Jurisprudência sobre
resolucao do contrato pelos compradores
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301 - TJSP. Rescisão contratual. Compromisso de Compromisso de compra e venda. Regime de multipropriedade (time sharing). Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. Resolução do contrato por desistência do promitente comprador (consumidor). Admissibilidade. Restituição dos valores efetivamente pagos. Disposição contratual que determina a retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes. Plausibilidade e adequação. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Precedentes do C. STJ. Devolução em parcela única. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543/STJ. Juros moratórios devidos a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002 dos recursos especiais repetitivos. Sentença alterada neste ponto. Sucumbência recíproca bem reconhecida. Recurso da ré parcialmente provido, desprovido o dos autores.
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302 - TJRJ. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. MORA DOS PROMITENTES VENDEDORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. STATUS QUO ANTE. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO. DANO MORAL. PRETENDEM OS AUTORES/ADQUIRENTES A RESCISÃO CONTRATUAL DE IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO NA PLANTA E OS DANOS ADVINDOS. A SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS E CONDENOU AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, NO PAGAMENTO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA NO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES, CUJA MULTA EQUIVALE A 0,5% AO MÊS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL, DESDE O INÍCIO DA MORA ATÉ A PUBLICAÇÃO DESTA SENTENÇA, CUJO VALOR SERÁ LIQUIDADO AO FINAL DO PROCESSO ATRAVÉS DE CÁLCULOS, ATUALIZADO DESDE CADA VENCIMENTO MENSAL E COM JUROS DE MORA APLICADOS DESDE A CITAÇÃO. CONDENOU TAMBÉM AS RÉS NO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA PELOS AUTORES, CUJO VALOR SERÁ CORRIGIDO MONETARIAMENTE A CONTAR DA PUBLICAÇÃO DESTA SENTENÇA E ACRESCIDO DE JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO. POR FIM, CONDENOU AS RÉS NO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MORAIS CAUSADOS AOS AUTORES CUJO VALOR FIXO EM R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PARA CADA UM, NO TOTAL DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS), ACRESCIDA DE JUROS DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DA PUBLICAÇÃO DA SENTENÇA. EM RAZÃO DA SUCUMBÊNCIA, CONDENOU AS RÉS NO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. APELAM AS RÉS (APELANTES 1) COM PRETENSÃO DE REFORMA DO JULGADO. APELAM OS AUTORES (APELANTES 2). REQUEREM A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS NO VALOR DE R$371.941,48, CORRESPONDENTE A DEVOLUÇÃO DE TODA A QUANTIA PAGA EM RAZÃO DO CONTRATO, ALÉM DA MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS. NÃO ASSISTE RAZÃO ÀS RÉS (APELANTES 1). ASSISTE RAZÃO AOS AUTORES (APELANTES 2). RESILIÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS VENDEDORAS. CONFISSÃO DE ATRASO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DISPENDIDOS. QUANTO À CORRETAGEM, O CASO NÃO RECLAMA A PRESCRIÇÃO TRIENAL JÁ QUE NÃO SE DISCUTE NESTES AUTOS A VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM NAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MAS SIM O DEVER DE RESSARCI-LAS AO CONSUMIDOR EM RAZÃO DO DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. CABÍVEL, PORTANTO, A DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR, INCLUÍDOS O SINAL, A COMISSÃO DE CORRETAGEM E A TAXA DE DECORAÇÃO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO NA MULTA CONTRATUAL. TERMO FINAL QUE DEVE SER FIXADO NA DATA DO AJUIZAMENTO. AUTORES QUE FAZEM JUS À RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS NA FORMA DA SÚMULA 543/STJ. A PRETENSÃO AUTORAL DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DISPENDIDOS NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL ENCONTRA AMPARO NO CODIGO CIVIL, art. 475, POIS SE TRATA DE DANO MATERIAL SUPORTADO PELOS COMPRADORES, EIS QUE INCORRERAM NESTE GASTO PARA VIABILIZAR A AQUISIÇÃO, QUE VEIO A SER FRUSTRADA POR CULPA DO FORNECEDOR, RESULTANDO NO DEVER DE REEMBOLSO, SOLIDARIAMENTE, POR TODOS QUE FAÇAM PARTE DA CADEIA DE CONSUMO. POR OUTRO LADO, NÃO HÁ PREVISÃO CONTRATUAL NO SENTIDO DA NÃO INCIDÊNCIA DA REFERIDA CLÁUSULA PENAL NA HIPÓTESE DE RESCISÃO CONTRATUAL, DE MODO QUE NESSE CASO A INTERPRETAÇÃO DEVE SER A MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR, NOS MOLDES DO art. 47 DO CÓDIGO DE DEFESA DE CONSUMIDOR. ADEMAIS, É POSSÍVEL A CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E JUROS MORATÓRIOS, SEGUNDO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DESTA E. CORTE DE JUSTIÇA. VALOR DO DANO MORAL FIXADO EM R$5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PARA CADA AUTOR QUE NÃO ESTÁ DENTRO DOS PARÂMETROS ARBITRADOS POR ESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA, MERECENDO MAJORAÇÃO PARA R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) PARA CADA AUTOR, TENDO EM VISTA O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DE MAIS DE 1 ANO. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO APELO DAS CONSTRUTORAS. PROVIMENTO DO APELO DOS AUTORES PARA CONDENAR AS RÉS AO PAGAMENTO DOS DANOS MATERIAIS CORRESPONDENTE À DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS EM RAZÃO DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DAS RÉS, INCLUINDO OS VALORES PAGOS A TÍTULO DE SINAL, COMISSÃO DE CORRETAGEM, TAXA DE DECORAÇÃO, COM OS DEVIDOS ACRÉSCIMOS LEGAIS, A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, E PARA DETERMINAR A MAJORAÇÃO DO VALOR DO DANO MORAL PARA R$10.000,00 PARA CADA AUTOR. MANTIDOS OS DEMAIS TERMOS DO JULGADO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS
(apelantes 1). DADO PROVIMENTO AO APELO DOS AUTORES.... ()
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303 - TJRS. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PEDIDO CONSISTENTE NA DETERMINAÇÃO PARA O AUTOR PROCEDER À RESTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL QUE CONFIGURA INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO NO PONTO. DISTRATO EXTRAJUDICIAL REALIZADO PELOS CONTRANTES QUE PREVÊ A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR, A SER REALIZADO PELA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL NÃO COMPROVADA PELA PARTE RÉ. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DO REFERIDO VALOR MANTIDA. DANO MORAL EVIDENCIADO NO CASO EM TELA. QUANTUM INDENIZATÓRIO QUE MERECE REDUÇÃO. ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
APELAÇÃO CONHECIDA EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA.... ()
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304 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no agravo. Ação de rescisão de contrato de compra e venda com permuta em área construída. Culpa da ré/compradora reconhecida pelo tribunal de origem. Devolução dos valores pagos, desde que comprovados em liquidação de sentença. Juros de mora desde o trânsito em julgado. Sucumbência exclusiva da parte demandada.
«1 - A dúvida instaurada nos autos, em razão das afirmações contraditórias das partes sobre a ocorrência ou não de pagamento em pecúnia como contrapartida parcial à transferência da propriedade do terreno, reclama a necessidade de liquidação da sentença para apuração da existência de valores efetivamente repassados à autora/vendedora. ... ()
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305 - STJ. Recurso especial. Direito civil e processual civil. Ação de Resolução de contrato com pedido de restituição de valores pagos. Compra e venda de imóvel (lote) garantida mediante alienação fiduciária em garantia. Ausência de culpa do vendedor. Desinteresse do adquirente.
1 - Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das prestações a que se obrigou. ... ()
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306 - TJSP. Contrato. Prestação de serviços. Energia elétrica. Cláusula de fornecimento gratuito. Rescisão pela concessionária. Servidão administrativa não caracterizada. Resilição. Unilateral calcada em cláusula do benefício. Descabimento. Concessão de isenção de pagamento pelo fornecimento de energia elétrica por meio de cláusula contratual de compra e venda de gleba realizada no período de 1923, para construção de usina hidrelétrica, não caracteriza servidão administrativa. O benefício pode passar para eventuais compradores, como ocorre na hipótese, daí porque prevalecer a isenção. De outra quadra, fato da demandada exigir o pagamento do fornecimento de energia elétrica não implica em dano moral presumido. Indenização por dano moral não devida. Solução dada à lide implica na responsabilidade dos demandantes por um terço das custas e despesas processuais, enquanto a demanda arcará com dois terços delas. Honorários advocatícios estabelecidos na forma prevista no «caput do CPC/1973, art. 21. Decisão reformada. Procedência parcial. Recursos dos autores parcialmente providos, enquanto que o da requerida restou prejudicado, nos moldes desta decisão.
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307 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) CELEBRADA NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - RETENÇÃO PELO PROMITENTE-VENDEDOR DE 10% DO VALOR DO LOTE - COMPATIBILIDADE COM O LIMITE LEGAL - MULTA INFERIOR AO TOTAL PAGO PELO PROMITENTE-COMPRADOR - AUSÊNCIA DE FLAGRANTE ABUSIVIDADE - RESPEITO AO PACTUADO
-Tratando-se de promessa de compra e venda de lote celebrada após 28/12/2018 - data em que ganhou vigência a lei 13.786/2018 (lei do distrato) -, incide, na hipótese de resolução por inadimplemento do promitente-comprador, a regra do art. 32-A, II acrescentado à Lei 6.766/1979, segundo a qual o limite máximo da multa convencional a ser retida pela loteadora é de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. ... ()
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308 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR, EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS EM HONRAR COM AS CONTRAPRESTAÇÕES DEVIDAS PELO CONTRATO. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE EM PARTE A PRETENSÃO AUTORAL. CONDENAÇÃO DA RÉ À RESTITUIÇÃO DE 80% (OITENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. APELO DA PARTE RÉ.
Alega a apelante a impossibilidade de devolução dos valores, em razão da rescisão por culpa do comprador, que não adimpliu com o saldo devedor e manifestou sua intenção de resilir o contrato. Assim, requer a improcedência dos pedidos autorais ou que seja determinada a retenção no percentual de 20% dos valores pagos, acrescido das arras ou sinal. Não é cabível a retenção, pelo promitente vendedor, do valor total pago ou de percentual desarrazoado, sob pena de enriquecimento sem causa. As quantias pagas pelo promissário comprador já integraram o patrimônio da promitente vendedora, sendo certo que esta poderá alienar, novamente, a unidade imobiliária, recuperando seu investimento, não havendo que se falar em prejuízo. Incabível a retenção pela apelante dos valores referentes ao sinal/arras, tendo em vista que a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela apelada visa indenizar à ré pelas despesas gerais e rompimento unilateral do contrato por parte do adquirente. Juros, sobre os valores a serem restituídos pela ré, que devem incidir a contar do trânsito em julgado, visto que, considerando que houve a resilição unilateral do contrato por parte do promissário comprador, inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedente do STJ. Incidência da correção monetária a partir de cada desembolso, posto que se trata de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda aviltada pela inflação. Reforma parcial da sentença que se impõe, para determinar a incidência dos juros moratórios a contar do trânsito em julgado e da correção monetária de cada desembolso, observando-se a atual redação dos arts. 389 e 406 do CC/02, atribuída pela Lei 14.905/24, mantida a sentença nos seus demais termos. RECURSO PROVIDO EM PARTE.... ()
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309 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. COMPROVAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. SÚMULA 161 DESTE TRIBUNAL. OBSERVÂNCIA. CONTRATO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPEITO ÀS FORMALIDADES PREVISTAS NA Lei 9.514 DE 1997. IRRELEVÂNCIA. VENDEDORA QUE DEU CAUSA À RESCISÃO DA AVENÇA. PRECEDENTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 02 TJSP. LEI N. 13.786 DE 2018. INAPLICABILIDADE. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. OBSERVÂNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS QUE INCIDEM DA CITAÇÃO. IMPOSTO PREDIAL. ABUSIVIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
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310 - TJMG. V.V: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO DE RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO - SUSPENSÃO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES - POSSIBILIDADE. -/.
1.Nos termos do CPC, art. 300, concede-se a tutela provisória de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. ... ()
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311 - TJSP. Contrato. Prestação de serviços de assessoria técnica. Restituição do valor pago a esse título na compra e venda de imóvel. Admissibilidade. Serviços que já faziam parte da obrigação assumida pela ré como corretora de imóveis e pela qual ajustou o pagamento com a vendedora. Obrigação da ré de prestar ao autor (comprador do imóvel), todas as informações pertinentes ao empreendimento. Ré devidamente paga pelos serviços em razão da comissão de corretagem recebida. Devolução da quantia referente aos serviços de assessoria técnica prestados em razão da aquisição do imóvel. Determinação. Recurso do autor parcialmente provido para esse fim.
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312 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA.
Preliminar. Cerceamento de defesa. Afastada. Questão sobre a regularidade do loteamento estranha à lide. Mérito. Recurso da autora. Pedido de devolução dos valores pagos. Rescisão do contrato por culpa do comprador. Contrato celebrado antes da Lei 13.786/2018. Percentual de retenção das parcelas pagas devidamente fixado. Taxa de fruição afastada. Imóvel não edificado. Benfeitorias necessárias a serem apuradas posteriormente. Responsabilidade do comprador pelos tributos e despesas do imóvel. Juros de mora devidamente arbitrados. Recurso do réu. Uso gratuito do imóvel, sem adimplemento mensal por longo período, que caracteriza má-fé. Indenização pelas benfeitorias necessárias. Apuração em liquidação. Ausência de direito de retenção. Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS.... ()
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313 - TJRJ. Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda de 5 (cinco) imóveis residenciais. Sociedade de propósito específico. Ilegitimidade passiva da incorporadora. Valor da causa. Desistência dos adquirentes quanto ao negócio. Incapacidade financeira. Relação de consumo. Cláusula resolutiva expressa. Percentual de retenção. Arras. Correção monetária.
1. Deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré CALÇADA, que em nenhum momento figurou no contrato, nem de qualquer forma participou da negociação ou teve seu nome estampado em qualquer documento que envolva o negócio firmado com a 1ª ré, sociedade de propósito específico, com personalidade jurídica própria e única legitimada para responder à demanda. 2. O valor da causa não é o valor do contrato, senão apenas a pretensão de devolução das parcelas pagas ¿ o ¿valor controvertido¿ (CPC, art. 292, II) ¿, razão pela qual correto o valor atribuído pelo autor à causa na inicial. 3. É evidente a vulnerabilidade dos autores perante a incorporadora, o que os qualifica como consumidores, segundo a teoria finalista mitigada, amplamente adotada na jurisprudência pátria, atraindo a incidência do CDC. 4. Considerando a existência de cláusula resolutiva expressa, o contrato estabelece que a promitente vendedora deve efetuar o depósito de 80% das quantias efetivamente pagas em favor dos promitentes compradores, ¿abatidas as despesas realizadas pela concretização do negócio e resilição do presente negócio, a título de compensação pelas perdas e danos sofridos¿, que considero razoável diante do que tem decidido a jurisprudência deste colegiado 5. Na hipótese de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo, portanto, prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser computadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato. 6. A correção monetária deverá incidir desde cada desembolso, pois não representa qualquer acréscimo, mas apenas evita a corrosão do valor da moeda. 7. Parcial provimento ao recurso.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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314 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RECUSA NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DO SINAL EM DOBRO.
1.Conforme o contrato firmado entre as partes, a entrega das chaves do imóvel deveria ocorrer na data da assinatura do contrato de financiamento, independentemente de seu registro em cartório. ... ()
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315 - STJ. Agravos internos. Recurso especial. Civil e processual civil. Aquisição de unidade habitacional. Regime da incorporação imobiliária. Resolução judicial do contrato por iniciativa da construtora. Inadimplemento do consumidor. Direito à restituição imediata das parcelas. Pagas. Súmula 543/STJ. Juros de mora termo 'a quo'. Data do trânsito em julgado. Julgados desta corte. Prazo de 15 dias do CPC, art. 475-J, de 1973 ausência de suspensão de eficácia da sentença.
«1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' dos juros de mora no âmbito do cumprimento de sentença que julgou procedente pedido de resolução do contrato em função do inadimplemento do promitente comprador. ... ()
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316 - TJSP. APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - REVELIA -
o efeito material da revelia é a presunção de veracidade dos fatos articulados pelo demandante, nos termos do que dispõe o CPC, art. 344, o que não implica na procedência automática de todos os pedidos formulados - MÉRITO - Resolução do contrato por inadimplência dos compradores - Contrato firmado sob a égide das alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 à Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) - Restituição das parcelas pagas pelos compradores, com o desconto de 10% do valor atualizado do contrato e de eventuais débitos incidentes sobre o imóvel - Devolução em até 12 parcelas mensais, com início no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão contratual - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Consoante entendimento fixado pelo STJ em sede de recurso repetitivo (REsp. Acórdão/STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que se verifica na hipótese vertente - Valores irrepetíveis - Distrato posterior por fato imputável aos compradores que não afasta a obrigação de pagamento da comissão - Prestado o serviço de mediação, o corretor faz jus ao recebimento da remuneração - TAXA DE OCUPAÇÃO - A fixação de indenização pelo tempo de ocupação do bem não é cabível na hipótese vertente, uma vez que o objeto do contrato é um lote não edificado, o que não acarreta nenhuma vantagem econômica aos autores - Precedentes do STJ - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - Redistribuição - Sucumbência em grau mínimo da autora - Recurso parcialmente provido... ()
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317 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PRELIMINARES - NÃO CONHECIMENTO PARCIAL SUSCITADO DE OFÍCIO - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS PARA CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - REJEIÇÃO - MÉRITO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - CONTRATO CELEBRADO COM EMPRESA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI) - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - TEMA IRDR 56 - MANIFESTO DESINTERESSE DO COMPRADOR EM DAR CONTINUIDADE AO CONTRATO - RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS - DIREITO DE RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE ADIMPLIDO - DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM PAGAMENTO ÚNICO - SÚMULA 543/STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO - CORREÇÃO MONETÁRIA - INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - DANO MORAL - NÃO CONFIGURAÇÃO.
-Falta interesse recursal à parte que recorre de capítulo da sentença que lhe foi favorável. ... ()
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318 - TJSP. Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Resolução imotivada a pedido do compromissário-comprador. Admissibilidade. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018. Incidência do Lei 6.766/1979, art. 32-A. Liquidação.
Cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato. Cláusula penal desproporcional ao prejuízo da vendedora, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, na forma dos arts. 51, II e IV e 53 do CDC. Adequação do valor da cláusula penal (art. 413 do CC) à intensidade do descumprimento, considerando as prestações já pagas e o valor do contrato. Retenção autorizada, conforme orientação da Câmara, no percentual de 20% dos valores pagos pelo comprador. Taxa de fruição. Adquirente condenada a pagar a taxa de fruição prevista no contrato e no Lei 6.766/1979, art. 32-A. Taxa de fruição, em percentual sobre o valor atualizado do contrato por mês, devida pelo tempo de ocupação do imóvel pela adquirente, independentemente de se tratar de lote sem edificação. Efetiva posse do bem que enseja compensação. Previsão expressa na legislação, reiterando norma do CDC. Incidência da Súmula 1/TJSP. Recurso parcialmente provido.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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319 - TJSP. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO c/c RESILIÇÃO -
Compra e Venda - Autor que ajuizou a ação visando a revisão das cláusulas do Contrato Particular de Escritura de Compra e Venda de Imóvel com Pacto de Alienação Fiduciária - Sentença de parcial procedência para rever as cláusulas contratuais para declarar a resilição do contrato e condenar as rés na restituição de 90% dos valores pagos - Irresignação das rés - Acolhimento - Superveniente formalização de acordo entre o autor e uma das rés que torna prejudicado o recurso por ela interposto, conforme decisão monocrática já proferida - Não configurada coisa julgada material em razão do anterior ajuizamento de ação pelo autor, ante a existência de causa de pedir diversa - Hipótese em que foi expressamente pactuada a alienação fiduciária em garantia, que foi regularmente registrada na matrícula do imóvel - Impossibilidade de rescisão do contrato por desistência do comprador - Aplicabilidade das regras previstas na Lei 9.517/97, que se sobrepõe às regras do CDC - Inteligência do Tema 1095 do C. STJ - Caraterizada a ausência de interesse de agir - Sentença reformada para julgar extinta a ação, sem resolução do mérito, com fulcro no CPC, art. 485, VI - Recurso provido. ... ()
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320 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR, QUE DEIXOU DE PAGAR AS PARCELAS DO CONTRATO. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO E DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS, ASSEGURADO O DIREITO DE RETENÇÃO EM FAVOR DAS RÉS, CONFORME ESTIPULADO EM CLÁUSULA CONTRATUAL, E DEIXOU DE ACOLHER O PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DO SINAL. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DE AMBAS AS PARTES. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA CALÇADA EMPRENDIMENTOS, EIS QUE AS PROVAS DOS AUTOS INDICAM SUA PARTIPAÇÃO DIRETA NO NEGÓCIO, SENDO INTEGRANTE DA MESMA CADEIA DE FORNECIMENTO. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL QUE NÃO AFASTA A PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO) POR CENTO NA FORMA PREVISTA NO CONTRATO E QUE ESTÁ EM CONFORMIDADE COM OS PARÂMETROS ADOTADOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SINAL (ARRAS) QUE DEVE SER CONSIDERADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO E, POR ISSO, COMPOR A BASE DE CÁLCULO DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS, ASSEGURANDO-SE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXAS DE RATEIO E DE SEGURO PRESTAMISTA QUE INTEGRAM O VALOR PAGO PARA A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL E TAMBÉM ESTÃO INCLUÍDAS NO MONTANTE A SER RESTITUÍDO, ASSEGURADO O MESMO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO E JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA PARCIAL. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
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321 - TJSP. Apelação - Compra e venda de imóvel - Sentença de procedência parcial que resolveu o contrato havido entre as partes, por culpa da vendedora (atraso na entrega das chaves), além de condená-la a devolver todo o valor pago pelos autores, devidamente atualizado, a pagar multa contratual no importe de 10% do que foi pago, lucros cessantes de 0,5%, para cada mês de atraso e indenização por danos morais.
Irresignação da ré que alega inexistir atraso na entrega das chaves - Subsidiariamente pretende a retenção de 50% do montante pago pelos autores, devolvendo o restante corrigido com base no INCC - Aduz não ser caso de fixação de lucros cessantes, nem de incidência de multa contratual, além da inocorrência de dano moral - Cabimento parcial - Atraso configurado - Contrato resolvido por culpa da vendedora, que deve devolver integralmente toda quantia paga pela compradora - Possibilidade de reversão de multa contratual - Impossibilidade de estipulação de lucros cessantes, ante a resolução do contrato - Danos morais «in ré ipsa - Mesmo causando a mora, ré protestou título em que a autora figura como devedora - Correção com base na tabela prática do tribunal, por se tratar de verba fixada em juízo - Sentença reformada - Apelo parcialmente provido. Irresignação da autora, que pretende majorar a multa contratual para 50% do valor do contrato e o montante fixado a título de indenização por danos morais - Cabimento parcial - Cláusula contratual abusiva - Possibilidade de reversão da multa contratual, entretanto em porcentagem menor do que a pretendida, mais razoável - Lei 4591/1964, art. 67-A, II - «Quantum indenizatório fixado com razoabilidade - Apelo parcialmente provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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322 - TJRJ. Apelação Cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Pretensão de revisão de cláusulas contratuais, c/c obrigação de fazer, c/c indenização por danos materiais e morais. Pedido alternativo de rescisão do contrato, com a devolução de todas as importâncias pagas. Procedência. Irresignação das Rés.
Preliminar (1). Ilegitimidade passiva da 1ª demandada. Inocorrência. Tese que não angaria validade à luz da teoria da asserção e das provas constantes nos autos. Preliminar que se rejeita. Preliminar (2). Perda do objeto. Pleito de recomposição de danos que não fenece diante da venda do imóvel. Preliminar (3). Alienação fiduciária. Promessa de compra e venda. Contrato não registrado perante o competente Registo de Imóveis. Cláusulas contratuais que se têm como não prevalentes, quanto à referida disposição. Não atendimento ao determinado pelo 67-A, § 14, da Lei 4.591/64. Inteligência do Tema 1.095, do STJ. Aplicação do CDC. Preliminar que não merece acolhimento. Mérito. Realização de leilão extrajudicial do imóvel que não afasta o direito do promitente comprador de perseguir a restituição de parte do valor pago. Pretensão de rescisão contratual que se deu por iniciativa dos promitentes compradores. Demandantes que pretenderam se esquivar de cumprir sua parte da obrigação contratual em razão de discordância quanto a aspectos do imóvel vistoriado. Motivação que não se sustenta posto que inadimplir não é um direito. Prova dos autos que demonstra intenção dos autores de desistir do negócio jurídico e minorar os ônus que adviriam de tal decisão. Aplicação da Súmula 543/STJ. Devolução de valores pagos. Direito de retenção de 25% dos valores pagos que resta reconhecido pelo E. STJ. Correção monetária que deverá incidir a partir de cada desembolso das parcelas pagas e juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão. Precedente do E. STJ. Danos morais. Ausência de comprovação de ataque a valores subjetivos dos autores. Desejo dos autores em rescindir o contrato, mesmo após a entrega do imóvel. Atraso na entrega que não perdurou além de alguns meses. Acolhimento. Danos morais afastados. Provimento do recurso. Reforma parcial da sentença. Afastamento da condenação em danos morais. Reconhecido o direito de retenção de 25% dos valores pagos. Readequação dos ônus sucumbenciais.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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323 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Negativa da prestação jurisdicional. Não ocorrência. Retenção de arras. Cabimento. Formalização do contrato e descumprimento da avença. Ocorrência. Alteração do entendimento. Inviabilidade. Reexame de fatos e provas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Decisão mantida. Recurso não provido.
«1 - Não prospera a alegada ofensa ao CPC, art. 535 - Código de Processo Civil de 1973, tendo em vista que o v. acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia, pronunciando-se, de forma clara e suficiente, sobre a controvérsia estabelecida nos autos. Decisão contrária aos interesses da parte não configura negativa de prestação jurisdicional. ... ()
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324 - STJ. Civil. Agravo interno no recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Terreno sem edificação. Valores pagos pelos adquirentes. Terreno para edificação. Taxa de ocupação/fruição. Hipótese concreta. Ausência. Reexame fático probatório. Inadmissibilidade. Dissídio jurisprudencial não demonstrado. Decisão mantida.
1 - Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de quantias pagas. ... ()
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325 - TJSP. CONTRATO -
Compra e venda - Rescisão - Desistência do comprador - Imóvel vendido por ... ()
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326 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DECRETO DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO, DECLARANDO RESCINDIDO O CONTRATO E DETERMINANDO A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR. NECESSIDADE. EMPREENDIMENTO POR «CRÉDITO ASSOCIATIVO". RECONHECIDA A ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL INDICANDO QUE O PRAZO PREVISTO PARA FINALIZAÇÃO DA OBRA TERÁ INÍCIO A PARTIR DA DATA DE OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO PELOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES. AUSENTE NOS AUTOS ATÉ MESMO INDÍCIO DE QUE AS OBRAS FORAM INICIADAS, TAMPOUCO A RÉ DEMONSTROU SE HOUVE, OU NÃO, A FORMAÇÃO DO GRUPO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO, OU EM QUE FASE ESTARIA SUA FORMAÇÃO. CLÁUSULA ABUSIVA UMA VEZ QUE PERMITE QUE A RÉ PROTELE INDEFINIDAMENTE O PRAZO PARA REALIZAÇÃO DA OBRA, TRATANDO-SE DE EVENTO FUTURO E DE DATA INCERTA. ENTENDIMENTO DE QUE A AUSÊNCIA DE PRAZO CERTO PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO VIOLA O DIREITO DO CONSUMIDOR E É CAUSA DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA EMPREENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE, RETORNANDO AS PARTES AO STATUS QUO ANTE. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO POSTO QUE A INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO OCORRE SOMENTE NAS HIPÓTESES DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO COMPROMITENTE COMPRADOR (TEMA 1.002 DO STJ - RESP 1740911/DF), O QUE NÃO É O CASO DOS AUTOS. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA.
Recurso de apelação improvido... ()
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327 - TJRJ. APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO IMOBILIÁRIO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS COM AS MULTAS CONTRATUAIS E OS CONSECTÁRIOS DA IMPONTUALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DEVIDAMENTE COMPROVADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS PELA CONSUMIDORA, ACRESCIDAS DE JUROS E CORREÇÕES. RECURSO DAS RÉS. PRELIMINAR DA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM FORMULADA POR AMBAS RECORRENTES QUE SE REJEITA. CINGE-SE A CONTROVÉRSIA SOBRE A POSSIBILIDADE, OU NÃO, DA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA, POR FORÇA DO DISTRATO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA CELEBRADA NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES LITIGANTES, EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA POR PARTE DAS EMPRESAS RÉS. A COLENDA SEGUNDA SEÇÃO DO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO JULGAMENTO DO RESP REPETITIVO 1.300.418/SC, RELATOR O EXMO. MIN. LUIS FELIPE SALOMÃO, EM 13/11/2013, DJE 10/12/2013, PACIFICOU O ENTENDIMENTO DE QUE, DEVE OCORRER A IMEDIATA RESTITUIÇÃO PELA PROMITENTE VENDEDORA DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR - INTEGRALMENTE, EM CASO DE CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA, OU, PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO. IN CASU, QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO CONTRATO FORAM AS RÉS, POR NÃO TEREM ENTREGUE O IMÓVEL NO PRAZO ESTIPULADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543/STJ, IN VERBIS: «NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUBMETIDO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, DEVE OCORRER A IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PELO PROMITENTE COMPRADOR - INTEGRALMENTE, EM CASO DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR, OU PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO". PARTE AUTORA QUE OPTOU PELO DISTRATO EM RAZÃO DA MORA DA INCORPORADORA RÉ NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA, INCLUSIVE DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS, COM INCIDÊNIA DE JUROS LEGAIS A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DE CADA DESEMBOLSO, NA FORMA DA SENTENÇA. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
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328 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - REJEITAR - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR - MULTA - RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO - REVISÃO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - FLUTUAÇÃO ENTRE DEZ E VINTE E CINCO POR CENTO - PRECEDENTES STJ - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA - IMPOSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO IMEDIATA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESTITUIÇÃO DEVIDA - ARRAS - RETENÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.
-Quando o recurso apresenta fundamentação hábil a apontar suposto equívoco na decisão recorrida, com o fito de reformá-la, fica afastada a tese de inépcia recursal por violação ao princípio da dialeticidade. ... ()
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329 - TJRS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.
AINDA QUE A RÉ, ORA AGRAVANTE, SUSTENTE QUE O NEGÓCIO FOI FIRMADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, MOTIVO PELO QUAL DEVE SER REGIDO PELO PROCEDIMENTO PACTUADO PELAS PARTES, QUAL SEJA, AQUELE DESCRITO PELOS LEI 9.514/1997, art. 26 e LEI 9.514/1997, art. 27, TAL FATO NÃO TEM O CONDÃO DE AFASTAR DOS ADQUIRENTES O DIREITO DE POSTULAR A RESOLUÇÃO DA AVENÇA, POIS O PEDIDO NÃO SE FUNDA EM MERA DESISTÊNCIA DO COMPRADOR E SIM EM ALEGADO DESCUMPRIMENTRO CONTRATUAL. ... ()
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330 - TJSP. Apelação Contrato de venda de imóvel (lote). Ação de resolução promovida pelo comprador.
Sentença. Alegação de falta de fundamentação. Inocorrência. Contratos de confissão e novação de dívida firmados para suspender o pagamento de valores inadimplidos. Previsão contratual de cobrança de «Taxa de Conservação Complementar de 1% sobre o débito suspenso até o pagamento. Admissibilidade da cobrança que tem natureza de juros moratórios e não se confunde com a «Taxa de Conservação destinada à manutenção do loteamento. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018. Incidência do Lei 6.766/1979, art. 32-A. Cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato. Cláusula penal desproporcional ao prejuízo da vendedora, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, na forma dos arts. 51, II e IV e 53 do CDC. Adequação do valor da cláusula penal (art. 413 do CC) à intensidade do descumprimento, considerando as prestações já pagas e o valor do contrato. Retenção autorizada, conforme orientação da Câmara, no percentual de 20% dos valores pagos pelo comprador. Taxas de conservação e melhoramentos e contribuições do Clube Slim previstas no regulamento interno. Cobrança admitida durante o período de ocupação do bem. Juros de mora desde o trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ). Recurso parcialmente provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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331 - STJ. Civil e processual civil. Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Promessa de compra e venda de imovel. Resolução do contrato por culpa da incorporadora. Devolução integral dos valores pagos. Agravo interno não provido.
1 - A admissibilidade do recurso especial exige a clareza na indicação dos dispositivos de Lei supostamente contrariados, sob pena de incidência da Súmula 284/STF. ... ()
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332 - TJSP. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATOS. PARCIAL PROVIMENTO. I.
Caso em Exame. Ação de resilição de contrato cumulada com revisão de disposições contratuais e restituição de valores pagos. Autores firmaram contrato de compra de imóvel com alienação fiduciária, mas não conseguiram continuar os pagamentos. Pleiteiam rescisão contratual e restituição parcial dos valores pagos. II. Questão em Discussão. 2. A questão em discussão consiste em determinar o termo inicial da responsabilidade pelo pagamento do IPTU: se é a data da assinatura do contrato ou a data da expedição do Termo de Vistoria de Obras (TVO). III. Razões de Decidir. 3. O contribuinte do do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, conforme CTN, art. 34. 4. A transferência do pagamento do IPTU ao consumidor antes da expedição do TVO é abusiva, conforme CDC, art. 51, IV. IV. Dispositivo e Tese. 5. Dá-se provimento em parte ao recurso, sem modificação da condenação nas verbas da sucumbência. Tese de julgamento: 1. A faculdade do Fisco, a seu critério, poder instituir como responsável tributário pelo IPTU, aquele que figura como proprietário ou o possuidor, compromissário comprador, adquirente, espólio, sucessor a qualquer título, pessoa jurídica ou pessoa física, em nada altera a obrigação decorrente da relação entre as partes. 2. É abusiva a transferência do pagamento do IPTU ao consumidor antes da expedição do Termo de Vistoria de Obra - TVO, violando o disposto no CDC, art. 51, IV, pois somente a partir do TVO os compromissários compradores terão a posse efetiva e poderão construir nos lotes e os compromissos de venda e compra poderão transferir a obrigação ao compromisssário comprador. 3. Honorários advocatícios incidem sobre o valor da condenação, conforme CPC, art. 85, § 2º. Legislação Citada: CTN, art. 34; CDC, art. 51, IV; Lei 6.766/79, art. 26, VI; CPC/2015, art. 85, § 2º. Jurisprudência Citada: STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 10.06.2009; AgInt no AREsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 16.12.2019; AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 05.12.2017... ()
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333 - STJ. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Processual civil e consumidor. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão. Devolução parcial dos valores pagos pelo consumidor. Ausência de violação ao Lei 8.078/1990, art. 53. Dispositivo legal que não fixa devolução em 30% dos valores pagos pelo consumidor. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência do STJ. Súmula 83/STJ. Agravo não provido.
«1 - Para efeitos do CPC, art. 543-C, de 1973: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418/SC, de relatoria do eminente Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 10/12/2013). ... ()
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334 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Resolução. Retenção. Percentual de 10%. Razoabilidade. Acórdão recorrido de acordo com a jurisprudência deste tribunal superior. Súmula 83/STJ. Agravo não provido.
«1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. ... ()
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335 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE -DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - RETENÇÃO - POSSIBILIDADE - TAXAS CONDOMINIAIS - DEVOLUÇÃO - CONSECTARIOS LEGAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
OSTJ consolidou entendimento no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. ... ()
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336 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REPARATÓRIA. PLEITO INAUGURAL FORMULADO POR PROMITENTES COMPRADORES DE IMÓVEL OBJETO DE AVENÇA ENTABULADA ENTRE AS PARTES EM OUTUBRO/2012, COM VISTAS À RUPTURA DO AJUSTE, SEM PREJUÍZO DE COMPENSAÇÃO PECUNIÁRIA A TÍTULO DE DANOS MATERIAL E MORAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DO 1º DEMANDADO. REJEIÇÃO. CONTROVÉRSIA A SER DIRIMIDA À LUZ DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. MÉRITO. RESSARCIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELOS AUTORES, A DESPEITO DE SUA CULPA PELA INEXECUÇÃO E CONSEQUENTE RESCISÃO, QUE SE REFERENDA COM ESPEQUE NO CDC, art. 53, CAPUT, NOS TERMOS DO QUAL ¿NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE¿ ¿IMÓVEIS MEDIANTE PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES, BEM COMO NAS ALIENAÇÕES FIDUCIÁRIAS EM GARANTIA, CONSIDERAM-SE NULAS DE PLENO DIREITO AS CLÁUSULAS QUE ESTABELEÇAM A PERDA TOTAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM BENEFÍCIO DO CREDOR¿. CONSENTÂNEA INTELIGÊNCIA DO VERBETE SUMULAR 543 DO STJ. DIREITO DE RETENÇÃO QUE SE RECONHECE, SEM EMBARGO DO EXPOSTO, À RAZÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE A PARCELA ADIMPLIDA, À GUISA DE INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZOS SOFRIDOS PELAS INCORPORADORAS POR OCASIÃO DO DESFAZIMENTO PACTUAL, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA PARTE ADVERSA. INCLUSÃO, NA BASE DE CÁLCULO, DAS ARRAS, NA MEDIDA DE SUA NATUREZA CONFIRMATÓRIA DE PAGAMENTO. PERDA TOTAL DO SINAL PELOS RECORRIDOS QUE, À LUZ DOS ARTS. 417 E 418 DO CC, APENAS SE JUSTIFICARIA SE CARACTERIZADO O VEIO PENITENCIAL, CONDIÇÃO NÃO VERIFICADA NA ESPÉCIE, EM RAZÃO DE INEXISTÊNCIA DE QUALQUER PREVISÃO CONVENCIONAL EM SEMELHANTE SENTIDO. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS QUE SE DEVE COINCIDIR COM O TRÂNSITO EM JULGADO, EM ATENÇÃO A TESE CONSOLIDADA EM CARÁTER VINCULANTE PELO INSIGNE SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA AO ENSEJO DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO 1.740.911/DF (REDATORA PARA ACÓRDÃO MIN. MARIA ISABEL GALLOTTI) (TEMA 1.002). PRECEDENTES. EFETIVA COMPROVAÇÃO DA QUESTÃO ATINENTE À NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, PELOS APELANTES, DESTINADA À PURGAÇÃO DA MORA PELOS DEVEDORES. REFORMA PARCIAL DO DECISUM. REDISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA À PROPORÇÃO DE CADA QUAL DAS PARTES. ARTS. 85, §§2º E 14, 86, CAPUT, E 98, §§2º E 3º, DO CPC. NÃO INCIDÊNCIA DA MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PREVISTA NO ART. 85, §11, DO CPC. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
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337 - TJSP. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos morais. Incidência do CDC. Precedentes desta Col. Câmara. Embora a corré SPE WGSA 02 Empreendimentos Imobiliários conste dos contratos como «promitente vendedora, a apelante Wam Brasil estava incumbida das vendas, foi a intermediadora do contrato e responsável por diversas tratativas relacionadas ao negócio, inclusive por dar andamento ao pedido de cancelamento formulado pelos autores. Solidariedade decorrente de ser integrante da cadeia de consumo (art. 7º, parágrafo único, do CDC). É descabida a pretensão da recorrente de reter a comissão de corretagem, pois o contrato nem sequer prevê tal pagamento. Ademais, supondo estivesse prevista tal verba, seria de rigor sua devolução, pois a não entrega do imóvel no prazo avençado, por culpa da construtora, impõe o acolhimento do pedido de rescisão do contrato e a restituição integral e em uma única parcela dos valores pagos pelos autores, sem qualquer espécie de retenção ou dedução, nem sequer da comissão de corretagem. Súmulas 543 do STJ e 2 e 3 do TJSP. Observância do princípio da reparação integral. Não há cogitar de modificação do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado da decisão condenatória, porque o Tema 1.002 do E. STJ aplica-se aos casos de rescisão imotivada do contrato por iniciativa do comprador, o que não se verifica na espécie. Dano moral caracterizado. Diante do atraso na entrega do empreendimento, mostra-se injustificada a resistência das requeridas em ressarcir integralmente os requerentes quando instadas a fazê-lo na via administrativa, tornando evidente o abalo emocional provocado pelo inadimplemento contratual. O quadro delineado também demonstra que houve claro desvio produtivo dos consumidores, do que resulta dano indenizável na seara moral, conforme entendimento reiteradamente expressado no âmbito do E. STJ. Verba indenizatória fixada em R$ 5.000,00, valor compatível com as circunstâncias do caso e com as finalidades da condenação.
Apelação das requeridas SPE WGSA 02 e Natos não conhecida, por deserção. Recurso da corré Wam Brasil improvido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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338 - TJSP. Apelação. Direito do consumidor. Compromisso de compra e venda de lote de terreno firmado na vigência da lei 13.786/18 (Lei do Distrato). Rescisão por iniciativa do comprador. autorizada a retenção de 25% das quantias pagas. Solução adequada ao caso dos autos. Decisão mantida
1. Sentença: De parcial procedência de ação de rescisão de compromissos de compra e venda de imóvel loteado, autorizando a retenção de 25% dos valores pagos pelo autor/comprador. 2. Recurso da ré (loteadora), pretendendo a retenção de 10% sobre o valor dos contratos, não provido. 3. Razões de decidir da Turma Julgadora: 3.1. Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, por iniciativa do comprador (autor). 3.2. Possibilidade de flexibilização das obrigações previstas na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Incidência dos arts. 413 do Código Civil, 8º do CPC e 47 do CDC. 3.3. Retenção de 25% dos valores pagos, adequada para equacionar a resolução dos contratos. 4. Dispositivo: Recurso da ré desacolhido. Sentença mantida(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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339 - STJ. Agravo interno. Recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo uso do imóvel. Obrigação devida por todo o período de ocupação. Consectário lógico do retorno ao estado anterior. Precedentes da corte.
1 - Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. ... ()
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340 - STJ. Agravo interno em recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo uso do imóvel. Obrigação devida por todo o período de ocupação. Consectário lógico do retorno ao estado anterior. Precedentes da corte.
«1 - Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. ... ()
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341 - STJ. Compromisso de compra e venda. Imóvel. Contrato. Resolução por culpa da construtora. Restituição da integralidade das parcelas pagas. CCB, art. 924 e CCB, art. 1.092.
«No caso, houve resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa da incorporadora, que não realizou a entrega da unidade prometida. Por isso, está obrigada a devolver integralmente a quantia paga pelo comprador.... ()
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342 - TJRS. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL SOB O REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR.
A PRESENTE DEMANDA VISA A REVISAR AS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS RELATIVAS À IMPOSIÇÃO DE PENALIDADES EM RAZÃO DO PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO; PORTANTO, AINDA QUE PRESENTE A QUITAÇÃO DO CONTRATO, ESTÁ CARACTERIZADO O INTERESSE PROCESSUAL, POIS É POSSÍVEL A REVISÃO DE CONTRATOS QUITADOS. ... ()
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343 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO DE CONTRATO C/C LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DO COMPRADOR - FRUIÇÃO, MULTA (CLÁUSULA PENAL) - PERCENTUAL RETIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR - PREVISÃO NO CONTRATO - ENCARGO IPTU - DANO MORAL - NÃO COMPROVAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. «É
abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor. (STJ - AgRG nos EDcl no AG 664.744/MG, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 26/08/2008). Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, o STJ tem admitido a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do total da quantia paga. Cumpre ao autor provar o fato constitutivo do seu direito e ao réu a existência de fato impeditivo, modificativo, ou extintivo do direito do autor, nos termos do CPC, art. 373. Em virtude de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente comprador vendedor, faz jus o autor/apelante, na condição de promitente vendedor, à multa expressamente prevista no contrato, sem qualquer adequação, eis que dentro do admitido pelo STJ. O pagamento da taxa de IPTU do bem só é devido pelo comprador, após a sua imissão na posse do imóvel, devendo o Autor ser ressarcido dos valores durante o período de mora, ou inadimplência contratual. Sendo reconhecida a culpa do promitente comprador pela rescisão do contrato, que inadimplente desistiu da negociação, não há se falar em indenização por danos morais. Não há que se falar em pagamento de encargos de notificação extrajudicial, na ausência de provas. É possível ao juízo ad quem, em grau de recurso realinhar os honorários advocatícios, em consonância com o disposto no art. 85 ... ()
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344 - STJ. Agravo interno. Recurso especial. Compra e venda de imóvel. Resolução do contrato por culpa da construtora. Súmula 543/STJ. Arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil. Interesse contratual positivo e negativo do contrato. Diferenças. Efeito resolutório abarca o interesse contratual negativo. Lucros cessantes não presumidos.
1 - Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e danos em razão do atraso indevido na entrega do imóvel pela construtora.... ()
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345 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - MANIFESTO DESINTERESSE DO COMPRADOR EM DAR CONTINUIDADE AO CONTRATO - INCIDÊNCIA DO CDC - RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS - DIREITO DE RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE ADIMPLIDO - DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM PAGAMENTO ÚNICO - SÚMULA 543/STJ - IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ANTERIORMENTE À ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.
-No julgamento do REsp. Acórdão/STJ (Tema 1.095), apreciado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese no sentido de que, «em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do CDC". ... ()
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346 - TJSP. APELAÇÃO - COMPRA E VENDA - LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - VIOLAÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL À VENDEDORA - PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DA RÉ - REJEIÇÃO -
Prova dos autos de que houve promessa de entrega do imóvel com vasta área verde de preservação ambiental de uso exclusivo do loteamento, o que foi considerado determinante pelos compradores para efetivação do negócio - Área verde não pertencente ao empreendimento - Configurado o inadimplemento contratual da vendedora, tem o adquirente o direito de optar pelo desfazimento do negócio - Devida a restituição integral das quantias pagas mais multa contratual expressamente prevista para o caso de violação do contrato pela vendedora - Juros de mora - Incidência a partir da citação, diante da rescisão por culpa da construtora - Art. 405 do CC - Ônus da sucumbência acertadamente imputado à ré - Litigância de má-fé alegada em contrarrazões rejeitada - Não caracterizado o abuso no direito de litigar - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO... ()
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347 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE AUSENCIA DE DIALETICIDADE - NÃO ACOLHIDA- CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA DO EMPREENDEDOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - MULTA MORATÓRIA - APLICAÇÃO.
Para admissão do recurso de apelação, faz-se necessária a observância dos seus pressupostos de admissibilidade, sem os quais se torna inviável a análise das questões suscitadas. No caso vertente, atenta ao exame dos pressupostos de admissibilidade do recurso, não se verifica déficit do Princípio de Dialeticidade. ... ()
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348 - STJ. Agravo interno. Recurso especial. Civil e processual civil. Compromisso de promessa de compra e venda de imóvel rural. Omissão. Ausência. Cláusula resolutiva. Inadimplemento substancial do contrato. Decisão extra petita. Inocorrência.
1 - Não há falar em ofensa ao CPC/2015, art. 1.022 quando as controvérsias postas nos autos foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada e clara, apenas em sentido contrário ao pretendido pela parte recorrente. ... ()
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349 - TJSP. APELAÇÃO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE -
Sentença de parcial procedência - Irresignação da autora-vendedora - DIES A QUO A SER CONSIDERADO COMO DA RESCISÃO CONTRATUAL - Resolução do contrato ocorrida judicialmente, na data da prolação da sentença - INADIMPLÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - Fato incontroverso - Possibilidade de retenção de parcela dos valores pagos, pela vendedora, a fim de compensar os prejuízos com o desfazimento do negócio (Súmula 543/STJ) - Retenção de 25% sobre os valores pagos que está em consonância com o entendimento do STJ, mostrando-se compatível com o caso concreto - Restituição que deverá ser efetuada em parcela única, sem qualquer parcelamento, (Súmula 2/TJSP e Súmula 543/STJ) - TAXA DE FRUIÇÃO PELO USO DO IMÓVEL - Descabimento - Indenização pelas perdas e danos que depende de prova do uso e gozo do imóvel pelos compradores - Hipótese dos autos na qual a vendedora não apresentou, na fase instrutória, qualquer documento capaz de comprovar a utilização do imóvel - Auto de reintegração de posse, lavrado por Oficial de Justiça, que não pode ser considerado prova nova, já que a reintegração de posse se deu após a prolação da sentença e as fotografias que o acompanham demonstram a existência antiga de construções no local - Ônus da prova que cabia à autora e do qual não se desincumbiu - TRIBUTOS E ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - Despesas decorrentes da posse que deverão ser suportadas pelo requerido, desde que o imóvel foi colocado à sua disposição até a reintegração da vendedora na posse, autorizado o desconto do valor a ser restituído ao réu - Sentença parcialmente reformada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... ()
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350 - TJSP. Apelação - Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais - Sentença recorrida que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para decretar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de ponto comercial e condenar o réu a restituir os valores pagos, corrigidos pela tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora 1% ao mês, contados da citação - Arguição de nulidade da sentença por cerceamento de defesa - Ocorrência - Falsa declaração sobre a inexistência de dívidas que, a despeito de representar aparente «violação à cláusula geral da boa-fé, não acarreta o automático retorno das partes ao status quo ante, especialmente quando o réu formula expresso e fundamentado pedido de produção de provas oral e pericial para comprovar que «tudo que existia dentro e fora da distribuidora foi vendido separadamente a vários compradores diferentes - Controvérsia que não prescinde de regular dilação probatória - Julgamento antecipado que fora açodado - Necessidade de ampliação da instrução com a produção de provas oral e pericial expressa e fundamentadamente requeridas - Controvérsia que não se resolve somente com a prova documental apresentada pelas partes - Sentença anulada - Retorno à origem para regular instrução probatória - Recurso provido, com determinação
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