Jurisprudência sobre
requisitos da renovatoria
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101 - TJSP. Agravo de instrumento. Locação comercial. Renovatória. Requisito do Lei 8245/1991, art. 51, II desatendido. Cumulação de prazos de vigência (`accessio temporis´). Impossibilidade. Avença original firmada com um dos autores da ação renovatória rescindida com a desocupação do imóvel. Contrato de locação que vedava a sublocação e a constituição de empresa para a exploração do imóvel locado. Fundo de comércio inexistente. Atuação da locatária promovendo a sublocação fragmentada em descumprimento aos termos do contrato. Novo contrato, desta vez, com novos locatários que não legitima a relação anterior a permitir a somatória. Ajustes sem relação de continuidade dada a diversidade de finalidades permitidas, sujeitos e, até, de instalações físicas. Carência da ação configurada. Extinção do processo, sem Resolução do mérito, na forma do CPC/1973, art. 267, VI. Retomada determinada à vista de expresso pedido formulado. Aplicação do disposto no Lei 8245/1991, art. 74. Recurso provido.
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102 - STJ. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Admissibilidade. Reconsideração. Ação revocatória. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Alienação praticada em fraude contra credores. Requisitos. Comprovação revisão. Inviabilidade. Súmula 7/STJ e Súmula 83/STJ. Dissídio jurisprudencial não conhecido. Decisão mantida. Agravo interno desprovido. Multa prevista no CPC, art. 1.021, § 4º. Inaplicabilidade.
1 - Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da causa quando o tribunal de origem considerar substancialmente instruído o feito, declarando a existência de provas suficientes para seu convencimento.... ()
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103 - STJ. civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação renovatória. Locação. Estação rádio base de telefonia celular. Reexame de fatos e provas. Inviabilidade. Súmula 7/STJ. Ação renovatória. Estação rádio base. Possibilidade. Matéria constitucional. Impossibilidade. Imóvel rural. Inaplicabilidade da Lei 8.245/91. Tese não examinada pelo tribunal estadual. Necessidade de apreciação. Decisão reformada em parte. Agravo interno parcialmente provido.
1 - Aplica-se o CPC/2015 a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... ()
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104 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação revocatória. Acórdão recorrido devidamente fundamentado. Requisitos da justiça gratuita. Revolvimento fático probatório. Óbice da Súmula 7/STJ. Decadência da pretensão. Eventual desídia do síndico em fazer a publicação do aviso. Reexame de fatos e provas. Óbice da Súmula n.7/STJ. Desnecessidade de comprovar a fraude. Incidência da Súmula 83/STJ. Agravo interno do banco santander (brasil) S/A. Improvido.
1 - Reverter a conclusão da Corte estadual, que concluiu pela comprovação da situação de hipossuficiência da parte adversa, demandaria o reexame de circunstâncias fático probatórias da causa, o que não se admite nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula 7/STJ. ... ()
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105 - STJ. recurso especial. Ação renovatória de contrato de locação de imóvel não residencial. Julgamento fora do pedido (extra petita). Ausência. Imóvel locado para instalação de estação de rádio base. Concessionária de serviço de telefonia celular. Estrutura essencial ao exercício da atividade. Fundo de comércio. Caracterização. Alegação de retomada para uso próprio. Questão não examinada pelo tribunal de origem. Retorno dos autos. Julgamento. CPC/2015.
1 - Ação renovatória de contrato de locação de imóvel não residencial ajuizada em 13/02/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 04/10/2018 e atribuído ao gabinete em 23/08/2019. ... ()
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106 - STJ. Recurso especial. Ação renovatória. CPC/2015, art. 1.022. Violação. Ausência. Estação de rádio base. Antenas. Fundo de comércio. Interesse processual. Existência.
1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... ()
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107 - STJ. Locação. Renovatória. Não juntada com a inicial a quitação de impostos, mas exibida logo após a contestação. Inocorrência de carência de ação por violação da lei 8.245/1991, art. 71, II e III. Requisito formal que se tem por cumprido sem importar descumprimento do contrato. Cabível a prova posterior do pagamento efetuado antes da propositura da ação, sob pena de se ater a fetichismo exagerado. Recurso não conhecido do locador.
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108 - STJ. Locação de espaço. Shopping center. Ação renovatória. Alteração do aluguel percentual. Discrepância com o valor de mercado. Inviabilidade. Autonomia da vontade e pacta sunt servanda. Julgamento. CPC/2015. Direito civil. Recurso especial conhecido e provido. Lei 8.245/1991, art. 51. Lei 8.245/1991, art. 54. Lei 8.245/1991, art. 71. CCB/2002, art. 317. CCB/2002, art. 479.
1 - Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2020 e atribuído ao gabinete em 31/05/2021. ... ()
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109 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação renovatória de contrato. Decisão monocrática da presidência desta corte que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial. Insurgência da parte demandada.
1 - Rever o entendimento do Tribunal de origem, no sentido de aferir a presença dos requisitos para o exercício do direito de renovação do contrato, forçosamente, ensejaria em rediscussão de matéria fática, com o revolvimento das provas juntadas ao processo, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. Precedentes. ... ()
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110 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Locação não residencial. Ação renovatória. Decisão, aferindo a presença de requisitos constitutivos, autorizando o processamento da demanda. Recurso de litisconsortes passivos. Desprovimento... ()
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111 - STJ. Recurso especial. Direito processual civil e falimentar. Ação revocatória. Inépcia da petição inicial. Causa de pedir. Consilium fraudis. Omissão. Contestação apresentada. Estabilização da lide. Emenda da inicial. Descabimento. Dissídio jurisprudencial não comprovado. Arts. Analisados. 264, parágrafo único, 282, 284, 295, parágrafo único, do CPC/1973; e 53 do dl 7.661/45.
«1. Ação revocatória ajuizada em 20/6/2006. Recurso especial concluso ao Gabinete em 9/9/2011. ... ()
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112 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação renovatória. Decisão monocrática da presidência desta corte que negou provimento ao reclamo. Insurgência da parte requerida.
«1 - Incide a Súmula 284/STF quando a parte apresenta razões recursais dissociadas do decidido pelo acórdão recorrido. ... ()
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113 - TJRJ. Apelação cível. Ação renovatória. Sentença que não examina os documentos constantes dos autos. Aplicação do princípio da primazia do julgamento de mérito. Idoneidade do fiador. Desnecessidade. Apresentação carta de fiança, que foi legalmente equiparada a dinheiro para fins de substituição de penhora (art. 835 § 2º do CPC) e igualmente aceita pelo STJ. Prova do efetivo exercício, pelo prazo ininterrupto de três anos, das atividades previstas no contrato de locação através de alvará de funcionamento e de contratos celebrados com clientes. Valor do aluguel fixado por perícia realizada em ação revisional entre as mesmas partes. Diferenças dos aluguéis vencidos que serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Juros moratórios desde a intimação dos executados para pagamento no âmbito do cumprimento de sentença, por se tratar de mora ex persona, e não desde a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado. Precedentes do STJ. Sucumbência. Ao se opor à renovação do contrato de locação celebrado entre as partes, não obstante o cumprimento dos requisitos previstos da Lei 8.245/1991, deve a locadora responder pelos ônus sucumbenciais. Precedentes do STJ. APELAÇÃO A QUE SE DÁ PROVIMENTO. RECURSO ADESIVO PREJUDICADO.
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114 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO - RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -
Decisão agravada rejeitou o pedido de extinção liminar do processo (fundado na suposta ausência dos requisitos previstos no art. 71 da Lei número 8.245/91) - Decisão agravada não se enquadra no rol taxativo do CPC, art. 1.015 - Não preenchidos os requisitos para a aplicação da «taxatividade mitigada - RECURSO DA REQUERIDA NÃO CONHECID... ()
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115 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação renovatória de contrato de locação não residencial. 1. Efeitos da revelia. Revisão. Impossibilidade. Súmula 7/STJ.
2 - OFENSA AO ART. 345, II E IV, DO CPC/2015. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.... ()
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116 - TJSP. Contrato. Locação. Ação Renovatória. Decisão que reputa comprovado o cumprimento do contrato, porquanto suficiente a contratação de seguro contra incêndio. Inobservância do requisito previsto pelo Lei 8245/1991, art. 71, inciso II. Necessidade de comprovação de contratação do seguro durante toda a vigência da locação. Locatário que apenas demonstra o cumprimento do contrato em parcela da relação locatícia. Extinção do processo, sem resolução do mérito (CPC, art. 267, inciso VI). Ordem de desocupação do imóvel. Cabimento. Recurso provido.
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117 - TJMG. AÇÃO REVOCATÓRIA - EMPRESA FALIDA QUE ALIENA DOIS IMÓVEIS NO PERÍODO DE QUEBRA PARA A IRMÃ DE UM DOS SÓCIOS FALIDOS - INTELIGÊNCIA DO ART. 129, DA LEI FALIMENTAR - LITISPENDÊNCIA - INEXISTÊNCIA - LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO - IMPOSSIBILIDADE - DIREITO DE AÇÃO AUTÔNOMA CONTRA TERCEIROS - INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO.
- Alitispendência ocorre quando há identidade entre partes, causa de pedir e pedido em duas ações distintas, conforme dispõe o CPC, art. 337, § 2º. ... ()
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118 - TJSP. LOCAÇÃO.
Ação renovatória. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pela autora. Partes desta demanda celebraram contrato, por meio do qual os réus locaram imóvel não residencial à autora, para o desenvolvimento de padaria, confeitaria e atividades afins, pelo prazo de cinco anos, com início no dia 01.09.2018 e término previsto para o dia 31.08.2023. Locatária, ora autora, ajuizou a presente ação com o intuito de obter a renovação do contrato de locação em discussão, pelo prazo de 60 meses, com início no dia 01.09.2023 e término no dia 31.08.2028, com aluguel inicial de R$ 11.000,00 por mês, mantidas as demais condições previstas na avença a ser renovada. Juiz a quo julgou improcedente a presente ação sob o fundamento de que os documentos destinados a demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários ao acolhimento do pedido renovatório não instruíram a petição inicial, como determina o CPC, art. 434, e aqueles que foram extemporaneamente trazidos aos autos não poderiam ser considerados no julgamento desta causa, eis que não se caracterizariam como documentos novos. O entendimento adotado pelo juiz a quo no caso em tela não pode prosperar, pois os documentos juntados extemporaneamente pela parte autora devem ser considerados no julgamento desta causa, eis que apenas buscam corroborar alegação que já havia sido aduzida na petição inicial, qual seja, o preenchimento dos requisitos necessários para o acolhimento do pedido renovatório, e a parte ré teve a oportunidade de se manifestar a seu respeito antes da prolação da sentença, de sorte que não se vislumbra a ocorrência de prejuízo ao exercício do contraditório, ensejando a mitigação da regra do CPC, art. 434. Embora os documentos juntados extemporaneamente revelem que, em determinadas apólices de seguro contratadas para o imóvel objeto da locação, a locatária, ora autora, deixou de indicar os locadores, ora réus, como beneficiários, como determinava a cláusula 05 do contrato de locação, nota-se que não há notícia de ocorrência sinistro durante os períodos cobertos pelas referidas apólices, de sorte que tal circunstância não implicou prejuízo aos locadores e não tem o condão caracterizar o inadimplemento do contrato em curso, mormente porque havia a possibilidade de a locatária utilizar a indenização securitária para promover a reparação do imóvel e a irregularidade em questão foi sanada por meio de aditamento contratual que indicou os locadores, ora réus, como beneficiários da apólice de seguro mais recente que foi contratada para o imóvel objeto da locação, razão pela qual é razoável inferir que o requisito previsto no, II da Lei 8.245/1991, art. 71 foi suficientemente atendido. Documentos que que instruem a petição inicial e aqueles que foram extemporaneamente trazidos aos autos, especialmente os comprovantes de pagamento e as certidões negativas de débito, revelam que a locatária, ora autora, quitou os encargos incidentes sobre o imóvel objeto da locação, especialmente as contas de consumo de água e energia e o IPTU, de sorte que o requisito previsto no, III da Lei 8.245/1991, art. 71 também foi atendido. Peça exordial indica claramente as condições que a locatária, ora autora, oferece para renovação da locação, de modo a tender o requisito previso no, IV d da Lei 8.245/1991, art. 71. Diante do afastamento das objeções apresentadas pelo locador, ora réu, infere-se que o reconhecimento do direito da locatária, ora autora, à renovação da locação em discussão é medida que se impõe, conforme os termos dos Lei 8.245/1991, art. 51 e Lei 8.245/1991, art. 71. Apesar do reconhecimento do direito da autora à pretendida renovação, a causa ora analisada ainda não se encontra madura para julgamento, haja vista a controvérsia acerca do valor adequado para o aluguel no primeiro mês do novo período locatício (setembro de 2023), matéria de natureza técnica, cuja elucidação pressupõe a produção de prova pericial, a qual foi requerida tanto na petição inicial como na contestação. Anulação da r. sentença, com determinação de retorno dos autos à origem, a fim de que seja oportunizada a produção de prova pericial destinada a apurar o valor adequado para o aluguel no primeiro mês do novo período locatício (setembro de 2023), prosseguindo-se o feito nos seus ulteriores termos, já reconhecido o direito à renovação. Apelação provida... ()
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119 - STJ. Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Ação renovatória de locação. Prazo mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade. Tribunal de origem que afasta a carência de ação e julga o mérito por maioria de votos. Cabimento dos embargos infringentes. Súmula 207/STJ.
«1. A jurisprudência desta Corte entende que os embargos infringentes são cabíveis se o acórdão, não unânime, reforma a sentença terminativa e, com base no princípio da causa madura, decide o mérito. ... ()
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120 - STJ. Processual civil. Agravo regimental no recurso especial. Locação predial urbana. Ação renovatória. Possibilidade de emenda da petição inicial, mesmo após a contestação. Precedentes. Provimento negado.
«1. É vedada a emenda da petição inicial, após a contestação, apenas nos casos em que, depois da citação, pretende o autor modificar o pedido ou a causa de pedir, sem o consentimento do réu, em virtude da vedação contida no CPC/1973, art. 264. ... ()
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121 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE SUSPENSÃO TEMPORÁRIA DO PROCESSO PARA SE AGUARDAR A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL A SER PRODUZIA NOS AUTOS DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. 1 - A
suspensão temporária do processo constitui providência excepcional e não cogente que, ademais, tem por fundamento a segurança jurídica. 2 - Nos termos da Lei 8.245/91, art. 19, «o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado". Inexistencia de vinculação do período contratual posterior, ao qual se refere a demanda renovatória, ao aluguel que vier a ser estabelecido na ação revisional, este aplicável ao triênio iniciado a partir da citação do locador naqueles autos, ocorrida em 18/08/2021, nos termos do art. 68, II, da Lei de Locação(Art. 68. (...) II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação). 3 - Contrato de locação havido entre as partes que foi rescindido pela sentença de procedência proferida nos autos da ação de despejo por falta de pagamento proposta em seu desfavor pelos agravados(Proc. 0267532-04.2020.8.19.0001), a qual restou confirmada em sede recursal, embora pendentes de análise pelo STJ e pelo STF os AREsp e o RE interpostos pelo ora recorrente contra a decisão proferida em seu desfavor nos autos da ação de desalijo. 4 - Ação renovatória que possui entre seus requisitos a prova do cumprimento do contrato em curso e a quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel cujo pagamento incumbe ao locatário, conforme dispõem os, II e II da Lei 8.245/91, art. 71. 5 - Recurso ao qual se nega provimento.... ()
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122 - STJ. civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Reexame do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Súmula 7/STJ. Ação renovatória de locação. Diferenças dos aluguéis vencidos. Juros de mora. Termo inicial.decisão mantida.
1 - O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático probatório dos autos (Súmula 7/STJ). ... ()
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123 - TJRJ. EMENTA1: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DAS PARTES. ANULAÇÃO DO JULGADO.
1.Apelante autora que deixa de recolher o preparo. No despacho de index 541, foi determinado à apelante autora, o recolhimento em dobro do preparo, na forma do art. 1.007, §4º do CPC, em 5 (cinco) dias, sob pena de deserção. Ausência de preparo recursal que impede o conhecimento do recurso da autora, por falta de requisitos extrínsecos de admissibilidade. ... ()
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124 - STJ. Processual civil. Agravo em recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/1973. Locação não residencial. Ação renovatória. Julgamento ultra petita. Fundamento do acórdão recorrido inatacado. Incidência da Súmula 283/STF. Entrega do imóvel. Extinção do feito sem Resolução do mérito por perda do objeto. Condenação da autora/locatária ao de pagamento dos alugueis devidos no período. Necessidade. Recurso a que se nega provimento.
«1 - O presente recurso especial foi interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/1973, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo 2/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016), devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. ... ()
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125 - STJ. Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação renovatória de contrato de locação c/c revisional de aluguel. Omissão, contradição ou obscuridade. Violação do CPC/2015, art. 1022. Não ocorrência. Tutela de urgência. Decisão precária. Súmula 735/STF. Reexame de fatos e provas. Súmula 7/STJ. Inadmissibilidade.
1 - Ação renovatória de contrato de locação c/c revisional de aluguel ... ()
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126 - TJSP. Locação. Bem imóvel. Renovatória. Requisito temporal devidamente comprovado pelo locatário. Dois contratos de locação sucessivos totalizando seis anos ininterruptos. Lapso temporal mínimo de cinco anos condicionando a aquisição da prerrogativa de renovação compulsória da avença. Exegese do Lei 8245/1991, art. 51, II. Prazo do contrato a renovar que decorre da Lei. Alegação do agravante de que o locatário deixou de comprovar o exato cumprimento do contrato em curso, bem como a idoneidade financeiro dos fiadores. Desacolhimento. Contrato com vigência há mais de seis anos. Ausente qualquer ação de cobrança de alugueres. Idoneidade financeira dos fiadores. Fiadores originais mantidos, sem prova de modificação da situação econômica a alterar a idoneidade dos garantidores. Recurso parcialmente provido.
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127 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Falência. Ação revocatória. Alienação de imóvel pertencente à falida, realizada dentro do termo legal, mas antes da decretação da quebra. Ocorrência de fraude e prejuízo ocasionado aos credores. Comprovação. Incidência da Súmula 7/STJ. Decisão mantida. Recurso desprovido.
«1 - Em sede de ação revocatória, não é possível modificar os critérios de fixação do termo legal da falência, pois eventual ilegalidade na sua fixação deveria ser alegada no momento oportuno. Nesse sentido: REsp 623.434/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2010, DJe de 22/11/2010. ... ()
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128 - STJ. Locação comercial. Direito civil. Recurso especial. Ação renovatória de contrato de locação comercial. Ausência de negativa da prestação jurisdicional. Pretensão do locador de ver repetido o prazo do contrato original. Impossibilidade. Prazo máximo de prorrogação de cinco anos. Recurso especial desprovido. Lei 8.245/1991, art. 51. Exegese. Hermenêutica. (Excerto das amplas considerações do Min. Raul Araújo sobre o tema, inclusive com breve histórico).
«[...] ... ()
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129 - TJSP. APELAÇÃO - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA.
Preenchimento dos requisitos da Lei 8.245/91, art. 71 - Elementos dos autos que revelam o cumprimentos das condições necessárias para a renovação do contrato de locação. Rés que descumpriram a obrigação do CPC, art. 373, II, deixando de comprovar fato impeditivo, modificado ou extintivo do direito da parte autora. Honorários advocatícios arbitrados adequadamente. RECURSO DESPROVIDO... ()
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130 - STJ. Recurso especial. Processual civil e civil. Ação de despejo. Imóvel pertencente a fundo de investimento imobiliário. Ação renovatória. Propositura contra quem não mais administrava o fundo. Coisa julgada. Limites subjetivos. CPC, art. 472, de 1973 administradora. Substituição. Locatário. Notificação. Registro público. Desnecessidade.
«1. Os efeitos da sentença proferida em ação renovatória proposta contra quem já não mais figurava na relação locatícia, na condição de locadora, nos termos do CPC, art. 472 - Código de Processo Civil/1973, não atingem o novo administrador de imóvel pertencente a fundo de investimento imobiliário constituído antes da existência de litigiosidade sobre o bem. ... ()
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131 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Suposta ausência dos requisitos para a propositura da ação renovatória de locação comercial elencados pela Lei 8.245/91, art. 71. Rejeição à impugnação à justiça gratuita concedida à autora. Matérias que não constam do rol do CPC/2015, art. 1.015. Inaplicabilidade do Tema 988 do C. STJ. Ausência de prova de urgência. Precedentes. Recurso não conhecido... ()
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132 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. ESPAÇO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS. DESCABIMENTO. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO QUE SE AFASTA. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS na Lei 8.245/91, art. 71, II. REGRA LEGAL DETERMINANDO QUE O LOCATÁRIO/AUTOR DEVERÁ «FAZER PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO". IN CASU, O CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES NÃO PREVÊ OBRIGATORIEDADE DE CONTRATAÇÃO DO SEGURO CONTRA INCÊNDIO POR PARTE DO LOCATÁRIO/AUTOR. PELO CONTRÁRIO, PRESENÇA DE CLÁUSULAS DESCRITIVAS DA POSSIBILIDADE DO LOCADOR CONTRATAR, À SUA LIVRE ESCOLHA, O REFERIDO SEGURO E INSERIDO O PAGAMENTO NO BOLETO CONDOMINIAL, COM OS DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO. NO MÉRITO, INSURGÊNCIA QUANTO À FIXAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. CONFIGURAÇÃO DE RESISTÊNCIA QUANTO À RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PARTE DAS RÉS, TENDO EM VISTA O PEDIDO DE ORDEM DE DESPEJO DA PARTE AUTORA E NÃO CONCORDÂNCIA COM A PROPOSTA CONTIDA NA PETIÇÃO INICIAL. TAIS PECULIARIDADES VÃO DE ENCONTRO AO QUE A JURISPRUDÊNCIA DENOMINA DE LIDE DE ACERTAMENTO, QUE SE DÁ QUANDO AS PARTES SOMENTE DIVERGEM ACERCA DO VALOR DO ALUGUEL. MANUTENÇÃO DA SUCUMBÊNCIA TAL QUAL LANÇADA NA SENTENÇA É MEDIDA QUE SE IMPÕE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA, EM PERFEITA HARMONIA COM O DISPOSTO NO ART. 85, §2º, DO C.P.C. MAJORAÇÃO EM SEDE DE RECURSO EM MAIS 2% (DOIS POR CENTO) SOBRE O FIXADO PELO JUÍZO SINGULAR, EM CUMPRIMENTO AO ART. 85, § 11, DO C.P.C. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
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133 - TJSP. LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA C.C. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - INÉPCIA DA INAUGURAL E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - CORRETO RECONHECIMENTO.
Contrato verbal de locação residencial. Imóvel que teve sua garagem modificada para contemplar um pequeno comércio. Ausentes os requisitos legais previstos na Lei 8.245/1991, art. 51, mormente aquele estabelecido em seu, I, que prevê a necessidade de contratação por escrito e por prazo determinado. Indenização por benfeitorias. Argumentação no sentido de que eventual reembolso ocorreria ao término do contrato. Avença que se encontra vigente por período indeterminado. Extinção com fulcro no art. 485, I e IV, que é mesmo medida de rigor. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO... ()
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134 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO - RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -
Decisão saneou o feito, consignando que «a aferição do valor mínimo de aluguel é o único ponto controvertido existente na presente lide, e determinou a produção de prova pericial - Decisão agravada não se enquadra no rol taxativo do CPC, art. 1.015 - Não preenchidos os requisitos para a aplicação da «taxatividade mitigada - RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECID... ()
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135 - TST. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. ACÓRDÃO EMBARGADO QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO. OMISSÃO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DISCIPLINADOS PELA LEI 3.207/57. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO ACOLHIMENTO. I. O acórdão embargado é a decisão prolatada por esta Subseção I Especializada em Dissídios Individuais do Tribunal Superior do Trabalho, que negou provimento ao agravo interno em embargos de divergência interpostos pelo reclamante, por entender que a Súmula 126/TST não foi contrariada e que à divergência jurisprudencial suscitada está superada pelo entendimento atual e consolidado desta SDI-I, no sentido de que o empregado, na condição de vendedor, não deve ser enquadrado na atividade preponderante da empresa, mas em categoria diferenciada, sendo regido pela Lei 3.207/1957. II. Embargos de declaração em que se alega omissão, sob o argumento de que o acórdão embargado não analisou os requisitos disciplinados pela Lei 3.207/1957 para configuração da função de vendedor pracista e viajante. Pleiteia pela manifestação acerca da existência de violação direta ao texto dos arts. 5º, II, XIII, LIV e 7º, XXVI, da CF/88. III. Não se constata a invocada omissão. O pedido de emissão de tese explícita acerca da existência de violação direta ao texto dos arts. 5º, II, XIII, LIV e 7º, XXVI, da CF/88, com vista à configuração do prequestionamento, pressupõe a existência de omissão no acórdão embargado, o que não se constata no presente caso, uma vez que, a matéria é inovatória, não havendo sido veiculada nas razões dos embargos de divergência, mas tão somente nas razões de agravo interno. Ademais, ainda que assim não o fosse, o cabimento do recurso de embargos de divergência, sob a égide da Lei 13.015/2014, somente se viabiliza nas hipóteses do CLT, art. 894, II, não impulsionando o conhecimento do apelo a alegação de violação a dispositivo constitucional. IV. Em relação ao cumprimento dos requisitos listados pela Lei 3.207/1957 para « configuração da função de vendedor pracista e viajante «, o acórdão embargado assentou o atual entendimento consolidado por esta SDI-I de que o empregado, na qualidade de vendedor (gênero), deve ser enquadrado na categoria diferenciada e regido pela legislação especial, sem a distinção imposta de que seja viajante ou pracista para tanto, mostrando-se inócua a discussão proposta. V . Ausentes, portanto, os vícios a que aludem os CLT, art. 897-A e CPC/2015, art. 1.022. VI . Embargos de declaração conhecidos e não acolhidos.
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136 - STJ. Processual civil. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ação renovatória de locação. Alegação genérica de violação do CPC/1973, art. 535. Incidência da Súmula 284/STF. Falta de prequestionamento. Súmula 282/STF. Julgamento monocrático pelo relator. Possibilidade. Reexame do conjunto fático-probatório dos autos. Inadmissibilidade. Incidência da Súmula 7/STJ. Divergência jurisprudencial não demonstrada. Decisão mantida.
«1. A deficiência na fundamentação do recurso, de modo a impedir a compreensão da suposta ofensa ao dispositivo legal invocado, obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula 284/STF). ... ()
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137 - TJRJ. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO DE FIANÇA. ANULAÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO.
1.Recurso de apelação contra a sentença que julgou extinto o processo sem exame de mérito por ausência de interesse de agir. ... ()
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138 - TJSP. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -
Preenchidos os requisitos para o deferimento da renovação do contrato - Apurado o valor do aluguel mensal em R$ 1.100,00 - Não infirmada a correção do laudo pericial - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para determinar a renovação do contrato de locação por cinco anos, fixando o valor do aluguel mensal em R$ 1.100,00 (a partir de abril de 2023), mantidas as demais cláusulas contratuais, e condenando o Autor ao pagamento das eventuais «diferenças de aluguéis, com correção monetária desde «a data em que passaram a ser devidas - Sentença contém omissão (quanto ao termo inicial dos juros moratórios) - Diferença entre o valor do aluguel pago e aquele fixado na sentença da ação renovatória é exigível após o trânsito em julgado da decisão de mérito (art. 69, caput, da Lei número 8.245/91) - RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para a incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, sobre eventuais diferenças de valores dos aluguéis, além da correção monetária desde os respectivos vencimentos, mantidos, no mais, os termos da sentenç... ()
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139 - TJSP. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -
Preenchidos os requisitos para o deferimento da renovação do contrato - Apurado o valor do aluguel mensal em R$ 48.084,04 - Não infirmada a correção do laudo pericial - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para determinar a renovação do contrato de locação por cinco anos, fixando o valor do aluguel mensal em R$ 48.084,04 (a partir de junho de 2023), com reajuste anual pelo índice IGP-M, mantidas as demais cláusulas contratuais, e condenando o Autor ao pagamento das eventuais «diferenças de aluguéis, com correção monetária desde «a data em que passaram a ser devidas - Sentença contém omissão (quanto ao termo inicial dos juros moratórios) - Diferença entre o valor do aluguel pago e aquele fixado na sentença da ação renovatória é exigível após o trânsito em julgado da decisão de mérito (art. 69, caput, da Lei número 8.245/91) - RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para a incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, sobre eventuais diferenças de valores dos aluguéis, além da correção monetária desde os respectivos vencimentos, mantidos, no mais, os termos da sentenç... ()
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140 - TJSP. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -
Incontroverso que as partes celebraram contrato de locação em 06 de março de 2006, pelo prazo de dez anos - Preenchidos os requisitos para o deferimento da renovação do contrato - Apurado o valor mínimo do aluguel mensal em R$ 21.792,00 - Não infirmada a correção do laudo pericial - Caracterizada a sucumbência recíproca - Diferença entre o valor do aluguel pago e aquele fixado na sentença da ação renovatória é exigível após o trânsito em julgado da decisão de mérito - Juros moratórios incidem apenas após aquela data - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar renovado o contrato de locação celebrado entre as partes, pelo período de dez anos a partir de 30 de novembro de 2016, pelo valor mensal «correspondente ao estipulado na cláusula 7ª do contrato vigente, desde que supere o valor mínimo no importe de R$ 21.792,00, a partir do mês da renovação, mantidas as demais cláusulas contratuais, consignando que «autorizada a cobrança de eventuais diferenças, na forma elencada na fundamentação, em oportuna fase de cumprimento de sentença - RECURSOS (APELAÇÕES) DA AUTORA E DA REQUERIDA IMPROVIDO... ()
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141 - STJ. recurso especial. Processo civil. personalidade jurídica. Desconsideração. Bens. Restituição. Massa falida. Possibilidade. Ação própria. Desnecessidade. Prova emprestada. Utilização. Contraditório. Prazo prescricional. Não aplicação. Direito potestativo. Previsão legal. Ausência. 1. recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativos 2/STJ e Enunciado Administrativos 3/STJ). 2. cinge-se a controvérsia à verificação i) da possibilidade de utilização da prova emprestada no caso concreto, ii) da necessidade do ajuizamento de ação própria (pauliana ou revocatória) para o fim colimado (restituir imóveis adquiridos com recursos da empresa em estado falimentar à massa falida) e iii) da prescrição da pretensão autoral.
1 recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativos 2/STJ e Enunciado Administrativos 3/STJ). ... ()
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142 - TJSP. APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
Ação renovatória de locação comercial. Imóvel explorado como restaurante. Sentença de improcedência. Insurgência da ré.... ()
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143 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Ação renovatória com pedido revisional de aluguel. Imóvel não residencial. Decisão deferiu o pedido para o arbitramento de aluguel provisório. Inconformismo da parte ré. Acolhimento. Ausência de demonstração dos requisitos legais. Fixação de aluguel provisório que deve ser por fundamento elementos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatário. Inteligência do art. 68, II, da Lei de Locação. Inexistência na espécie. Decisão reformada. Recurso provido... ()
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144 - TJSP. PROCESSUAL CIVIL -
Locação de imóvel comercial - Ação de despejo por denúncia vazia - Liminar deferida - Agravo interposto pela ré - Invalidade da notificação extrajudicial não caracterizada - Ação renovatória anteriormente proposta pela locatária julgada extinta sem resolução do mérito com fundamento na decadência - Eventual interposição de recurso especial que tem processamento sem efeito suspensivo - Presença dos requisitos do art. 59, §1º, VIII, da Lei de Locação - Caução prestada - Decisão mantida - Recurso desprovido... ()
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145 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA C/C PEDIDO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DATADO DE 12/06/2017, EXPIRANDO EM 12/06/2022. PLEITO DE COMPELIR A RÉ À RENOVAÇÃO DO CONTRATO. DECISÃO DE SANEAMENTO QUE FIXOU COMO PONTO CONTROVERTIDO APURAR O VALOR JUSTO DO ALUGUEL DO IMÓVEL OBJETO DA DEMANDA. PROVA PERICIAL REQUERIDA PELA RÉ. APURAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO DO ALUGUEL NO MONTANTE DE R$ 9.080,00. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS SOB O ARGUMENTO DE QUE A AUTORA (LOCATÁRIA) TERIA CONFESSADO O INADIMPLEMENTO DOS ALUGUERES REFERENTES A TRÊS MESES ANTERIORES AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA QUE MERECE ACOLHIMENTO. A LEI 8.245/91 ASSEGURA AO LOCATÁRIO, TANTO MAIS ÀQUELE QUE EXERCE O COMÉRCIO, O DIREITO DE VER O CONTRATO PRORROGADO, CASO PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS. NOS TERMOS DO CPC, art. 493, O JUIZ DEVE LEVAR EM CONSIDERAÇÃO O ESTADO DE COISAS NO MOMENTO DA PROLAÇÃO DA SENTENÇA. REQUISITOS DA RENOVAÇÃO QUE FORAM ATENDIDOS, UMA VEZ QUE HOUVE PAGAMENTO DOS ALUGUERES EM ATRASO NO CURSO DO FEITO. PARTE RÉ (LOCADORA) QUE, NO INÍCIO DA CONTESTAÇÃO, ESCLARECEU QUE NÃO ESTARIA QUESTIONANDO O DIREITO DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO, MAS SIM O VALOR ATUAL DE MERCADO DO IMÓVEL LOCADO. LEGÍTIMA EXPECTATIVA CRIADA NA LOCATÁRIA. VEDAÇÃO AO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM (PROIBIÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO). EXISTÊNCIA OU NÃO DE SALDO DEVEDOR NO MONTANTE DE R$ 3.950,20, REFERENTE AO MÊS DE NOVEMBRO DE 2021, QUE RESTOU CONTROVERTIDA ENTRE AS PARTES. NO ENTANTO, NEGAR O DIREITO À RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - O QUAL FINDA EM JUNHO DE 2027, TENDO EM VISTA QUE JÁ TRANSCORRIDO O PERÍODO DE QUASE 3 ANOS DE RENOVAÇÃO DURANTE O CURSO DA LIDE - EM RAZÃO DA SUPOSTA EXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR EM QUANTIA ÍNFIMA QUANDO COMPARADA AOS VALORES DE LOCAÇÃO PAGOS ATÉ O MOMENTO, CONFIGURARIA ABUSO DE DIREITO. NECESSIDADE DE SE OBSERVAR OS PRINCÍPIOS FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E PRESERVAÇÃO DA EMPRESA. PRESERVAÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO À LOCADORA, TENDO EM VISTA QUE, RENOVADA A LOCAÇÃO, AS DIFERENÇAS DOS ALUGUERES VENCIDOS SERÃO EXECUTADAS NOS PRÓPRIOS AUTOS DA AÇÃO, ASSIM COMO O SALDO DEVEDOR (CASO EXISTA) E PAGAS DE UMA SÓ VEZ, NOS TERMOS DO ART. 73 DA LEI DAS LOCAÇÕES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
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146 - TJSP. Direito Civil, Locação e Processual Civil. Apelação. Ação renovatória de locação comercial. Exigência de Cumprimento Integral do Contrato Vigente. Atraso em Pagamentos. Impossibilidade de Aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. Recurso Desprovido.
I. Caso Em Exame 1. Trata-se de apelação pretendendo reforma da sentença pela qual foi julgada improcedente a pretensão de renovação compulsória do contrato de locação comercial, alegando adimplemento substancial das obrigações, apesar de atraso em duas parcelas, que foram posteriormente quitadas. II. Questão Em Discussão 2. A questão a ser decidida consiste em determinar se a locatária, mesmo tendo cumprido parcialmente o contrato, poderia obter a renovação compulsória da locação comercial. Segundo o Lei 8.245/1991, art. 71, caput e, III, o direito à renovação depende do exato cumprimento do contrato em curso, sem irregularidades ou pendências. III. Razões De Decidir 3. O direito de renovação compulsória configura limitação à liberdade de contratar e ao direito de propriedade do locador, só admitido mediante o cumprimento estrito dos requisitos legais pelo locatário. 4. No caso, inadimplência parcial que ensejaram ajuizamento de ação de duas ações de despejo, com atraso em duas parcelas, contraria a exigência de «exato cumprimento do contrato conforme os termos da Lei 8.245/1991, art. 71, não justificando, portanto, o pedido de renovação com base na teoria do adimplemento substancial. Precedentes desta Corte bandeirante. IV. Dispositivo E Tese 5. Apelo desprovido. Teses de julgamento: «1. A renovação compulsória de contrato de locação comercial exige o cumprimento rigoroso das obrigações contratuais por parte do locatário, sendo insuficiente o adimplemento parcial ou substancial para concessão do pedido. 2. O atraso no pagamento de locativos configura descumprimento do requisito de exato cumprimento do contrato exigido pela Lei 8.245/1991. _______ Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 71, caput e III. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação 1001088-92.2021.8.26.0431, Rel. Des. Ferreira da Cruz; Apelação 1013861-77.2022.8.26.0224, Rel. Des. Walter Exner; Apelação 1017336-02.2019.8.26.0562, Rel. Des. Monte Serrat(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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147 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação renovatória. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo. Insurgência recursal do autor.
«1 - A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de embargos declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula 211/STJ. ... ()
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148 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação renovatória de locação. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo. Insurgência recursal da parte demandada.
1 - Não cabe ao STJ, em sede de recurso especial, o exame de eventual ofensa a dispositivo, da CF/88, sob pena de usurpação da competência reservada ao STF. ... ()
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149 - TJSP. APELAÇÃO - LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA -
Contrato atípico - Locação em shopping center - Ação julgada improcedente, Incontroverso o inadimplemento do pagamento dos aluguéis vencidos no curso do contrato - Apelação da locatária - Alegação de que impugnou a planilha apresentada na contestação, com a juntada de documentos, e que os mencionados aluguéis, que não foram pagos no vencimento, ao final restaram pagos, mediante negociação junto ao réu, e que os atrasos no pagamento dos aluguéis ocorreram no período em que se iniciou a pandemia da Covid-19 e de que não está inadimplente, vindo pagando os aluguéis na data e forma ajustada, preenchidos os requisitos da Lei 8.245/1991 - Não acolhimento - Necessidade do exato cumprimento do contrato de locação em curso - Descumprimento das cláusulas contratuais pela locatária - Cabe ao autor da ação renovatória comprovar o exato cumprimento do contrato de locação (Lei 8.245/91, art. 71, II), o que não ocorreu - Inadimplemento incontroverso - indenização por perdas e danos e lucros cessantes - Não acolhimento - Ausência de renovação que não decorre de apresentação de proposta de terceiro mais vantajosa que a da autora ou de ilícito contratual praticado pelas rés - Sentença mantida - Recurso improvido... ()
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150 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA. DECISÃO QUE HOMOLOGA LAUDO PERICIAL. AUSÊNCIA DE REQUISITO INTRÍNSECO DE ADMISSIBILIDADE (CABIMENTO). RECURSO NÃO CONHECIDO.
1.Trata-se de agravo de instrumento interposto CONTRA decisão que, em ação renovatória, ajuizada por ALLSHOW Empreendimentos e Participações LTDA em face de MULTIPLAN Empreendimentos Imobiliários S A. homologou o laudo pericial contábil. ... ()
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