Jurisprudência sobre
condomino

301 - STJ. Compromisso de compra e venda. Condomínio. Ação declaratória. Ação possessória. CCB, art. 82, CCB, art. 130 e CCB, art. 134.

«O contrato de promessa de compra e venda de bem indivisível, por um dos condôminos, é válido, mas ineficaz em relação ao condômino que não participou do ato. Ação declaratória julgada procedente. Não estando fundado o litígio sobre a posse em alegação de domínio, que não ficou provado por nenhuma das partes, não se aplica a regra de que a ação possessória não será julgada a favor de quem evidentemente não pertence o domínio. O promissário comprador que exerce a posse em razão do contrato não comete esbulho.... (Continua)

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302 - STJ. Civil e processual civil. Recurso especial. Condomínio. Ação de procedimento comum ajuizada por locatário. Pretensão vinculada à relação jurídica entre o proprietário locador e o estabelecimento comercial. Ilegitimidade ativa reconhecida na origem. Honorários advocatícios de sucumbência. Razoabilidade. Recurso desprovido. CPC/2015, art. 18. CPC/1973, art. 6º. CPC/1973, art. 20, §§ 4º e 3º, «a», «b» e «c».

1 - Nos termos do CPC/2015, art. 18, correspondente ao CPC/1973, art. 6º, «ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador. ... (Continua)

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303 - TJSP. COISA COMUM -

Extinção de condomínio - Impossibilidade de divisão cômoda - Oposição à venda do imóvel de forma amigável - Ausente prova do domínio do imóvel que não inviabiliza a pretensão - Pretensão de venda sobre direitos comuns - Reconhecimento em outro feito que o imóvel é bem comum e objeto de partilha entre as partes - Alienação judicial - Cabimento - Indenização - Bem imóvel utilizado exclusivamente por um dos condôminos - Direito do outro condômino ao recebimento de alugueres na proporção da parte ideal, pela não fruição do bem - Parte inferior do imóvel que cabia à autora e ocupada pela filha maior do casal - Irrelevância - Filha que não é condômina do bem - Dever do réu de indenizar a autora pela utilização exclusiva do bem, enquanto esta se perdurar - Valores devidos a partir da citação, quando constituído em mora - Sentença, em parte, reformada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

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304 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ação declaratória de direito adquirido. Ajuizamento pelo condômino contra o condomínio. Inexistência de direito adquirido em relação à forma de pagamento, eis que prevista na convenção condominial. Obrigação pelo pagamento das despesas em aberto, ante a natureza «propter rem. Improcedência da ação mantida. Recurso não provido.

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305 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Condomínio edilício. Objeção de condômino, questionando a regularidade de contrato de prestação de serviços para implantação de novo projeto de iluminação do condomínio. Abordagem condenatória (obrigação de não fazer). Pedido de antecipação de tutela, deferido. Recurso do réu. Desprovimento... (Continua)

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306 - TJMG. APELAÇÃO - AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO - CO-PROPRIEDADE NÃO DEMONSTRADA - AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO - EXTINÇÃO. - A

extinção de condomínio somente pode ser requerida por quem for condômino do imóvel. Não demonstrada essa condição, insubsistente a pretensão.... (Continua)

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307 - TJSP. Condomínio. Convenção. Cachorro de pequeno porte. Cláusula que proíbe a posse de animais no interior das unidades autônomas. Direito dos condôminos usar e fruir de suas unidades individuais (artigo 1335 do CC). Paralelo com o direito de propriedade (artigo 1228 do CC). Restrição que somente se justifica quando objetivar a defesa dos interesses dos demais condôminos, dispostos no artigo 1336 do Código. Efeito da cláusula. Ônus do condômino de comprovar que a posse do semovente não repercute em quaisquer lesões aos interesses de terceiros. Prova dos autos demonstram que o cachorro não late, nem incomoda os demais moradores. Direito da autora de permanecer com o cachorro no interior do apartamento, anulando-se as multas impostas pelo condomínio. Sentença procedente. Recurso improvido.

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308 - TJSP. Recurso inominado. Condomínio. Responsabilidade civil. Invasão de capivaras em propriedade de condômino. Danos materiais que devem ser indenizados. Ausência de provas de que o condomínio empregou os esforçou necessários para evitar a circulação dos animais e a ocorrência de danos a condôminos. Documentos que não são hábeis a comprovar a efetiva contratação de empresa no período alegado nem que a autorização para manejo teria sido requerida antes da citação. Omissão configurada. Dever de indenizar. Danos devidamente comprovados Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Recurso a que se nega provimento.

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309 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Despesas. Pretendida emenda da petição inicial para amoldar a ação de cobrança em execução de título extrajudicial. Inadmissibilidade. CPC/1973, arts. 275, II, «b e 585, IV. Lei 4.591/64, art. 12, § 2º.

«Desmedida a determinação de emenda da inicial de ação de cobrança das despesas condominiais, para amoldá-la para «execução de título extrajudicial, sob argumento de aplicação, no caso dos arts. 12, § 2º da Lei 4.591/1964 e CPC/1973, art. 585, IV. O primeiro dispositivos, no trato entre condomínio e condômino, acha-se revogado pelo CPC/1973, art. 275, II, «b; e o segundo (CPC, art. 585, IV), diz não com os condôminos, mas, sim, com terceiros, quando assumem a responsabilidade mediante contrato escrito.... (Continua)

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310 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL.

Ação de indenização por danos materiais devidos em razão de contrato de seguro. Cobrança indenizatória pretendida por condômino de condomínio edilício decorrente de infiltrações e alagamento dentro de sua unidade, cuja cobertura foi negada pela apelante. Causa de pedir que define a competência da subseção julgadora que se refere à responsabilidade civil de condomínio edilício perante um de seus condôminos. Verificação da hipótese contida no art. 5º, III.1, III.2 e III.13, da Resolução 623/2013 deste E. Tribunal. Competência da 3ª Subseção de Direito Privado. Precedentes. Recurso não conhecido, com determinação de redistribuição... (Continua)

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311 - TJRJ. Condomínio em edificação. Pagamento de multa, em razão de contrato efetuado por um dos representantes do prédio, devidamente autorizado por assembléia que, ainda que se tenha por irregular, revela-se plena e eficaz na medida em que não anulada regularmente. Inércia dos condôminos diante de convocação, resultando na contratação de empresa e no início de obras que somente foram paralisadas depois de assembléia extraordinária que, todavia, não revogou a decisão anterior. Multa devida pelo condomínio.

«Se o condômino está autorizado, ainda que através de assembléia irregular mas cuja irregularidade decorre da própria inércia dos demais, a contratar empresa, não pode arcar com a condenação da multar rescisória se para tanto contribuíram todos os demais proprietários em razão de sua postura indiferente.... (Continua)

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312 - TJMG. Desapropriação indireta. Condomínio. Pedido de indenização. Legitimidade ativa de qualquer um dos condôminos. Litisconsórcio ativo. Desnecessidade. CPC/1973, art. 46.

«Na desapropriação indireta, não há a obrigatoriedade de litisconsórcio ativo da totalidade dos condôminos, sendo, pois, legítimo para pleitear indenização qualquer um dos condôminos que receberá o valor relativo à sua parte ideal no condomínio. (...) De outro lado, não há, na desapropriação indireta, a obrigatoriedade de litisconsórcio ativo da totalidade dos condôminos, sendo, pois, legítimo para o ajuizamento qualquer um dos condôminos, que, de resto, perceberá o valor relativo à sua parte ideal, ajustando- se, assim, à postulação formulada na inicial. STJ já apreciou o tema em enfoque, como destaca Theotonio Negrão, in CPC/1973 e Legislação Processual em vigor, 35ª ed. p. 98, verbis: «O condômino pode pedir indenização, no caso de desapropriação indireta. Mas, não obstante o poder público seja condenado a indenizar todos os condôminos, inclusive os que não participaram do processo, cada qual só pode receber o valor correspondente à sua parte ideal no condomínio (RSTJ, 104/219). ... (Des. Cláudio Costa).... (Continua)

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313 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. CONDOMÍNIO. NULIDADE DE SENTENÇA. INEXISTÊNCIA. GARANTIAS PROCESSUAIS. RESPEITO. DECISÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA. SOMA DE POSSE COM A EXERCIDA POR POSSUIDOR FALECIDO. INVIABILIDADE, POR NÃO PODER SER INVOCADA EM DESFAVOR DE OUTROS HERDEIROS CONSTANTES NO POLO PASSIVO DA AÇÃO. ABERTA A SUCESSÃO, A HERANÇA TRANSMITE-SE IMEDIATAMENTE DE FORMA CONJUNTA A TODOS HERDEIROS. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA. OBSERVÂNCIA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA ENTRE CONDÔMINOS. POSSE NÃO QUALIFICADA. RECONHECIMENTO DOS DIREITOS DOS DEMAIS HERDEIROS POR MEIO DE CONTRANOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECLARAÇÃO EXPRESSA DE INTERESSE NA AQUISIÇÃO DAS COTAS-PARTES DOS DEMAIS CONDÔMINOS. PRECEDENTE. POSSE COM INTUITO DE SE ARROGAR SOBERANO E AFASTAR A CONCORRÊNCIA DO DIREITO DE OUTREM. INEXISTÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

Não carece de fundamentação a sentença na qual constam motivos suficientes para demonstrar as razões da formação do convencimento do julgador, atendendo às exigências legais e constitucionais. ... (Continua)

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314 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA E CONTEÚDO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL DE LOTE - APORTE FINANCEIRO PARA CONCLUSÃO DE OBRA - APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIA DE CONDÔMINOS/ADQUIRENTES - CONSTITUIÇÃO DE COMISSÃO DOS REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO - MANUTENÇÃO DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. -

Cada adquirente, proporcionalmente à sua quota parte, tem a responsabilidade de contribuir para o financiamento total da obra, conforme o que for decidido em Assembleia. Isso implica que os recursos financeiros necessários, bem como o prazo para a conclusão do projeto, estão condicionados às contribuições mensais dos condôminos, que são definidas em Assembleia e possuem caráter vinculante para todos os participantes. A apuração da participação de cada condômino no custo da unidade será realizada com base na divisão do total mensal das despesas pela quota parte de cada um, sempre respeitando as decisões da Assembleia. A Comissão de Representantes é composta pelos próprios adquirentes dos imóveis e tem diversas funções durante o processo de construção. Além de atuar como intermediária entre os condôminos e o construtor, essa comissão tem a prerrogativa de decidir sobre a continuidade ou não do empreendimento. Como condômino, o autor tinha a mesma obrigação que os demais de efetuar os aportes necessários para concluir a obra. Mesmo tendo pago pela unidade com o terreno, ele não estava isento de despesas imprevistas durante a construção. O autor assumiu o risco de seu investimento e, assim como os outros adquirentes, deveria contribuir para o rateio das despesas extraordinárias.... (Continua)

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315 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. USO INDEVIDO PELO PROPRIETÁRIO/CONDÔMINO DO ESPAÇO REFERENTE À VAGA DE GARAGEM. EXPRESSA PROIBIÇÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CODIGO CIVIL, art. 1.336 e CODIGO CIVIL, art. 1.337. SUCESSIVAS NOTIFICAÇÕES E APLICAÇÃO DE MULTAS. RÉ/APELANTE QUE NÃO NEGA OS FATOS NARRADOS NA INICIAL. MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA.

1. A convenção ou estatuto e o regimento interno ou regulamento de um condomínio edilício, são, além de instrumentos obrigatórios, também fundamentais sobretudo para inibir o mau uso das áreas comuns e/ou privativas. CCB, art. 1.336 e CCB, art. 1.337. 2. Condômina que não nega a guarda de entulhos, móveis, vasos, bicicleta e plantas no espaço privativo de vaga de garagem, apenas sustenta já terem sido, em parte, retirados. 3. Comprovada infração às cláusulas 7.1, «n, 15.1 e 15.3 da Convenção Condominial que prevê, expressamente, que não será permitida a guarda ou colocação de objetos ou móveis de quaisquer espécies na vaga de garagem, cuja finalidade precípua, guarda de veículos, deve ser respeitada., sendo «expressamente proibido a qualquer condômino construir muros, cercas artificiais ou vivas delimitando as áreas de usos exclusivo e aquelas de uso comum, principalmente nas áreas divisórias entre o estacionamento e o terraço descoberto". 4. Apesar de a recorrente sustentar que há uma perseguição por parte do síndico, o que se vislumbrou nos autos foram ofensas suas aos demais condôminos, funcionários e componentes da Administração. 5. Ausência de prova acerca da benevolência seletiva por parte do síndico ou Conselho de Administração. 6. Provas dos autos unívocas no sentido de que a condômina faz indevido uso de sua vaga de garagem. 7. Manutenção da R. Sentença. 8. Negativa de provimento ao recurso.... (Continua)

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316 - TJRJ. Condomínio em edificação. Nunciação de obra nova. Pedido de demolição total da edificação irregular. Obra efetuada por condômino em área comum do condomínio. CPC/1973, art. 934 e CPC/1973, art. 936. CCB/2002, art. 1.333.

«Voto vencedor que assinala que a Convenção do Condomínio não deixa clara a necessidade da aprovação de todos os condôminos de todos os blocos para a realização da obra, aliado ao fato de que em outros blocos ocorreram acréscimos similares, havendo de ser reconhecida a boa-fé do embargado. Assevera, ainda, que a construção objeto da lide aparenta ter sido concluída antes da propositura da ação de nunciação de obra nova, não se constituindo esta medida judicial verdadeiramente apropriada para a demolição do acréscimo finalizado. Voto vencido que entende ser a hipótese de apossamento de área comum do condomínio, o que ofende o regramento civil a respeito do tema, além de que ainda que terceiros tenham agido da mesma forma que o réu da ação originária, tal conduta não legitima o atuar da parte. Preponderância do entendimento de que se a obra já estava concluída, ou praticamente concluída ao tempo da citação a ação de nunciação de obra nova deve ser extinta sem resolução do mérito, no entanto, tal entendimento não prevalece quando há cumulação de pedidos, como no caso dos autos. Inteligência do CPC/1973, art. 936. A Convenção do Condomínio é clara quanto à necessidade da aprovação em Assembleia Geral por parte de todos os condôminos para a efetivação de obras na cobertura do Condomínio em questão, até mesmo porque cada bloco por si só não ostenta personalidade jurídica para tomar decisões autônomas que contrariem a Convenção Condominial. Autorização em Assembleia pelos demais condôminos de realização de obras para sanar os vazamentos no apartamento do embargado e não edificações na parte comum do edifício. O fato de existirem construções irregulares em outros blocos não dá direito ao condômino de legitimar a irregularidade de sua obra. Ausência de boa-fé por parte do embargado. Prevalência do voto vencido. Manutenção integral da sentença de primeiro grau. Provimento dos embargos infringentes.... (Continua)

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317 - TJMG. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DE CONDÔMINO. VIOLAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA SEM REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DEPÓSITO DO PREÇO. RECONHECIMENTO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação Declaratória de Direito de Preferência c/c Anulação de Negócio Jurídico, julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade por gratuidade judiciária. A autora/apelante pleiteia o reconhecimento de seu direito de preferência sobre a aquisição de 25% do imóvel, alienado sem sua prévia notificação, bem como a nulidade do negócio jurídico realizado. ... (Continua)

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318 - TJRJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DEREINTEGRAÇÃO DE POSSE DE ÁREACOMUM DEDUZIDA POR CONDOMÍNIO EMFACE DE CONDÔMINO. DEFERIMENTO DOPLEITO LIMINAR. LEGÍTIMOINCONFORMISMO DO RÉU. HIPÓTESE EMQUE NÃO SE RETIRA DO CONJUNTOPROBATÓRIO CARREADO AO FEITO APRESENÇA DOS REQUISITOSAUTORIZADORES PARA A MEDIDA EMQUESTÃO VINDICADA, NOS TERMOS DOQUE PRESCREVE O CPC, art. 561.UTILIZAÇÃO DA ÁREA COMUM PELO ORAINSURGENTE QUE, AO QUE TUDO INDICA, SE DÁ DE MODO TOTALMENTE LEGÍTIMO, EIS QUE PERMITIDA POR DELIBERAÇÃOASSEMBLEAR DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO.OBRAS IMPUGNADAS PELO AUTOR QUE, AO MENOS PELO QUE SE EXTRAI ATÉ OMOMENTO, ESTÃO OCORRENDO APENASE TÃO SOMENTE NO IMÓVELPERTENCENTE AO RÉU, SEM QUALQUERACRÉSCIMO NA ÁREA COMUM DAQUELE.AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO JÁOCORRIDA NA ORIGEM QUE, CONFORMEPONTUADO NA PRÓPRIA DECISÃOALVEJADA, NÃO SERVIU AO FIMPRETENDIDO, NA MEDIDA EM QUE ASTESTEMUNHAS NELA OUVIDAS POUCOCONTRIBUÍRAM PARA A ELUCIDAÇÃO DOCASO, UMA VEZ QUE UMA ÉFUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO, E AOUTRA É CONDÔMINO QUE EXERCE OCARGO DE CONSELHEIRO NAADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIOAUTOR . PRÁTICA DE ESBULHO NÃODEMONSTRADA ATÉ O MOMENTO. IMPOSITIVA CASSAÇÃO DA LIMINARREINTEGRATÓRIA. PRECEDENTES. PROVIMENTO DO RECURSO

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319 - TJSP. APELAÇÃO - AÇÃO CONDENATÓRIA - RECURSOS DE AMBAS AS PARTES - PRELIMINAR - NULIDADE NA R. SENTENÇA - AUSÊNCIA - VÍCIO DE ULTRA PETITA NÃO VERIFICADO - MÉRITO - CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA LEVADO A CABO PELOS RÉUS - CONDOMÍNIO E EMPRESA QUE ADMINISTRA INTERNAMENTE A ÁGUA CONDOMINIAL - CORTE ILÍCITO - AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE LEGAL PARA A PRÁTICA DO CONDOMÍNIO OU EMPRESA AUTORIZADA CORTAR A ÁGUA DE CONDÔMINO INADIMPLENTE - EXCLUSIVIDADE DA CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇOS PÚBLICOS OU DO ESTADO NO CASO DE SERVIÇO PRESTADO DIRETAMENTE - PRECEDENTES - ATO ILÍCITO AGRAVADO POR OUTRAS CIRCUNSTÂNCIAS - AUSÊNCIA DE AVISO PRÉVIO - DEMORA EM MAIS DE QUARENTA DIAS PARA RESTABELECIMENTO APÓS O PAGAMENTO - DANOS MORAIS CARACTERIZADOS - MAJORAÇÃO DE VIDA - SITUAÇÃO EXCEPCIONAL E DEGRADANTE VIVENCIADA PELA AUTORA- REFORMA PARCIAL DA R. SENTENÇA - RECURSO DOS RÉUS NÃO PROVIDO - RECURSO DA AUTORA PROVIDO

Não é ultra petita a r. Sentença que aborda causa de pedir dedutível do questionamento global feito pela autora a respeito do corte indevido no fornecimento de água levado a cabo pelos réus. Ademais, o vício está ligado ao pedido, e não propriamente à causa de pedir, que, de todo modo, era obviamente perceptível. ... (Continua)

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320 - TJSP. Condomínio. Vagas de garagem. Convenção que estipula o uso de duas vagas. Condômino que estaciona três carros. Multa. Atos de tolerância que não induzem posse. Improcedência do pedido. Recurso provido.

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321 - TJSP. Citação. Via postal. Condômino devedor de título judicial (sentença que o condenou ao pagamento de despesas condominiais). Recebimento da carta pelo porteiro do condomínio, sem se exigir poder de representação. Admissibilidade. Inocorrência da alegada nulidade da citação. Recurso improvido.

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322 - STJ. Inventário. Ação de divisão. Condomínio decorrente de partilha em inventário. Consorte titular de partes ideais em dois imóveis. Atribuição compulsória de todo o seu quinhão em uma só das áreas. Descabimento. Admissibilidade da transposição de partes ideais de um imóvel para outro, somente com a concordância do condômino. CCB, art. 1.801. CPC/1973, art. 978. (Cita doutrina e jurisprudência).

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323 - TJSP. Usucapião. Imóvel urbano. A residência de condômino no bem, desde seu nascimento, não implica reconhecimento da prescrição aquisitiva em seu favor, se exercida a ocupação com aquiescência dos demais condôminos. Decisão de improcedência da ação mantida. Recurso não provido.

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324 - TJSP. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

Sentença de procedência. Recurso dos réus. Alteração da fachada externa e comum do Condomínio. Instalação de ar-condicionado, toldo e um varal de roupas, além de quebra de uma parede e instalação de uma porta em seu lugar. Incontroversa alteração da fachada externa da unidade condominial e comum do Condomínio. Ausência de autorização dos condôminos. Violação à convenção do condomínio e ao art. 1.336, III, do CC. Condômino não pode fruir benefício em detrimento da coletividade, não se tratando de direito adquirido. Multas aplicadas regularmente, com notificação oportunizando defesa no prazo estipulado na convenção condominial. Majoração dos honorários advocatícios (CPC, art. 85, § 11). ... (Continua)

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325 - TJSP. DIREITO DE VIZINHANÇA - AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO - TUTELA DE URGÊNCIA NEGADA - MEDIDA EXTREMA - NECESSIDADE DE ESTABELECIMENTO DO CONTRADITÓRIO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

A exclusão de condômino residente em unidade condominial é medida extrema, que deve ser tomada somente após a plena convicção da gravidade da situação, e em casos excepcionais. Assim, prudente o indeferimento da medida antes da formação do contraditório... (Continua)

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326 - STJ. Civil. Recurso especial. Condomínio edilício. Rateio das despesas condominiais. Convenção de condomínio. Modificação do critério de cálculo da cota-parte de cada condômino com base na área privativa de cada apartamento. Proporcionalidade e razoabilidade. Vedação do enriquecimento sem causa. Observância. Ausência de vício de consentimento. Validade da convenção. Recurso especial desprovido.

1 - Tanto a Lei 4.591/64, art. 12, § 1º, como o CCB/2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. ... (Continua)

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327 - STJ. Condomínio em edificação. Área comum. Utilização exclusiva autorização por assembléia condominial. Área inútil para uso coletivo. Princípio da boa-fé objetiva. Pretensão de retomada indeferida. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, arts. 3º, 10, IV, § 1º.

«Detenção concedida pelo condomínio para que determinado condômino anexe à respectiva unidade, um fundo de corredor inútil para uso coletivo. Decorrido longo tempo e constatada a boa-fé, o condomínio, sem demonstrar fato novo, não pode retomar a área objeto da permissão.... (Continua)

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328 - TJSP. Responsabilidade civil do condomínio. Furto de motocicleta na garagem coletiva do prédio. Prova testemunhal do fato. Relação de guarda configurada, por ser a garagem coletiva. Existência de preposto para exercer a vigilância. Irrelevância de o condomínio não se caracterizar como pessoa jurídica. Procedência. (Cita doutrina).

Embora não seja pessoa jurídica, o condomínio responde pelo descumprimento da obrigação de guarda, pelo preposto contratado para este fim, perante o condômino que teve sua motocicleta furtada da garagem coletiva do prédio.... (Continua)

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329 - TJSP. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Omissão. Parcial ocorrência. Ação de extinção de condomínio com alienação e fixação de locativos. Procedência. Responsabilidade pelo pagamento de IPTU, condomínio, e despesas de conservação de imóvel em condomínio. Obrigação que remanesce com aquele condômino que ocupa a coisa com exclusividade (embargantes). Precedente do Colegiado. Declaratórios parcialmente acolhidos... (Continua)

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330 - TJRJ. Condomínio em edificação. Proprietária de terreno que promete vender frações do mesmo a um certo número de promitentes compradores. Frações que compõem o todo. Contratação em seguida, com todos os condôminos, a construção do edifício, pelo regime de administração a preço de custo integral da obra consoante previsto no Lei 4.591/1964, art. 58. Posterior celebração da convenção condominial.

«Manifesto atraso na execução da obra face a inadimplência de alguns dos condôminos. Posterior propositura de ação por um dos condôminos, objetivando a rescisão do contrato, equivocadamente fundamentada no CDC. Inaplicabilidade. Situação jurídica que tem regime próprio, ou seja, a antiga Lei 4.591/64. Pretensão em tese, que não poderia ser deduzida por condômino individualmente, mas por todos, ou pelo condomínio. Riscos assumidos por todos aqueles que se propõem a participar do empreendimento edilício, de que tratava aquele diploma legal. Atrasos e aumento dos custos que são previsíveis e admissíveis. Sentença de procedência que se reforma.... (Continua)

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331 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONDOMÍNIO. REDICIONAMENTO DE EXECUÇÃO AOS CONDÔMINOS.

Insurgência da exequente, ora agravante, contra decisão que determinou diligências a fim de, se for o caso, redirecionar a ação executiva em desfavor dos condôminos do condomínio executado, ora agravado. Inconformismo que não merece prosperar. Não houve indeferimento do redirecionamento do cumprimento de sentença, na realidade o d. magistrado de primeiro grau consignou que para que ocorra a responsabilização dos condôminos é necessário que estes sejam identificados, bem como que seja apresentado cálculo proporcional da dívida consoante a propriedade de cada um, até porque, o condômino somente responde na proporção de sua quota-parte. Acertada a r. decisão de origem, uma vez que tais diligências cabem ao exequente. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

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332 - TJSP. Apelação. Direito civil. Condomínio edilício. Loja situada no térreo do edifício, com entrada independente. Divergência quanto ao rateio das despesas condominiais. Obrigação propter rem. Participação apenas nas despesas que beneficiam a loja. Cabimento da cobrança.

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333 - TJSP. Condomínio. Despesas Condominiais. Cobrança. Ausência de registro da convenção de Condomínio no Cartório de Registro de Imóveis. Irrelevância. Fato que não desobriga o condômino no cumprimento de suas obrigações. Obrigatoriedade de sua contribuição, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação e manutenção do imóvel. Caso em que, ainda que se considere a existência de um condomínio de fato, é suficiente, para legitimar a cobrança das despesas reclamadas na inicial, a maioria dos condôminos, em assembleia, para respalda-lo. Cobrança procedente. Não se vislumbra, doutro turno, a litigância de má-fé do réu, não se confunde com a conduta de quem se limita, sem excessos, a pleitear o que de jurídico lhe parece. Invalidade da condenação pretendida. Recurso desprovido.

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334 - TJSP. Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência. Apelo da ré. Condomínio que permaneceu mais de 40 anos sem cobrar as despesas da loja. Fato que não isenta a ré do pagamento, especialmente após deliberação assemblear nesse sentido. Alegação de nulidade na convocação da ré para a assembleia. Inadmissibilidade. Edital de convocação sem vício. Assembleia com votação unanime para início de cobrança. Obrigação do condômino de concorrer para as despesas do condomínio que decorrem de lei (Lei 4.591/64, art. 12 e art. 1336, I, do Código Civil). Prevalência das disposições da convenção, enquanto não for alterada. Obrigação de todos os condôminos de custear as despesas. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido

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335 - TJSP. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONDOMÍNIO. DANOS EM IMÓVEL. Autores que pretendem a condenação do condomínio-réu ao pagamento de indenização material e moral, em razão de danos em sua unidade condominial, advindos de falha no dever de manutenção das áreas comuns. Sentença de procedência. Apelo do réu.

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336 - TJSP. Condomínio. Edifício. Fechamento de terraço. Obras comunicadas em assembléia pelo proprietário do imóvel e sem oposição dos participantes. Materiais utilizados de cor equivalente ao remanescente do prédio e que não alterou a fachada. Injustificada a imposição de obrigação de fazer ao condomínio para propor ação adequada contra o condômino ocupante da cobertura. Improcedência mantida. Recurso improvido.

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337 - TJSP. Litispendência. Ação de obrigação de fazer. Extinção do processo proposto por condômino contra estabelecimento de ensino vizinho, sob o argumento de ter, o condomínio onde reside, interposto demanda idêntica. Impossibilidade. Hipótese. Pedidos amparados no direito de vizinhança, mais extensos que aqueles aduzidos na ação ajuizada pelo condomínio. Observância. Afastamento da extinção, com prosseguimento do feito. Necessidade. Recurso provido.

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338 - TJSP. Extinção de condomínio e arbitramento de aluguel. Afastamento do lar que se deu por força de medida protetiva. Situação causada por conduta reprovável do suposto credor. Alugueres indevidos. Precedentes. Circunstância que, por outro lado, não obsta o exercício do direito potestativo do condômino à extinção do condomínio. Recurso provido em parte

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339 - TJSP. Condomínio. Ação de obrigação de fazer. Alegação de resistência de condômino à obrigação de permitir acesso para realização de obra necessária na fachada. Requerida que sustenta ausência de resistência, alegando risco de dano, objeto de tratativas com a construtora, fato de ciência do condomínio. Necessidade de dilação probatória. Sentença anulada.

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340 - TJSP. APELAÇÃO. 

Ação de extinção de condomínio. Incabível a rediscussão de matéria preclusa, sobre a qual há decisão transitada em julgado, exceto pelas vias adequadas, caso existentes algumas das hipóteses. Extinção de condomínio que é direito potestativo do condômino e pode ser exercido a qualquer tempo. Apelo desprovido... (Continua)

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341 - TJSP. Condomínio. Ação de exclusão de condômino antissocial. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Julgamento extra petita. Inocorrência. A r. sentença respeitou os limites objetivos da demanda, bem como não ficou configurada nenhuma violação aos art. 141 e 492, ambos do CPC. A gravidade do comportamento da apelante em relação aos demais condôminos justifica a medida adotada em sentença. Ameaças, agressão física, inclusive aos condôminos dos prédios vizinhos, gritarias, xingamentos. Risco à paz, à segurança, ao sossego e à integridade física dos vizinhos, inclusive da genitora da apelante, que não pode ser omitido. Situação grave e excepcional. Sentença mantida. Apelo desprovido

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342 - TJSP. CONDOMÍNIO -

Arbitramento de alugueis - Sentença que condenou a condômina que reside no imóvel a pagar alugueis ao autor referentes a quota parte ideal do imóvel que cabe ao requerente - Insurgência da ré - Questão de condomínio que compete ao juízo cível e não de família e sucessões - Cerceamento de defesa não verificado - Prescindibilidade da prova oral - Inocorrência de audiência de conciliação que não obsta a transação entre as partes - Utilização exclusiva que impõem o dever de pagar aluguéis - Circunstância de ser o imóvel também utilizado pelos filhos do casal que não altera a obrigação de ressarcir o condômino pelo uso exclusivo da coisa comum - Recurso desprovido... (Continua)

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343 - TJSP. Dano moral. Responsabilidade civil. Condomínio. Divulgação do número das unidades autônomas em débito. Danos morais. Não ocorrência. A inclusão do condômino em débito na lista de inadimplentes configura mero exercício regular de direito, porquanto visa à preservação dos interesses da coletividade condominial. Recurso não provido.

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344 - TJSP. Extinção do processo. Declaratória. Condomínio edilício. Extensão de propriedade exclusiva de condômino. Questão já discutida entre as mesmas partes em outra ação declaratória, em fase de execução, de desfazimento de obra. Falta de interesse de agir. Extinção sem Resolução do mérito mantida. Recurso desprovido.

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345 - TJSP. Condomínio. Convenção. Pretensão de exclusão de condômino por reiterado comportamento antissocial. Admissibilidade, em tese. Solução que, entretanto, depende do devido processo e da verificação de fatos muito graves, um e outro, na espécie, ausentes. Improcedência da ação de exclusão mantida. Recurso não provido.

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346 - TAMG. Direito de preferência. Condomínio. Herdeiro de condômino falecido. Qualidade de co-proprietário desde a morte. Princípio da «saisine. Venda judicial. Preferência, com caráter de adjudicação, a ser exercida na praça ou antes da assinatura da carta de arrematação. Desnecessidade de oferecer lance na praça. CCB, art. 632 e CCB, art. 1.572. CPC/1973, art. 693 e CPC/1973, art. 1.119. (Amplas considerações doutrinárias).

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347 - TJSP. APELAÇÃO -

Ação Extinção de Condomínio e Alienação Judicial - Propositura pelo condômino contra a coproprietária do imóvel comum - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da ré - Ausência, entretanto, do recolhimento do preparo - Deserção reconhecida - Recurso não conhecido... (Continua)

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348 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Despesas. Cobrança. Multa moratória. Descabimento. Ausência de previsão na convenção. Precedente do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 3º.

«A multa moratória somente pode ser imposta ao condômino inadimplente se seu percentual for expressamente previsto na convenção condominial, já que a norma constante do Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º não a impõe, mas apenas autoriza que seja pactuada.... (Continua)

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349 - TJSP. Condomínio. Despesas condominiais. Contas apresentadas e aprovadas em assembleia. Obras de modernização e substituição da rede elétrica, consideradas de natureza útil, aprovadas em segunda convocação por unanimidade dos presentes. Obrigação do condômino de concorrer no rateio das despesas para realização de reparos necessários. Ação julgada procedente. Recurso desprovido.

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350 - TJSP. Condomínio. Coisa comum. Extinção. Arbitramento de aluguel, em valores de mercado, mediante perícia técnica. Inadmissibilidade de abatimento, exclusivos que são os ocupantes, devendo arcar com o IPTU e despesas condominiais. Direito real de habitação que não se pode opor ao condômino. Recurso não provido.

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