - TJRS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMPOSSIBILIDADE DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE EM PROCESSO EXECUTIVO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME... ()
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364 - STJ. Civil. Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança de débitos condominiais. Reaquisição da propriedade do imóvel anteriormente alienado. Natureza propter rem da obrigação. Legitimidade passiva do vendedor. Incidência da Súmula 568/STJ. Decisão mantida. Agravo interno não provido.
1 - Segundo o entendimento jurisprudencial desta Corte, «quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor (AgInt nos EDcl no AREsp. Acórdão/STJ, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado aos 14/2/2022, DJe de 21/2/2022). ... ()
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365 - TJSP. Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Precedentes desta Colenda Câmara e do Colendo STJ. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO
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366 - TJSP. Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação a eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Precedentes desta Colenda Câmara e do Colendo STJ. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO
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367 - TJRJ. Agravo de Instrumento. Ação de cobrança de cotas condominiais em fase de cumprimento de sentença. Decisão agravada que deferiu pedido de penhora de imóvel. Irresignação do executado. Indeferido o pedido de efeito suspensivo. Embargos de declaração opostos pelo agravante. Como o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, em razão da natureza propter rem da obrigação, há de se admitir a penhora do bem, gerador do débito condominial. Entendimento do colendo STJ no sentido de que, em se tratando de dívida relativa a cotas de condomínio (obrigação propter rem) e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária. Decisão que não merece reforma. Manutenção da decisão. Precedentes desta Corte Estadua;. DESPROVIMENTO DO RECURSO. PREJUDICADO O JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
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368 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rito comum. Indenização por danos causados ao imóvel dos autores. Reconhecimento de fato superveniente, na sentença. Possibilidade. Ausência de decisão-Surpresa. Direito de vizinhança. Obrigações propter rem. Responsabilidade do proprietário- Arrendante. Agravo interno improvido.
1 - A atribuição de nova qualificação jurídica para fatos expressamente registrados no acórdão de 2º grau não caracteriza decisão-surpresa, no âmbito do recurso especial.... ()
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369 - TJRS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORA SOBRE O BEM. VIABILIDADE. RECURSO PROVIDO.
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370 - TJRS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE IMÓVEL. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE PENHORA SOBRE A TOTALIDADE DO IMÓVEL. PREFERÊNCIA SOBRE CRÉDITO FIDUCIÁRIO. DECISÃO MANTIDA.
1. A obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel, independentemente da existência de alienação fiduciária, conforme disposto no CCB, art. 1.345.... ()
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371 - TJSP. Contrato. Prestação de serviços. Fornecimento de água e esgoto. Obrigação pessoal, que não tem natureza 'propter rem', não se vinculando ao imóvel. Responsabilidade pessoal daquele que consumiu o serviço prestado pela concessionária. Apelante que passou a exercer a posse do imóvel no ano 2000. Inexistência de prova de que o imóvel permaneceu fechado até 2003, época em que foi locado. Responsabilidade do réu pelo pagamento das contas de consumo posteriores ao ano 2000. Exclusão da conta referente a dezembro de 1996. Ação de cobrança parcialmente procedente. Má-fé da autora não comprovada. Não cabimento das sanções previstas no art. 1.531 do antigo Código Civil, reiterado pelo CCB/2002, art. 940. Súmula 159 do Supremo Tribunal Federal. Recurso parcialmente provido.
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372 - TJSP. Intervenção de terceiros. Substituição processual. Sentença. Cumprimento. Ação de cobrança de despesas condominiais. Execução fundada em descumprimento de acordo judicial firmado entre o condomínio e o agravado (compromissário comprador do imóvel à época). Notícia de anterior ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda, cumulada com reintegratória, julgada procedente, declarando a rescisão da avença, reintegrando a construtora promitente vendedora na posse do imóvel. Pedido de substituição processual para inclusão dela no pólo passivo da demanda. Admissibilidade, diante da natureza «propter rem da obrigação, sendo que a responsabilidade do pagamento se estende a todo e qualquer adquirente. Artigos 1345 do Código Civil e 42, § 3º do CPC/1973. Pedido de substituição deferido. Recurso provido.
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373 - TJSP. Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que determinou que a parte exequente esclareça se pretende a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel indicado, tendo em vista a alienação fiduciária constituída em favor da Caixa Econômica Federal. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO
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374 - STJ. Meio ambiente. Ambiental. Processual civil. Instituição de área de reserva legal. Obrigação propter rem e ex lege. Dever de averbação. Tempus regit actum. Norma ambiental superveniente de cunho material. Inaplicabilidade. Hermenêutica. Lei 4.771/1965, art. 16. Lei 4.771/1965, art. 44.
«1 - É pacífica a jurisprudência do STJ ao reconhecer a natureza propter rem da Reserva Legal e a obrigatoriedade e vinculação para o proprietário atual e o Poder Público. O Código Florestal impõe «aos proprietários a averbação da reserva legal à margem de matrícula do imóvel, ainda que não haja na propriedade área florestal ou vegetação nativa. Em suma, a legislação obriga o proprietário a manter e, eventualmente, recompor a fração da propriedade reservada por lei (cfr. REsp. Acórdão/STJ, Segunda Turma, Min. Castro Meira, DJe de 23/10/2008). No mesmo sentido, REsp. 4Acórdão/STJ, Rel. Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 11/10/2016; REsp. 4Acórdão/STJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 11/10/2016; REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministra Diva Malerbi, Desembargadora convocada TRF 3º Região, Segunda Turma, DJe 30/06/2016; REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 17/4/2012; ; AgRg no AREsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 26/8/2013; AgRg no REsp. 1.137.478, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, DJe 21/10/2011; REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Franciulli Netto, Segunda Turma, DJ 7.10.2002; REsp. 843.036, Rel. Ministro José Delgado, Primeira Turma, DJ 9.11.2006; REsp. 926.750, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 4.10.2007; REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJe 29/6/2010; AgRg nos EDcl no REsp. 1.203.101, Rel. Ministro Hamilton Carvalhido, Primeira Turma, DJe 18/2/2011; AgRg no REsp. 1.206.484, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 29/3/2011. ... ()
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375 - TJDF. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EXCLUSÃO DE PARCELA COBRADA E PAGA EM AÇÃO ANTERIOR. NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROPRIETÁRIO E LOCATÁRIO. PROCEDENCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. OMISSÃO. OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. Os embargos de declaração são cabíveis contra decisão judicial que estiver eivada de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, admitindo-se, excepcionalmente, a modificação do julgado, conforme dispõe o CPC/2015, art. 1.022. ... ()
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376 - TJRS. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO COMPROVADA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME ... ()
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377 - TJRS. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. MORA AUTOMÁTICA. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA IMISSÃO NA POSSE POR TERCEIRO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME: Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de cotas condominiais, condenando o DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO – DEMHAB ao pagamento dos valores inadimplidos relativos ao imóvel de sua titularidade. ... ()
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378 - STJ. Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Omissão no acórdão recorrido. Inexistência. Imóvel financiado. Inadimplemento. Retomada do bem pela vendedora (credora hipotecária). Débitos condominiais. Obrigação propter rem. Ação de cobrança movida pelo condomínio da qual não participou a cooperativa vendedora. Inclusão desta no cumprimento de sentença. Possibilidade.
1 - Não é omisso o julgado que decide a contenda, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte, notadamente quando, como no caso concreto, os fundamentos expendidos bastam a justificar as conclusões adotadas. ... ()
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379 - STJ. Meio ambiente. Ambiental. Processual civil. Instituição de área de reserva legal. Obrigação propter rem e ex lege. Dever de averbação. Tempus regit actum.
«1 - É pacífica a jurisprudência do STJ ao reconhecer a natureza propter rem da Reserva Legal e a obrigatoriedade e vinculação para o proprietário atual e o Poder Público. «Nos termos da Lei 4.771/1965, art. 16 c/c Lei 4.771/1965, art. 44, impõe-se aos proprietários a averbação da reserva legal à margem de matrícula do imóvel, ainda que não haja na propriedade área florestal ou vegetação nativa. Em suma, a legislação obriga o proprietário a manter e, eventualmente, recompor a fração da propriedade reservada por lei (cfr. REsp. Acórdão/STJ, Segunda Turma, Min. Castro Meira, DJe de 23/10/2008. No mesmo sentido, RMS Acórdão/STJ, Segunda Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ de 3.10.2005; RMS Acórdão/STJ, Primeira Turma, Min. Denise Arruda, DJe de 3.12.2008; REsp. Acórdão/STJ, Segunda Turma, Min. Eliana Calmon, DJe de 3.9.2009; REsp. Acórdão/STJ, Primeira Turma, Min. Francisco Falcão, DJ de 31/5/2007; REsp. Acórdão/STJ, Primeira Turma, Min. Luiz Fux, DJe de 9.4.2008; EDcl no Ag 4Acórdão/STJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 6.8.2010; AgRg no REsp. 1.206.484, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 29/3/2011). ... ()
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380 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE RECURSAL DE UMA DAS HERDEIRAS DO COPROPRIETÁRIO. EFEITO SUSPENSIVO AFASTADO. INÉPCIA DA INICIAL REFUTADA. CHAMAMENTO AO FEITO E CITAÇÃO DOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS. REJEIÇÃO. INXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. IRRELEVÂNCIA DE QUAL FAMILIAR OCUPA O IMÓVEL. INDIVISIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. FRACIONAMENTO DE ACORDO COM A COTA PARTE DO ESPÓLIO COPROPRIETÁRIO. DESCABIMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. 1.
Ação de cobrança de cotas condominiais vencidas a partir de 10/08/2017, bem como as vincendas no curso da demanda até o efetivo pagamento, julgada procedente pelo juízo de origem. 2. Legitimidade recursal da primeira apelante, inventariante do espólio de coproprietários de 1/4 do imóvel em questão, conforme certidão do 9º Ofício de Registro de Imóveis. 3. Inexistindo prejuízo de dano irreparável e probabilidade do acolhimento do recurso, limitando-se o segundo apelante a postular o recebimento no duplo efeito, indefere-se o efeito suspensivo à apelação, posto que ausentes os pressupostos autorizadores. 4. Petição inicial que preenche os requisitos legais, descrevendo o condomínio autor as circunstâncias fáticas que envolvem a questão posta, acostando planilha de débitos detalhada, possibilitando claramente a defesa do réu, o que efetivamente fez. 5. Rejeita-se o pleito de chamamento ao processo e citação dos demais coproprietários do imóvel objeto da presente demanda, uma vez que não se caracteriza o litisconsórcio passivo necessário, pois, os débitos oriundos de dívidas condominiais possuem natureza propter rem e, portanto, são de responsabilidade solidária de todos os coproprietários, ainda que não se exija a formação de litisconsórcio passivo obrigatório e que não esteja exercendo a posse direita do imóvel. 6. Os coproprietários de imóvel respondem solidariamente pelas despesas de condomínio, mas esta responsabilidade não implica litisconsórcio necessário, em razão da natureza propter rem da ação de cobrança de cotas condominiais, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver, conforme entendimento do STJ retratado no AgInt no AREsp. Acórdão/STJ, sendo relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024. 7. Rejeição do alegado cerceamento de defesa, do chamamento ao processo, do litisconsórcio passivo necessário e da preliminar de inépcia da inicial, inexistindo a nulidade da sentença. 8. Inventariante dos espólios de Iracema e Geraldo Idelfonso, coproprietários de 1/4 do imóvel objeto da presente ação de cobrança, que juntou a sentença homologando a partilha e o formal de partilha, subsistindo, todavia, a solidariedade entre os coproprietários, caso persista situação de condomínio entre alguns ou todos os sucessores após a partilha, como no caso em exame, na esteira do entendimento do STJ espelhado no REsp. Acórdão/STJ, sendo relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/9/2023. 9. Incumbe ao espólio responder pelas dívidas transmissíveis do falecido, nos termos do CPC, art. 796 e 1997 do Código Civil, não cabendo a discussão sobre a ocupação ou não do imóvel pelo falecido coproprietário, posto que irrelevante, diante da comprovação da copropriedade. 10. Ainda que houvesse contrato de locação vigente, o que não se verifica no caso concreto, não cabe a pretendida aplicação subsidiária da Lei 8.245/1991, uma vez que a relação entre locador (condômino) e locatário (morador) não se confunde com a relação que existe entre o locador-condômino e o condomínio, sendo o proprietário responsável pelo pagamento perante o condomínio. 11. Obrigação condominial que é indivisível, por não ser passível de ser fracionada de acordo com o número de coproprietários do qual se origina, pois, havendo dois ou mais devedores, a dívida pode ser exigida de somente um obrigado, possibilitando ao condomínio o direito de acionar todos coobrigados ou apenas um deles, sub-rogando-se o obrigado que quita a dívida no direito do credor em relação aos outros coobrigados, a teor do CCB, art. 259. 12. Tendo em vista que as obrigações originadas de condomínio edilício decorrem da propriedade, e não da efetiva fruição do imóvel, direta ou indiretamente, sendo evidente a obrigação de concorrer para o custeio das despesas comuns geradas pela coisa, deve o espólio réu arcar com o pagamento das cotas condominiais, observando-se, contudo, eventuais pagamentos parciais, deduzindo-os do quantum exequendo. 13. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para o percentual de 12%, suficiente para remunerar o trabalho do advogado do autor em sede recursal. 14. Desprovimento dos recursos... ()
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381 - TJSP. Ilegitimidade «ad causam. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Preliminar rejeitada pela sentença. Reiteração em sede recursal. Impropriedade. A contribuição para as despesas do condomínio edilício constitui obrigação de natureza «propter rem, onde a situação jurídica do obrigado representa uma amálgama de direito pessoal e real, não tendo preponderância, para efeito de legitimação passiva ordinária, a condição de possuidor ou proprietário da unidade autônoma sobre a qual recai a obrigação, pois prevalece, em contrapartida, o interesse da coletividade dos condôminos na obtenção de recursos para manutenção da propriedade coletiva comum, podendo o condomínio credor eleger devedor aquele que possui uma relação jurídica vinculada à unidade autônoma, a exemplo do réu na qualidade de titular da unidade autônoma perante o registro imobiliário. Preliminar rejeitada.
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382 - TJMG. REMESSA NECESSÁRIA CONHECIDA DE OFÍCIO - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - INTERVENÇÃO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE - DANO AMBIENTAL COMPROVADO - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO/ POSSUIDOR ATUAL - OBRIGAÇÃO DE REPARAÇÃO - ESPÓLIO - CARACTERIZAÇÃO DA OBRIGAÇÃO COMO PROPTER REM - SENTENÇA MODIFICADA - PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO VOLUNTÁRIO PREJUDICADO.
-Conforme o entendimento do Colendo STJ, quando do julgamento do REsp. Acórdão/STJ, tendo como base a aplicação analógica da primeira parte do art. 19 da Lei de Ação Popular (Lei 4.717/1965) , as sentenças de improcedência de ação civil pública estão sujeitas à remessa necessária. ... ()
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383 - TJSP. Agravo de Instrumento. Ação de cobrança de cotas e despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Decisão agravada que indeferiu o pedido do condomínio-Agravante para substituir a executada pela sociedade «Chamonix Empreendimentos e Participações S/A". Pleito recursal que não merece prosperar. Em que pese a alegação de que a Agravada, em 04/08/2023, deu o imóvel objeto da ação originária de cobrança condominial em dação em pagamento à sociedade «Chamonix Empreendimentos e Participações S/A, além do crédito condominial ostentar natureza «propter rem, trata-se de cumprimento de título executivo judicial transitado em julgado, conforme admitido pelo próprio Agravante, sendo inviável a substituição da Agravada por terceiro estranho ao processo. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO
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384 - TJSP. Recurso inominado. Pretensão de declaração de inexistência dos débitos tributários anteriores à arrematação de imóvel em hasta pública. Em regra, o proprietário é o contribuinte do IPTU (art. 34 CTN; art. 9º Lei Municipal 6.989/66) e a dívida tributária subroga-se na pessoa do adquirente (art. 130 CTN), tendo natureza propter rem. Entretanto, o art. 130 parágrafo único CTN prevê exceção a esta regra: «No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço". Hipótese dos autos em que o imóvel foi adquirido em hasta pública, do que resulta a ausência de responsabilidade do adquirente por débitos anteriores à arrematação. Sentença de procedência mantida. Recurso improvido
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385 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COTA CONDOMINIAL É DE NATUREZA PROPTER REM, SENDO O PROPRIETÁRIO REGISTRAL, EM REGRA, O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO.
NO PRESENTE CASO, A COBRANÇA SE REFERE A DÉBITOS ANTERIORES A IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. A RESPONSABILIDADE PELO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS SÓ DEVE SER ATRIBUÍDA AO COMPRADOR, COM A SUA IMISSÃO NA POSSE E A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA QUE CONSIDEROU A IMISSÃO NA POSSE COMO SENDO A DATA DO REGISTRO, LOGO O EMBARGANTE SÓ PASSOU A SER RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL A PARTIR DE 01/06/2017. JURISPRUDÊNCIA DESTE E.TJERJ. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO DO APELO.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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386 - TJSP. Apelação. Ação de Cobrança. Despesas de remoção e estadia de veículo apreendido e depositado em pátio privado da autora. Sentença de parcial procedência. Recurso interposto pela instituição financeira ré. Descabimento. Veículo removido em razão de bloqueio judicial, determinado no bojo de ação de busca e apreensão. Responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas. Natureza propter rem dos encargos. Inaplicabilidade do Tema 453 do STJ, inclusive por não se tratar de arrendamento mercantil, mas de financiamento com garantia fiduciária. Pretensão subsidiária para a limitação da cobrança das diárias, nos termos do art. 328, §5º, do CTB, que não prospera. Inaplicável à hipótese, pois a apreensão decorreu de decisão judicial e não de infração administrativa. Sentença mantida. Recurso desprovido
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387 - STJ. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.
«... I - Delimitação da controvérsia ... ()
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388 - STJ. Processual civil e civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação de cobrança de cotas condominiais. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual o proprietário do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. Agravo interno a que se nega provimento.
1 - Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual a Corte de origem compreendeu pela possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a fase de conhecimento do processo. ... ()
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389 - STJ. Família. Agravo interno no recurso especial. Civil e processual civil. Taxa de associação de moradores. Obrigação de natureza pessoal. Penhora. Bem de família. Inadmissibilidade.
«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC/2015, Código de Processo Civil (Enunciados Administrativos 2 e 3/STJ). ... ()
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390 - STJ. Processo civil. Agravo em recurso especial. Conhecimento. Apelo nobre. Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença. Negativa de prestação jurisdicional. Omissão. Ausência de ofensa ao disposto no CPC, art. 1.022. Natureza propter rem da obrigação. Responsabilidade do proprietário, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento. Fraude à execução. Asuência de prequestionamento. Incidência da Súmula 282/STF. Agravo conhecido. Apelo nobre parcialmente provido, na parte conhecida.
1 - Não viola o CPC, art. 1.022 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta.... ()
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391 - STJ. Condomínio em edificação. Cotas condominiais. CCB/2002, art. 1.245. Execução. Natureza propter rem. Bem penhorado. Possibilidade. Promitente vendedor. Ausência de violação ao devido processo legal ou aos limites subjetivos da coisa julgada. Interpretação das teses adotadas no julgamento do REsp 1.345.331. Precedentes. Recurso especial. Direito processual civil. Direito civil.
1 - Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora. ... ()
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392 - TJSP. Contrato. Prestação de serviços. Fornecimento de água e serviço de esgoto. Imóvel alugado. Exigência de pagamento dirigida ao proprietário do bem. Invalidade. Pretensões de anulação da multa aplicada, cancelamento das contas em aberto e indenização por danos materiais e morais. Dívida que não tem a natureza «propter rem. Solidariedade entre locador e locatário sobre a conta de consumo que não pode ser instituída senão por Lei. Ação julgada procedente, em parte, condenada a ré a restabelecer o fornecimento de água ao imóvel do autor no prazo de cinco dias, pena de multa diária, declarados inexigíveis os débitos mencionados na inicial, que são de responsabilidade do locatário. Mantença da sentença. Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Recurso desprovido.
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393 - TJMG. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO NÃO DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAMERecurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TOCANTINS contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Betim que extinguiu a execução de título extrajudicial ajuizada contra MARIA FINADA ANTERO DOS SANTOS e AMARILDO DA CONSOLAÇÃO DOS SANTOS, sob o fundamento de ilegitimidade passiva. ... ()
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394 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Execução. Pretensão de levantamento do saldo remanescente derivado da arrematação havida em execução distinta para adimplemento da dívida exequenda. Indeferimento. Confirmação. Por via de regra, a natureza «propter rem da obrigação de concorrer com despesas condominiais grava a unidade autônoma que a produziu, conferindo privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário vinculado ao imóvel, circunstância reconhecida pela decisão impugnada. Em correspondência, sendo o pagamento ao credor que propicia o incidente do concurso especial de credores, não se pode alijar a credora hipotecária que apresentou o demonstrativo da importância por ela perseguida, em levantar eventual saldo remanescente, de mais a mais se indefinido no presente agravo a demonstração irretorquível do imóvel penhorado ser comum às execuções distintas. Recurso desprovido.
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395 - TJSP. Ação anulatória de multas administrativas. Multas por falta AVCB. Irregularidade que adveio de anterior locatária do imóvel. Multa administrativa que não tem natureza propter rem e que, portanto, deve ser imposta ao real infrator, no caso a inquilina que anteriormente ocupou o local. Autora, por outro lado, que obteve Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros em data anterior às sanções aplicadas, tendo a própria Municipalidade lhe concedido alvará de funcionamento posteriormente à lavratura das autuações. Demonstração de que a demandante implementou as medidas de segurança necessárias no imóvel, nada justificando a aplicação das multas aqui discutidas, que, repete-se, são reflexo de multa previamente aplicada à anterior ocupante do salão objeto do escrutínio municipal. Sentença de procedência. Manutenção. Apelação não provida.
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396 - TJSP. RECURSOS INOMINADOS. Ação anulatória de débito fiscal proposta em face da Municipalidade de São Paulo. Pretensão voltada à anulação de multa imposta por descumprimento da Lei Municipal 14.223/2006 - Lei Cidade Limpa. Imóvel alugado. Multa administrativa que não tem natureza propter rem e que somente pode ser imposta ao autor da infração, no caso o locatário do imóvel. Responsabilidade solidária que somente se justifica se caracterizada a omissão do proprietário no exercício de seus poderes de impedir atividades antissociais, hipótese não verificada no caso concreto. Emissão da Certidão Negativa de Débito. Recurso da Municipalidade improvido. Recurso do autor provido, apenas para determinar a desvinculação da multa administrativa imposta ao locatário dos dados cadastrais do imóvel do recorrente.
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397 - TJRJ. REQUERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO EM APELAÇÃO CÍVEL, NOS TERMOS DO art. 1012, §§ 3º E 4º DO CPC. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RAZÕES VENTILADAS NO PLEITO QUE NÃO EVIDENCIAM A PROBALIDADE DO DIREITO A FUNDAMENTAR A CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO. LEGITIMIDADE DA APELANTE PORQUANTO COPROPRIETÁRIA DO IMÓVEL EM TELA, O QUE LHE ATRIBUI A CONDIÇÃO DE CONDÔMINA E CONSEQUENTEMENTE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS. art. 1.336, I DO CÓDIGO CIVIL. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DAS ATAS ASSEMBELARES PARA ATRIBUIR LIQUIDEZ E CERTEZA À DÍVIDA. MULTA MORATÓRIA E CORREÇÃO MONETÁRIA COM AMPARO NO art. 1.336, §1º DO CC. REQUERIMENTO INDEFERIDO.
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398 - STJ. Agravo interno em agravo em recurso especial. Agravo de instrumento. Ação de cobrança de despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Imóvel diverso do imóvel gerador da dívida. Reconhecimento. Bem de família. Acolhimento da impenhorabilidade. Residência no imóvel. Obrigação de natureza propter rem. Pretensão recursal. Nulidade por negativa de prestação jurisdicional. Inocorrência. Violação de Lei. Súmula 7/STJ. Incidência. Ausência de prequestionamento da matéria. Súmula 211/STJ. Agravo interno não provido.
1 - Não há que falar em violação ao CPC/2015, art. 1.022, quando a matéria foi objeto de exame em decisão exarada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte agravante. ... ()
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399 - TJSP. Contrato. Prestação de serviços. Fornecimento de água e coleta de esgoto. Cobrança. Ajuizamento de ação contra a municipalidade de São Paulo. Alegação de que os imóveis servidos estão na posse de terceiros, em especial as unidades do plano de atendimento à saúde. Pas. Desacolhimento. Dívida de natureza «propter rem. Possibilidade de a municipalidade valer-se do direito de regresso contra o terceiro que aponta como consumidor do serviço. Responsabilidade solidária do art. 19, § 2º do Decreto 41446/96. Documentos comprovadores do consumo não impugnados especificamente. Valores cobrados reputados como corretos. Pagamento prova-se com o documento de quitação, não apresentado pelo réu. Inclusão do valor das parcelas vencidas no curso da ação, na conta de liquidação. Possibilidade. CPC/1973, art. 290. Ação procedente. Recursos oficial e voluntário da municipalidade desprovidos.
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400 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIROS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE QUE É POSSUIDOR USUCAPIENTE, PRETENDENDO DISCUTIR O REAL VALOR DEVIDO. PEDIDO DE MANUTENÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL OU ALTENATIVAMENTE A REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA PRELIMINAR DO art. 677, § 1ª DO CPC. HIPÓTESE EM QUE É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO EM RAZÃO DA NATUREZA PROPTER REM DA RESPECTIVA DÍVIDA CONDOMINIAL. A DÍVIDA ATRIBUÍDA À UNIDADE IMOBILIÁRIA DEVE SER ASSUMIDA PELO PROPRIETÁRIO OU PELO TITULAR DOS DIREITOS SOBRE UNIDADE AUTONÔMA. O AGRAVANTE, AINDA QUE TENHA INGRESSADO COM AÇÃO DE USUCAPIÃO, CONTINUA A FIGURAR COMO MERO OCUPANTE, NÃO PREENCHENDO TAIS REQUISITOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
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