Jurisprudência sobre
condominio fachada

151 - TJSP. Apelação com revisão. Condomínio. Loteamento fechado. Beneficiando-se o condômino de serviços de melhoria empreendidos em área onde situado seu imóvel, inadmissível se escore na escusa de não ser filiado ou associado para deixar de arcar a parcela monetária relativa ao seu lote. Recurso não provido.

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152 - TJSP. APELAÇÕES. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO.

Alegam os autores que não deveriam ter sido admitidas as provas produzidas pelo réu, uma vez que havia pedido de julgamento antecipado do mérito por ele formulado. Na medida em que o feito fora saneado e deferidas provas orais e pericial, à parte assiste o direito de produzir provas e se contrapor àquelas apresentadas pelo ex adverso, tudo em harmonia com o princípio do contraditório. Objeção rejeitada. NULIDADE DA ASSEMBLEIA. Aprovação em Assembleia Geral Ordinária de contratação de empresa para a pintura da fachada de três torres e contribuição extraordinária de R$ 990,00 por unidade, dividida em 10 parcelas. Alegação de vício de convocação dos condôminos. Inocorrência. E-mails enviados aos endereços eletrônicos previamente cadastrados pelos condôminos, anúncio em rede social do condomínio e nos elevadores. A modernização eletrônica cede passo a meios ultrapassados, desde que toda a comunidade condominial tenha tomado conhecimento do ato. Ausência de nulidade. SERVIÇO DE PINTURA. Apesar da aprovação em assembleia, após a sua realização, houve a destituição do síndico e inocorreu a contratação do serviço. Valores restituídos aos condôminos. A assembleia que os autores reputaram inválida não produziu efeitos. Matéria que se encontra superada. Sob essa perspectiva, as alegações de ausência de previsão orçamentária, de descarte de melhores propostas, de critério equivocado de rateio não poderiam mais ser analisadas. Vale dizer, há carência superveniente do interesse recursal para estes fundamentos. Na medida em que a contratação do serviço de pintura não se efetivou, todos esses aspectos são irrelevantes. VERBA HONORÁRIA. À causa foi atribuído valor irrisório (R$ 1.000,00). Necessidade de arbitramento dos honorários advocatícios por apreciação equitativa. Inteligência do § 8º do CPC, art. 85. Autores que pagarão aos advogados do réu honorários de R$ 6.000,00. Quantia que se reputa condigna e compatível com o trabalho realizado, devido à complexidade, o número de atos realizados e o tempo que perdura o trâmite processual. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO, na parte conhecida. PROVIDO O RECURSO DO ADVOGADO DO RÉU... (Continua)

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153 - TJSP. Apelação. Vícios construtivos. Preliminares. Ilegitimidade passiva da Setin Empreendimentos Imobiliários. Inocorrência. Alienação a terceiros dos direitos e deveres relativos ao empreendimento que não afasta a responsabilidade da apelante. Inteligência dos CDC, art. 7º e CDC art. 25. Precedentes específicos. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Perícia realizada em sede de produção antecipada de provas na qual as partes se manifestaram por meio de assistentes técnicos com a posterior manifestação do perito em resposta aos questionamentos feitos às conclusões constantes do laudo. Mérito. Nexo causal. Existência. Perícia realizada que aponta a origem construtiva dos vícios. Responsabilidade concorrente. Inocorrência. Perícia que reconheceu expressamente a responsabilidade das apelantes quanto à maior parcela dos vícios apontados, excluindo aqueles decorrentes de falta de manutenção por parte do condomínio ou cuja origem não podia ser definitivamente imputada a nenhuma das partes. Restrição da abrangência dos reparos a serem realizados pelas apelantes. Descabimento. Perícia que aponta a necessidade de refazimento do revestimento do piso do térreo e de pintura da fachada após a restauração de fissuras. Vagas de garagem. Compensação pecuniária em decorrência da desvalorização. Cabimento. Cinquenta vagas que apresentam dimensões inferiores ao previsto no Código de Obras e Edificações, já considerada a margem de tolerância de 5%. Indenização devida. Ônus da sucumbência. Pretensão de redistribuição. Descabimento. Apelantes que decaíram da maior parte dos pedidos deduzidos na inicial. Itens pleiteados pelo condomínio e rejeitados pelo laudo pericial que compõem parcela mínima dos pedidos. Sentença mantida. Recurso improvido

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154 - TJSP. APELAÇÃO - JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - INTERPELAÇÃO JUDICIAL - PRELIMINAR -

Legitimidade passiva da administradora reconhecida - Condições da ação que devem ser aferidas com base na Teoria da Asserção, ou seja, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida - Parte que assumiu a obrigação de fiscalizar o Condomínio e emitir relatório ao síndico, o que abrange o cumprimento das obrigações pelos condôminos - Notificação de outros condôminos em situações semelhantes realizada diretamente pela administradora - MÉRITO - Pretensão de interpelação dos réus para a adoção de medidas perante os demais condôminos que também realizaram modificações na fachada do edifício e de convocação Assembleia Geral para discussão da matéria - Possibilidade - Inteligência do CPC, art. 727 - Impossibilidade de arbitramento de honorários sucumbenciais - Ausência de litigiosidade apta a excepcionar a regra geral - RECURSO PROVIDO... (Continua)

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155 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Cobrança de despesas ordinárias e de manutenção, relativas à prestação de serviços comuns que beneficiam direta ou indiretamente todos os condôminos. Admissibilidade. Custos que devem ser diluídos por todos os adquirentes, representando, a negativa de contribuição, violação ao princípio da solidariedade previsto na CF/88, gerando enriquecimento sem causa. Observância. Direcionamento da exigência a ocupante de unidade que não faz parte da associação de condôminos. Possibilidade. Recurso parcialmente provido para determinar o pagamento das despesas não alcançadas pela prescrição.

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156 - TJRJ. APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. INFILTRAÇÕES EM UNIDADE AUTÔNOMA. ALEGADA RESTRIÇÃO DE ÁREA PRIVATIVA. AUSÊNCIA DE PROVAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM.

A autora alega, em suma, que o condomínio realizou obras na área comum as quais resultaram em diminuição da área privativa de sua unidade autônoma, bem como em infiltrações. Como se sabe, num condomínio edilício, ocorre um misto de propriedades estando de um lado a propriedade individual, exclusiva da unidade condominial (§ 1º) que não deixa de reconhecer a propriedade condominial das áreas comuns (§ 2º) do art. 1.331, Código Civil. A utilização livre da parte comum e das unidades autônomas encontra limitação nas regras de Condomínio Edilício (Convenção de Condomínio, Regulamento, Lei 4.561 de 1964 e Código Civil), no direito de propriedade e direito de vizinhança dos demais condôminos e nas leis urbanísticas. Tendo isso em conta, se restasse comprovado que o Condomínio restringiu a área privativa pertencente à autora, bem como que a obra realizada pelo Condomínio causou danos a essa unidade, o Condomínio deveria ser responsabilizado. Nada obstante, a parte autora não produziu provas suficientes para demonstrar os fatos constitutivos de seu direito. Como se sabe, em regra, cumpre: (i) ao autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I do CPC); (ii) ao réu provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II do CPC). O ônus da prova é, portanto, o encargo, atribuído pela lei a cada uma das partes, de demonstrar a ocorrência dos fatos de seu próprio interesse para as decisões a serem proferidas no processo. Assim sendo, na linha do disposto no CPC, art. 373, fatos constitutivos são os fatos afirmados na petição inicial pelo autor, cabendo a ele prová-los. Em contrapartida, ao réu cabe provar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. Para comprovar suas alegações, a autora juntou apenas as fotos de doc. 14 pelas quais é impossível verificar em que parte o Condomínio teria invadido área de sua propriedade, assim como, se as infiltrações existentes são de fato provenientes das obras realizadas. Intimada a especificar as provas que pretendia produzir, a autora não requereu prova pericial, a qual seria imprescindível para identificar a origem das infiltrações, bem como a alegada diminuição de sua unidade autônoma. Apenas pelas fotos juntadas, não é possível aferir a veracidade das alegações autorais. As imagens demonstram que se trata de imóvel em estado precário, em péssimo estado de conservação, com inúmeras manchas de infiltração, não havendo resquícios de realização de obras novas. Além disso, a parte sequer demonstrou com exatidão as condições em que o imóvel se encontrava antes das mencionadas obras, e como ficou após, para que ao menos fosse possível identificar as alterações realizadas. Destarte, forçoso concluir que a autora não produziu provas mínimas de suas alegações, devendo ser mantida a sentença de improcedência. Desprovimento do recurso.... (Continua)

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157 - TJMG. Ação demolitória. Obra irregular em área comum. Apelação cível. Ação demolitória. Condomínio. Decadência e prescrição. Prejudiciais afastadas. Obra irregular em área comum. Desfazimento

«- Não se aplica o prazo decadencial de um ano e dia, CCB, art. 1.302, quando a construção impugnada foi edificada em área comum de condomínio. Afastada também a prescrição, pois, em se tratando de ação demolitória, em que não há prazo especial, incide o prazo de dez anos estabelecido no CCB, art. 205. ... (Continua)

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158 - TJSP. APELAÇÕES -

Condomínio edilício - ação de obrigação de fazer consistente na retirada de placa irregular da fachada do prédio - Sentença de procedência - Apelo da ré - Cerceamento de defesa não ocorrido - Infração passível de constatação direta pelo Magistrado, sem necessidade de auxílio técnico-profissional - Redação da norma condominial infringida que evidencia sua aplicabilidade também a unidades condominiais de uso comercial - Hipotéticas irregularidades em outras unidades condominiais comerciais que não tornam lícita a instalação da placa de publicidade pela ré na fachada do prédio - Cominação de astreintes de ofício pelo Juiz que encontra expressa autorização legal e não configura sentença «ultra petita - arts. 139, IV e 537, ambos do CPC - Litigância de má-fé da ré não configurada - Apelo do patrono do condomínio autor - Verba honorária subdimensionada - Elevação para R$ 1.800,00 já considerada a sucumbência recursal da contraparte - art. 85, § 8º-A do CPC que não se aplica isoladamente, sob pena de indevida supressão da atividade judicial de individualização dos honorários advocatícios de sucumbência conforme as circunstâncias do caso concreto - Sentença reformada neste ponto - Recurso da ré IMPROVIDO - Recurso do patrono do autor PROVIDO... (Continua)

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159 - TJSP. Rescisória. Erro de fato. Violação literal de lei. Alegação de ofensa ao CF/88, art. 5º, XX. Pretensão à desconstituição de sentença proferida em ação de cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Loteamento fechado. Afirmativa de erro na admissão de existência de condomínio que entende inexistir. Desacolhimento. Caracterização da ré como associação regularmente constituída e que administra as coisas comuns aos condôminos. Viabilidade do ajuizamento de ação de cobrança em face de proprietário inadimplente, porque tem legitimidade e capacidade judiciária. Sentença rescindenda, ademais, proferida com estrita observância da prova documental, baseada no julgamento de anterior ação declaratória, onde se reconheceu que o loteamento onde situado o imóvel do autor, era um «loteamento fechado. Erro de fato e violação literal de lei descaracterizados. Ação improcedente.

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160 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. IMPROCEDÊNCIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Recurso de apelação interposto em face de improcedência de ação de obrigação de não fazer. ... (Continua)

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161 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Transformação de loteamento aberto diante da colocação de alambrados. Cobrança de taxas condominiais em razão de serviços prestados (limpeza, segurança, manutenção e obras). Descabimento. Ausência de provas a respeito. Serviços de conservação e segurança prestados pelos Poderes Públicos. Não demonstração da valorização do imóvel e nem fruição dos serviços pelos condôminos/apelados. Declaratória de inexistência de relação jurídica julgada procedente. Recurso desprovido.

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162 - TJSP. Cominatória. Obrigação de fazer. Readaptação do fechamento da sacada ao modelo aprovado em assembleia condominial. Descabimento. Prova pericial indicativa de que o fechamento da sacada realizado pelo apelante não alterou a composição visual das fachadas do edifício (o que, aliás, já havia sido observado por esta Turma Julgadora em sede de Agravo de Instrumento, ao revogar a tutela antecipada deferida). Ausência, ainda, de afronta à convenção do condomínio. Da mesma forma, descabida a determinação de alteração da luminária e forro na sacada da unidade condominial do apelante (à vista da conclusão pericial, indicativa de que tais alterações são visíveis apenas na parte interna do apartamento do réu). Decreto de improcedência. Medida que se impõe. Sentença reformada. Recurso provido.

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163 - STJ. Civil. Agravo regimental em agravo em recurso especial. Despesas de condomínio. Inclusão do IPTU. Autorização da assembleia condominial.

«1. Não há falar em afronta ao CPC/1973, art. 535 se o Tribunal de origem examinou os aspectos delineados na lide e apresentou os fundamentos fáticos e jurídicos nos quais apoiou suas conclusões. ... (Continua)

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164 - TJSP. Condomínio. Coisa comum. Impossibilidade de divisão cômoda. Alienação judicial. Bem imóvel utilizado exclusivamente por um dos condôminos. Direito do coproprietário ao recebimento de alugueres na proporção da parte ideal pela não fruição do bem. Pretensão do requerido à divisão de sua cota parte com os filhos, que também residem no imóvel. Insubsistência das alegações. Direito material estabelecido apenas entre os litigantes. Sentença mantida. Recurso improvido.

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165 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO PARCIAL DE CONDOMÍNIO. PEDIDO DE ALIENAÇÃO DA COTA-PARTE DO RÉU, MANTENDO O CONDOMÍNIO ENTRE OS DEMAIS HERDEIROS. SENTENÇA EXTRA PETITA. DETERMINAÇÃO DE EXTINÇÃO TOTAL DO CONDOMÍNIO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA COGRUÊNCIA.

Nos termos do CCB, art. 1.320, é permitido ao condômino exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. ... (Continua)

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166 - STJ. Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Ações de cobrança e declaratória. Preliminar. Coisa julgada. Matéria preclusa. Condomínio irregular. Taxas condominiais. Possibilidade. Condomínio de fato. Tema 882 do STJ e recurso extraordinário com repercussão geral tema 492. Não incidência da tese. Súmula 568/STJ. Pretensão de reexame de provas. Súmula 7/STJ. Deficiência na fundamentação. Súmula 284/STF.

1 - Incontroverso o fato de que o condomínio é irregular e tem natureza de associação de moradores, e que o recorrente possui a condição de condômino, visto que seu imóvel está expressamente contido no ato de constituição do condomínio (art. 3º da Convenção de Administração).... (Continua)

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167 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. DANOS MORAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO.

Decisão de primeiro grau que deferiu tutela provisória de urgência para determinar que a parte ré se abstenha de retirar o aparelho ar-condicionado instalado pelos autores, bem como de efetuar a cobrança de multa; e reconheceu a legitimidade passiva da administradora do condomínio. Inconformismo. Não acolhimento. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. Adotada a teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas de acordo com as afirmações trazidas na petição inicial. Na hipótese, os autores alegaram, na exordial, que a administradora foi comunicada da reforma e autorizou a realização das obras, após exame da ART, por seu setor de arquitetura. A veracidade das alegações e eventual responsabilização da administradora são questões de mérito e assim devem ser tratadas. TUTELA DE URGÊNCIA. Controvérsia que se assenta, primordialmente, na definição do termo «equipamentos de climatização, cuja instalação teria sido autorizada pelo condomínio. Questão que há de ser esclarecida por prova técnica. Quesitos já apresentados em primeiro grau. O aparelho de ar-condicionado foi instalado em setembro de 2023, não havendo notícias de instabilidade elétrica ou de requerimentos de outros condôminos pleiteando a instalação de aparelhos semelhantes. A retirada do equipamento, neste momento, pode acarretar prejuízos ao próprio recorrente, pois, caso a pretensão autoral seja acolhida, o condomínio pode ser obrigado a suportar as custas para a reinstalação. Prejuízos decorrentes da alteração da fachada que não são objeto da ação proposta pela CDHU em face do condomínio, e que podem ser integralmente reparados posteriormente, caso a pretensão inicial seja rejeitada. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

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168 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança de despesas de manutenção e conservação em condomínio fechado. Associação de proprietários de lotes. Taxa de manutenção. Condomínio de fato. Tema 882 do STJ e recurso extraordinário com repercussão geral tema 492. Não incidência da tese. Anuência. Pagamento continuado. Cobrança. Possibilidade, no caso concreto. Consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Recurso especial desprovido.

1 - Segundo entendimento do STJ, « as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (REsp. Acórdão/STJ, Segunda Seção, Tema 882 do STJ). O Tema 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos) « (AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). ... (Continua)

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169 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Condomínio. ação declaratória de nulidade de advertências c.c obrigação de não fazer cc. dano moral. Agravante busca a desoneração da obrigação de reinstalação da moldura da esquadria, porta de acesso a sacada e adequação da cor da fachada de sua unidade condominial, sob pena de multa. Decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência. Irresignação. Descabimento. Ausência dos requisitos do CPC, art. 300. Necessidade de formação do contraditório e da dilação probatória. Caso comprovadas as alegações da parte agravante posteriormente, a tutela de urgência poderá ser revista a qualquer momento pelo MM. Juízo a quo. Decisão mantida. Recurso não provido.... (Continua)

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170 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Associação de moradores. Ação de cobrança. Obrigação de ratear as despesas oriundas da prestação de serviços aos moradores. Impossibilidade. Mero fato de ter o réu firmado contrato de compromisso de compra com terceira pessoa (construtora), onde constava cláusula de assunção de futuras despesas condominiais não se pode alçar à manifestação de vontade inequívoca de associar-se. Impossibilidade da cobrança manejada por ulterior associação de condôminos, quando a ela não aderiu expressamente. Embargos rejeitados.

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171 - TJRJ. Responsabilidade civil. Dano moral. Dano material. Condomínio em edificação. Danos materiais decorrentes de queda de reboco de varanda sobre automóvel parado no estacionamento. Lide denunciada à seguradora. Condenação do Condomínio ao ressarcimento de danos materiais e morais sofridos pelo proprietário do veículo atingido. Pedido julgado improcedente em relação aos proprietários da unidade da qual se desprendeu o reboco. Verba fixada em R$ 2.500,00. CF/88, art. 5º, V e X. CCB/2002, art. 186 e CCB/2002, art. 927.

«1) O Condomínio é responsável pelos danos decorrentes da queda de material da fachada, sobretudo se é evidente a má conservação das áreas comuns do edifício. ... (Continua)

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172 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Despesas referentes aos serviços prestados ou disponibilizados aos moradores. Taxa de manutenção. Cobrança por associação. Adquirente de lote não associado. Circunstância insuficiente para eximi-lo do encargo. Hipótese em que aquiesceu e usufruiu dos serviços prestados. Legalidade da cobrança para evitar o enriquecimento sem causa do mesmo condômino não associado. Determinação, apenas, de exclusão da corré por decorrer a cobrança do direito de propriedade do qual não ela não é titular, pois casada com o réu em regime de absoluta separação de bens. Ação julgada parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido para esse fim.

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173 - TJMG. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TENTATIVA DE CONVERSÃO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO HORIZONTAL. IMPOSSIBILIDADE. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da «Ação de Anulação de Ata e Assembleia, não se manifestou sobre o pedido de suspensão de novos atos voltados à instauração de condomínio edilício horizontal. Os agravantes sustentam que a conversão da associação em condomínio contraria a legislação municipal de Lagoa Santa (Lei Ordinária 2.862/2008), que veda tal transformação em loteamentos fechados. ... (Continua)

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174 - STJ. Loteamento. Condomínio. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Considerações do Min. Carlos Alberto Menezes Direito sobre o tema. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 8º. Decreto-lei 271/67, art. 3º.

«... O especial merece apreciado quanto ao mérito. Houve flutuação jurisprudencial sobre a cobrança de taxa condominial por associação de moradores. ... (Continua)

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175 - TJRJ. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO DE FATO. IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO. CONSTRUÇÃO DE REDE E ESGOTAMENTO SANITÁRIO. DECISÃO ASSEMBLEAR. VEDAÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO.

Trata-se de embargos à execução de cotas condominiais em cuja peça inicial objetiva o autor o reconhecimento da nulidade da cobrança de cotas para o pagamento do custeio, por particulares, da rede de esgotamento sanitário, que foi aprovada na Assembleia Geral realizada aos 19/10/2017. ... (Continua)

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176 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Ação de cobrança. Taxa de conservação. Aquisição do imóvel pretérita à constituição da associação de moradores. Contribuição com o pagamento das despesas, durante um período, por acreditar tratar-se de condomínio, deixando de efetuar os pagamentos ao tomar conhecimento de que se tratava de um condomínio fechado. Anuência tácita do réu à associação e à instituição do condomínio atípico. Recurso não provido.

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177 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL.

Ação demolitória. Construção de muro de alvenaria em lote localizado em esquina de condomínio fechado cuja permissão em regulamento interno se limita a cerca viva ou gradil. Previsão contida expressamente em regulamento interno aprovado pelos condôminos ao qual a apelante deve se submeter. Ausência de inconstitucionalidade, ilegalidade ou abusividade da restrição que visa ocupação harmônica do local, concedendo alternativas ao fechamento lateral da residência da recorrente. Inequívoco conhecimento da limitação observada pela apresentação de projeto para aprovação contendo discriminação de edificação de muro conforme previsão regulamentar e execução de obra de forma diversa. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

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178 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONDOMINIAL. INUNDAÇÃO DO IMÓVEL DA EMPRESA AUTORA ORIUNDA DE ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. DEMANDA PROPOSTA POR CONDÔMINO EM FACE DO CONDOMÍNIO E DE SEU SÍNDICO, VISANDO À REALIZAÇÃO DE OBRAS, REPARAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS, BEM COMO O PAGAMENTO DOS LUCROS CESSANTES PELOS DIAS EM QUE A LOJA PERMANECEU FECHADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS EM FACE DE AMBOS OS RÉUS. RECURSO DA PARTE RÉ REQUERENDO, PRELIMINARMENTE, A ANULAÇÃO DA SENTENÇA PARA REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA. NO MÉRITO, REQUER A REFORMA DO JULGADO COM A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS E, SUBSIDIARIAMENTE, A REDUÇÃO DOS DANOS MATERIAIS E A EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO DO 2º RÉU (SÍNDICO). O RECURSO MERECE PROSPERAR EM PARTE.

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179 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL.

Condomínio edilício. Obra na cobertura. Pleito de suspensão e demolição. Terraço de uso exclusivo da unidade. Inexigibilidade de prévia aprovação em assembleia condominial. Alteração de fachada não demonstrada. Obra cuja segurança está condicionada, contudo, ao cumprimento do reforço estrutural e afastamento indicados pela perícia. Reforma parcial da sentença. ... (Continua)

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180 - TJSP. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA -

Apelação contra r. sentença que acolheu exceção de pré-executividade e extinguiu a execução por título extrajudicial intentada pelo Condomínio Recreio Internacional em face dos «condôminos - Distribuição do recurso à 35ª Câmara de Direito Privado, que dele não conheceu e determinou a remessa para uma dentre as Câmaras 1ª a 10ª da Seção de Direito Privado - Conflito suscitado pela 9ª Câmara de Direito Privado - Competência dos órgãos fracionários deste E. Tribunal de Justiça que é determinada em razão da matéria - Litígio que tem como fundamento a cobrança de despesas de manutenção das dependências comuns em área de loteamento fechado e não de despesas de condomínio edilício - Competência da Subseção I de Direito Privado - Art. 5º, I, subitens I.1 e I.21, da Resolução 623/2013 - Precedentes deste C. Grupo Especial da Seção de Direito Privado - Conflito julgado procedente e declarada a competência da 9ª Câmara de Direito Privado, a Suscitante... (Continua)

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181 - TJRJ. CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DE COBRANÇA. JURISPRUDÊNCIA DAS CORTES SUPERIORES E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DA IMPOSSIBILIDADE DE SUBMISSÃO COMPULSÓRIA À COBRANÇA DE TAXA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, SOB PENA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO QUE GARANTE A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO (CF/88, art. 5º, XX). RECURSO REPETITIVO, TENDO COMO ACÓRDÃO PARADIGMA O RESP 1.439.163/SP E 1.280.871/SP. PRECEDENTES QUE OSTENTAM CARÁTER VINCULANTE, EX VI DO CPC, art. 927, III. ENUNCIADO 79 DO TJ/RJ CANCELADO. SENTENÇA QUE SE MANTÉM.

Afigura-se incontroverso que não existe condomínio regular instituído no local, convenção ou assembleia, configurando-se o que se denominou pela Jurisprudência um condomínio de fato ou voluntário. ... (Continua)

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182 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Ação declaratória. Cobrança. Taxa de manutenção. Condomínio de fato. Loteamento fechado. Tema 882/STJ. Não incidência da tese. Anuência. Pagamento continuado. Cobrança. Possibilidade. Agravo interno desprovido.

1 - «As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram» (REsp. Acórdão/STJ, Segunda Seção, Tema 882/STJ). ... (Continua)

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183 - TJSP. CONDOMÍNIO -

Responsabilidade Civil - Pretensão indenizatória julgada parcialmente procedente - Decurso do prazo prescricional corretamente afastado em primeira instância - Cerceamento de defesa não reconhecido, dado que a prova documental constante nos autos é suficiente para o deslinde do caso - Queda de reboco da fachada do condomínio sobre o imóvel lindeiro (garagem), causando danos aos veículos ali estacionados - Fato incontroverso - Exclusão de responsabilidade do condomínio com base na alegação de caso fortuito ou força maior, em razão de fortes chuvas e ventos - Inadmissibilidade - Responsabilidade objetiva do condomínio, nos termos do art. 938 do Código Civil - Precedentes - Sentença mantida - Apelação não provida... (Continua)

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184 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VAZAMENTO DE GÁS NA UNIDADE DO AUTOR. SERVIÇO CORTADO PELA NATURGY. OBRAS DE TROCA DE TUBULAÇÃO. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELO SÍNDICO. INDISPENSÁVEL A EXISTÊNCIA DE PROJETO DE PADRONIZAÇÃO PARA A TUBULAÇÃO DA ÁREA COMUM DO PRÉDIO, DE FORMA A SALVAGUARDAR A SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS E FACILITAR A SOLUÇÃO DE FUTUROS PROBLEMAS SEMELHANTES COM OUTRAS UNIDADES. AUSÊNCIA DE DEMORA DO SÍNDICO EM CONTRATAR O PROJETO DE PADRONIZAÇÃO. AUTOR QUE JÁ ESTAVA CIENTE DO VAZAMENTO DE GÁS EM SUA RESIDÊNCIA, MESES ANTES DE SER ADVERTIDO PELO CONDOMÍNIO E DE TER O SERVIÇO CORTADO PELA NATURGY, MAS NADA FEZ PARA SOLUCIONAR O PROBLEMA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. 1.

Cinge-se a controvérsia à verificação da responsabilidade do condomínio réu por ter ficado o autor e sua família por cerca de três meses sem gás em razão de um vazamento em sua unidade, durante os quais precisou comer fora com sua família e tomar banho frio. 2. Segundo o autor, o síndico sabia que havia um vazamento de gás em seu apartamento, mas nada fez, deixando para contratar empresa para elaborar o projeto de padronização da tubulação da área comum. Meses depois que teve ciência da obra que ele precisaria realizar para a solução do problema. Em razão disso, pretende seja o condomínio condenado ao pagamento de indenização por dano moral. 3. Prova documental que demonstra que o autor, em maio de 2019, quando teve seu gás fechado pela Naturgy, já tinha ciência, há alguns meses, de vazamentos na tubulação de gás da sua unidade, mas nada fez, colocando em risco os demais condôminos. 4. Síndico do condomínio réu que teve ciência da necessidade de obras na casa do autor para solucionar o vazamento apenas em 16/07/2019, e, três dias depois, contratou empresa para a realização do projeto de padronização conforme a NBR 13358 ABNT, para instalação de tubulação externa de gás para as 48 (quarenta e oito) unidades condominiais. 5. Necessidade de garantia da segurança de todos os moradores, e ainda, de se encomendar um projeto de padronização que servisse futuramente a outras unidades que apresentassem vazamento de gás. 6. Dano moral não configurado. 7. Sentença de improcedência que deve se mantida. 8. Apelo desprovido.... (Continua)

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185 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Ação de cobrança. Taxa de conservação. Aquisição do imóvel pretérita à constituição da associação de moradores. Contribuição com o pagamento das despesas, durante um período, por acreditar tratar-se de condomínio, deixando de efetuar os pagamentos ao tomar conhecimento de que se tratava de um loteamento fechado. Anuência tácita do réu à associação e à instituição do condomínio atípico. Recurso não provido.

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186 - STJ. Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio irregular. Decisão monocrática que negou provimento reclamo. Insurgência da demandada

1 - A ausência de impugnação ao fundamento adotado pelo acórdão recorrido que, por si só, é capaz de manter o entendimento então firmado, atrai a incidência, por analogia, da Súmula 283/STF. ... (Continua)

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187 - TJMG. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE ACORDO. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUÓRUM INSUFICIENTE EM ASSEMBLEIA ANTERIOR. RATIFICAÇÃO POSTERIOR. POSSIBILIDADE. NULIDADE RELATIVA. VÍCO SANÁVEL. DOCUMENTO NOVO. JUNTADO APÓS APRESENTAÇÃO DA CONTESTAÇÃO. FLEXIBILIZAÇÃO DO CPC, art. 435. CONTRADITÓRIO OBSERVADO. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação Cível interposta por Lamar Engenharia e Comércio Ltda. União do Oeste Empreendimentos Imobiliários Ltda. Duas Fazendas Indústria e Comércio de Produtos Alimentícios Ltda. Arlindo Martins do Amaral e José Luiz de Santana contra sentença que julgou improcedente ação anulatória ajuizada em desfavor da Associação de Proprietários do Condomínio Horizontal Fechado Residencial Vésper, mantendo a validade de alteração na convenção condominial. ... (Continua)

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188 - TJSP. RESPONSABILIDADE CIVIL - REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS -

Vícios construtivos - Ação ajuizada por condomínio em face de construtora - Incidência do CDC - Prova pericial que constatou a existência de diversos vícios, de natureza construtiva - Culpa do condomínio pela falta de manutenção da pintura da fachada e dos muros devidamente considerada pela r. sentença - Sucumbência recíproca não caracterizada - Sentença mantida - Recurso desprovido.... (Continua)

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189 - STJ. «Habeas corpus. Impetração contra síndico e guarda particular. Advogado que tenta ingressar em condomínio fechado. Inexistência de constrangimento ilegal.

«A resistência de síndico ou de guarda a que Advogado, mesmo munido de Procuração Judicial, ingresse em «condomínio fechado para trocar fechaduras, impedindo assim que a moradora ausente entre depois na casa, não configura constrangimento ilegal para fins de «habeas corpus. Recurso conhecido mas improvido.... (Continua)

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190 - TJRJ. Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer c/c indenizatória. Condomínio edilício. Alega o autor que teve a porta do seu apartamento pichada com graves ameaças, pleiteando a imediata instalação de câmeras no corredor de seu apartamento e na entrada do seu prédio, bem como iluminação adequada na entrada do prédio. Inconformismo com a decisão que indeferiu a tutela provisória e determinou a comprovação da alegada hipossuficiência financeira. Recurso não conhecido na parte em que impugna o despacho que determinou a apresentação de documentos antes de examinar o pedido de concessão do benefício, uma vez que desprovido de cunho decisório e potencialidade lesiva neste momento processual, sendo, pois, irrecorrível, consoante previsão no CPC, art. 1.001. Ausência dos requisitos para a concessão da tutela. A possibilidade ou não de instalação de câmera em área de uso comum exige debate e aprovação dos co-proprietários, o que não foi demonstrado. A segurança interna e externa do condomínio deve ser abordada em assembleia condominial. Decisão agravada que não se revela teratológica, contrária à lei ou à prova dos autos. Súmula 59/STJ. Recurso conhecido em parte e, nesta extensão, negado provimento.

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191 - STJ. «Habeas corpus. Interposição contra síndico e guarda particular. Advogado que tenta ingressar em condomínio fechado. Inexistência de constrangimento ilegal. CPP, art. 647.

«A resistência de síndico ou de guarda a que advogado, mesmo munido de procuração judicial, ingresse em condomínio fechado para trocar fechaduras, impedindo assim que a moradora ausente entre depois na casa, não configura constrangimento ilegal para fins de «habeas corpus. Recurso conhecido mas improvido.... (Continua)

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192 - TJSP. Petição inicial. Inépcia. Loteamento. Falso condomínio fechado, segundo a inicial. Existência de obstáculos, permitidos com base no registro do condomínio. Pedido de remoção. Descabimento. Necessidade de declaração negativa do condomínio e cancelamento de seu registro acerca do condomínio. Inépcia da inicial, por ausência de pedido essencial. Reconhecimento. CPC/1973, art. 267, I. Processo extinto sem resolução de mérito. Recurso prejudicado

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193 - TJSP. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. MULTAS CONDOMINIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

A autora contestou multas condominiais aplicadas por realizar obras de manutenção nas áreas comuns sem autorização. Alegou que a omissão do síndico em providenciar manutenções necessárias resultou em infiltrações e danos em sua residência. Foi penalizada por danos à fachada e pela não reparação deles. A administração do condomínio compete ao síndico, conforme CCB, art. 1.348, e a autora não demonstrou urgência nas obras nem informou à assembleia, como exigido pelo art. 1.341, § 2º, do Código Civil. A conduta da autora, sem aviso e autorização, foi prejudicial ao condomínio, justificando as penalidades aplicadas. ... (Continua)

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194 - TJSP. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE «COTAS CONDOMINIAIS -

Sentença que, reconhecendo não se tratar a parte apelante de condomínio, mas sim de verdadeiro «Loteamento Fechado, acolheu a exceção de pré-executividade e julgou extinto o presente feito por falta de título executivo. Recurso que almeja a reforma da decisão, firme nos argumentos de que os condomínios de fato possuem capacidade processual (art. 75, XI do CPC) e que o apelante está legitimado à presente ação de execução. Pleiteia a reforma do julgado com a consequente condenação dos recorridos ao pagamento das cotas vencidas e vincendas, acrescidas dos consectários legais. Não obstante a competência dos diversos órgãos do Tribunal de Justiça seja fixada pelos termos do pedido, nos exatos moldes do que disciplina o art. 103 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conheço do presente recurso por força do resultado do julgamento de conflito negativo de competência suscitado por este relator. Credor que, a despeito de ostentar o termo «condomínio em sua razão social, não passa de mero loteamento. Nessa toada, não se encontra habilitado ao manejo das ações de execução, posto que o crédito que persegue e que alega fazer jus não constitui título executivo extrajudicial, cujo rol, numerus clausus, encontra-se no CPC, art. 784. Decisão que merece ser confirmada por seus judiciosos fundamentos. RECURSO DE APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO... (Continua)

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195 - TJRJ. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES DE INÉPCIA DA INICIAL E DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. DESPESAS COMUNS. ÁGUA E ESGOTO. FORMA DE COBRANÇA DETERMINADA EM ASSEMBLEIA. RÉUS QUE PERMANECERAM REALIZANDO PAGAMENTOS PARCIAIS EM PREJUÍZO À COLETIVIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Preliminar de inépcia da inicial. A petição inicial é o instrumento da demanda, ou seja, o ato inicial de impulso da atividade jurisdicional. A distribuição da petição inicial possui o condão de instaurar o processo e marcar o momento da propositura da ação. Trata-se de ato solene, que requer a observância de determinados requisitos previstos no CPC, art. 319. Outrossim, ao ajuizar a demanda, pede o autor ao órgão jurisdicional que tome determinada providência: declare a inexistência ou existência de uma relação jurídica, anule este ou aquele ato jurídico, condene o réu a pagar tal ou qual importância, a praticar ou a deixar de praticar certo ato, etc. Dessa forma, a petição inicial delimita o conflito de interesses e apresenta o litígio que deve ser solucionado pelo juiz. A inicial apenas é inepta quando incapaz de transmitir os fundamentos jurídicos do pedido e quando dos fatos expostos não se vinculam as conseqüências jurídicas, que constituem o fundo do petitório, impossibilitando, sobremaneira, a defesa do réu. No caso dos autos, ao contrário do que alegam os réus, a petição inicial narra adequadamente os fatos, bem como a causa de pedir, não havendo comprometimento do direito ao contraditório. Há menção ao débito existente, bem como sobre a forma de rateio das despesas e, ainda, a informação de que os réus estariam realizando o pagamento parcial. O pedido autoral é perfeitamente compreensível e inteligível, sendo possível se extrair a plena vontade do autor, identificando-se pedido e causa de pedir, bem como a existência de débito a ser quitados pelos réus. Sendo assim, devidamente preenchidos os requisitos processuais, não há que se falar em inépcia da inicial, pelo que deve ser rejeitada a preliminar. Preliminar de cerceamento de defesa. Ao estabelecer o princípio da proteção judiciária, dispondo que «a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito (CF/88, art. 5º, XXXV), a Constituição eleva a nível constitucional os direitos de ação e defesa, face e verso da mesma medalha, dando a esses direitos conteúdos, assegurados durante todo o procedimento e indispensáveis ao correto exercício da jurisdição. Como é cediço, o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe a verificação quanto à necessidade e oportunidade para a sua produção, aferindo a utilidade da prova para formação de seu convencimento, nos termos do CPC, art. 130. Logo, se o juiz é o destinatário da prova está plenamente autorizado a dispensar as desnecessárias ou desinfluentes para o deslinde da causa, assim como determinar a produção daquelas que se afigurem indispensáveis à formação de seu convencimento. Na hipótese em apreço, os réus, ora apelantes, alegam que houve cerceamento de defesa porque não foi exarado despacho saneador com a delimitação das questões controvertidas, e porque foi indeferido o pedido de produção de prova pericial, destinado a averiguar a correção dos valores cobrados pelo condomínio. Com efeito, a ausência de despacho saneador não acarreta a nulidade da sentença, senão quando demonstrado evidente prejuízo para uma das partes, o que não se coaduna com o caso em análise. A presente demanda versa sobre o inadimplemento dos réus sobre as despesas provenientes do serviço de água/esgoto. Os réus não concordam com os valores de consumo após a individualização dos hidrômetros em cada unidade, e pleitearam a produção de prova pericial para demonstrar que «não existe critério de rateio fidedigno". Ocorre que não foi formulado pedido reconvencional para que haja mudança da forma de rateio, decerto que o que deve ser avaliado é o pagamento ou não dos valores aprovados em Assembleia, que devem ser arcados por todos os condôminos. Tem-se, portanto, que não há cerceamento de defesa decorrente do indeferimento da prova pericial. Mérito. Ab initio, cumpre consignar que a responsabilidade pelo débito condominial é do proprietário do imóvel ou de quem detiver a posse do bem em caráter definitivo, uma vez tratar-se de obrigação propter rem. A obrigação propter rem representa um direito misto, por ser uma relação jurídica na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma. Registre-se, ainda, que as despesas condominiais configuram encargos da própria coisa, pois, destinam-se à manutenção e subsistência do imóvel, de modo que incumbe a todos os condôminos arcar com o pagamento daquelas. Outrossim, a obrigação de contribuir para o custeio das despesas condominiais tem por fundamento o princípio que veda o enriquecimento sem causa, pois a ninguém é lícito beneficiar-se dos serviços oferecidos pelo esforço comum, sem participar contributivamente. Na hipótese dos autos, observa-se que os réus não vêm arcando com o pagamento das despesas comuns em sua totalidade, sob o argumento de que o critério de rateio do serviço de água e esgoto não seria fidedigno, fato que já fora informado ao condomínio. Afirmaram que vêm realizando pagamentos parciais, com os valores que entendem devido, havendo má-fé do condomínio em aceitar esses depósitos por dois anos e depois alegar inadimplência. Com efeito, em se tratando de ação de cobrança, urge analisar o dever de pagamento, pelos réus, das cotas cobradas pelo Condomínio. Nesse sentido, a despeito da existência de discordância dos réus sobre a forma de rateio das despesas de água e esgoto, tem-se que a medida foi tratada na Assembleia ocorrida no dia 09/10/2019, da qual participaram os réus. Na ocasião, foram estipulados como seriam os passos para realização da obra, por empresa particular, de individualização dos hidrômetros nas unidades autônomas, bem como que, após a finalização, os condôminos pagariam apenas pelo consumo de água e esgoto marcado no hidrômetro da respectiva unidade. Foi estipulado, ainda, que caberia ao condomínio o pagamento do hidrômetro de serviço e há informação de que cada unidade receberia um login e senha para acompanhar a medição (doc. 16624439). As referidas medidas foram aprovadas por quase todos os condôminos. Após a instalação dos hidrômetros os réus questionaram o Condomínio sobre o critério de cálculo visto que os valores das contas eram elevados. O condomínio respondeu que a conta de água cobrada da unidade dos réus correspondia ao efetivo consumo de sua unidade autônoma, não havendo discrepância entre os custos de consumo cobrados pelo condomínio e pela CEDAE (doc. 24069105). Como se vê, o condomínio forneceu aos réus, na ocasião em que impugnaram os valores, todas as informações solicitadas, e que poderiam embasar eventual tese de erro de medição. Portanto, se a irresignação dos réus se manteve, deveriam ter ingressado com ação de consignação de pagamento, ou com ação de conhecimento a fim de questionar a medição, o que não ocorreu. Além das medidas judiciais, conforme dispõe o art. Art. 1.355 do CC, as Assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, não sendo necessário que os réus aguardassem ação do síndico nesse sentido. Ao contrário do que afirmam os réus, em todos os depósitos parciais que realizaram na conta do condomínio, a administração asseverou se tratar de pagamento parcial, nunca fornecendo quitação. Sendo assim, inexiste má-fé a ser considerada. Observe-se, por fim, que os réus permaneceram efetuando pagamento parcial, ao invés de intentar as medidas cabíveis, o que indubitavelmente prejudicou a coletividade, já que o Condomínio tinha que arcar com o total da conta enviada pela CEDAE. Destarte, correta a sentença ao determinar o pagamento das despesas comuns. Preliminares rejeitadas. Desprovimento do recurso.... (Continua)

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196 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Taxa de manutenção, conservação e reembolso de loteamento. Cobrança. Réus proprietários de imóvel no loteamento. Existência de contrato padrão prevendo a exigência da taxa. Alegação de inexistência de vínculo obrigacional, pois o loteamento não é um condomínio fechado. Desacolhimento. Serviços de limpeza, conservação e manutenção efetivamente prestados ou postos à disposição do proprietário pela associação civil autora. Melhoramentos valorizam os lotes para futura venda, mesmo desocupados. Caracterização do não pagamento da taxa como enriquecimento ilícito. Irrelevância da discussão sobre a regular constituição do condomínio. Benefício da associação a todos os proprietários, o que torna inequívoca a obrigação dos réus em responder pela respectiva despesa. Ação procedente. Recurso provido para este fim.

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197 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação de execução por título extrajudicial. Incidente de desconsideração da personalidade jurídica. Acolhimento. Posterior comparecimento do suscitado aos autos, arguindo a nulidade da respectiva citação para o incidente e se defendendo frente a ele. Objeção rejeitada. Irresignação procedente. 1. Caso dos autos em que a citação do suscitado se fez pelo Correio, mediante a entrega e recebimento da correspondência citatória na portaria do condomínio edilício em que estabelecida a empresa executada, em que trabalhava o citando. Inadmissibilidade. Consideração de que a regra geral é a de que a citação da pessoa natural se faça a ela própria, salvo a excepcional hipótese prevista no art. 248, §4º, do CPC. Regra essa, de exceção, caracterizando ficção legal e, como tal, não podendo se estender a pessoas que não ostentem a condição de condômino ou de morador do edifício. Bem é de ver que as portarias de condomínios ou loteamentos não costumam ter o efetivo controle da identidade das pessoas que ali frequentam, como funcionários ou prestadores de serviços das unidades autônomas ali existentes, quer residências, quer não. Situação dos autos em que nada garante ter a correspondência citatória chegado às mãos do citando. Cenário diante do qual cabe acolher a alegação de nulidade do ato citatório e, por conseguinte, ter por tempestiva a defesa apresentada pelo suscitado frente ao incidente. 2. Procede a objeção. Suscitado que figurava como administrador empregado da executada, sociedade anônima de capital fechado. Elementos dos autos não permitindo concluir que os administradores da pessoa jurídica executada se beneficiaram, direta ou indiretamente, das supostas manobras societárias fraudulentas, como expressamente exige o art. 50, «caput, parte final, do CC para autorizar o emprego do excepcional mecanismo da desconsideração da personalidade jurídica. 3. Consequente reforma da decisão agravada, (i) para reconhecer a nulidade da citação do suscitado/agravante para o incidente de desconsideração; e (ii) para apreciar e acolher a defesa do suscitado/agravante, de modo a rejeitar o incidente de desconsideração suscitado em desfavor dele e, por consequência, exclui-lo do polo passivo da execução.

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198 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA QUE PROIBIU O CONDOMÍNIO AGRAVANTE DE APLICAR MULTA OU OUTRA SANÇÃO AOS AGRAVADOS PELO USO DE CORTINA SOLAR NA PARTE DE TRÁS DE LÂMINA DE VIDRO DA VARANDA. AUSENTES A PROBABILIDADE DO DIREITO DO AGRAVANTE OU O PERIGO DE DANO IRREPARÁVEL. RISCO DE DANO INVERSO, POIS CASO SEJA PERMITIDA A COBRANÇA DA MULTA DURANTE O TRÂMITE DA DEMANDA, SERÃO OS AUTORES OBRIGADOS A REMOVEREM AS PERSIANAS DEPOIS DE PAGAREM CARO PELA INSTALAÇÃO OU A PAGAREM A MULTA. AGRAVO DESPROVIDO. 1.

Insurge-se o agravante contra decisão que deferiu a tutela de urgência na demanda de origem para lhe impedir de cobrar multa ou aplicar qualquer sanção aos agravados, em razão da instalação de persiana solar em sua varanda, por trás do vidro incolor. 2. Alegação de que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno do prédio proíbem a alteração de fachada, como a que teria ocorrido no caso, já que a fachada do prédio é predominantemente escura e as cortinas instaladas são de cor creme, e que os agravados estavam cientes da proibição quando instalaram as cortinas, depois expressamente desaprovadas por maioria em assembleia realizada em 25/05/2023. 3. Probabilidade do direito dos autores, uma vez que, como o próprio agravante informa, alguns moradores da fachada de trás do prédio - a qual faz parte do mesmo projeto arquitetônico e decorativo - já utilizam tais persianas solares há vários anos, sem qualquer impugnação de parte do condomínio, o que caracteriza a supressio. 4. Não se mostra razoável, mesmo que tenha havido assembleia para decidir a questão com relação à fachada frontal, que alguns moradores de um condomínio possam utilizar cortinas solares para a proteção de seu imóvel e dos bens que o guarnecem, e outros não. 5. Proibição de cobrança de multa que não altera a situação já existente e nem traz prejuízo ao agravante, uma vez que as cortinas já estão instaladas, e a multa, no caso de improcedência, e se não retiradas as cortinas pelos autores, poderá ser cobrada a qualquer tempo. 6. Perigo de dano inverso, pois caso seja permitida a cobrança da multa durante o trâmite da demanda, serão os autores obrigados a removerem as persianas depois de pagarem caro pela instalação, ou a pagarem a multa, que depois não lhes será ressarcida. 7. Acerto da R. Decisão agravada. 8. Desprovimento do agravo.... (Continua)

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199 - TJRS. Cerceamento de defesa não caracterizado. Perícia. Desnecessidade.

«As fotos que instruem a inicial são demonstração inequívoca de que a obra que se pretende demolir não está em área privativa do condômino (poço de luz). Obra que, em um primeiro momento, tinha uma dimensão e depois veio a ser fechada. Questão que prejudica o bem estar dos vizinhos da unidade, na área térrea, pelos reflexos na umidade e luminosidade local, sendo a sua demolição questão mesmo de higiene. Ainda que o poço de luz esteja situado de forma contígua à unidade titulada pelo réu, certo é que esse não poderia tê-lo tornado como se área exclusiva fosse. Mesmo que a situação de fato tenha se iniciado há cerca de 25 anos, não existe a prescrição aquisitiva em favor do réu. Demandado que jamais inverteu a posse sobre o local. Construção que simplesmente foi tolerada pelo condomínio, que jamais deixou de ser o titular da área. O simples fato de o síndico estar tentando disciplinar o uso das áreas comuns e reaver aquelas que foram descaracterizadas de forma indevida não significa perseguição sofrida pelo réu por parte da atual administração. ... (Continua)

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200 - STJ. Marca. Propriedade industrial. Direito de marcas. Nome de condomínio fechado (acquamarina sernambetiba 3.360). Existência de registro de marca (acquamarine) na classe de serviços de administração, locação e auxiliares ao comércio de bens imóveis. Ausência de colidência. Princípio da especialidade. Distinção entre ato civil e ato comercial. Composição dos signos. Mercado consumidor. Inocorrência de confusão. Lei 9.279/96, arts. 124, XIX, 129, 208 e 210.

«1. A marca é um sinal distintivo, visualmente perceptível, que visa a identificar um produto ou serviço no mercado consumidor. Para se obter o registro da marca e, consequentemente, sua propriedade, é necessária a observância de certos requisitos como a novidade relativa, distinguibilidade, veracidade e licitude, de molde a evitar que o consumidor seja induzido a engano, ante a existência de repetições ou imitações de signos protegidos. ... (Continua)

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