Jurisprudência sobre
condominio em edificacoes
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1 - TJSP. DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL E LEI 4.591/64 (DISPÕE SOBRE O CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES E AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS). APELAÇÃO CÍVEL. ELEIÇÃO DE SÍNDICO. AÇÃO DE ANULAÇÃO PARCIAL DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. NÃO PROVIMENTO
1.Apelação cível objetivando a reforma da sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por inferir configurada a ilegitimidade ativa. ... ()
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2 - TARJ. Reintegração de posse. Condomínio em edificação. Ação contra condômino que, indevidamente, anexou parte comum à sua unidade autônoma. Defesa baseada em usucapião. Descabimento. Posse precária e insuscetível, por lei, de gerar a prescrição aquisitiva. Possessória acolhida. CCB, art. 497. Lei 4.591/64. (Condomínio em Edificações), art. 3º.
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3 - STJ. Embargos à execução. Objeto da penhora. Condomínio em edificações. Elevador de edifício de apartamentos em condomínio. Impossibilidade. Bem de uso comum dos condôminos. Impenhorabilidade reconhecida. Precedente do STJ. Lei 4.591/1964, art. 3º. CPC/1973, art. 649, I.
«2 - É inadmissível a penhora de elevador de edifício de apartamentos, porquanto se encontra incorporado à estrutura do prédio, constituindo condomínio de todos e sendo insuscetível de divisão, de alienação em separado ou de utilização exclusiva por qualquer condômino. Incidência do Lei 4.591/1964, art. 3º. 3 - Precedente (REsp 89.721/RJ). 4 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão recorrido, desconstituir a penhora efetuada sobre os elevadores do edifício de apartamentos em condomínio ora recorrente.... ()
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4 - TJSP. Agravo de Instrumento. Condomínio em edificações. Despesas condominiais. Cobrança. O procedimento da alienação em hasta pública poderá ser substituído, desde que requerido pelo exequente, por leilão eletrônico.
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5 - TJSP. Condomínio em edificações. Despesas condominiais. Cobrança. Multa. Percentual de 2% disposto no CCB/2002, art. 1336, § 1º. Admissibilidade. Aplicação às prestações vencidas após sua vigência. Cabimento. Dívida de natureza pessoal. Foro competente. Domicílio do réu. Reconhecimento. Recurso parcialmente provido.
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6 - STJ. Condomínio em edificações. Obrigação. Natureza jurídica. «Propter rem. Embargos de divergência em recurso especial. Legitimidade passiva. Ação de cobrança de cotas condominiais. Posse efetiva. Entrega das chaves. Cotas anteriores. Responsabilidade do vendedor. Embargos de divergência acolhidos. CCB/2002, art. 1.336, I.
«A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. Embargos de divergência providos.... ()
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7 - STJ. Condomínio em edificação. Ação de prestação de contas em face do condomínio. Ilegitimidade passiva ad causam. Legitimidade passiva do síndico. Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, «f. CPC/1973, art. 914. CCB/2002, art. 1.348.
«O Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, «f, que tem por objeto o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, expressamente, dispõe que, § 1º Compete ao síndico: «f) prestar contas à assembléia dos condôminos. Logo, não há dúvidas a respeito da responsabilidade do síndico, na qualidade de representante e administrador do condomínio, de prestar contas de sua gestão, já que lhe cabe administrar e gerir valores e interesses alheios. Forçoso, portanto, reconhecer a ilegitimidade do condomínio para figurar no polo passivo da demanda. Recurso Especial conhecido em parte e, nessa parte, provido.... ()
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8 - STJ. Condomínio em edificações. Ação de cobrança de despesas condominiais. Prova da dívida. Existência. Propriedade comum de imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva, imóvel gravado com cláusula de usufruto em prol de terceiro. Uso integral por um dos co-proprietários. Legitimidade passiva de parte daquele que ocupa o imóvel na qualidade de condômino. Lei 4.591/1964, art. 12.
«A cota atribuível a cada unidade é obrigação propter rem. ... ()
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9 - TST. Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificações. Equiparação a empregador. Agressão à empregado praticada por condômino. CLT, art. 2º. CF/88, art. 7º, XXVIII. CF/88, art. 5º, V e X. CCB/2002, arts. 186, 927 e 1.337.
«O condomínio equipara-se a empregador, conforme CLT, art. 2º, de maneira que responde pela higidez física e moral de seus empregados, enquanto estiverem no ambiente de trabalho. Assim, se o empregado do condomínio sofrer dano físico e moral durante a jornada de trabalho, quando estava, pois, sob a tutela de seu empregador, deve o condomínio responder pelo dano causado. ... ()
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10 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Condomínio em edificações. Execução judicial. Dívidas condominiais pretéritas. Omissão no edital de praça. Responsabilidade do arrematante. Impossibilidade.
«1. Não obstante a natureza propter rem das dívidas condominiais, se não constar do edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, não é possível responsabilizar o arrematante 2. Agravo interno não provido.... ()
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11 - STJ. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Processual civil. Condomínio em edificações. Alienação de imóvel. Dívidas condominiais pretéritas. Ressalva no edital de praça. Responsabilidade do arrematante. Recurso não provido.
«1. No caso dos autos, constou no edital ressalva quanto à possibilidade de existência de débitos condominiais pretéritos, razão pela qual é do arrematante a responsabilidade pelos débitos anteriores à alienação. ... ()
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12 - STJ. Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Condomínio em edificações. Ação de cobrança de cotas condominiais. Responsabilidade do arrematante. Obrigação propter rem.
«1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos. ... ()
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13 - TJRJ. Execução. Condomínio em edificações. Penhora sobre arrecadação mensal de condomínio edilício. Possibilidade. Precedente do STJ. CCB/2002, art. 1.334, I. CPC/1973, art. 655-A, § 3º.
«O percentual que deve incidir sobre a receita do condomínio não pode causar transtornos ao cumprimento de outras obrigações cuja análise, à luz do caso concreto, deve ser feita pelo juiz. Hipótese em que se impõe a redução de 30% para 15%. Necessidade de nomeação de depositário, a quem incumbirá a forma de levantamento dos recursos e o esquema de pagamento do débito, zelando, inclusive, para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o seu próprio funcionamento (CPC, art. 655-A, § 3º. (REsp 829.583/RJ). Recurso provido.... ()
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14 - STJ. Condomínio em edificações. Cobrança de cota de condomínio em atraso. Existência de pagamento de cotas posteriores. Presunção de quitação. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 322. Inaplicabilidade à espécie. CCB, art. 943.
«1. A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção pacificou-se no sentido de que «as cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum que usufruem, e representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no CCB/2002, art. 322 (correspondente ao art. 943 do CCB/16), de que a mais antiga parcela estaria paga se as subsequentes o estiverem. 2. Embargos de divergência providos.... ()
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15 - STJ. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Direito processual civil. Execução. Condomínio em edificações. Despesas condominiais. Hasta pública. Arrematação. Sucessão processual do executado originário pelo arrematante. Possibilidade. Precedentes. Súmula 83/STJ. Agravo regimental improvido.
«1. Nas hipóteses em que o acórdão recorrido assenta a premissa fática de que o edital previu a responsabilidade do arrematante pelas obrigações relativas ao imóvel, aplica-se o entendimento da jurisprudência desta Corte que admite a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante, a fim de que este responda pelas cotas condominiais que não puderam ser adimplidas com a quantia arrecadada na hasta pública, ainda que anteriores à arrematação. Precedentes. Súmula 83/STJ. ... ()
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16 - TJDF. Condomínio em edificações. Despesas de condomínio. Julgamento citra petita. Legitimidade ativa. Dano moral. CPC/2015, art. 75.
«1 - A falta de exame, na sentença, de questão eminentemente de direito levantada não caracteriza julgamento citra petita. O efeito devolutivo, inerente ao recurso de apelação, possibilita que questões suscitadas ou discutidas no processo, ainda que não tenham sido julgadas por inteiro pela sentença, sejam examinadas pelo Tribunal ( CPC/1973, art. 515, § 1º) ... ()
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17 - STJ. Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Condomínio em edificações. Cobrança de cotas condominiais. Obrigação propter rem. Ausência de imissão na posse. Ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada. Súmula 182/STJ.
«1. Entende este Tribunal que as taxas condominiais, por serem objeto de obrigação propter rem, podem ser exigidas tanto do promissário comprador quanto do promitente vendedor. A legitimidade passiva, todavia, não pode ser escolhida livremente pelo autor da ação de cobrança, devendo ser examinadas as circunstâncias do caso concreto, entre outras, por exemplo, a efetiva imissão do comprador na posse do bem. ... ()
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18 - TJRJ. Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificações. Briga em condomínio. Agressão física. Verba fixada em R$ 3.000, para cada apelante. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.
«Ação indenizatória de dano material e moral em decorrência das lesões físicas causadas nos Autores pelo síndico de condomínio junto com outras pessoas. Se a causa de pedir em nada envolve o 1º Réu à lide, correta a sentença ao reconhecer a ilegitimidade passiva. Segundo as partes, incontroverso que o síndico e terceiros se dirigiram ao imóvel onde estavam hospedados os Autores e os acusaram de furto de uso de um automóvel, iniciando discussão seguida de briga com agressões físicas recíprocas. Não há prova nos autos de quem iniciou o conflito. Mas sem dúvida a atitude do 3º Réu exorbitou os contornos da licitude ao agir em exercício arbitrário das próprias razões, pois a conduta do homem médio seria avisar a suspeita de furto à autoridade policial. Os exames de corpo de delito demonstram que os Autores foram severamente espancados e 3º Réu teve ferimentos apenas nos punhos e joelho em razão dos inúmeros golpes aplicados nas vítimas, motivo porque responde pelos danos impostos aos Autores. Se o comportamento do síndico jamais se vinculou às tarefas inerentes ao cargo que ocupa, o condomínio 2º Réu não teve responsabilidade no fato. O dano material consiste nas despesas médicas comprovadas nos autos pelo 1º Autor. Manifesto o dano moral praticado pelo 3º Réu diante do profundo sofrimento dos Autores em consequência das agressões. Valor da reparação arbitrado considerando a capacidade das partes, seu comportamento no evento e suas consequências.... ()
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19 - TST. Recurso de embargos interposto sob a égide da Lei 11.496/2007. Responsabilidade subsidiária. Dono da obra.
«1. A nova redação dada à Orientação Jurisprudencial 191 da SBDI-1 pela Resolução 175 de 24 de maio de 2011, publicada no DEJT de 30.5.2011, adota entendimento no sentido de que apenas o contrato de empreitada de construção civil. stricto sensu- não enseja a responsabilidade solidária ou subsidiária do dono da obra, ressalvada a hipótese de se tratar de empresa construtora ou incorporadora. 2. O verbete não atribui responsabilidade pelo aspecto da destinação da obra, fora das situações que excepciona. 3. No caso sob exame, a Eg. Turma revelou que os imóveis construídos com a força de trabalho do reclamante destinavam-se à locação, e não à venda, como atuaria uma incorporadora. 4. A análise do Título II, Capítulo I, da Lei 4.591, de 16.12.1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, não permite concluir que a destinação que a embargante. pessoa física. pretendia dar aos imóveis. locação. se enquadra no conceito de incorporação imobiliária, de forma a autorizar o reconhecimento de sua responsabilidade subsidiária. Recurso de embargos conhecido e provido.... ()
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20 - STJ. Processo civil. Recurso especial. Ação de cobrança de cotas condominiais. Violação do CPC/1973, art. 535 não configurada. Necessária previsão do débito condominial no edital da hasta pública. Adjudicação e arrematação. Institutos com características diversas.
«1. Não se verifica ofensa ao CPC/1973, art. 535- Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem se manifesta de forma motivada para a solução da lide e declina os fundamentos jurídicos que embasaram sua decisão, não configurando omissão o pronunciamento judicial contrário à pretensão do recorrente. ... ()
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21 - STJ. Civil e processo civil. Recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio em edificações. Cotas condominiais. Ofensa ao CPC/1973, art. 535, II. Inocorrência. Prequestionamento implícito. Admissibilidade. Multa condominial de 20% prevista na convenção, com base na Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. CDC. Inaplicabilidade. Redução para 2% quanto à dívida vencida na vigência do novo código civil. Revogação pelo estatuto material de 2002 do teto anteriormente previsto por incompatibilidade. Juros de mora. Não pactuado. Aplicação da taxa legal. Cobrança de correção monetária e juros moratórios. Termo inicial. A partir do vencimento de cada parcela. Prestação periódica. Inclusão da parcelas vincendas enquanto durar a obrigação.
«1 - Inexiste afronta ao CPC/1973, art. 535, II quando o v. acórdão recorrido, a par de não mencionar expressamente os dispositivos legais, apreciou a matéria inserta nos mesmos, configurando, pois, o chamado prequestionamento implícito, admitido por esta Corte. ... ()
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22 - STJ. Recurso especial. Condomínio em edificações. Ação de cobrança de cotas condominiais. Negativa de prestação jurisdicional. CPC/1973, art. 535. Não ocorrência. Violação de dispositivos constitucionais. Descabimento. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Fundamentação do julgado. Coisa julgada. Não ocorrência. Coisa julgada formal. Preclusão. Distinção. Doutrina. Débito condominial não previsto no edital. Arrematação. Responsabilidade pelo pagamento. Precedentes.
«1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. ... ()
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23 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. NORMA CONDOMINIAL DE CO-BRANÇA DE SERVIÇO DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA E DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO PRO-PORCIONAL À OCUPAÇÃO DE CADA UNIDADE. DESPROVIMENTO.
CASO EM EXAME DECISÃO (INDEX 940) QUE INDEFERIU A ANTE-CIPAÇÃO DE TUTELA. QUESTÃO EM DISCUSSÃO RECURSO DA AUTORA PUGNANDO PELA CO-BRANÇA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA E ES-GOTAMENTO SANITÁRIO AOS CONDÔMINOS, NA PROPORÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNI-DADE. RAZÕES DE DECIDIRTrata-se de agravo de instrumento, interposto pela Autora, contra a r. decisão agravada, ao argumento de que estariam presentes os requisitos autorizado-res da concessão da tutela de urgência. ... ()
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24 - STJ. Administrativo e processual civil. Agravo interno no agravo recurso especial. Quotas de condomínio. Juros moratórios. Alegada ofensa ao CPC/1973, art. 535. Inexistência. CPC/1973, art. 294 e CPC/1973, art. 333, I. Tese recursal não prequestionada. Súmula 211/STJ. Percentual previsto no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. Jurisprudência dominante do STJ. Agravo interno improvido.
«I - Agravo interno aviado contra decisão publicada em 09/04/2018, que julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/1973. ... ()
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25 - TJRJ. Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificações. Agressão verbal entre moradores e porteiro do edifício que residia no edifício com a família. Alegação de «perseguições, consistentes em injúrias, palavras de baixo calão, imputação de fatos falsos, além de líquido nocivo à saúde, jogado em direção a moradia dos autores (porteiro). Registro de Ocorrência. Testemunhas ouvidas pela autoridade policial e em Juízo que confirmam as alegações autorais. Laudo de Exame de Local concluindo pela existência de substância líquida jogada do apartamento dos réus em direção à residência dos autores – Laudo de Material que atesta que o líquido tem odor ativo e irritante sendo compatível com o produto Desinfetante Lysoform. Verba fixada em R$ 21.000,00. Considerações do Des. Camilo Ribeiro Rulière sobre o tema. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.
«... Segundo a inicial, o primeiro autor, que é porteiro e reside com a esposa e filho, menor impúbere, no mesmo prédio dos réus, bem como toda a família sofre «perseguições por parte dos demandados, através de injúrias, palavras de baixo calão, imputação de fatos falsos, além de serem vítimas de líquido nocivo à saúde, jogado em direção a moradia dos mesmos e adjacências pela ré Sarah, com a anuência do marido, segundo réu. Inicialmente, cumpre esclarecer que a responsabilidade no caso em exame é subjetiva, cujo dever de indenizar só surge após a comprovação do fato, do dano, do nexo causal e da culpa, nos termos do CCB, art. 186. Verifica-se que diante dos fatos desagradáveis e humilhantes suportados pelos autores, foi lavrado o Registro de Ocorrência de fls. 28/30, sendo colhidos os Termos de Declaração de fls. 31/32, 33/34, 35/36 e 37/38, ocasião em que os ex-funcionários do prédio, Pedro Filho Silva Barros e Wilson Barbosa Portela informam que no período em que residiram no playground também foram vítimas de ofensas da senhora Sarah e ataques com produtos químicos. O ex-porteiro Wilson confirma, ainda, que já testemunhou inúmeras agressões verbais dirigidas aos autores, acrescentando que por diversas vezes a ré Sarah foi à janela de seu apartamento e, aos gritos, chamou Valdeci e Ednete de «favelados, cachorros, irresponsáveis, sem vergonhas, safados, filhos da puta, entre outros, fls. 37/38. O Sr. Marco Aurélio, na época síndico do condomínio, em suas declarações prestadas perante a autoridade policial, fls. 31/32, afirma que a senhora Sarah implica com todos os empregados do prédio, ressalvando que o alvo principal é o porteiro e sua família. ... (Des. Camilo Ribeiro Rulière).... ()
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26 - STJ. Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Ação reivindicatória de área comum manejada pelo condomínio. Coisa julgada formada em anterior demanda reivindicatória proposta por alguns condôminos. Extensão ao condomínio. Inadmissibilidade. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. CPC/1973, art. 12, IX e CPC/1973, art. 472. CCB/2002, art. 1.314 e CCB/2002, art. 1.348, II. CCB/1916, art. 623, II. Lei 4.591/1964.
«... Em alusão à desatenção ao CPC/1973, art. 472, impõe-se tecer algumas considerações para averiguar a extensão subjetiva da coisa julgada formada na anterior ação reivindicatória ajuizada por parte dos condôminos do prédio em tela. ... ()
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27 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Processual civil e civil. Condomínio edilício. Forma de pagamento das taxas condominiais. Fração de cada unidade. Convenção de condomínio. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.
«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso. ... ()
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28 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Processual civil e civil. Condomínio edilício. Forma de pagamento das taxas condominiais. Fração de cada unidade. Convenção de condomínio. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.
«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso. ... ()
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29 - STJ. Agravo regimental. Recurso especial. Direito civil. Rescisão de contrato. Lei 4.591/64, art. 40. Lei de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Permuta de terreno urbano por área construída. Inadimplemento da incorporadora. Retorno do imóvel aos alienantes em razão de acordo extrajudicial. Transação que exime a responsabilidade dos alienantes em relação a eventuais adquirentes. Cláusula ineficaz. Indenização aos ex-Titulares.
1 - O agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental.... ()
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30 - TJRJ. Ação de obrigação de fazer c/c indenizatória por danos materiais e morais. Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda. Unidade residencial. Apartamento. Atraso na entrega das chaves. Sentença de parcial procedência dos pedidos. Inconformismo da Ré. Entendimento desta Relatora quanto à necessidade de reforma na Sentença vergastada. Incidência do CDC (CDC). Lei 8.078/90, art. 3º. Responsabilidade civil objetiva do fornecedor de serviços. CDC, art. 14. No entanto, cumpre observar que as partes transacionaram extrajudicialmente o pagamento de uma indenização referente ao atraso na entrega do empreendimento, conforme termo de fls. 188/193, pelo qual os Autores/Apelados declararam conferir à Ré/Apelante a mais plena, rasa, geral, irrevogável e irretratável quitação no tocante à pretensão de recebimento de indenização por danos morais, materiais, lucros cessantes, ou qualquer ato ou fato relacionado ao atraso na entrega do imóvel objeto da lide e aos supostos imbróglios gerados. Deve ser ressaltado não haver qualquer prova de que a Ré teria persuadido os Autores a assinarem o referido termo de indenização, sendo verificado que o instrumento de transação se encontra redigido de forma simples e fácil compreensão, inclusive para pessoas leigas, pelo que não é constatado qualquer vício que maculasse o negócio. Ademais, o CDC não veda de forma ampla a celebração da transação ou a renúncia de direitos. Os impedimentos previstos nos arts. 25 e 51, I, do mencionado Diploma Legal são em relação à renúncia antecipada ou à atenuação da responsabilidade do fornecedor previamente previstas no instrumento do negócio jurídico originário. Não obstante, nada proíbe a celebração de uma transação posterior ao negócio inicial, desde que de livre vontade e, dessa forma, a manifestação de vontade exarada produz efeitos vinculantes às partes subscritoras. Neste passo, devem ser prestigiados na presente hipótese os princípios da autonomia da vontade, da liberdade de contratar, da boa-fé e da força vinculante do contrato. No que concerne às «taxas de ligações definitivas, o pacto firmado pelas partes contém expressa previsão de repasse da obrigação de pagar as despesas com a ligação dos serviços aos adquirentes, na forma do item XIV (fl. 28) e da cláusula 7.1.8 (fl. 64). Por meio da citada cláusula, são de responsabilidade dos adquirentes os pagamentos das ligações definitivas de força e luz, gás, telefone e outros serviços necessários por parte dos poderes públicos ou de empresas concessionárias de serviços públicos. Aliás, a Lei 4.591/64, art. 51, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, autoriza que o fornecedor repasse ao adquirente os custos que tiverem de ser suportados junto ao Poder Público ou suas concessionárias, para fins de instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio. Com efeito, o Réu se desincumbiu do ônus que lhe cabia no sentido de demonstrar, minimamente, a regularidade dos valores cobrados, juntando documentos comprobatórios de como se chegou a essa cobrança e a forma como foi calculado o rateio (CPC, art. 373, II). Repise-se, a cobrança dos valores pagos a título de ligações definitivas de serviços públicos, face à expressa previsão contratual, afigura-se legítima. Precedentes do E. STJ e do E. TJERJ. CONHECIMENTO E PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO para reformar a Sentença vergastada, julgar improcedentes os pedidos exordiais, inverter os ônus de sucumbência, e condenar os Autores/Apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa.
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31 - TJRJ. Condomínio em edificação. Nunciação de obra nova. Pedido de demolição total da edificação irregular. Obra efetuada por condômino em área comum do condomínio. CPC/1973, art. 934 e CPC/1973, art. 936. CCB/2002, art. 1.333.
«Voto vencedor que assinala que a Convenção do Condomínio não deixa clara a necessidade da aprovação de todos os condôminos de todos os blocos para a realização da obra, aliado ao fato de que em outros blocos ocorreram acréscimos similares, havendo de ser reconhecida a boa-fé do embargado. Assevera, ainda, que a construção objeto da lide aparenta ter sido concluída antes da propositura da ação de nunciação de obra nova, não se constituindo esta medida judicial verdadeiramente apropriada para a demolição do acréscimo finalizado. Voto vencido que entende ser a hipótese de apossamento de área comum do condomínio, o que ofende o regramento civil a respeito do tema, além de que ainda que terceiros tenham agido da mesma forma que o réu da ação originária, tal conduta não legitima o atuar da parte. Preponderância do entendimento de que se a obra já estava concluída, ou praticamente concluída ao tempo da citação a ação de nunciação de obra nova deve ser extinta sem resolução do mérito, no entanto, tal entendimento não prevalece quando há cumulação de pedidos, como no caso dos autos. Inteligência do CPC/1973, art. 936. A Convenção do Condomínio é clara quanto à necessidade da aprovação em Assembleia Geral por parte de todos os condôminos para a efetivação de obras na cobertura do Condomínio em questão, até mesmo porque cada bloco por si só não ostenta personalidade jurídica para tomar decisões autônomas que contrariem a Convenção Condominial. Autorização em Assembleia pelos demais condôminos de realização de obras para sanar os vazamentos no apartamento do embargado e não edificações na parte comum do edifício. O fato de existirem construções irregulares em outros blocos não dá direito ao condômino de legitimar a irregularidade de sua obra. Ausência de boa-fé por parte do embargado. Prevalência do voto vencido. Manutenção integral da sentença de primeiro grau. Provimento dos embargos infringentes.... ()
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32 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Condomínio. Rateio das despesas condominiais. Convenção de condomínio. Adoção do critério de cálculo da cota-parte de cada condômino com base na área privativa de cada um dos apartamentos. Critério que, por si só, não autoriza a distinção. Agravo provido para que seja processado o recurso especial.
«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua cota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso, desde que observadas as formalidades legais, a isonomia e evitando enriquecimento sem causa. Nessa mesma linha de raciocínio dispõe o CCB/2002, art. 1.336. ... ()
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33 - STJ. Condomínio edilício e processual civil. Recurso especial. Conexão descartada pela corte local, com base no exame de documentos. Reexame de provas, em sede de recurso especial. Impossibilidade. Condomínio regularmente instituído abrangendo vários edifícios. Pretensão de condôminos de se furtarem ao pagamento de quota condominial, ao fundamento de ter sido criada superveniente associação para exercer atividades inerentes ao condomínio, em um dos blocos. Manifesto descabimento. A administração condominial cabe a este ente despersonalizado, mediante deliberações tomadas em seu âmbito interno, facultada indistintamente a todos os condôminos. A admissão da coexistência de associação exercendo atividades de condomínio edilício de fato é incompatível com o Lei 8.935/1994, art. 1º, que estabelece, por razões de interesse público, que os serviços notariais e de registro são destinados a garantir autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
«1. No tocante à tese de haver conexão, ficou consignado no acórdão recorrido que não é comum a causa de pedir das ações e partes. Ademais, por um lado o CCB/2002, art. 1.331, § 3º estabelece que a cada unidade imobiliária do condomíno edilício caberá, «como parte inseparável, uma fração ideal do solo e nas outras partes comuns». Por outro lado, o CPC/1973, art. 47 dispõe que «há litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo». Com efeito, não se vislumbra possa a alegada ação movida pelo Condomínio em face da subsíndica irradiar seus efeitos aos ora recorrentes e demais condôminos. ... ()
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34 - STJ. Condomínio em edificação. Recurso especial. Ação anulatória destinada a anular cláusula de convenção condominial que trata da participação dos condôminos no rateio das despesas condominiais, sob o fundamento de que a unidade localizada no pavimento térreo (loja comercial) não usufrui de determinados serviços. Demanda julgada procedente pelas instâncias ordinárias. A convenção condominial, por refletir a vontade majoritária dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente à lei, é soberana para definir os critérios de rateio das despesas condominiais. Recurso especial provido. Insurgência do condomínio demandado.
«Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. ... ()
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35 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Encargos. Características próprias.
«Situação jurídica «propter rem. Os encargos, os juros e a multa decorrem da convenção do condomínio. As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, têm, necessariamente, um universo de despesas para sua manutenção diária, que são cobradas através de mensalidades. Atraso de um condômino acarreta oneração dos encargos aos demais.... ()
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36 - TJRJ. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ QUE A DELIBERAÇÃO SOBRE AS ÁREAS COMUNS DEVE SER TOMADA PELA TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DAS DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA, EM RAZÃO DA INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM PREVISTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DO AUTOR.
1)Autor que defende ter a AGO, realizada em 29/08/2017, ignorado a convenção condominial, ao aprovar a pintura e demarcação das vagas de garagem, bem como regras de uso da garagem e aplicação de multa sem a aprovação da totalidade dos condôminos. ... ()
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37 - STJ. Processual civil e civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Obrigação de fazer. Condomínio edilício. Reforma em apartamento. Modificação de fachada. Reexame de matéria fático probatória. Súmula 7/STJ. Multa condominial. Assembleia de condôminos. Súmula 284/STF. Agravo interno desprovido.
1 - Debate-se nos autos a admissão de modificação de fachada, frente a modificações anteriores, bem como a razoabilidade de multa aplicada por reunião de corpo diretivo de condomínio edilício. ... ()
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38 - TJSP. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PEDIDO EXECUTÓRIO AMPARADO EM CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS EFETUADA COM CONDOMÍNIO, COM VINCULAÇÃO DOS CONDÔMINOS AO PAGAMENTO DAS RESPECTIVAS COTAS DE RATEIO DO PREÇO DIRETAMENTE À PRESTADORA. NOTÍCIA DA EXISTÊNCIA DE ANTERIOR JULGAMENTO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO DECORRENTE DA MESMA RELAÇÃO CONTRATUAL. HIPÓTESE DE VINCULAÇÃO ENTRE AS AÇÕES, A JUSTIFICAR A ATRIBUIÇÃO DA COMPETÊNCIA RECURSAL À MESMA CÂMARA. PREVENÇÃO RECONHECIDA. INCIDÊNCIA DO art. 105 DO REGIMENTO INTERNO DESTE TRIBUNAL. COMPETÊNCIA DA CÂMARA SUSCITANTE RECONHECIDA. 1.
Realizou-se um contrato de prestação de serviços entre o condomínio e a empresa construtora, visando a realização de reformas nos blocos de edificações, convencionando-se que as cotas de rateio do respectivo preço seriam cobradas diretamente dos condôminos, o que foi objeto de aprovação assemblear. Trata-se de uma única relação jurídica a vincular toda a coletividade condominial. Propostas ações de execução em face de condôminos, advieram embargos à execução. 2. A comparação entre os elementos dessas ações permite alcançar a conclusão de que derivam da mesma relação jurídica e suscitam a mesma espécie de discussão, de modo que se mostra induvidosa a conexão. Daí advém o reconhecimento de que a Câmara suscitante, a quem foi distribuído o primeiro recurso, é a preventa para o julgamento dos recursos oriundos dos processos conexos, na forma do art. 105 do Regimento Interno deste Tribunal... ()
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39 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HABITE-SE NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.
1.O caso em tela versa sobre relação de consumo, pois a parte autora enquadra-se no conceito de consumidor descrito no art. 2º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, e a ré no de fornecedor, nos termos do art. 3º do mesmo diploma legal. Além disso, os demandantes são os destinatários finais dos serviços prestados pela demandada. ... ()
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40 - STJ. Direito civil. Recurso especial. Ação anulatória. Deliberação assemblear. Obrigação de fazer. Utilização exclusiva de partes comuns do condomínio. Instalação de paisagismo e mobilia. Mais de doze anos. Supressio. Verificada. Modificações futuras. Instalação de toldo. Alteração da fachada da edificação. Aprovação não unânime. Impossibilidade.
I - Hipótese em exame... ()
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41 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE DEMOLIÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO POR PARTE DOS AUTORES. [A] ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO. PEDIDO NÃO CONHECIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. [B] PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL. INÍCIO DO PRAZO. DATA DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELOS RÉUS. OBRA JÁ FINALIZADA QUANDO DA AQUISIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA ACTIO NATA. PRAZO DECENAL NÃO ULTRAPASSADO.; [C] MÉRITO.
Cobertura de varanda tipo «garden das unidades do primeiro andar. Laudo Pericial que concluiu que as instalações da unidade vistoriada se encontram em desconformidade com o que se refere a padronização da fachada, acarretando alteração no padrão do edifício modificando a estética e layout do condomínio. Convenção condominial que apenas permite modificações após expressa autorização. Assembleia geral de condôminos que votou e autorizou apenas o fechamento das varandas frontais das unidades condominiais, sem menção à varanda tipo «garden". Descumprimento da convenção de condomínio. Sentença de procedência da ação mantida. ... ()
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42 - TJSP. APELAÇÃO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE QUORUM DE ASSEMBLEIA PREVISTO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL - IMPOSSIBILIDADE - MODIFICAÇÃO ESSA QUE DEVE SER FEITA PELOS CONDÔMINOS PELA VIA ADEQUADA
-Ainda que os presentes à Assembleia tenham sido favoráveis a realização das modificações arquitetônicas nos imóveis e que estas sejam úteis, assim como, que o quórum estabelecido do Código Civil tenha sido alcançado, não há como reputar como aprovadas as modificações pretendidas, já que não há que se falar em «anulação do quórum de unanimidade exigido, mormente quando considerado que este está contido na Convenção Condominial, que foi editada já na vigência do atual Código Civil, demonstrando, assim, que ao menos até momento anterior à Assembleia, era interesse dos condôminos que a Convenção Condominial previsse quórum mais rígido para alteração desta natureza, decisão essa que deve ser respeitada ao menos até que seja promovida pelos condôminos a modificação de seus termos, o que deve ser feito pela via adequada e não no bojo desta demanda. ... ()
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43 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - ALEGAÇÃO DE CONDOMÍNIO DE FATO - COMPARTILHAMENTO DE ÁREAS COMUNS - INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA E PAGAMENTO DE TAXA CONDOMINIAL - SERVIDÃO DE PASSAGEM - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - RECURSO NÃO PROVIDO.
A coexistência de edificações em terrenos distintos, com matrículas imobiliárias individualizadas, afasta a configuração de condomínio edilício e a consequente obrigação de regularização ou incorporação das unidades ao condomínio autor. O mero compartilhamento de áreas e serviços não caracteriza a existência de um condomínio de fato nem impõe obrigações condominiais aos proprietários dos imóveis envolvidos. A servidão de passagem não gera vínculo condominial nem justifica a imposição de contribuição para despesas condominiais. A fixação de honorários advocatícios com base no art. 85, §2º, do CPC deve observar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando o valor da causa e a impossibilidade de mensuração do proveito econômico.... ()
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44 - STJ. Seguridade social. Tributário. Contribuição social sobre o pró-labore e sobre a isenção da quota condominial dos síndicos. Condomínio. Caracterização. Pessoa jurídica. Lei 9.876/99. Incidência. Lei Complementar 84/96, art. 1º, I. Lei 8.212/91, art. 12, V, «f.
«É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS 06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não objetivar o lucro e não realizar exploração de atividade econômica. A partir da promulgação da Lei 9.876/99, a qual alterou a redação do Lei 8.212/1991, art. 12, V, «f, com as posteriores modificações advindas da Medida Provisória 83/2002, transformada na Lei 10.666/2003, previu-se expressamente tal exação, confirmando a legalidade da cobrança da contribuição previdenciária. (...) Destarte, não há mais discussão acerca da legalidade da cobrança da contribuição social a partir da vigência da citada norma, o qual determinou expressamente como contribuinte o síndico eleito para desempenhar serviços em condomínios, passando a ser devido no percentual de 20% da remuneração. Conclui-se, assim, que devida a citada contribuição no percentual de 15%, a vigorar a partir de 01/05/96 até 28/02/2000, quando a Lei Complementar 84/1996 foi revogada pela Lei 9.876/99, passando o percentual para 20% sobre a remuneração do síndico, com as alterações posteriores da Medida Provisória 83/2002, transformada na Lei 10.666/2003. ... (Min. Francisco Falcão).... ()
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45 - STJ. Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.334, III e V. Lei 4.591/1964, art. 9º.
«.. . 3. A questão controvertida consiste em saber: diante da modificação promovida no CCB/2002, art. 1.351 do Código Civil pela Lei 10.931/2004 - que deixou de disciplinar o quorum para modificação do regimento interno de condomínio edilício -, se ainda assim é possível à convenção impor quorum qualificado para a sua alteração. ... ()
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46 - STJ. Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Reexame de matéria probatória. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Falta de cotejo analítico. Dissídio não configurado. Agravo não provido.
«1 - O Tribunal de origem, ao analisar a presente ação de cobrança de taxa de manutenção instituída por associação de moradores, registra que a anterior proprietária do terreno, a incorporadora MENDES JUNIOR EDIFICAÇÕES LTDA, anuiu ao regulamento de tal associação e, em seguida, levou a registro projeto de incorporação imobiliária para construção de um edifício de apartamentos. O condomínio do edifício foi instituído no dia 08/03/88, sendo que da respectiva convenção consta o dever de cada condômino «suportar, na mesma proporção, os ônus a que estiver ou ficar sujeito o prédio em seu conjunto. Sendo assim, os condôminos ao adquirirem unidades do edifício, se sub-rogaram no dever de pagar a taxa de manutenção instituída pela associação de moradores, não sendo possível ao condomínio se eximir da obrigação de pagar tal contribuição. A reforma do aresto, nestes aspectos, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. ... ()
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47 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA RÉ. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. NÃO CABIMENTO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. ULTRA PETITA. DANO MORAL CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.
1.O caso em tela versa sobre relação de consumo, pois a parte autora enquadra-se no conceito de consumidor descrito no art. 2º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, e as rés no de fornecedoras, nos termos do art. 3º do mesmo diploma legal. Além disso, os demandantes são os destinatários finais dos serviços prestados pelas demandadas. ... ()
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48 - TJSP. Condomínio - Responsabilidade civil de síndico - Ação indenizatória proposta pelo condomínio - Sentença de improcedência - Apelo do autor - Improvimento - Após minuciosa auditoria, que esquadrinhou cada passo da gestão do réu, não se verificou qualquer desvio de valores, superfaturamento ou apropriação indébita - Críticas que se faz à gestão do réu referem-se a aspectos puramente formais, como, por exemplo, a inobservância de quórum adequado para implementação das obras de modificações das áreas comuns (criação de um «espaço gourmet e instalação de portões basculantes) e ausência de designação de assembleia específica, para deliberação desses temas e de reformas visando conter vazamentos em determinados apartamentos - Impossibilidade, nesse contexto, de caracterização de ato ilícito, capaz de reconhecer a presença dos requisitos da responsabilidade civil do síndico - Temas, envolvendo as modificações substanciais das áreas comuns, discutidos em várias assembleias - Ainda que não tenha havido uma assembleia específica com o preciso fim de «aprovar as modificações, a prova dos autos é convincente no sentido de que o réu contava, na época, com o apoio da maioria dos condôminos para implementação das obras - Obras que, de mais a mais, visavam apenas à melhoria da qualidade de vida dos próprios condôminos, não tendo sido demonstrada qualquer intenção de lucro pessoal do síndico - Despesas urgentes - Desnecessidade de autorização - art. 1.341, parágrafo 1º, do Código Civil - Sentença mantida - Apelo improvido
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49 - STJ. Direito civil e processual civil. Ação de indenização. Frutos da participação do autor em condomínio. Obrigação de concorrer para o pagamento das despesas comuns. Custos operacionais da garagem explorada em conjunto.
«1. Não se confunde a regência do condomínio civil estabelecido entre os contratantes do empreendimento, regido pelo Código Civil (arts. 623 a 641 do Código de 1916), com a disciplina legal própria dos condomínios em edificações, dada pela Lei 4.591/64. ... ()
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50 - TJSP. Demolitória. Edificação irregular. Obra clandestina em condomínio, inexistente prévia autorização do poder público. Hipótese. Obediência às normas de edificações e boa técnica. Ocorrência. Possibilidade de regularização. Existência. Observância. Recurso do condomínio provido para afastar a obrigatoriedade de demolição atendendo-se aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade para o exercício do poder de polícia administrativa.
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