Jurisprudência sobre
compromisso de venda e compra

951 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Pretensão de rescisão contratual e restituição de valores julgada parcialmente procedente - Rescisão operada por iniciativa do comprador, determinada a obrigação da vendedora restituir a quantia recebida, com abatimento de 20%, de uma só vez - Reconhecido o direito da ré à retenção/abatimento dos valores de eventuais débitos de IPTU, taxa de condomínio e despesas tributárias - Insurgência recursal exclusiva do autor, limitada ao afastamento da taxa de fruição - Lote não ocupado, do que decorre nada ser devido a título de taxa de fruição - Precedentes - Apelação provida.... (Continua)

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952 - TJSP. Promessa de Compra e Venda - Bem Imóvel - Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança de Valores e Restituição de Benfeitorias ajuizada pelo promissário comprador - Sentença que julgou parcialmente procedente a ação, para declarar rescindido o contrato. Outrossim, autorizou a ré a reter 20% dos valores pagos. A ré também foi condenada a indenizar a parte autora, pelas benfeitorias existentes no local. - Apelos de ambas as partes - Relação de consumo - Aplicação do CDC - Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 - Contrato anterior à vigência desta Lei - Discussão acerca do percentual de retenção dos valores pela ré - Restou incontroverso que a rescisão do contrato foi motivada pelo comprador. Todavia, a retenção no patamar determinado na r. sentença recorrida, na hipótese dos autos, afigura-se excessiva. Com efeito, analisado o contrato firmado entre as partes, dele consta cláusula penal para a hipótese de rescisão contratual, na qual restou consignado que a multa rescisória seria no valor equivalente a 10% do montante pago, além da perda do sinal. Destarte, uma vez estabelecido expressamente em contrato o percentual da cláusula penal para o caso de rescisão contratual, tem-se que o montante a ele correspondente há de ser observado tal como contratado, máxime tendo em conta que ele se afigura mais favorável ao consumidor, parte hipossuficiente na relação. Todavia, fica vedada a retenção do sinal, por se tratar de arras confirmatórias, cujo montante integra o preço pago. Precedentes jurisprudenciais, inclusive desta C. Câmara. Em caso de rescisão de compromisso de venda e compra de bem imóvel, o reembolso deverá ocorrer de uma só vez, em parcela única. - Benfeitorias e Acessões - Prova pericial produzida sob o crivo do contraditório, foi conclusiva ao apontar não só as benfeitorias úteis e necessárias levadas a efeito pelo autor, como também o valor correlato, já considerado o percentual de depreciação. Destarte, há que ser adotado in casu, o valor apontado no laudo pericial, para abril/2021, sem qualquer outro percentual de depreciação senão aquele já calculado e embutido pelo perito no montante constante do laudo. Inteligência dos arts. 884 c/c os arts. 1.219 e 1.255, todos do CC e Lei 6.766/79, art. 34, caput. - Taxa de fruição - Os elementos de convicção constantes dos autos, em especial, o laudo pericial, apontam não só que houve construção no lote objeto da controvérsia, como também que a edificação e seu respectivo lote estavam sendo desfrutados pelo autor. As modificações introduzidas pela Lei 13.786/2018, são inaplicáveis ao caso, reitere-se. De fato, pois, como observado alhures, o contrato primitivo objeto da controvérsia foi firmado em 28/06/2016, ou seja, anteriormente à Lei 13.786/2018. Logo, não há como se aplicar a taxa de retenção de 0,75% sobre o valor do contrato durante o período de ocupação (inc. I, do art. 32-A, da Lei . 6.766/79), como postulado pela ré quando do oferecimento de sua contestação, sobretudo à mingua de disposição contratual nesse sentido. Não menos certo, porém, que contemporaneamente à assinatura do contrato objeto da lide, já vigorava a Súmula 1 deste Eg. Tribunal (DJE 06/12/2010). É verdade que o contrato firmado entre as partes nada previu acerca da taxa de fruição ou ocupação. Também é verdade que não foi ajuizada reconvenção pela ré. Não menos certo, porém, que ao contestar a ação a requerida/apelante pugnou pelo arbitramento da taxa de fruição. E, em se tratando de ação declaratória de rescisão de compromisso de venda e compra (caso dos autos), dúvida não há acerca de sua natureza dúplice, inclusive por força do disposto na Súmula 3 deste Eg. Tribunal. Destarte, de rigor o arbitramento da taxa de fruição em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato durante o período da ocupação do bem pelo adquirente, ou seja, desde a transmissão da posse até a efetiva restituição do bem à vendedora ré, cujo montante deverá ser aferido em sede de cumprimento de sentença, autorizada, outrossim, a respectiva compensação. - IPTU correspondente ao período de ocupação - Cobrança e respectiva compensação que se afiguram pertinentes na espécie. De fato, porquanto demonstrada a utilização do imóvel pelo autor, como também expressamente previsto no compromisso de compra e venda sua responsabilidade por seu pagamento (cláusula 7ª.) - Recursos parcialmente acolhidos

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953 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CDHU.

Ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse. Pedidos julgados parcialmente procedentes. Inadimplemento incontroverso, que subsiste desde outubro de 2010. Longo período de ocupação do imóvel sem o pagamento de contraprestação pela ré que autoriza o perdimento das parcelas pagas. Precedentes. Insurgência manifestada pela ré contra a sentença após o decurso do prazo legal. Indisponibilidades de sistema ocorridas durante a fluência do prazo, em dias que não coincidiram com seu termo inicial ou final e que, portanto, não autorizam a prorrogação do prazo. Intempestividade reconhecida. Recurso da ré não conhecido, provido o da autora... (Continua)

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954 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Como, (a) na espécie, o contrato ajustado entre as partes não estabeleceu o acréscimo de prazo de tolerância para o atraso de entrega e sua cláusula 8 do compromisso de compra e venda ajustado entre as partes, que prevê que a entrega das chaves, ou «posse (colocação de chaves à disposição) corresponde à data da expedição do habite-se, no ato de quitação da parcela do saldo do preço ou do contrato de financiamento ou do registro da alienação fiduciária em garantia no registro de imóveis é abusiva, visto que nos termos da orientação firmada pela Eg. Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp. Acórdão/STJ, Tema 996, pela sistemática dos repetitivos, (a.1) «na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância e (a.2) é ilícita a estipulação, em compromisso de compra e venda, de prazo de entrega de imóvel indeterminado e/ou variável e/ou vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância, adota-se a orientação firmada pela Eg. Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp. Acórdão/STJ, Tema 996, pela sistemática dos repetitivos, (b) a solução é reconhecer que o termo final para entrega das chaves foi alcançado em novembro/2012, que corresponde à data de previsão contratual para término da obra especificada no contrato - maio/2012 -, com o acréscimo do prazo de tolerância de 180 dias, e (c) consequentemente, que o período de atraso da obra compreendeu iniciou 01.12.2012 até a data da efetiva entrega das chaves, o que aconteceu em 22.08.2013. ... (Continua)

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955 - TJSP. IPESP - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Pretensão de resolução contratual cumulada com aplicação de multa, indenização pela utilização do imóvel e reintegração na posse do bem, fruto de descumprimento contratual consistente na falta de pagamento do saldo devedor apurado ao término do prazo ajustado para quitação das prestações. Sentença de improcedência fundada na ausência de constituição em mora do mutuário. Recurso de apelação que insiste na tese de que a mora decorre independentemente de qualquer espécie de interpelação. Não provimento. Indispensável constituição em mora do mutuário, inclusive com a exibição do saldo devedor detalhado, que não se verificou no caso em tela. Precedentes da Câmara. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO... (Continua)

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956 - TJSP. PROCESSUAL CIVIL -

Ação de rescisão contratual (compromisso de venda e compra de imóvel) cumulada com restituição de quantias pagas - Decisão de primeiro grau que indefere pedido de tutela de urgência - Agravo interposto pela autora - Requisitos do CPC, art. 300 que se encontram presentes a justificar a concessão da medida liminar consistente na suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como a determinação para que a ré se abstenha de incluir o nome da compradora em órgãos de proteção de crédito - Manifesta intenção da autora de não mais se manter vinculada contratualmente à ré - Recurso provid... (Continua)

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957 - TJSP. APELAÇÃO - COHAP - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CERCEAMENTO DE DEFESA -

Inocorrência - Julgamento antecipado da lide - Possibilidade quando desnecessária a produção de outras provas. ... (Continua)

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958 - TJSP. MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI -

Município de São Paulo - Exigência do recolhimento do aludido tributo sobre compromisso de venda e compra e respectiva cessão de direitos - Impossibilidade - A simples promessa e tampouco  a respectiva cessão de direitos não geram obrigação ao pagamento do ITBI - Cessão que se constitui exercício regular de direito - Tributo cujo fato gerador só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, mediante o registro no Cartório Imobiliário - Precedentes dos E. STF, STJ e desta C. Corte ainda aplicáveis à espécie -Sentença mantida - Recursos, oficial (considerado interposto) e voluntário da municipalidade improvidos.... (Continua)

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959 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Relação de consumo. Leilão extrajudicial e posterior adjudicação que não autorizam a retenção integral do montante pago pela mutuária. Hipótese de incorporação a preço fechado. Efeito buscado pela fornecedora que somente é possível no sistema construção a preço de custo ou por administração, em que a obra é custeada pelos próprios condôminos e não pela incorporadora. Falta de efetiva comprovação dos gastos com o desfazimento do negócio que coloca a consumidora em evidente posição de desvantagem. Abusividade. Precedentes da Corte. Rescisão contratual provocada pela autora. Possibilidade. CDC, art. 53 e Súm. 543 do STJ. Ajuste anterior à Lei 13.786/18. Retenção definida em 25% dos valores pagos. Matéria pacificada pela 2ª Seção do STJ. Juros de mora que fluem do trânsito em julgado. Correção monetária a contar de cada desembolso. Recurso parcialmente provido... (Continua)

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960 - STJ. Compromisso de compra e venda. Restituição. CCB, art. 924.

«O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas. Aplicação da regra do CCB, art. 924, para reduzir a devolução a 90% das importâncias recebidas pela promitente vendedora.... (Continua)

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961 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento - Hipótese em que não restou demonstrado o registro em cartório de alienação fiduciária em garantia - Mora das vendedoras- Inaplicabilidade do Tema 1095 ao caso vertente - Incidência do CDC- Inocorrência de caso fortuito ou força maior - Incidência da Súmula 161/TJSP - Atraso caracterizado - Devolução integral das parcelas pagas- Taxa de fruição ou responsabilidade dos compradores por débitos de IPTU - Não cabimento, já que o lote não foi regularmente entregue- Sentença mantida - Recurso desprovido... (Continua)

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962 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Rescisão - Parcial procedência - Preliminar afastada - Inexigibilidade das taxas condominiais está implícita no pedido de devolução- Mora da ré, vendedora, configurada- Chaves que não foram entregues mesmo após a assinatura do contrato de financiamento, que correspondia à maior parte do preço - Adquirente que não pode arcar com taxas condominiais antes da efetiva entrega do imóvel - Mora da vendedora que implica na devolução integral dos valores, inclusive a taxa de corretagem paga - Danos morais inocorrentes - Mero aborrecimento - Recurso do autor parcialmente provido - Recurso da ré desprovido.... (Continua)

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963 - STJ. SFH. Casa própria. Financiamento hipotecário. Compromisso de compra e venda. Sub-rogação.

«Para a formalização de contrato de promessa de compra e venda e sub-rogação de financiamento hipotecário fora do SFH, não se aplica a Lei 8.004/90. De qualquer forma, a discordância do financiador deve estar fundamentada.... (Continua)

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964 - TJSP. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS -

Alienação Fiduciária de Imóvel - Desistência - Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título - Inteligência da Lei 9.514/1997, art. 23 - Inexistência de registro caracterizando-se mero compromisso de venda e compra - Retenção estabelecida em 20% dos valores pagos pelo preço - Adequação - Porcentagem de retenção que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora - Taxa de Fruição indevida pela ausência de edificação pela vendedora - Recurso desprovido.... (Continua)

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965 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Rescisão contratual provocada pelos compradores. Alegação de culpa exclusiva da construtora, diante do efetivo atraso na entrega da unidade. Descabimento. Hipótese em que os autores já estavam inadimplentes durante o prazo de tolerância, quando mora alguma se podia imputar à fornecedora. Negativação a inviabilizar o financiamento. Pretensão deduzida apenas após a entrega da obra. Culpa da ré elidida. CDC, art. 53 e Súm. 543 do STJ. Ajuste posterior à Lei 13.786/18. Retenção definida em 25% dos valores pagos, como também previsto no ajuste. Corretagem devida. Fase pré-negocial adequada e satisfatoriamente cumprida. Despesas de condomínio e de IPTU, assim como outras dotadas de tônus propter rem, que são devidas apenas a partir da entrega das chaves. Sucumbência invertida e redimensionada. Recurso provido em parte... (Continua)

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966 - TJSP. Anulatória de escritura pública de venda e compra, contratos de empréstimo e compromisso de compra e venda do mesmo imóvel. Pacto comissório. Aplicação do CCB/1916, art. 1428. Ausência de prova do pagamento do preço constante da escritura. Discrepância entre o valor do imóvel constante da escritura e o do compromisso de compra e venda. Sentença mantida. Recurso improvido.

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967 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Ação de resolução dos contratos, por atraso injustificado na entrega do imóvel - Sentença de parcial procedência para condenar a requerida à devolução de valores pagos, afastando o pleito de lucros cessantes e danos morais - Irresignação dos autores - Não acolhimento - Resolução por culpa da ré que impõe a restituição integral dos valores pagos, nos termos da súmula 543 do C. STJ - Lucros cessantes descabidos, tendo em vista o pleito de resolução do contrato - Retorno das partes ao «status quo ante - Composição do prejuízo material que, em caso de rescisão do negócio, é feita mediante a restituição dos valores pagos - Lucros cessantes acertadamente afastados - Danos morais não configurados - Mero inadimplemento contratual, não havendo violação a direito da personalidade - Precedentes - Recurso desprovido.  ... (Continua)

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968 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO.

Pedido calcado na utilização comercial do imóvel, o que constitui infração contratual. Ausência de comprovação da mudança de destinação alegada. Sentença de improcedência. Apresentação de reconvenção pela parte ré, que foi extinta sem julgamento de mérito, com fundamento na intempestividade. Insurgência. Admissibilidade. Determinação de distribuição por dependência que foi atendida tempestivamente. Assim, de rigor o retorno dos autos a origem para julgamento da reconvenção. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.... (Continua)

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969 - TJSP. Compromisso de compra e venda. Mora. Purgação. Descabimento

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970 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER -

Inconformismo voltado à r. decisão denegatória da tutela de urgência (por meio da qual buscavam os autores/agravantes o recebimento das chaves do imóvel objeto do contrato firmado com a agravada) - Recurso interposto que, no entanto, encontra-se prejudicado, face à superveniência de sentença (julgando a ação improcedente) - Recurso prejudicado... (Continua)

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971 - TJSP. APELAÇÕES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Inadimplemento dos promissários compradores. Alegação de que a sentença é ultra petita que não prospera. Relação jurídica que não está sujeita à incidência do CDC, cujas disposições não foram adotadas em sentença. Cláusula contratual que estabelece direito de retenção e multa. Impossibilidade. Abusividade caracterizada. Inteligência do CCB, art. 413. Nulidade que se impõe. Pretensão de ressarcimento a título de lucros cessantes que não merece acolhida. Lote não edificável. Honorários advocatícios fixados com base no critério da equidade. Impossibilidade, sob pena de violação ao Tema 1.076, do C. STJ. Verba que deve ter por base o proveito econômico obtido. Sentença parcialmente modificada. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

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972 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Fase de cumprimento de sentença. Executada que cedeu seus créditos à empresa securitizadora. Determinação para que a securitizadora junte o extrato financeiro da conta de recebíveis da executada. Cabimento. Informações necessárias, a fim de possibilitar que o exequente promova a regular satisfação do seu crédito. RECURSO IMPROVIDO.... (Continua)

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973 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.

Rescisão contratual requerida pelos autores. Possibilidade. CDC, art. 53 e Súm. 543 do STJ. Ajuste posterior à Lei 13.786/18. Retenção majorada para 25% dos valores pagos. Razoabilidade. Hipótese em que é possível a adoção de critério simétrico àquele usado pelo STJ para vínculos antigos no intuito de reduzir a cláusula penal a patamares não abusivos. Precedentes. Art. 413 do CC. Corretagem devida. Fase pré-negocial adequada e satisfatoriamente cumprida. Moldura fática que se ajusta ao que o STJ decidiu nos REsps. s. 1.599.511/SP e 1.551.956/SP. Restituição em parcela única, a prevalecer a Súm. 2 desta Corte. Sucumbência redimensionada. Recurso provido em parte... (Continua)

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974 - TJSP. COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

Sentença de parcial procedência. Apelo das rés. Desistência dos autores. Rescisão contratual em razão de obra embargada. Insegurança jurídica que enseja a rescisão. Alegação de culpa de terceiro pelo atraso. Não acolhimento. Devolução integral dos valores pagos por culpa da vendedora. Precedentes. Correção de corretagem. Possibilidade da cobrança ante a previsão contratual. Matéria pacificada em julgamento de recurso especial repetitivo (1.599.511/SP). Juros de mora devidos desde a citação. Sentença parcialmente reformada. ... (Continua)

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975 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER -

Demanda ajuizada pelo mutuário, visando a quitação do contrato de compra e venda firmado com a companhia habitacional - Insurgência voltada à decisão saneadora que afastou a preliminar de prescrição, bem como pedido de denunciação da lide, visando o ingresso da seguradora - Não acolhimento - Contrato firmado unicamente com a companhia habitacional - Relação de consumo que, ademais, torna descabida a denunciação ou chamamento ao processo (art. 88, CDC) - Prescrição inocorrente - Aplicação do prazo decenal - Termo inicial que começou a fluir desde a data da concessão da aposentadoria por invalidez, do autor - Demanda ajuizada menos de um ano após referida data - Precedentes - Decisão mantida - Recurso improvido... (Continua)

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976 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR.

Procedência da ação principal (ação declaratória de nulidade c/c restituição e indenização por dano moral) promovida pelos autores e improcedência da ação de rescisão contratual (processo em apenso), promovida por uma das rés. Recurso das rés. Preliminar de nulidade. Afastamento. Juros de mora constituem pedido implícito e a alteração de seu termo inicial, cabível de ofício, não implica julgamento extra petita. Não se cogita de dispensa de juros pactuada em contrato, visto que declarado nulo. Tema 1.002 do STJ não aplicável ao caso, que trata de contrato nulo, e não de resolução de contrato por iniciativa do promitente comprador. Mérito. Desacolhimento. Comercialização ilegal e imissão na posse de loteamentos irregulares, que resultaram em edificações ilegais, desprovidas de autorização ou permissão e realizadas em descumprimento de leis municipais. Indícios de crimes ambientais. Ajuizamento de ação civil pública pelo Município. Compromisso de compra e venda nulo. Art. 37, Lei 6.766/79. Responsabilidade solidária das rés. Lei 6.766/79, art. 47. Empresa integrante do mesmo grupo econômico que recebeu parte dos pagamentos realizados pelos promitentes compradores, beneficiando-se do loteamento irregular. Restabelecimento do estado anterior. Restituição integral dos valores pagos, sem a compensação de valores devidos a título de rateio condominial, tempo de ocupação no imóvel ou comissão de corretagem. Contrato nulo, que não poderá emanar efeitos ou criar obrigações em relação aos autores. Restituição integral que tampouco distinguirá entre valores referentes à amortização ou aos encargos do financiamento. Súm. 2 do TJSP. Danos morais caracterizados. Indenizações fixadas em valor razoável (R$ 5.000,00 para cada um dos autores). Recurso desprovido, majorando-se a verba honorária a cargo dos apelantes... (Continua)

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977 - TJSP. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.

Ação ajuizada pela promitente vendedora, em razão do inadimplemento do compromissário comprador. Reconvenção apontando o descumprimento do prazo contratualmente estabelecido para a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento. Sentença de improcedência da ação principal e parcial procedência da reconvenção. Inconformismo da autora/reconvinda. RESCISÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. Réu que deixou de pagar as prestações em janeiro de 2021, cerca de sete meses antes do término do prazo contratual para que a autora concluísse as obras. TAXA DE FRUIÇÃO. Descabimento. A reparação pelo uso e gozo se afigura indevida, uma vez que o imóvel compromissado se trata de lote urbano, sem acessões. CLÁUSULA PENAL. No caso concreto, é impossível a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, pois o réu pagou apenas a primeira parcela, de R$ 210,42. Possibilidade, excepcional, de retenção da integralidade do ínfimo montante pago. TRANSFERÊNCIA DOS ENCARGOS TRIBUTÁRIOS (IPTU) ENTRE PARTICULARES. É inviável a cobrança de tributos reais antes da transmissão da posse. Precedentes jurisprudenciais desta E. Corte Bandeirante e do C. STJ. In casu, inexiste entrega do empreendimento antes da rescisão do contrato, pressuposto para a imissão efetiva na posse. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Comissão que não integrou o preço, tendo sido objeto de contrato autônomo firmado diretamente entre o comprador e os corretores. Inexistência de direito da vendedora à retenção de quantia que não recebeu. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

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978 - STJ. Compromisso de compra e venda. Contrato vinculado à OTN. Correção monetária.

«Inflação entre abril a setembro/90. O reajuste de prestações de contrato preliminar de compra e venda vinculados originariamente à OTN deve ser feito pelo IPC e não pelo BTN, por ser aquele o indexador que melhor representou a inflação ocorrida no período. Precedente da Corte Especial. ... (Continua)

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979 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE COBRANÇA (CUMPRIMENTO DE SENTENÇA) - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA -

Benefício postulado pelo exequente - Indeferimento - Prova da situação financeira do recorrente que, no entanto, atende a regra da CF/88, art. 5º, LXXIV - Necessidade demonstrada, diante da renda mensal percebida (proventos de aposentadoria em valor inferior a 3 salários mínimos) - Circunstância indicativa de que não reúne condições de suportar o pagamento das custas, sem prejuízo do próprio sustento - Indeferimento da gratuidade que somente se sustenta se preenchidos os requisitos do § 2º do CPC, art. 99, sendo inversa a situação do agravante que recentemente, obteve o benefício em ação diversa, sob os mesmos fundamentos - Decisão reformada - Recurso provido.... (Continua)

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980 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por dano moral - Demanda julgada improcedente - Princípio da identidade física - Ofensa - Inocorrência - Autores sustentam inadimplemento por parte dos compradores e que a pedido destes teriam transferido o imóvel a terceiros - Recorrentes que optaram por concluir a venda com a lavratura da escritura e transferência da propriedade a terceiros, de onde não se evidencia quaisquer indícios de vício social ou de consentimento - Terceiros de boa-fé que não podem ter sua esfera de direitos atingida em decorrência de inadimplemento contratual do qual não participaram - Impossibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda - Conversão em perdas e danos, com o pagamento dos requeridos compradores no pagamento do saldo do preço em aberto - Dano moral - Não ocorrência - Mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual que não enseja abalo emocional indenizável - Recurso parcialmente provido a fim de: a) julgar parcialmente procedente o pedido para condenar os corréus Leidison Lucas Aparecido Lanzeloti e Tamerson Felipe Santos Silva no pagamento aos autores de R$ 101.800,00, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pela tabela do TJSP a partir do vencimento das prestações, e para reconhecer a sucumbência recíproca, arcando cada litigante com o pagamento das custas processuais em partes iguais e para arbitrar a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a serem rateados em partes iguais entre os patronos dos autores e dos corréus Leidison Lucas Aparecido Lanzeloti e Tamerson Felipe Santos Silva, cuja exigibilidade fica suspensa em relação aos requerentes (arts. 85, §§ 2º, 11 e 14, e 98, § 3º, do CPC); e b) julgar improcedente o pedido em relação aos corréus Márcio Lemes da Silva e Cenira Soares da Silva, com condenação dos autores no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em R$ 5.000,00, cuja exigibilidade fica suspensa (arts. 85, § 11, e 98, § 3º, do CPC)... (Continua)

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981 - TJSP. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Unidade imobiliária em regime de multipropriedade. Pretensão de rescisão contratual. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré.... (Continua)

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982 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE -

Procedência decretada - Consolidação da propriedade fiduciária, em favor da companhia habitacional, ocorrida há 9 anos - Reintegração que, por seu turno, é consequência do rompimento do contrato - Alegação de dificuldades financeiras/função social do contrato que não justifica a ocupação graciosa, sob pena de desvirtuamento do programa habitacional - Inadimplência incontroversa - Situação fática que mostrou correta a compensação do débito com os valores pagos (inadimplemento e rescisão que remontam ao ano de 2015) - Precedentes - Sentença mantida - Recurso desprovido... (Continua)

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983 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

de IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - Tutela de urgência - Decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e para determinar que a ré se abstenha de negativar o nome da autora - Irresignação da autora - Não acolhimento - Contrato firmado com garantia de alienação fiduciária, obedecendo a disciplina própria - Incidência da tese firmada pelo C. STJ - Tema 1095 - Requisitos para a concessão da tutela de urgência não preenchidos - Decisão mantida - Recurso desprovido... (Continua)

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984 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA -

Ação de rescisão imotivada, com pleito de restituição dos valores pagos - Acolhimento, com retenção reduzida ante os termos do ajuste firmado - Ainda que não haja evidência de descumprimento contratual da incorporadora, tem-se reconhecido, na jurisprudência, o direito do consumidor à rescisão da contratação e devolução parcial de valores integralizados - Súmulas 1 do TJSP e 543 do STJ - Devolução corrigida dos valores, a contar das integralizações, com juros de mora a partir do trânsito em julgado - Taxa de fruição que não é devida em contratação anterior à Lei do Distrato e em caso de inexistência de construção no lote prometido à venda - Retenção de 25% que tem sido aceita pelo entendimento pretoriano - Valores relativos a imposto predial não quitados até a reintegração de posse que devem ser descontados do total a ser restituído - Sentença alterada - Recurso parcialmente provido... (Continua)

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985 - TJSP. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.

Ação ajuizada pelo compromissário comprador pleiteando a imotivada rescisão. Procedência em primeiro grau. Inconformismo da ré. LEI DE REGÊNCIA. Contrato firmado após o advento da Lei 13.786/18. Diálogo das fontes. Os parâmetros objetivos elencados pela Lei do Distrato devem ser aplicados levando-se em consideração elementos concretos da relação contratual, sopesando-se as diretrizes protetivas do consumidor, especialmente o CDC, art. 53. Precedentes. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. No caso concreto, a retenção de 10% do valor atualizado do contrato é abusiva, pois o montante equivale à quase metade da quantia desembolsada pelo adquirente. Retenção estabelecida em primeira instância no percentual de 10% dos valores pagos que se afigura escorreito e obedece aos parâmetros fixados pelo C. STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. Descabimento. A reparação pelo uso e gozo se afigura indevida, uma vez que o imóvel compromissado se trata de lote urbano, sem acessões. TRANSFERÊNCIA DOS ENCARGOS TRIBUTÁRIOS (IPTU) ENTRE PARTICULARES. É inviável a cobrança de tributos reais antes da transmissão da posse. Precedentes jurisprudenciais desta E. Corte Bandeirante e do C. STJ. In casu, inexiste informação nos autos acerca da entrega do empreendimento, pressuposto para a imissão efetiva na posse. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração da verba honorária sucumbencial, segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

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986 - TJSP. APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Lote inserido em área de proteção ambiental - Restrições ambientais à construção no terreno adquirido - Contrato que não prestou informação clara a respeito - Informação relevante para a realização do negócio - Existência de relação de consumo - Violação ao princípio da boa-fé objetiva por parte da fornecedora - Dever de lealdade e de informação não cumpridos - Rescisão de rigor, com restituição dos valores pagos e indenização dos danos materiais a serem apurados em liquidação - RECURSO PROVIDO... (Continua)

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987 - TJSP. Compromisso de venda e compra de lote. Parcelamento de solo urbano. Rescisão do contrato. Culpa dos compradores. inadimplemento em decorrência do provedor da família ter falecido. pedido pelos autores de rescisão do contrato ante a impossibilidade de arcar com as parcelas. autores que tentaram a rescisão de forma amigável, mas não obtiveram sucesso. Contrato que prevê o cancelamento do registro pelo inadimplemento e a restituição de todo o valor pago se quitado mais de 1/3 das parcelas. Restituição integral devida. contrato que não previu cláusula penal. réus que não propuseram reconvenção no intuito de cobrar o que lhe era devido. Devolução do valor que deve ocorrer em parcela única nos termos da Súmula 2/TJSP. Sentença mantida.

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988 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Alegação de ilegitimidade passiva - Descabimento - Assessoria imobiliária que fez parte da relação contratual - Preliminar rejeitada - Suposto atraso na obra - Ausência de demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada - Contrato firmado sob a égide da Lei 13.876/2018 - Necessidade de redução equitativa da cláusula penal - Inteligência do art. 413 do CC - Taxa de retenção mantida em 25% dos valores pagos, para evitar enriquecimento indevido - Comissão de corretagem - Existência de clara disposição contratual da atribuição da corretagem ao consumidor - Restituição indevida, em conformidade com entendimento sedimentado pelo STJ - Sucumbência devidamente distribuída - Sentença mantida - Recursos desprovidos.... (Continua)

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989 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais. Vícios de construção. Competência recursal. Prevenção da 16ª Câmara de Direito Privado que julgou a primeira apelação, e anulou a sentença por violação ao princípio do dispositivo. Inteligência do art. 105 do RITJSP e art. 930, P. único do CPC. art. 5º, §3º da Res. 623/2013. Precedentes. Recurso não conhecido, suscitado o conflito de competência.... (Continua)

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990 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - SUSPENSÃO DE COBRANÇA E NEGATIVAÇÃO ADMITIDAS - DECISÃO CONFIRMADA - RECURSO DESPROVIDO

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991 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Lote de terreno - Atraso na entrega das obras de infraestrutura - Inocorrência de caso fortuito ou força maior - Incidência da Súmula 161/TJSP - Atraso caracterizado - Adquirente que deve arcar com as taxas associativas somente a partir da imissão na posse do lote - Não cabimento de indenização, a título de lucros cessantes, face à ausência de edificação no lote de terreno - Danos morais - Atraso superior a um ano, frustrando a expectativa de construção de imóvel próprio - Incidência de juros moratórios a contar a citação - Honorários advocatícios adequadamente fixados, não comportando redução - Recurso parcialmente provido.... (Continua)

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992 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Sentença de parcial procedência que determinou a repartição, em igual proporção, das verbas sucumbenciais, fixando os honorários advocatícios a serem pagos ao patrono da parte contrária em 10% do valor da condenação. Inconformismo da autora. Sentença que acolheu o pedido subsidiário realizado na exordial. Sucumbência mínima da autora verificada. Ré que deve arcar com a integralidade das verbas sucumbenciais. Honorários. Entendimento majoritário desta Colenda Câmara, ressalvado entendimento pessoal desta relatora, de que o art. 85, § 8º-A, do CPC contém mera recomendação ao magistrado para a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, podendo deixar de serem aplicados os valores recomendados pelo Conselho Seccional da Ordem dos Advogados do Brasil. Tabela de Honorários da OAB que possui caráter informativo, não vinculativo. Honorários advocatícios, no entanto, readequados, porque fixados em valor que não remunera adequadamente o advogado. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

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993 - STJ. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda. Imissão na posse ocorrida depois do arresto.

«O compromisso de compra e venda, para fundamentar a ação de embargos do promissário comprador, pode estar substanciada em documento particular. ... (Continua)

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994 - STJ. Compromisso de compra e venda. Resolução. Culpa da vendedora.

«Admitido pelo acórdão recorrido que a vendedora aplicou índices exagerados para a correção do débito, inviabilizando o cumprimento do contrato, para o que também concorreram fatos imprevisíveis, não vulnera a lei o julgado que dá pela procedência da ação de rescisão proposta pelo promissário comprador, determinando a devolução das prestações pagas.... (Continua)

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995 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO.

Apelo restrito a alterar o índice de correção monetária para o IGP-M. Descabimento. Em se tratando de débito judicial, a atualização deve ser feita de acordo com o índice oficial de correção monetária, que antes era exclusivamente modulado pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça. Lei 14.905/2024, em vigor desde 28.08.2024. Hipótese em que o IGP-M foi previsto no contrato para reajuste das prestações, que é coisa diversa. Precedentes do STJ, da Corte e desta Câmara. Recurso desprovido... (Continua)

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996 - TJSP. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Rescisão. Atraso na entrega da obra por culpa das compromissárias vendedoras. Preliminar de cerceamento de defesa não acolhida. Relação que está sujeita ao CDC. Atraso na conclusão do imóvel que não pode ser atribuída à postura do Poder Público, ou à pandemia da Covid-19, conforme entendimento deste E. TJSP, consolidado em sua Súmula 161. Restituição que deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do C. STJ. IPTU e demais encargos que são de responsabilidade das promitentes vendedoras. Juros moratórios. Pleito para aplicação do entendimento do STJ, Tema 1002 que não prospera, porque o inadimplemento se deu por culpa dos promitentes vendedores. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

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997 - STJ. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Fato superveniente. Ação de modificação do contrato. Plano cruzado. Correção monetária. Teoria da imprevisão.

«Celebrado o contrato de promessa de compra e venda, com prestações diferidas, sem cláusula de correção monetária, durante o tempo de vigência do plano cruzado, quando se esperava debelada a inflação, a superveniente desvalorização da moeda justifica a revisão do contrato, cuja base objetiva ficou substancialmente alterada, para atualizar as prestações de modo a refletir a inflação acontecida depois da celebração do negócio. Precedente. Recurso conhecido e provido.... (Continua)

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998 - TJSP. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - JUSTIÇA GRATUITA -

Decisão que indeferiu o benefício da gratuidade da justiça requerido pela demandante, autorizando o diferimento do recolhimento da taxa judiciária ao final da execução - Agravante que alega laborar como professora da educação básica e ter renda comprometida com despesas ordinárias, argumentando que a declaração da hipossuficiência juntada é suficiente para a concessão da benesse - Desprovimento - Gratuidade da justiça que não decorre da simples declaração da parte - Presunção relativa - Documentos que revelam que a agravante aufere salário líquido de cerca de R$ 7.000,00, considerados apenas os descontos com imposto de renda e contribuição previdenciária - Despesas ordinárias e extraordinárias que não foram detalhadas nem comprovadas nos autos - Decisão que não traz prejuízo à agravante, ao possibilitar o recolhimento das custas ao final do processo, após satisfeita a execução - Decisão mantida - RECURSO DESPROVIDO... (Continua)

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999 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Lote. Pedido de rescisão contratual e devolução de quantias pagas. Iniciativa do comprador. Sentença de parcial procedência da pretensão inicial e da reconvenção. Insurgência do autor. ... (Continua)

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1000 - TJSP. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.

Sentença de parcial procedência dos pedidos parcialmente alterada. É incontroverso, dos autos, que as partes firmaram compromisso de compra e venda de terreno não edificado, com previsão de entrega para 01/10/2018, tendo havido atraso superior a 12 meses na entrega, o que fez com que a autora rompesse a relação em 20/09/2019. Cobrança de valores a título de IPTU. É abusiva a atribuição de responsabilidade ao comprador pelo pagamento de tributos, encargos, taxas e demais despesas incidentes sobre o lote, antes da entrega de todas as obras de infraestrutura a serem implementadas pelo vendedor. Embora o CTN, art. 34 atribua a responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), o tributo somente será devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária, sendo abusiva disposição contratual em sentido contrário, por violação ao CDC, art. 39, V (exigência de vantagem excessivamente onerosa ao consumidor pelo fornecedor). Devolução, contudo, que deve ocorrer de forma simples, nos termos da modulação de efeitos do EAREsp. Acórdão/STJ. Valores que serão apurados em sede de cumprimento de sentença. Indenização por danos morais. Cabimento. Atraso superior a 12 meses. Precedentes. ... (Continua)

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