Jurisprudência sobre
condominio fachada

101 - TJSP. CONDOMÍNIO -

Ação anulatória de multa condominial c/c ação de obrigação de não fazer e danos morais - Prova pericial consistente, que reconheceu a existência de alteração de fachada externa - Infração à convenção condominial - Alteração superveniente da convenção condominial, por votação regular em assembleia de condôminos anos depois dos fatos que deram causa ao ajuizamento da ação, admitindo a remoção de parede da sacada, que torna prejudicado o pedido inicial quanto à obrigação de não fazer, consistente da restauração de parede, mas que não prejudica o direito do Condomínio de exigir a multa por infração à convenção, que ficou caracterizada à época - Decisão liminar deferida que tem natureza provisória, sujeita aos efeitos da decisão final do processo - Pedido de anulação de multa condominial improcedente - Sentença modificada - Recurso provido... (Continua)

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102 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTAS POR INFRAÇÃO ÀS NORMAS CONDOMINIAIS.

Condomínio autor pretende a condenação da ré, proprietária de unidade autônoma, ao pagamento de multas relativas a três infrações cometidas à convenção daquele condomínio. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Alegação de julgamento extra petita. Descabimento. Improcedência parcial obviamente relacionada ao pedido de condenação ao pagamento da multa relativa ao uso de crachá de estacionamento. Inexpressivo erro material devidamente sanado. Controvérsia recursal delimitada à exigibilidade das demais multas, relativas à alteração da fachada e gotejamento de ar condicionado. Conjunto probatório que comprova o cometimento das infrações. Condomínio autor que, antes da aplicação das multas, tentou por diversas vezes que a proprietária daquela unidade promovesse a adequação da fachada e a manutenção de seu ar condicionado. Ausência de recurso administrativo, optando a requerida por ignorar por completo as manifestações, em detrimento direto do convívio social e do bem-estar dos demais moradores. Alteração da fachada e utilização da unidade de maneira a prejudicar o sossego e a salubridade dos demais moradores que representa quebra de dever do condômino (art. 1.336 do CC). Elementos produzidos nos autos por ambas as partes que denotam ferimento a estética condominial e incomodo aos moradores das unidades localizadas em pisos inferiores. Ausência sequer de alegação da ré no sentido de que, ante as reclamações dos vizinhos, providenciou ao menos a verificação de perfeito funcionamento daquele aparelho por profissional competente. Comportamento omissivo que impactou por meses a vida de outros moradores. Fechamento da sacada, outrossim, que destoa dos elementos originais da edificação e causa patente prejuízo estético, desvalorizando as demais unidades. Infrações cometidas por outros condôminos que não têm o condão de afastar a culpa da ré por sua conduta. Réplica que trouxe aos autos documentação que corrobora as alegações iniciais, sobre os quais sequer tratou de se manifestar a requerida, apesar de devidamente instada a tanto. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

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103 - TJRJ. Condomínio em edificação. Lojas autônomas no andar térreo. Contribuição condominial. Manutenção do prédio. Sucumbência. Honorários advocatícios. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.336, I. CPC/1973, art. 20, § 4º. Lei 8.906/1994, art. 22.

«1. Todos os condôminos devem arcar com a manutenção da coisa comum, conforme dispõe o CCB/2002, art. 1.336, I. 2. A lei máxima em âmbito interno do condomínio é a convenção condominial que somente deverá ser aprovada, ou alterada, diante da concordância de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos, nos termos do CCB/2002, art. 1.333. 3. Mesmo que não integrantes do condomínio, as lojas localizadas no térreo do prédio se servem das suas dependências, dispondo do acesso, da manutenção do piso da galeria interna, iluminação, limpeza e segurança, devendo arcar com o rateio das despesas de sua manutenção. Outro não é o entendimento no que tange à fachada e à calçada do edifício cujos reparos devem ser custeados também pelos proprietários das lojas do térreo. Precedentes do STJ. ... (Continua)

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104 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO COM PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (DESFAZIMENTO DE OBRA) E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS PROPOSTA POR CONDOMÍNIO.

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105 - TJSP. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

Direito de vizinhança. Alteração da fachada externa do edifício. Instalação de ar-condicionado. Sentença de procedência do pedido para condenar os réus (inquilina e proprietário) a desinstalarem o equipamento. Apelo dos demandados. Arguição de nulidade da decisão por cerceamento do direito de defesa bem como por causa da ausência de designação de audiência de conciliação e de decisão saneadora. Composição que pode ser realizada de maneira extrajudicial a qualquer momento. Ausência de prejuízo processual. Ausência de decisão saneadora que não configura nulidade. Pretensão à produção de prova testemunhal e depoimento pessoal. Dilação de provas pretendida inútil e desnecessária. Julgamento no estado que atendeu ao preceito contido no CPC, art. 355, I. Legitimidade do proprietário no cumprimento da obrigação imposta. Evidente alteração da fachada externa da unidade condominial com as fotografias juntadas. Ausência de autorização dos condôminos da alteração. Violação à convenção do condomínio e ao art. 1.336, III, do CC. Condômino não pode fruir benefício em detrimento da coletividade, não havendo que se falar em direito adquirido. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS... (Continua)

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106 - TJSP. APELAÇÃO.

Ação de obrigação de fazer. Desfazimento de obra realizada pelos réus em sua unidade condominial. Cabimento parcial. À exceção da alteração da textura, as demais obras realizadas pelos condôminos não alteraram a fachada do condomínio, tampouco oferecem riscos a terceiros. Higidez da prova pericial não impugnada. Sentença parcialmente reformada. Recurso provido... (Continua)

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107 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. EMPRESA RÉ CONTRATADA PARA RECOMPOSIÇÃO E PINTURA DE FACHADA DO CONDOMÍNIO ONDE RESIDEM OS AUTORES. OBSTRUÇÃO NA SAÍDA DO AQUECEDOR DA RESIDÊNCIA DOS AUTORES COM ARGAMASSA QUE OCASIONOU RETORNO DO GÁS AO BANHEIRO DE SUA RESIDÊNCIA. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DE R$ 7.000,00 (SETE MIL REAIS) PARA CADA AUTOR. RECURSO DA RÉ EM QUE AFIRMA NÃO POSSUIR RESPONSABILIDADE SOBRE O EVENTO DANOSO, OCORRIDO EM 2015, JÁ QUE HÁ TERMO QUE ATESTA O ENCERRAMENTO DAS OBRAS NO ANO DE 2014. SUSTENTA QUE HÁ DIVERSAS CONTRADIÇÕES NOS DEPOIMENTOS DAS TESTEMUNHAS. COM EFEITO, O LAUDO DE EXAME EM LOCAL DE VAZAMENTO DE GÁS, ELABORADO POR PERITO OFICIAL DO INSTITUTO DE CRIMINALÍSTICA CARLOS EBOLI (ICCE), CONSTATA OBSTRUÇÃO OCASIONADA POR APLICAÇÃO DE ARGAMASSA NA SAÍDA DA CHAMINÉ DO AQUECEDOR E ESCLARECE QUE ESSE FECHAMENTO OCASIONOU O RETORNO DE GASES PARA O BANHEIRO DOS APELADOS. TEOR DAS PROVAS TESTEMUNHAIS COLHIDAS QUE COINCIDEM QUANTO AO FATO DE QUE A EMPRESA RÉ PERMANECEU REALIZANDO SERVIÇOS NA FACHADA DO CONDOMÍNIO NO ANO DE 2015, À ÉPOCA DOS FATOS. RÉ QUE NÃO PRODUZ QUALQUER PROVA CAPAZ DE ILIDIR SUA RESPONSABILIDADE. art. 373, II DO CPC. DANO MORAL CONFIGURADO. AUTORES QUE SOFRERAM COM DORES DE CABEÇA, NAUSEAS E, INCLUSIVE, DESMAIO DECORRENTES DA INALAÇÃO DE GÁS. VALOR FIXADO PELO JUÍZO A QUO DE R$ 7.000,00 (SETE MIL REAIS) QUE GUARDA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE COM OS FATOS NARRADOS. SÚMULA 343 TJRJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

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108 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER JULGADA SIMULTANEAMENTE COM A DEMANDA INDENIZATÓRIA DE

No 0015947-57.2021.8.19.0001. SENTENÇA DE PROCEDENCIA DO PEDIDO. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU. OBRA DE AMPLIAÇÃO REALIZADA NO IMÓVEL PELO RÉU QUE DESRESPEITA OS PADRÕES ARQUITETÔNICOS E CONSTRUTIVOS DO CONDOMÍNIO, COMPROMETENDO A HARMONIA ESTÉTICA DO CONJUNTO E POTENCIALMENTE AFETANDO A VALORIZAÇÃO DOS DEMAIS IMÓVEIS. art. 1.336 DO CÓDIGO CIVIL E LEI 4.591/64, art. 10, QUE IMPÕEM AOS CONDÔMINOS A OBRIGAÇÃO DE NÃO COMPROMETER A SEGURANÇA DO EDIFÍCIO, NEM ALTERAR A FACHADA OU PARTES EXTERNAS, ALÉM DE MANTER A DESTINAÇÃO ORIGINAL DAS UNIDADES E EVITAR USOS QUE PREJUDIQUEM O BEM-ESTAR DOS DEMAIS MORADORES. RÉU QUE NÃO COMPROVOU QUE A OBRA REALIZADA EM SEU IMÓVEL FOI APROVADA PELA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, COM O QUORUM DE DOIS TERÇOS DOS VOTOS, CONFORME EXIGIDO PELO CODIGO CIVIL, art. 1.342. ALTERAÇÕES PROMOVIDAS QUE ESTÃO EM DESACORDO COM A LEGISLAÇÃO VIGENTE E AS REGRAS DO CONDOMÍNIO. RECORRENTE QUE NÃO CONSEGUIU DEMONSTRAR QUE TOMOU AS MEDIDAS PRÉVIAS NECESSÁRIAS PARA REGULARIZAR A OBRA PERANTE O MUNICÍPIO. LICENÇA OBTIDA POSTERIORMENTE PELO RÉU QUE CORRESPONDE A UMA LEGALIZAÇÃO CONDICIONADA AO PAGAMENTO DE UMA CONTRAPARTIDA FINANCEIRA, QUE SE CARACTERIZA COMO COMPENSAÇÃO PELA INFRAÇÃO ÀS NORMAS URBANÍSTICAS. EXPANSÃO DA ÁREA PRIVATIVA, COM A ADIÇÃO DE UMA SACADA EXCLUSIVA, QUE MODIFICOU SIGNIFICATIVAMENTE A APARÊNCIA EXTERNA DO EDIFÍCIO, ROMPENDO COM A UNIFORMIDADE DAS FACHADAS E COMPROMETENDO A ESTÉTICA DO CONJUNTO. MESMO QUE OUTROS CONDÔMINOS TIVESSEM COMETIDO INFRAÇÕES SEMELHANTES ÀS DO RÉU ANTERIORMENTE, ISSO NÃO LHE CONCEDERIA O DIREITO DE AGIR DE FORMA IDÊNTICA, NEM LEGITIMARIA SUA CONDUTA. SENTENÇA MANTIDA PARA DETERMINAR QUE O RÉU REALIZE A DEMOLIÇÃO DA OBRA E RESTITUA A FACHADA DO CONDOMÍNIO. RECURSO DA PARTE DEMANDADA NÃO PROVIDO.... (Continua)

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109 - TJSP. Agravo de instrumento. Ação declaratória de inexigibilidade de multa condominial e obrigação de não fazer. Indeferimento da justiça gratuita e da tutela de urgência. Autores demonstraram apenas que um deles recebe benefício previdenciário e que não possuem trabalho com vínculo empregatício. Custas iniciais equivalentes a 5 UFESPs (R$ 176,80), não justificando a concessão do benefício. Indeferimento mantido. Questões levantadas (alteração de fachada e descontinuidade do material originalmente utilizado) que demandam dilação probatória, não verificando-se a probabilidade do direito perseguido, essencial à concessão da tutela pretendida. Réu nem sequer citado. Necessidade de formação do contraditório. Recurso desprovido.

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110 - TJRJ. Direito Civil. Associação de moradores vinculada a condomínio. Insurgência dos condôminos réus, que sustentam a liberdade de associação. Caso concreto que apresenta as seguintes peculiaridades: (i) o condomínio foi formalmente constituído, não se tratando do chamado condomínio de fato (loteamento fechado com controle de acesso); (ii) a convenção condominial, verdadeiro «ato-regra que vincula todos os condôminos, prevê o vínculo associativo, e a correspondente cobrança de contribuição como parte das despesas condominiais ordinárias; (iii) os condôminos aquiesceram à sua associação, na medida em que realizaram seu cadastro de associados e faziam uso de seus serviços, compondo, inclusive, o conselho fiscal da associação, não podendo, agora, incorrer em verdadeiro comportamento contraditório, decorrente da obtenção de proveito com o ajuste firmado e da posterior alegação de sua nulidade. Inaplicabilidade dos temas repetitivos ns. 882 do STJ e 492 da repercussão geral do STF, porquanto o caso não envolve condomínio de fato, tampouco se verifica a ausência de anuência dos condôminos. Precedente deste TJRJ. Provimento do recurso tão somente quanto a pretensão de afastamento da multa prevista no CPC, art. 1.026, § 2º. Recurso ao qual se dá parcial provimento.

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111 - TJMG. Transferência de lotes em condomínio. Convenção. Apelação cível. Ação cominatória. Alteração cadastral de titularidade do imóvel em condomínio fechado. Quitação dos débitos condominiais. Necessidade. Previsão expressa na convenção de condomínio. Emissão de boleto bancário. Transparência

«- A convenção é um acordo de vontades entre todos aqueles que optaram por conviver em condomínio, faz lei entre as partes e deve ser respeitada por todos os condôminos. ... (Continua)

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112 - TJSP. Condomínio. Assembleia geral. Beneficiados proprietários de unidades autônomas de garagem ou depósito, com vagas de garagem, independentemente de título aquisitivo, deve prevalecer a boa-fé objetiva em proteção àqueles desprovidos de qualquer vaga. Hipótese de inexistência de insurgência de condôminos quanto a aprovação de convenção condominial. Decisão tomada em assembleia que deve ser mantida. Perseguição de eventual lesão experimentada por condôminos que deve ser promovida por ação própria de reparação. Decisão de improcedência da ação anulatória mantida. Recurso não provido.

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113 - TJSP. Alienação judicial. Praça. Parte de imóvel indivisível. Condomínio. Venda judicial realizada sem a intimação de condômina, embora fosse indispensável para nela exercer o seu direito de preferência. Omissão que resulta em prejuízo para acarretar na nulidade da venda, com o restabelecimento da venda e consequente intimação de todos os condôminos. Recurso provido.

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114 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. LOJA TÉRREA. DEVER DE PAGAMENTO. ART. 1.315

e 3.136, I, DO CÓDIGO CIVIL E ART. 12 E §1º, DA LEI 4.591/64. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. ... (Continua)

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115 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL.

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116 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE DEMOLIÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO POR PARTE DOS AUTORES. [A] ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO. PEDIDO NÃO CONHECIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. [B] PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL. INÍCIO DO PRAZO. DATA DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELOS RÉUS. OBRA JÁ FINALIZADA QUANDO DA AQUISIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA ACTIO NATA. PRAZO DECENAL NÃO ULTRAPASSADO.; [C] MÉRITO.

Cobertura de varanda tipo «garden das unidades do primeiro andar. Laudo Pericial que concluiu que as instalações da unidade vistoriada se encontram em desconformidade com o que se refere a padronização da fachada, acarretando alteração no padrão do edifício modificando a estética e layout do condomínio. Convenção condominial que apenas permite modificações após expressa autorização. Assembleia geral de condôminos que votou e autorizou apenas o fechamento das varandas frontais das unidades condominiais, sem menção à varanda tipo «garden". Descumprimento da convenção de condomínio. Sentença de procedência da ação mantida. ... (Continua)

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117 - TJSP. Condomínio. Ação de obrigação de fazer. Cabe ao autor indicar na petição inicial todos os sujeitos que, na sua visão, devem responder aos termos da ação, não incumbindo ao magistrado dizer à parte autora contra quem deve litigar, mas apenas decidir, de ofício ou por provocação do réu, sobre eventual ilegitimidade ad causam, desde que a parte já tenha sido incluída no polo passivo. Hipótese em que os requerentes optaram por ajuizar a demanda apenas contra o condomínio, observando que o síndico seria inserido no polo passivo caso esse fosse o entendimento do magistrado. O pedido expresso de inclusão do síndico no polo passivo, formulado na réplica, não tinha como ser atendido, porquanto não caracterizadas as hipóteses dos arts. 338 e 339, § 2º, do CPC. Perda do objeto da ação em relação à pretensão de retirada da bandeira nacional hasteada sobre a guarita do condomínio, providência adotada antes da citação. Inexistência de pedido de retirada do suporte. A fixação de bandeiras nas varandas e/ou janelas dos apartamentos não é conduta capaz de ser classificada como alteradora da fachada do edifício, notadamente porque ausente o caráter permanente da suposta modificação. Se os autores se sentem incomodados com tal conduta, daí não decorre que haja subversão significativa do padrão arquitetônico do condomínio, que é o objeto de proteção legal e convencional, nem se verifica, dos fatos e exemplos expostos pelos autores, abuso de direito por parte dos seus vizinhos, que, se houver, deve ser levado por eles para deliberação em assembleia, a quem caberá decidir se houve excesso e determinar as medidas oportunas, bem assim eventual punição ao condômino recalcitrante. A imposição dos ônus da sucumbência aos apelantes, vencidos na demanda, é mero consectário do CPC, art. 85, caput. Honorários advocatícios fixados em atenção ao que dispõe o art. 85, §§ 8º e 8º-A, do CPC.

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118 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do STJ. Reconsideração. Condomínio. Loteamento fechado. Critério de rateio expresso em convenção de condomínio. Validade. Unidade comercial que não usufrui de determinados serviços. Exoneração de encargo condominial. Impossibilidade. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.

1 - Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. ... (Continua)

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119 - TJMG. Direito condominial. Apelação cível. Ação cominatória. Cerceamento de defesa. Preliminar afastada. Construção e locação de área comum do condomínio. Ausência de autorização dos demais condôminos. Demolição da obra e rescisão do contrato de locação

«- Considerando que o magistrado é o destinatário da prova e assim entendendo o juízo que as provas realizadas no feito se mostravam suficientes para o julgamento da ação, não há falar em cerceamento de defesa. ... (Continua)

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120 - TJSP. Apelação. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais. Infiltrações na unidade condominial da autora em virtude de reparos na fachada do condomínio. Sentença de parcial procedência. Inconformismo exclusivo da autora. Pedido de ressarcimento dos valores pagos ao engenheiro civil para elaboração de laudo de constatação. Prescrição. Transcuro do prazo superior a 3 anos entre o pagamento e o ajuizamento da ação. Danos patrimoniais que não se protraíram no tempo. Aplicação do art. 206, §3º, V, do Código Civil. Danos morais. Configuração. Injusta lesão ao direito de propriedade da autora, que sofreu com infiltrações por anos sem que o réu adotasse providências para minimizar as consequências. Danos «in re ipsa". Autora que adotou comportamento displicente em não buscar a tutela de seus direitos e aguardar por quase 11 anos a solução, o que contribuiu para a permanência e extensão dos alegados danos extrapatrimoniais. Quantum indenizatório fixado em R$ 6.000,00, respeitando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, diante das especificidades do caso concreto. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido para: a) reconhecer a prescrição do pedido de ressarcimento dos valores pagos pela autora ao engenheiro civil; e b) condenar o réu ao pagamento de indenização por danos morais. Honorários advocatícios sucumbenciais alterados para 10% sobre o valor da condenação.

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121 - TJSP. Condomínio edilício - Ação de obrigação de fazer, cobrança de multa e indenização por dano material - Alteração de fachada - Mudança da cor original das esquadrias - Sentença extra petita - Determinação de retirada de caixilhos - Condomínio não questiona instalação de tais estruturas, mas apenas o uso de cor diferente da empregada no edifício - Perícia concluiu que a pintura realizada pelos réus após o ajuizamento da ação foi suficiente para recuperar a aparência original - Correção da pintura no curso do feito ensejou a perda superveniente de objeto da obrigação de fazer - Multa devida - Defesa administrativa seria inócua diante do reconhecimento da infração pelos réus - Com a citação, ademais, os réus puderam exercer seu direito ao contraditório e à ampla defesa - Eventual irregularidade suprida - Pretensão de reembolso de gastos com drone para captura de fotografias da unidade infratora - Possibilidade - Imagens utilizadas para instruir a inicial - Despesa necessária para comprovar a infração e deve ser ressarcida pelos réus, que deram causa ao ajuizamento da demanda - Provimento dos recursos apenas para reconhecer a perda do objeto da obrigação de fazer, com anulação de parte da sentença (extra petita

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122 - TJSP. *AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de Obrigação de Fazer. Condomínio autor que atribui à condômina demandada alteração da fachada da unidade condominial a ela pertencente, quanto à construção de cobertura na área do «garden". DECISÃO que deferiu o pedido de tutela de urgência para interrupção dos serviços de instalação do pergolado. INCONFORMISMO deduzido no Recurso. EXAME: configuração de elementos que evidenciam a probabilidade do direito reclamado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Aplicação do CPC, art. 300. Caso que comportava mesmo a interrupção dos serviços de instalação do pergolado. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

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123 - TJRJ. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTA POR PROPRIETÁRIO DE UNIDADE AUTÔNOMA EM FACE DO CONDOMÍNIO. INCÊNDIO QUE TERIA INICIADO NA UNIDADE DA AUTORA E ATINGIDO AS PARTES COMUNS DO RÉU. ALEGAÇÃO DE APROPRIAÇÃO PELO CONDOMÍNIO DA INTEGRALIDADE DO VALOR DA INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO PARA CONDENAR O CONDOMÍNIO A RESSARCIR OS PREJUÍZOS DA AUTORA, A SEREM APURADOS EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. RECURSO DO CONDOMÍNIO QUE MERECE ACOLHIDA. APÓLICE DESTINADA A COBRIR DANOS CAUSADOS NAS ÁREAS COMUNS DO SEGURADO, E NÃO NAS UNIDADES AUTÔNOMAS. BAIXO VALOR DO PRÊMIO PARA O CASO DE INCÊNDIO QUE SEQUER SE COADUNA COM A NARRATIVA AUTORAL. APÓLICE QUE DESCREVE EXPRESSAMENTE O SINISTRO DE INCÊNDIO COMO SENDO AQUELE OCORRIDO NAS ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO. AUSÊNCIA DE PROVAS MÍNIMAS DE QUE O VALOR DA INDENIZAÇÃO RECEBIDA PELO CONDOMÍNIO TENHA CORRELAÇÃO COM OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA UNIDADE DA AUTORA. DANOS MATERIAIS QUE DEPENDEM DE COMPROVAÇÃO, NÃO SENDO POSSÍVEL SUA FIXAÇÃO POR PRESUNÇÃO. EVENTUAL DESCUMPRIMENTO DO RÉU EM RELAÇÃO AO DEVER DE REPARAR AS ÁREAS COMUNS ATINGIDAS PELO SINISTRO (FACHADA E COBERTURA, POR EXEMPLO) E DEVIDAMENTE RESSARCIDAS PELA SEGURADORA QUE DEVE SER PERSEGUIDO PELA VIA PRÓPRIA. SENTENÇA QUE SE REFORMA, INTEGRALMENTE, PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PROVIDO, RESTANDO PREJUDICADO O APELO DA AUTORA. SUCUMBÊNCIA INVERTIDA.

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124 - TJMG. Condomínio de fato. Apelação cível. Ação de cobrança. Taxa condominial. Condomínio fechado de fato. Dever de efetuar o pagamento

«- Tendo como base as funções executadas pela autora, a associação apelada na verdade é um condomínio de fato. ... (Continua)

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125 - TJSP. *AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais. Demandantes que reclamam a constatação de danos no imóvel na unidade condominial a elas pertencente, decorrentes da falta de manutenção na fachada do Edifício. DECISÃO que autorizou o início das obras nas laterais do Edifício pelo Condomínio demandado, pelo método tradicional. INCONFORMISMO das autoras deduzido no Recurso. EXAME: Autoras que moveram a Ação de Obrigação de Fazer, pugnando pela condenação do Condomínio demandado na obrigação de realizar as obras e reparos necessários nas áreas comuns do Edifício, além da condenação em indenização pelos danos causados na mencionada unidade condominial. Condomínio demandado que requereu autorização para a realização dos reparos na fachada do Edifício pelo «método tradicional". Metodologia adotada na realização da obra da fachada do Condomínio demandado que não foi objeto de pedido específico das autoras na petição inicial. Necessária observância aos limites do pedido, «ex vi dos CPC, art. 141 e CPC art. 492, concretizadores do princípio da adstrição. Questão da metodologia que, aliás, é objeto de discussão em outra Ação em trâmite na Vara de origem. RECURSO PREJUDICADO, com a anulação parcial da decisão agravada, «ex officio, em relação ao trecho que estabelece a metodologia aplicada para a realização da obra objeto de discussão nos autos.... (Continua)

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126 - TJSP. CONDOMÍNIO -

Infiltração na fachada com danos a uma das unidades - Pretensão condenatória ao cumprimento da obrigação de fazer julgada procedente e improcedente a pretensão reparatória de dano moral - Insurgência recursal apenas do condômino - Documentos autos que confirmam danos generalizados no apartamento por conta da infiltração na fachada do prédio - Fato conhecido pelo condomínio desde longa data, não se eximindo dos reparos a pretexto de falta de caixa - Dano moral configurado, pois a situação ultrapassou o mero aborrecimento - Indenização fixada em R$ 6.600,00 - Precedentes - Redistribuição dos encargos de sucumbência - Apelação provida... (Continua)

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127 - TJSP. CONDOMÍNIO -

Obrigação de fazer - Ação movida pelo condomínio contra reforma efetuada pelo condômino envolvendo instalação de aquecedor a gás - Instalação que importou em alteração de fachada - Prova pericial - Conclusão pela infringência às normas internas do condomínio, reconhecendo a irregularidade quanto à instalação do duto de exaustão na parte externa da unidade - Determinado o restabelecimento da fachada, nos mesmos padrões do restante do edifício - Sentença mantida - Discussão quanto a honorários sucumbenciais - Fixação que teve por parâmetros a prescrição do CPC, art. 85, § 2º - Razoabilidade - Fixação mantida. ... (Continua)

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128 - TJRJ. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO AJUIZADA POR TRÊS CONDÔMINOS. ILEGITIMIDADE ATIVA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE. REFORMA DA SENTENÇA, DE OFÍCIO. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

Caso em exame ... (Continua)

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129 - STJ. Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.334, III e V. Lei 4.591/1964, art. 9º.

«.. . 3. A questão controvertida consiste em saber: diante da modificação promovida no CCB/2002, art. 1.351 do Código Civil pela Lei 10.931/2004 - que deixou de disciplinar o quorum para modificação do regimento interno de condomínio edilício -, se ainda assim é possível à convenção impor quorum qualificado para a sua alteração. ... (Continua)

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130 - TJSP. Processual. Recurso diferido, nos termos do CPC, art. 1.009, § 1º, insistindo na preliminar de mérito relativa à prescrição, rejeitada no saneador. Matéria suscetível de agravo de instrumento, à luz do CPC, art. 1.015, I. Preclusão verificada. Impropriedade, na espécie, do meio recursal empregado. Interesse de agir dos autores presente. Desnecessidade de tentativa de solução extrajudicial do conflito. Situação de potencial violação direta, já consumada, à esfera jurídica da parte, que autoriza o imediato acesso ao Judiciário, como forma de obtenção da tutela reparadora. Recurso diferido parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.

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131 - STJ. Condomínio em edificação. Área comum. Incorporação. Prazo prescricional. Prescrição. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Considerações do Min. Ruy Rosado de Aguiar sobre o tema. Lei 4.591/1964, ar. 3º. CCB, art. 177 e CCB, art. 178, § 1º, IX.

«... 2. Têm razão os recorrentes, porém, quanto à extinção do direito de promover a ação. É certo que a prescrição não pode ser invocada por um condômino contra o outro quando se trata de área destinada ao uso comum e indispensável à existência do condomínio, conforme a lição doutrinária invocada nos autos (Benedito Silverio Ribeiro, Tratado de Usucapião. ed. Saraiva, 1/286). No caso em tela, contudo, os réus e ora recorrentes passaram a ocupar a parte do corredor que leva aos seus apartamentos, porque houve alteração no próprio projeto de construção do prédio, com incorporação de unidades, de tal sorte que o final do corredor dos seus apartamentos perdeu a razão de ser, e o espaço que lhes correspondia transformou-se em área morta, sem qualquer utilidade para o condomínio, permitindo a colocação da porta de entrada no lugar onde hoje se encontra. Logo, não se trata de área indispensável à existência do condomínio e possível o reconhecimento da prescrição. ... (Continua)

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132 - TJSP. A DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. INFILTRAÇÕES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação interposta contra sentença que condenou o condomínio réu a realizar reparos em telhado e fachada para cessar infiltrações em unidade imobiliária, ressarcir danos materiais e pagar indenização por danos morais. O réu alega que sua responsabilidade se limita à contratação de empresas para manutenção e que já realizou obras externas. Compete ao condomínio, na pessoa do síndico, zelar pela conservação das partes comuns, conforme art. 1.348, V, do Código Civil. A obrigação de fazer foi corretamente imposta para cessar infiltrações. A infiltração prolongada caracteriza dano moral indenizável, afetando a esfera psicológica do condômino. Litigância de má-fé não caracterizada. ... (Continua)

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133 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Alteração de aberto e público para fechado. Possibilidade da supressão do consentimento minoritário dos condôminos pelo Juízo. Ausência de violação à lei ou às Constituições Federal e Estadual. Sentença confirmada. Recurso improvido.

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134 - TJSP. Direito de preferência. Crédito hipotecário. Inocorrência. Produto da arrematação de unidade condominial penhorada. Preferência do condomínio agravado pelo seu crédito de contribuições condominiais devidas, em relação ao crédito hipotecário do agravante. Despesa de condomínio que faz parte da própria unidade, à qual adere como fator de depreciação. Agravo de instrumento improvido.

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135 - TJSP. Nunciação de obra nova. Construção. Condomínio fechado regularizado. Construção ainda em curso quando da intimação dos condôminos, que foram notificados anteriormente para que cessassem a obra. Situação irregular de outros imóveis. Irrelevância. Fato que não retira do condomínio o direito de cessar a irregularidade. Demolição necessária. Sentença mantida. Recurso não provido.

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136 - TJSP. Responsabilidade civil. Ato ilícito. Furto de veículo dentro de condomínio residencial. Ação de indenização. Improcedência. Insurgência. Descabimento. Existência de cláusula em convenção condominial que expressamente isenta o condomínio de responsabilidade pela ocorrência do furto. Sentença mantida. Aplicação do art. 252, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Recurso improvido.

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137 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Constituída associação posteriormente à aquisição de lote pelo condômino que a ela não se associou, inadmissível lhe sejam cobradas contribuições inexistente amparo legal para tanto. Recurso provido.

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138 - TJRJ. Ação de Nunciação de Obra Nova. Construção de terceiro pavimento em cobertura. Alegação de que a obra do réu invade área comum do edifício. Sentença de improcedência.

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139 - TJSP. *AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de Obrigação de Fazer. Demandadas que moveram a Ação 1005178-06.2020.8.26.0100, em razão de danos na unidade condominial a elas pertencente, decorrentes da falta de manutenção na fachada do Edifício, julgada parcialmente procedente para condenar o Condomínio à reparação no tocante. Condomínio autor que sustenta a necessidade de realização dos reparos na fachada do Edifício com a adoção do «método tradicional". DECISÃO que deferiu a medida liminar para o início das obras por esse método. INCONFORMISMO das demandadas deduzido no Recurso. EXAME: Requisitos autorizadores da tutela de urgência bem configurados. Adoção do «método tradicional através das áreas externas, sem o acesso à área interna do apartamento das demandadas. Inteligência do CPC, art. 300. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

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140 - TJSP. Direito Civil. Ação Indenizatória. Notificação Condominial. Alegação de Uso de Entorpecentes. Dano Moral Não Configurado. Ausência de Conduta Ilícita. Impossibilidade de Responsabilização do Condomínio. Apelação Desprovida.

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141 - STJ. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação possessória. Condomínio. Realização de obras em unidade autônoma. (des)necessidade de prévia autorização do condômino ou deliberação assemblear. Rede de esgoto problemática. Substituição da tubulação. Obra necessária e emergencial. Concomitante troca de caixa de gordura. Peculiaridade do caso. Reexame de fatos e provas. Impossibilidade. Ausência de elementos hábeis para infirmação dos fundamentos da decisão impugnada.

1 - Não caracteriza turbação a incursão no interior de unidade condominial para a realização de obra em rede de esgoto de prédio, mesmo sem a prévia autorização do condômino ou decisão assemblear, quando o proprietário reside no exterior, o imóvel está fechado e a obra, segundo o acervo probatório, é necessária e emergencial. ... (Continua)

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142 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Despesas. Loteamento. Enriquecimento sem causa. Todas as despesas devidas a título de cobrança de contribuição para manutenção dos encargos gerais e serviços de área comum, que se refiram a condomínios regidos pela Lei 4.591/1964 são devidas por todos os beneficiários dos serviços ou encargos gerais, devendo por eles serem suportadas. Distinção entre várias formas de condomínio. Considerações sobre o tema. Lei 4.591/64, art. 8º. Lei 6.766/79, arts. 2º, § 2º e 7º, III. CCB, art. 623.

«... O que se discute, no caso dos autos, é a cobrança de despesas de encargos e/ou serviços que beneficiaram condôminos, assim entendidos os que se submetem às normas da Lei 4.591/1964 ou que beneficiaram associados de loteamento regido pelas disposições legais da Lei 6.766/79.
Análise atenta do caso, evidencia que num primeiro momento separa-se matéria atinente a condomínio denominado especial, regida pela legislação especial, sob o manto da Lei 4.591/1964 e matéria de loteamento, assim entendida aquela regida pelas disposições legais da Lei 6.766/79.
A doutrina já teve ocasião de reconhecer a diferença entre as diversas situações jurídicas que se apresentam: «O condomínio tradicional (arts. 623 e seguintes do CCB) e o especial (Lei 4.591/64) não se confundem com loteamento (Lei 6.766/79) , pois neste existe, em princípio, um parcelamento do solo com a perda da individualidade primitiva da gleba que é sucedida pelas unidades individuais dos lotes (art. 2º, § 2º) e mudança da natureza dos chamados «equipamentos públicos e «áreas livres de uso público (arts. 7º, III, 9º; 2º, III e IV) que passam a ser bem público a partir do registro no cartório imobiliário (...). (STAC, Ap. sem Revisão 534.362-00/0, rel. Juiz Renato Sartorelli, voto 7.156). ... (Continua)

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143 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Ausência de evidência de alegado vínculo (estrutura condominial ou associação de moradores, com rateio de despesas comuns). Cobrança de parcelas condominiais inadimplidas. Impossibilidade. Recurso improvido.

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144 - TJSP. Apelação. Ação de cobrança, conexa com ação de rescisão contratual. Prestação de serviços de reforma de fachada. Condomínio edilício. Sentença que, nos autos da ação de cobrança, condenou o condomínio a pagar o valor necessário a completar a quitação do serviço prestado equivalente a 40% do valor do contrato, conforme apurado em perícia, julgando ainda a ação de rescisão contratual conexa para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a prestadora de serviço na multa de 20% (vinte) por cento, em razão de ter dado causa à rescisão. Recurso da Autora que não comporta acolhimento. Alegação de nulidade do laudo pericial que não foi aventada em momento processual oportuno. Perito que atendeu ao encargo, avaliando a prestação de serviço, nos exatos termos dos pontos controvertidos fixados pelo juízo. Laudo pericial conclusivo elaborado com imparcialidade, assentado em critérios técnicos e equidistantes dos interesses das partes que apontou que somente 40% da obra foi concluída. Empreiteira que deu ensejo à rescisão contratual. Conjunto probatório acostado aos autos contundente que demonstra que a rescisão do contrato de prestação de serviço se deu por culpa da empreiteira, ensejando a multa de 20% estipulada em contrato. Pleito de redução da multa que deve ser afasto haja vista que o seu montante está expressamente previsto em contrato. Pedido de devolução da documentação que também não comporta acolhimento, haja vista que não há comprovação contundente de que os documentos foram entregues ao condomínio. Distribuição da sucumbência mantida, nos termos do CPC, art. 86. Honorários majorados. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO

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145 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA. CONDOMÍNIO. REALIZAÇÃO DE REPAROS NA CALÇADA DE ENTRADA. NECESSIDADE. VÍCIOS ENDÓGENOS DECORRENTES DE ESTRUTURAÇÃO E COMPACTAÇÃO INADEQUADAS PELA CONSTRUTORA. CONSTATAÇÃO. CORRIMÃO, RESERVATÓRIOS DE ÁGUA E COBERTURA DE ACESSO. DESCONFORMIDADE COM NORMAS TÉCNICAS DA ABNT. INADMISSIBILIDADE. RAMPA DE ACESSO AO EDIFÍCIO ÀS PESSOAS COM DEFICIÊNCIA. INEXISTÊNCIA. INADMISSIBILIDADE. ACESSIBILIDADE. NECESSIDADE. INTELIGÊNCIA DO Decreto6.949/2009, DA Lei 13.146/2015, DA LEI 10.098/2000 E DO Decreto5.296/2004. PRECEDENTES. PAREDES DA FACHADA DO PRÉDIO, QUADRO DE PASSAGEM ELÉTRICA E GARAGENS. DEFEITOS IMPUTÁVEIS À CONSTRUTORA. INEXISTÊNCIA. PEDIDO RELATIVO ÀS SOLEIRAS DO HALL DE ENTRADA E DA PORTARIA, BEM COMO O ATINENTE À ALVENARIA PRÓXIMA À PORTINHOLA DE ACESSO AO RESERVATÓRIO DAS CAIXAS DÁGUA E À DESORDENAÇÃO DE CABOS. ANÁLISE. INVIABILIDADE. FALTA DE FORMULAÇÃO NO MOMENTO OPORTUNO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO: VALOR DA CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO PASSÍVEL DE ESTIMAÇÃO. APURAÇÃO DOS VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. IMPOSIÇÃO. PRECEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.

A construtora de imóvel tem responsabilidade pelos vícios endógenos a que deu causa, segundo os elementos de convicção presentes nos autos. ... (Continua)

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146 - TJSP. Competência Recursal - Loteamento fechado - Ação questionando cobrança de despesas de manutenção das dependências comuns em «condomínio horizontal, com pretensão de obrigar o condomínio a fornecer a Certidão Negativa de Débito Condominial - Matéria recursal inserida no âmbito da competência da Primeira Subseção de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, nos termos do art. 5º, I, item 21, da Resolução 623/03 - Recurso não conhecido, com determinação de remessa

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147 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Serviços prestados ou disponibilizados aos moradores. Equiparação do loteamento a condomínio de fato. Cobrança de despesas de manutenção e conservação. Admissibilidade. Prova da prestação do serviço, bem como da atuação efetiva da associação. Contas, ademais, aprovadas pela Assembléia Geral. Inadmissibilidade dos condôminos inadimplentes em utilizar e desfrutar dos benefícios e serviços oferecidos pelo condomínio, sem, contudo contribuir para tais despesas. Obrigação de pagar caracterizada. Inaplicabilidade da multa moratória, devendo a correção monetária incidir a partir de cada inadimplemento e juros de mora desde a citação. Ação julgada procedente. Recurso provido em parte.

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148 - TJSP. Direito de preferência. Arrematação. Despesas condominiais. Execução. Reconhecimento da preferência do condomínio em relação ao credor hipotecário, no levantamento do produto da arrematação da unidade condominial. Necessidade. Recurso improvido.

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149 - TJSP. Condomínio. Loteamento fechado. Associação. Cobrança de despesas com serviços de melhoria dirigida a proprietário que não faz parte da associação de condôminos. Possibilidade. Aplicação do princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Necessidade. Recurso provido.

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150 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL.

Ação cominatória. Reconvenção. Condomínio edilício. Resultado, na origem, de improcedência do pedido reconvencional. Inconformismo da parte reconvinte. Contratação dos serviços de administração da requerida-reconvinte inconteste. Notificação para fins de rescisão contratual pelo condomínio enviada imediatamente após a realização de assembleia extraordinária convocada pelos condomínios ante a inércia da anterior síndica, a qual se achava representando o condomínio provisoriamente e apenas para situações emergenciais, questão sobre a qual ciente a reconvinte. Multa rescisória, no contexto, indevida. Provas bem examinadas pelo d. Juízo «a quo". Ratificação dos fundamentos da r. sentença. Art. 252 do RITJSP. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

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