Jurisprudência sobre
cobranca antecipada dos alugueis
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51 - TJSP. Apelação - Locação não residencial - Consórcio locador que é detentor dos direitos de exploração comercial das lojas e espaços situados na estação São Bento do Metrô, nos termos do contrato de concessão de uso celebrado com a Companhia do Metropolitano de São Paulo - Rescisão contratual ajuizada por locatário, com pedidos de isenção de multa pelo rompimento antecipado e de redução do valor dos aluguéis, tudo em razão da pandemia - Reconvenção cobrando os locativos e encargos, além da multa pela desocupação voluntária ocorrida em 29/06/2020, antes do termo final, que era 02/12/2022 - Sentença de parcial procedência, na ação principal e na reconvenção. Na primeira, para diminuir o aluguel como base do cálculo da multa, e, na segunda, para autorizar a cobrança, da multa amenizada e dos aluguéis, com desconto na ordem de 70% sobre os últimos, desde que posteriores a 13/03/2020 - Recurso de ambas as partes.
Apelo do locatário - Propósito de excluir a multa pela rescisão antecipada, já abrandada pela sentença - Inadmissibilidade, circunstancialmente - A evidente imprevisibilidade da situação gerada pela pandemia, mesmo com suas deletérias consequências econômicas, não implica desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, sobretudo porque, no caso, atingiu a ambos os contratantes, de forma indistinta, porquanto o locador estava obrigado a repassar parte da arrecadação à Companhia concedente. Caso em que a pandemia não tornou a prestação excessivamente onerosa para o locatário «com extrema vantagem para a outra (locador) - Exegese dos arts. 317 e 478 do CC - Multa devida, mas com redução, pois, pela planilha juntada aos autos, é manifestamente excessiva, tendo em conta, especialmente, que não se tem prova de prejuízo pela rescisão prematura - Compreensão do disposto no art. 413 do CC - Precedente desta C. Câmara - Pretensão desacolhida. Recurso do locador - Intenção de receber, integralmente, a multa e os débitos de aluguel e encargos da locação - Parcial acolhimento - Como, na hipótese, o Metrô concedeu 60% de desconto ao locador, relativamente aos repasses a que estava obrigado entre 20/03/2020 e 30/11/2020, o que abarca o período debatido nestes autos, nada mais justo do que estender esse benefício ao locatário, em respeito aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e da função social do contrato (art. 421 do CC) - Sentença reformada neste aspecto - Recurso provido em parte, só para reduzir o percentual de desconto sobre os aluguéis vencidos durante a pandemia, devidos até a desocupação, de 70% para 60%, e para fixar que esse abatimento parte de 24/03/2020, nos termos de decreto que impôs quarentena no Estado. Honorários contratuais inadmitidos, os quais devem dar lugar aos fixados pelo juízo, somente, a fim de se evitar cobrança em duplicidade (bis in idem) - Disposição contratual que se aplica apenas à cobrança extrajudicial - Precedentes. Resultado: desprovido o recurso do locatário, e provido em parte o do locador.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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52 - TJSP. Apelação - Ação de cobrança de aluguéis e encargos - Sentença de parcial procedência - Insurgência da autora (locadora).
1. Aluguéis e consumo de água proporcionais após a entrega das chaves - Descabimento - A obrigação dos inquilinos se encerra com a entrega das chaves do imóvel alugado à locadora (ou imobiliária) - Cláusula penal compensatória que já tem a finalidade de indenizar a locadora por perdas e danos decorrentes da quebra antecipada do contrato. 2. Multa contratual - Pertinência - Incorre de pleno direito na cláusula penal pactuada, proporcional ao tempo restante, os inquilinos que devolvem à locadora o imóvel alugado antes do encerramento do prazo estipulado de duração do contrato (Lei 8.245/91, art. 4º, e art. 408, CC/02) . 3. Consumo de água - Período anterior à entrega do imóvel, mas após a última leitura realizada - Obrigação de pagar dos locatários, proporcionalmente ao tempo de uso. 4. Redimensionamento dos encargos de sucumbência. Sentença parcialmente reformada - Recurso provido, em parte.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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53 - TJSP. Apelação. Locação de imóvel. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Sentença devidamente fundamentada. Nulidade não vislumbrada. Ação anteriormente ajuizada pelos locatários visando fosse declarado resolvido o contrato e que as rés fossem condenadas ao pagamento da multa por rescisão contratual, da restituição da caução e dos honorários advocatícios despendidos na fase extrajudicial, além de indenização por danos morais. Coisa julgada não vislumbrada quanto ao pedido inicial de cobrança. Inaplicabilidade da legislação consumerista em relação locatícia. Acordo firmado entre as partes para rescisão antecipada da locação. Ausência de renúncia quanto ao direito da locadora de receber os aluguéis e encargos até a desocupação do imóvel. Réus que não se desincumbem de comprovar o adimplemento dos valores. Restituição da caução e indenização por danos morais. Ausência de pedido reconvencional. Pedidos já analisados, ademais, na demanda ajuizada anteriormente pelos réus. Litigância de má-fé não vislumbrada. Recurso não provido.
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54 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO -
Ação de arbitramento e cobrança de aluguel - Decisão que indeferiu a tutela antecipada pretendida para arbitramento de aluguéis pelo uso exclusivo, por uma das herdeiras, de imóvel pertencente ao Espólio - Irresignação - Conforme entendimento do E. STJ, «possível a fixação de aluguéis pela utilização de bem deixado pelo autor da herança exclusivamente por um dos herdeiros - Vedação ao enriquecimento sem causa - Presente a probabilidade do direito alegado - Nada consta nos autos a sustentar o montante pretendido a título de aluguel - Necessária instrução probatória para definição do valor locatício - Descabido impor obrigação desproporcional à agravada - Ausência de perigo de dano - Agravada não se opôs, nos autos do inventário, ao pagamento de aluguéis, apenas requereu uma definição adequada do valor - Açodada a pretensão de fixação de aluguéis nos moldes pretendidos pela parte agravada - RECURSO DESPROVIDO... ()
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55 - TJSP. Tutela antecipada. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Indeferimento da medida liminar para a desocupação do imóvel, com fundamento na prestação de caução pela locatária-ré. Descabimento. Débito superior ao período de três meses de aluguéis da garantia locatícia ofertada. Meses já vencidos não acobertados por qualquer das garantias inseridas no Lei 8245/1991, art. 37. Presença dos requisitos do inciso IX do § 1º do artigo 59 desse mesmo diploma legal, incluído pela Lei 12112/09. Possibilidade de depósito judicial da totalidade dos valores devidos, no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação, conforme previsto no artigo 62, inciso II, da Lei de Locação. Recurso da autora provido, com observações.
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56 - TJSP. Despejo. Falta de pagamento. Cumulação com cobrança de aluguéis e encargos da locação. Indeferimento do provimento antecipado para desocupação imediata do imóvel locado. Confirmação. O contrato acessório de fiança prestada em negócio jurídico locativo constitui garantia pessoal, tendo o locador assinalado não efetivado o ato citatório do fiador corréu. Desse modo, não se observa o pressuposto da verossimilhança para desalojar imediatamente o locatário, até porque a afirmação desse direito não induz interesse preponderante para sacrificar o princípio do contraditório e exigir proteção liminar com feição exauriente da tutela jurisdicional. Recurso desprovido.
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57 - TJRJ. EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL JÁ REALIZADA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO, SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, COM RELAÇÃO AO DESPEJO E DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE COBRANÇA. RESCISÃO REALIZADA TRÊS ANOS ANTES DO PACTUADO. DEVIDA A MULTA PREVISTA EM CONTRATO PARA RESCISÃO ANTECIPADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA INDEVIDAMENTE DEFERIDA AOS RÉUS. PROVIMENTO PARCIAL.
I. CASO EM EXAME 1.Apelação, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança de aluguéis e encargos e extinto o feito, sem julgamento do mérito, em relação ao despejo. ... ()
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58 - TJSP. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. TUTELA ANTECIPADA. CONSTATAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE GARANTIA PENDENTE. NÃO ENQUADRAMENTO NA HIPÓTESE LEGAL. INDEFERIMENTO QUE PREVALECE. RECURSO IMPROVIDO. 1.
Nos termos do Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX, é facultado ao locador obter a concessão de liminar de despejo nas hipóteses de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei de Locação. No caso em exame, constata-se que a locação se encontra garantida por fiança, o que desautoriza a concessão da medida liminar, sem demonstração de insolvência do fiador. 2. Embora seja também admissível a concessão de tutela antecipada com base no CPC, art. 300, para tanto, evidentemente, devem ser atendidos os requisitos específicos, o que não ocorre na hipótese em exame, ao menos neste momento... ()
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59 - TJSP. Apelação - Locação residencial - Ação de cobrança de aluguel proporcional e multa pela rescisão antecipada - Sentença de procedência - Recurso da locatária, com propósito de imputar ao locador a culpa pelo rompimento prematuro - Não acolhimento, à falta de prova de que o imóvel locado não se prestava ao fim destinado - A validade do contrato de locação, ademais, prescinde de reconhecimento de firma dos contratantes ou de assinatura de testemunhas - Precedente - Sentença mantida, neste aspecto.
Honorários contratuais inadmitidos, os quais devem dar lugar aos fixados pelo juízo, somente, a fim de se evitar cobrança em duplicidade (bis in idem) - Disposição contratual que se aplica apenas à cobrança extrajudicial - Precedentes. Resultado: apelo desprovido, sem prejuízo da remoção dos honorários contratuais, operada de ofício.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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60 - TJSP. Recurso inominado. Locação de imóvel não residencial. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Sentença de procedência da ação. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Julgamento antecipado da lide legitimado nas circunstâncias. Contrato verbal. Reajuste dos aluguéis no período de inadimplência. Inequívoca ciência da locatária, em relação ao que não se insurgiu. Término da locação. Ausência de Ementa: Recurso inominado. Locação de imóvel não residencial. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Sentença de procedência da ação. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Julgamento antecipado da lide legitimado nas circunstâncias. Contrato verbal. Reajuste dos aluguéis no período de inadimplência. Inequívoca ciência da locatária, em relação ao que não se insurgiu. Término da locação. Ausência de entrega das chaves. Simples desocupação que, ainda quando demonstrada, não exoneraria a locatária dos ônus contratuais no período, porquanto a retomada da posse por parte do locador somente ocorre com a entrega das chaves. Sentença de procedência mantida. Recurso desprovido.
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61 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO. PERDA DE OBJETO EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE DECLARA EXTINTA A RELAÇÃO LOCATÍCIA E CONDENA OS RÉUS AO PAGAMENTO DOS ALUGUERES EM ATRASO ATÉ A DATA DA EFETIVA IMISSÃO, COM A DEDUÇÃO DO VALOR REFERENTE À CAUÇÃO PRESTADA, DESDE QUE COMPROVADO O SEU RECEBIMENTO. RECURSO DA SEGUNDA RÉ, PUGNANDO PELO AFASTAMENTO DA MULTA (CLÁUSULA PENAL), NO VALOR CORRESPONDENTE A 03 (TRÊS) ALUGUERES. MULTA COMPENSATÓRIA (CLAUSULA PENAL), QUANDO ESTABELECIDA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO, POSSUI A FINALIDADE DE PROTEGER AMBAS AS PARTES DA RELAÇÃO, INCIDINDO NA HIPÓTESE DE RESCISÃO ANTECIPADA (ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO PREVISTO CONTRATUALMENTE), NA FORMA Da Lei 8.245/91, art. 4º (LEI DAS LOCAÇÕES). MULTA PACTUADA ENTRE AS PARTES PARA A RESCISÃO OCORRIDA ANTES DO 15º MÊS DA LOCAÇÃO. RESCISÃO QUE OCORRE APÓS O 15ª MÊS DE LOCAÇÃO, NÃO INCIDINDO A CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO. APLICAÇÃO DA MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL PREVISTA NA CLÁUSULA DECIMA QUINTA DO CONTRATO QUE CARACTERIZARIA A CONDENAÇÃO DOS LOCATÁRIOS AO PAGAMENTO DE DUAS MULTAS PELO MESMO FATO GERADOR, QUE SERIA O INADIMPLEMENTO DOS ALUGUERES, UMA VEZ QUE JÁ ESTIPULADA A INCIDÊNCIA DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO ALUGUEL, NO CASO DE ATRASO NO PAGAMENTO (CLAUSULA TERCEIRA).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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62 - TJSP. Apelação. Locação. Multa prevista contratualmente para a hipótese de rescisão antecipada. Cobrança integral equivalente a três aluguéis. Possibilidade. Rescisão comunicada apenas sete dias após a assinatura, não obstante o prazo contratual de 30 meses. Multa aplicada proporcionalmente ao período cumprido. Lei 8.245/91, art. 4º. Onerosidade excessiva do art. 478 do CC não configurada, tampouco a manifesta desproporção do art. 317 do mesmo diploma legal. Recurso provido.
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63 - TJSP. Tutela antecipada. Requisitos. Ação de rescisão de contrato de locação cumulada com cobrança e devolução de quantias pagas. Antecipatória para suspensão do pagamento dos aluguéis, determinação para que a ré se abstenha de realizar atos relativos à cobrança de tais encargos e a imediata baixa na averbação da matrícula de imóvel dado em garantia. Indeferimento da concessão «inaudita altera pars. Parcial retratação pelo juízo «a quo. Concessão de tutela liminar para autorizar a suspensão dos pagamentos e obstar a cobrança das verbas locatícias. Perda superveniente de parte do interesse recursal. Prosseguimento do feito no tocante à liberação do bem apresentado em garantia. Ausência de elementos que demonstrem com segurança o preenchimento dos pressupostos autorizadores da medida (CPC, art. 273). Manutenção da constrição que se revela adequada, tendo em vista a plena revogabilidade da decisão acostada aos autos, bem como a possibilidade de restar constatada a culpa da agravante pela rescisão do vínculo contratual, situação em que a caução real poderá ser executada pela recorrida. Recurso parcialmente prejudicado, e, no remanescente, improvido o recurso.
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64 - TJSP. Agravo de Instrumento. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual, cobrança de aluguel e indenizatória por danos morais. Tutela Antecipada. Indeferimento. Pretensão da medida para a desocupação imediata de pessoas sobre o bem. Descabimento. Exegese do art. 300, caput e § 3º, do CPC. Não preenchimento dos requisitos legais. Hipótese em que a própria autora alega que a ré, adquirente do imóvel, teria alugado o bem a terceiro. Situação que revela, minimamente, posse legítima de terceiro locatário. Controvérsia que exige o contraditório para maior apuração dos fatos. Decisão mantida. Recurso desprovido.
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65 - TJSP. APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO -
Insurgência da parte ré contra sentença de parcial procedência - Autor que busca o adimplemento de encargos vencidos e multa por rescisão antecipada de contrato - Ausência de cobranças antecipadas de aluguéis, não havendo que se falar em culpa do autor pela quebra do contrato - Inteligência dos arts. 9, II e 43, III da Lei 8.245/1991 - Não ocorrência - Gastos com a pintura do imóvel que devem ser arcados pela parte ré - Negado provimento... ()
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66 - TJSP. Apelação. Ação de despejo com pedido de tutela antecipada, cumulada com cobrança de aluguéis. Sentença de procedência. Insurgência dos réus. Afastada a preliminar arguida em contrarrazões, de afronta ao princípio da dialeticidade. Prejudicado pedido de concessão do benefício da assistência gratuita, já deferido em Primeiro Grau, bem como o requerimento de atribuição de efeito suspensivo ao apelo, em razão do julgamento ora realizado. Mérito. Impugnação apenas dos valores reconhecidos como devidos pela r. sentença. Ausente, contudo, indicação de equívoco nos cálculos. Planilha apresentada, e adotada pela r. Sentença, que guarda correspondência com os valores convencionados no contrato de locação e considera abatimentos ditos pactuados. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados, nos termos do CPC, art. 85, § 11, ressalvada a gratuidade. Apelação não provida
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67 - STJ. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Processual civil. Ação de despejo com pedido de tutela antecipada cumulada com cobrança de aluguéis. Renovação do pedido de justiça gratuita. Indeferimento. Ausência de impugnação aos fundamentos da decisão agravada. Não conhecimento. CPC/2015, art. 932, III. Súmula 182/STJ. Aplicação por analogia. Não provimento.
«1 - Nos termos do CPC/2015, art. 932, III, não se conhece de agravo cujas razões não impugnam especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. Aplicação, por analogia, da Súmula 182/STJ. ... ()
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68 - TJSP. Competência recursal. Ação de despejo com pedido de tutela antecipada, cumulada com cobrança de alugueres, encargos, e acessórios. Matéria de competência da 25ª a 36ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça, por força do quanto previsto no art. 5º, item «lll.6, da Resolução 623/2013, expedida pelo Órgão Especial. Determinação de redistribuição. Recurso não conhecido.
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69 - TJSP. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES, EM CONTEXTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS. ALEGAÇÃO DA AUTORA DE QUE O LOCATÁRIO LHE RESTITUIU O IMÓVEL EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. SENTENÇA QUE, RECONHECENDO A REVELIA E DELA EXTRAINDO SEU PRINCIPAL EFEITO, CONDENOU OS RÉUS AO PAGAMENTO DE DETERMINADA QUANTIA PARA REPARAÇÃO DO DANO MATERIAL.
APELO DOS RÉUS EM QUE SUSTENTAM TEREM SUPORTADO CERCEAMENTO DE DEFESA, NA MEDIDA EM QUE NÃO PUDERAM VER PRODUZIDAS AS PROVAS QUE, A TEMPO E MODO, HAVIAM REQUERIDO, E QUE DEVERIAM TER SIDO PRODUZIDAS AINDA EM FACE DA REVELIA. RECURSO INSUBSISTENTE. JULGAMENTO ANTECIPADO COM BASE NAS PROVAS DOCUMENTAIS PRODUZIDAS, INCLUSIVE DAQUELAS COLHIDAS EM PRODUÇÃO ANTECIPADA, AS QUAIS, BEM VALORADAS PELO JUÍZO DE ORIGEM, ROBUSTECEM A CONCLUSÃO A QUE CHEGOU NA R. SENTENÇA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA, COM A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE ADVOGADO. RELATÓRI(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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70 - TJRJ. Apelação Cível. Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis. Civil. Pretensão de rescisão de contrato de locação e cobrança de aluguéis inadimplidos formulada pelos herdeiros do locador em face do locatário. Sentença de extinção do feito sem resolução do mérito quanto ao pleito de despejo e de parcial procedência quanto à pretensão de cobrança e ao pedido contraposto. Irresignação autoral. Veiculação, em sede de contrarrazões de Apelo, de pedido de concessão da gratuidade de justiça e de afastamento da cobrança dos aluguéis vencidos e do IPTU. Via imprópria. Mérito. Anuência de ambas as partes quanto à rescisão do contrato. Juízo de origem que, no curso da lide, determinou o acautelamento das chaves pelo locatário, o que restou efetivado em 05/03/2024. Dever de pagamento dos aluguéis previstos na avença pelo Réu até a entrega das chaves, momento em que efetivamente ocorreu o desfazimento do contrato. Existência na exordial de pleito expresso de condenação do Demandado ao pagamento dos aluguéis vincendos. Eventual ajuste verbal firmado entre o Requerido e o falecido locador relativo à solução de desentendimento com a pessoa jurídica atuante no estabelecimento vizinho ao imóvel locado que, além de não ter sido evidenciado de forma inequívoca no curso da lide, não excluiria o dever de pagamento dos encargos locatícios expressamente previstos no contrato escrito firmado sem qualquer ressalva nesse sentido. Réu que, de outro lado, evidenciou a inviabilidade de utilização regular do imóvel no curso da locação, ainda que por ato de terceiro. Afastamento do dever de pagamento pelo locatário da penalidade decorrente da rescisão antecipada, prevista na Cláusula Vigésima Primeira da avença. Obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel locado, por força da Lei 8.245/91, art. 22, II. Reforma parcial da sentença vergastada, para condenar o Réu a pagar também os aluguéis vencidos no curso da lide, até a efetiva entrega das chaves em 05/03/2024, montante da ser apurado em liquidação de sentença, mantidos os demais termos do decisum, inclusive quanto à sucumbência recíproca. Ausência de ocorrência de litigância de má-fé na hipótese, diante da não caracterização inequívoca de qualquer das hipóteses previstas no CPC, art. 80. Inaplicabilidade do disposto no art. 85, §11, do CPC. Conhecimento e parcial provimento do recurso.
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71 - TJSP. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. PROVIMENTO.
I.Caso em Exame ... ()
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72 - TJRJ. Apelações Cíveis. Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis. Imóvel arrematado em leilão judicial promovido na Carta Precatória 0124000-43.1997.5.01.0481, expedida pela Justiça do Trabalho.
Sentença de parcial procedência, determinando a desocupação do bem e condenando a ré Codimar no pagamento de aluguéis desde a notificação extrajudicial até a desocupação, com base no valor da locação avençada entre ela e a ex-proprietária. Apelo de ambas as partes. Recurso da ré. Preliminar de cerceamento de defesa. Rejeição. Prova oral que foi corretamente indeferida. art. 370, parágrafo único do Código de Processo. Prova testemunhal pleiteada para comprovar que teria realizado obras de edificação no terreno. Inexistência de pedido contraposto ou reconvencional relativo às benfeitorias. Matéria que não é objeto dos autos. Prova inócua. Desnecessidade de juntada do processo trabalhista, onde ocorreu a arrematação do imóvel, porque a Carta de Arrematação constitui o título judicial expedido em favor do arrematante, que se sub-roga na locação, conforme Lei 8245/91, art. 8º. Eventual procedência do pleito anulatório não ensejaria o desfazimento da arrematação, conforme regra do CPC, art. 903, por constituir ato judicial considerado perfeito, acabado e irretratável. Mérito. Desprovimento. Tese defensiva que se baseia em tutela antecipada concedida na demanda anulatória para sobrestar os atos expropriatórios. Medida antecipatória que não mais subsiste. Pagamento dos aluguéis pelo período em que permaneceu no imóvel que é devido, até a desocupação do imóvel. Apelo dos autores. Imissão na posse dos autores, que constitui efeito material da arrematação, consoante o art. 901 e parágrafo 1º do Diploma Processual. Modificação do valor locatício, a contar da notificação extrajudicial para desocupação do imóvel, pena de enriquecimento ilícito da locatária/sublocadora. Desprovimento da Apelação da ré e parcial provimento ao apelo dos autores, a fim de fixar o valor do aluguel, a contar da notificação extrajudicial, acrescido de juros e correção monetária, retificando-se a Sentença para que a apuração do valor a executar ocorra por simples cálculo aritmético.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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73 - TJMG. AGRAVO DE INSTRUMENTO - «AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, NÃO CUMULADA COM COBRANÇA, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA - LOCAÇÃO - LIMINAR DE DESPEJO - IMÓVEL COMERCIAL - GARANTIA - FIANÇA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. I -
Em se tratando de ação de despejo fundada em falta de pagamento, a parte autora apenas fará jus a liminar de desocupação quando preenchidos os requisitos legais para tanto, ou seja, prestação de caução correspondente a três meses de aluguel e ausência de garantia no contrato de locação - arts. 37 e 59, ambos da Lei . 8.245/91. II - Estando o contrato de locação garantido por fiança, fica afastada a possibilidade de deferimento da medida liminar de despejo. III - Não se impõe multa por litigância de má-fé se ausente conduta processual ímproba ou dano causado ao oponente.... ()
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74 - TJSP. Multa compensatória. Moratória. Cumulação. Alegada ilegalidade de sua cumulação bem como imprescindibilidade de sua cobrança através de ação de conhecimento. Desacolhimento. Para se cobrar a multa compensatória contratualmente prevista não há necessidade de prévia ação de conhecimento. Prevalece, outrossim, o entendimento de que é possível a cumulação das multas compensatória e moratória, se cada qual tiver fundamento específico próprio, ou seja, a multa moratória tem por escopo impelir o inquilino a pagar os aluguéis nos respectivos vencimentos, enquanto que a compensatória tem por origem a devolução antecipada do imóvel ao locador. Decisão mantida. Recurso improvido, nesse tópico.
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75 - TJRJ. Ementa. DIREITO CIVIL E DE LOCAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. INADIMPLEMENTO DA LOCAÇÃO COMERCIAL. RECONVENÇÃO. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME 1. Recurso interposto pela locadora/reconvinte, pretendendo a procedência do pedido de cobrança dos valores inadimplidos da locação comercial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Controvérsia recursal que reside na possibilidade do pleito reconvencional nas demandas consignatórias de locação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Relação locatícia, de cunho comercial, a incidir as regras da Lei 8.245/1991. 4. Reconvenção que é instrumento processual de contra-ataque, por meio do qual o réu/reconvinte oferta uma ação, dentro da demanda originária, com fins, não só de evitar sua condenação, mas de obter a condenação da autora/reconvinda. 5. Autora-locatária/reconvinda que reconhece de fato a existência de reparos a realizar no imóvel locado, incluindo a divisão em salas de ensino, os valores das obras, da multa pela rescisão antecipada e dos alugueres, objeto que contorna a lide consignatória das chaves. 6. Nas ações consignatórias é facultado ao réu reconvir, pedindo o despejo, a cobrança de valores em atraso ou ainda a diferença do depósito inicial, conforme a Lei 8.245/1991. 7. Pleito reconvencional que deve ser conexo ao pedido principal, facilitando a resolução de ambos os litígios de forma mais eficiente, já que o magistrado poderá decidir sobre todas as questões em um único julgamento, como ocorre no caso dos autos. 8. Sentença que declarou a existência do inadimplemento, cujos valores devem ser apurados em liquidação de sentença, devendo ser procedente o pedido reconvencional para condenar a autora/reconvinda aos aluguéis e demais encargos decorrentes do contrato de locação devidos até a data da efetiva entrega das chaves em juízo. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e provido para condenar a autora/reconvinda ao pagamento dos aluguéis e demais encargos decorrentes do contrato de locação devidos até a data da efetiva entrega das chaves em juízo. Tese de julgamento: É possível o pleito reconvencional desde que conexo ao pedido da demanda principal, a resolver o litígio de forma célere e eficiente. ________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, arts. 4º e 67; CPC, art. 343 e CPC, art. 1.013.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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76 - TJSP. LOCAÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL E INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATAÇÃO REGULARMENTE FIRMADA, COM A POSTERIOR DESISTÊNCIA POR PARTE DA AUTORA. ALEGAÇÃO DE PROBLEMAS NO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADA. ALUGUÉIS E ENCARGOS INDEVIDOS, TENDO EM CONTA QUE A AUTORA DESISTIU DO NEGÓCIO QUANDO RECEBEU AS CHAVES DO IMÓVEL. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA EM RAZÃO DA RESCISÃO ANTECIPADA. PREVALECIMENTO. NECESSIDADE, PORÉM, DE REDUÇÃO. NECESSIDADE DE ADOÇÃO DOS CRITÉRIOS DE CÁLCULO DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 14.905/2024. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1.
Os elementos apresentados nos autos permitem concluir que houve desistência por parte da demandante, inexistindo problemas no imóvel. 2. Por outro lado, a autora não chegou a ocupar o imóvel, tendo restituído as chaves ao proprietário quando as recebeu. Assim, não há que se falar em cobrança proporcional de aluguéis e encargos. 3. Nesse contexto, a negativação do nome da autora em razão dos débitos de aluguéis é indevida. E a indevida anotação em banco de dados de serviço de proteção ao crédito constitui causa de aflição e angústia, manifestações que identificam o dano moral, ante a perspectiva do risco de virem a ocorrer graves repercussões na vida da pessoa. 4. A indenização pela reparação do dano moral deve ser fixada em valor que permita propiciar uma compensação razoável à vítima, a guardar conformidade com o grau da culpa e a influenciar no ânimo do ofensor, de modo a não repetir a conduta. Encontra-se razoável o valor de R$ 3.000,00. 5. A multa representa as perdas e danos decorrentes do rompimento prematuro do contrato. Todavia, o valor deve observar a proporção adequada, na forma do CCB, art. 413, considerando que a autora não chegou a ocupar o imóvel, tendo restituído as chaves na oportunidade em que as recebeu do proprietário. 6. A partir da entrada em vigor da Lei 14.905/2024, que introduziu nova forma de cálculo dos juros legais e da correção monetária, deverão ser adotados os critérios de cálculo respectivos... ()
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77 - TJRJ. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. MULTA COMPENSATÓRIA E MULTA MORATÓRIA. BIS IN IDEM. VEDAÇÃO.
I. CASO EM EXAME 1.Ação de despejo cumulada com cobrança, julgada procedente em primeiro grau, com a imposição de multa por infração contratual. A parte locatária, através do Curador Especial, recorre para impugnar a exigibilidade da multa penal condenatória, uma vez que não rescindiu o contrato antecipadamente. ... ()
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78 - TJSP. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO EXCLUSIVA DE BEM COMUM. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. IMPRESCINDÍVEL CONTRADITÓRIO. AUSÊNCIA DE URGÊNCIA E PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE DOS EFEITOS DA DECISÃO.
I.Caso em Exame. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela antecipada para fixação de aluguel em ação de cobrança de aluguéis movida pelo ex-cônjuge. A requerida alega ausência de partilha dos bens comuns e arca com despesas do imóvel. ... ()
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79 - TJSP. APELAÇÃO. Locação de imóvel. Contrato verbal. Ação de despejo cumulado com cobrança de aluguéis e outros encargos. Julgamento antecipado da lide. Cerceamento de defesa. Ocorrência. Intensa controvérsia entre as partes envolvendo o objeto da ação e eventual existência de união estável entre as partes. Alegação do autor no sentido de que firmou com a ré pacto locativo a fim de permitir a ocupação em seu imóvel, mediante pagamento de aluguel mensal. Retorno dos autos à origem para regular instauração da fase instrutória, propiciando a produção da prova oral pretendida pelo autor para que se desincumba de seu ônus probatório. Sentença anulada. RECURSO PROVIDO.
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80 - TJSP. Apelação Cível. Ação de extinção de condomínio c/c arbitramento e cobrança de aluguéis. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a extinção do condomínio dos direitos sobre o imóvel e alienação, rejeitou arbitramento e cobrança de aluguéis, e julgou parcialmente procedente a reconvenção, determinando o ressarcimento pela apelada dos valores suportados pelo financiamento do imóvel e despesas de incêndio. Autor apelante. Alegações de cerceamento de defesa, impropriedade da concessão de justiça gratuita, necessidade de extinção do condomínio com a venda do imóvel, direito ao arbitramento e cobrança de aluguéis, e inadequação da reconvenção. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. Julgamento antecipado devidamente fundamentado, sem necessidade de novas provas. Manutenção da justiça gratuita concedida à apelada, comprovada insuficiência de recursos. Extinção do condomínio e alienação do imóvel corretamente determinadas. Pedido de arbitramento de aluguéis descabido, apelada arcou sozinha com os custos do imóvel. Reconvenção adequada e corretamente acolhida. Majoração dos honorários advocatícios nos termos do CPC, art. 85, § 11, com a ressalva da Gratuidade. Manutenção da sentença pelos próprios fundamentos. Recurso desprovido
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81 - TJSP. Locação. Bem imóvel comercial. Contrato com prazo determinado. Não pagamento de contas de consumo, aluguéis vencidos e abandono do imóvel. Locatário que não apresentou qualquer documento que pudesse demonstrar a data em que efetivamente devolveu o bem. Distrato que deveria por ele ser elaborado ante rescisão antecipada do contrato, bem como pagamento de eventuais débitos. Recibos apresentados que não guardam relação com os valores ora cobrados. Ação de despejo cumulada com cobrança julgada procedente, declarada, de ofício, invalida a fiança bem como a outorga uxória, porque prestada por pessoa já falecida. Exclusão do polo passivo determinada. Recurso desprovido.
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82 - STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança cumulada com indenização por danos morais. Locação de imóvel residencial pelo período de 12 meses. Rescisão antecipada do contrato por iniciativa dos locatários. Ausência de prova para demonstrar a ocorrência de problemas no imóvel ou impossibilidade de utilização em razão da pandemia. Reexame de provas. Impossibilidade. Agravo interno desprovido.
1 - Não configura ofensa aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.... ()
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83 - TJSP. Apelação cível. Locação. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Apelo da corré locatária.
Não há litispendência com anterior ação executiva fundada em cheques emitidos para pagamento da dívida locatícia. Valores dos cheques que foram abatidos da dívida cobrada nesta ação. Ilegitimidade passiva afastada. Empresa ré que figurou como locatária no contrato, representada por sócia com poderes para tanto. A entrega de cheques emitidos para pagamento da dívida da ré não revela a novação, que extingue a obrigação primitiva, substituindo-a por uma outra. Tais cheques, ademais, representavam apenas parte da dívida. Novação não configurada. Multa compensatória. Desocupação antecipada (Lei 8.245/1991, art. 4º). Multa fixada em três aluguéis, patamar que é comumente praticado nas relações locatícias, é razoável e não comporta redução. Valores dos cheques emitidos para pagamento de parte da dívida já deduzidos no cálculo da dívida ora cobrada. Ausência de interesse recursal da apelante-ré nesse aspecto. Apelação conhecida em parte e não provida(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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84 - TJSP. AGRAVO DE INSTRUMENTO -
Ação de Extinção de Condomínio e Alienação Judicial c/c Cobrança de Aluguéis - Decisão que indeferiu a liminar pretendida - Inconformismo da autora, alegando a necessidade de fixação do aluguel provisório - Descabimento - Ausência de prova inequívoca da verossimilhança das alegações que embasaram o pedido de antecipação de tutela - Necessidade de dilação probatória - Recurso desprovido... ()
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85 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO LOCATÁRIO DEVEDOR. AJUIZAMENTO EM FACE DOS FIADORES. CABIMENTO. RENÚNCIA EXPRESSA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. SOLIDARIEDADE LEGAL E PACTUADA NO CONTRATO. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. FACULDADE DO CREDOR CONTRA QUEM LITIGAR. NULIDADE DA EXECUÇÃO. REJEIÇÃO. INCLUSÃO ANTECIPADA NOS CÁLCULOS DE EXECUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS E OU CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. SUCUMBÊNCIA A SER IMPOSTA AO VENCIDO NA DEMANDA. ENTENDIMENTO ASSENTE NO STJ. EXCESSO CONFIGURADO. SUBSISTÊNCIA DA SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL IMPOSTA NA SENTENÇA. OBSERVÂNCIA AO CPC, art. 98, § 3º. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. 1.
Sentença que acolheu em parte os presentes embargos à execução, acolhendo o débito apurado no laudo pericial contábil. 2. Relativamente à obrigação locatícia, é entendimento assente que, até a devolução do imóvel, o locatário e o fiador respondem pelo inadimplemento dos encargos, como estabelecem os arts. 23, 37 e 39 da Lei 8.245/1991, bem como por ter sido tal responsabilidade expressamente pactuada entre as partes. 3. Entretanto, o locador pode exigir o pagamento do débito locatício tanto do locatário quanto de seus fiadores, podendo estes, em ação de regresso, exigir do locatário o valor expendido junto ao locador para quitação da obrigação. 4. Sendo pactuada a responsabilidade solidária dos fiadores, inclusive com expressa renúncia ao benefício de ordem, devem responder, solidariamente, pelos débitos advindos do inadimplemento do locatário, inexistindo o alegado litisconsórcio necessário entre o locatário e o fiador para efeitos de cobrança ou execução dos aluguéis em atraso, conforme posicionamento do STJ espelhado no AgInt no AREsp 2.439.823, Ministro Humberto Martins, DJEN de DJe 13/06/2024. 5. Em se tratando de fiança, não há previsão normativa e tão pouco contratual que imponha a obrigação de prévia notificação do fiador para sua constituição em mora, uma vez que a mora ex re independe de qualquer ato do credor. 6. Nulidade da execução por ausência de citação do locatário que se rejeita. 7. Validade da cláusula contratual que comina multa moratória de até 10% sobre o débito locatício, em consonância à Súmula 61 deste Tribunal, inexistindo circunstância excepcional a ensejar a redução postulada pelos embargantes. 8. Mostra-se abusiva a cláusula quinta do contrato de locação que amparou a execução por título extrajudicial, que prevê a possibilidade indiscriminada de cobrança de honorários advocatícios contratuais na hipótese de inadimplemento contratual, posto que somente se justifica a exigência da verba honorária dessa natureza nas hipóteses em que, verificada a intervenção do advogado no procedimento de cobrança, tenha sido o débito satisfeito ainda na fase extrajudicial, o que não ocorreu no caso em exame. 9. A cobrança antecipada de honorários advocatícios sucumbenciais se mostra abusiva e não pode integrar a dívida, porquanto incumbe ao magistrado o arbitramento dos honorários advocatícios, implicando em excesso de execução. 10. Sentença recorrida que reconheceu a sucumbência recíproca, não cabendo, portanto, a incidência de 10% de honorários advocatícios sobre o total da execução, como lançado nos cálculos do laudo pericial e acolhido na sentença, impondo-se afastar o excesso neste ponto. 11. Sendo deferida a gratuidade de justiça, somente podem ser incluídos nos cálculos de execução os honorários e as despesas processuais proporcionais, se comprovada a alteração da capacidade financeira dos apelantes, o que não ocorreu no presente feito, eis que suspensa a exigibilidade dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. 12. Provimento parcial do recurso.... ()
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86 - TJRJ. APELAÇÃO. TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. PEDIDO DE PAGAMENTO DIRETAMENTE À ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DIANTE DA AUSÊNCIA DE REPASSE DO PROPRIETÁRIO. VIA INADEQUADA. LOCATÁRIOS QUE NÃO FAZEM PARTE DA AÇÃO.
Ab initio, cumpre consignar que a responsabilidade pelo débito condominial é do proprietário do imóvel ou de quem detiver a posse do bem em caráter definitivo, uma vez tratar-se de obrigação propter rem. A obrigação propter rem representa um direito misto, por ser uma relação jurídica na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma. In casu, afirma o apelante que o réu é proprietário de 80% das lojas do condomínio empresarial e não efetua o repasse das cotas, de forma que deve ser determinado aos locatários que paguem diretamente ao condomínio, impedindo, assim, o seu colapso financeiro. Contudo, existe contrato de locação entre o réu (proprietário) e os lojistas (locatários), no sentido de que o condomínio é pago juntamente com o aluguel, não podendo o Judiciário se imiscuir na relação provada estabelecida, ainda mais quando os locatários sequer fazem parte da ação. Ademais, o condomínio pode postular diretamente ao proprietário o pagamento das cotas, mediante ajuizamento da ação de cobrança ou de execução, não se mostrando razoável impor-se o descumprimento de contrato realizado entre as partes. Sendo assim, imperiosa a manutenção da sentença. Desprovimento do recurso.... ()
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87 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ACORDO VERBAL QUANTO À QUITAÇÃO DO DÉBITO, BEM COMO DE INEXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL.
I.Caso em exame ... ()
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88 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL.AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. TEMPESTIVIDADE.INDISPONIBILIDADE DO SISTEMA. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO.CELEBRAÇÃO DE NEGOCIO JURIDICO INCONTROVERSA. BENFEITORIAS.ALUGUEIS DEVIDOS. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS AO ADVOGADO NOMEADO COMODEFENSOR DATIVO.OMISSÃO EXISTENTE.SENTENÇA REFORMADA.
I -De acordo com o CPC, art. 373, tendo a parte autora comprovado o fato que fundamenta seu direito, incumbe à parte ré apresentar provas de qualquer fato que possa impedir, modificar ou extinguir esse direito. ... ()
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89 - TJRJ. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. REPAROS EM IMÓVEL. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDO EM PRIMEIRO GRAU. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA PERICIAL. PRESENÇA DE REQUISITOS PARA AFERIÇÃO DO ESTADO DO IMÓVEL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
I. CASO EM EXAMEAgravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para compelir os réus a realizarem reparos em imóvel locado e, subsidiariamente, indeferiu pedido de produção antecipada de prova técnica. ... ()
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90 - TJSP. APELAÇÃO.
Ação de cobrança. Contrato de locação não residencial. ... ()
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91 - TJSP. APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRETENSÃO DE COMPENSAÇÃO DE VALORES ANTECIPADOS PELO INQUILINO, NEGADA. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA.
1.Ação julgada parcialmente procedente em primeira instância. ... ()
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92 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL PARA FUNCIONAMENTO DE UMA INSTITUIÇÃO DE ENSINO INFANTIL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA IMPONDO O PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. IRRESIGNAÇÃO DA LOCATÁRIA E DOS FIADORES. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA DIRIMIR AS QUESTÕES CONTROVERTIDAS ENTRE AS PARTES. IMPOSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL, ANTE A EXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. BENFEITORAS NECESSÁRIAS, ÚTEIS E VOLUPTUÁRIAS QUE SE INCORPORARAM AO IMÓVEL, COMO PARTE INTEGRANTE DESTE, SEM ASSISTIR À LOCATÁRIA O DIREITO DE INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO. CONQUANTO AS OBRAS PERMITIDAS DEPENDESSEM DE CONSENTIMENTO POR ESCRITO DO LOCADOR, TAL AQUIESCÊNCIA NÃO EXCETUA A CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS, ATÉ MESMO EM UMA INTERPRETAÇÃO ESTRITA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, A TEOR DA SÚMULA 335, DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CABIMENTO DA MULTA, TENDO EM VISTA QUE SE TRATA DE PREVISÃO CONTRATUAL LEGÍTIMA E NÃO RESTOU DEMONSTRADO, DE FORMA CONCRETA, A EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DECORRENTE DE EVENTO IMPREVISÍVEL QUE TENHA IMPOSSIBILITADO O PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS PACTUADOS. INEXISTÊNCIA DE EXCESSO DA MULTA CONTRATUAL, EIS NÃO SE REFERE À RESCISÃO ANTECIPADA DA LOCAÇÃO, MAS SIM À INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.
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93 - TJMG. AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - PAGAMENTO DE ALUGUEL ATRAVÉS DE TUTELA DE URGÊNCIA - REQUISITOS - NÃO COMPROVADOS - DECISÃO REFORMADA.
Nos termos do CPC/2015, art. 300, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ademais, para a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada, é necessário que a medida seja reversível. ... ()
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94 - TJSP. Apelação cível. «Ação de arbitramento e cobrança de alugueis c/c pedido de antecipação de tutela de urgência e evidência (sic). Sentença de parcial procedência do pedido. Inconformismo da ré. Não cabimento.
Arbitramento de aluguéis. Uso exclusivo de imóvel de propriedade comum de ex-cônjuges, quando ainda não partilhado. Possibilidade, desde que seja possível determinar o quinhão de cada um, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que estiver utilizando o bem. Caso concreto. Imóvel exclusivo do varão. «Ação de imissão de posse (sic) 4005428-95.2013.8.26.0564, por ele ajuizada, com procedência do pedido da ação e improcedência da pretensão da reconvenção. Eventuais alimentos à filha que residia no bem que deverão ser pleiteados em ação própria. Período locativo que deve ser mantido a partir da citação, momento no qual a virago foi constituída em mora. Termo «ad quem". Manutenção da data da efetiva desocupação do imóvel, não sendo acolhida a tese de que a oferta espontânea de devolução das chaves, por si só, isentaria a ocupante do respectivo pagamento pela fruição do bem. Valor da locação que não foi efetivamente impugnado pela virago. Expediente que não se realizou com a simples juntada de fotos do imóvel. Sentença mantida, com majoração da verba honorária de sucumbência. Recurso não provido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes VP)
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95 - TJSP. Despejo. Falta de pagamento. Julgamento antecipado da lide. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Produção de prova pericial para demonstrar as precárias condições do imóvel. Desnecessidade. Alegada má conservação do bem que não autorizaria o locatário a se eximir do pagamento dos aluguéis. Eventuais problemas de segurança e salubridade do imóvel que conferiam ao locatário a faculdade de rescindir o contrato sem o pagamento de multa. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança de aluguéis e acessórios julgada procedente. Recurso improvido.
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96 - TJRJ. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA RESCISÓRIA CONTRATUAL. PROPORCIONALIDADE E LIMITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA, CONDENANDO OS RÉUS AO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL PREVISTA NO INSTRUMENTO DE LOCAÇÃO, COM CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS. ALEGOU-SE A NECESSIDADE DE REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA POR SUPOSTA ABUSIVIDADE, FUNDAMENTANDO-SE NO art. 413 DO CÓDIGO CIVIL E na Lei 8.245/91, art. 4º. A MULTA RESCISÓRIA PACTUADA OBSERVA A PROPORCIONALIDADE PREVISTA na Lei 8.245/91, art. 4º, CONSIDERANDO O TEMPO RESTANTE DO CONTRATO. SENDO QUE A CLÁUSULA CONTRATUAL EM ANÁLISE NÃO EXCEDE O LIMITE DE SOMA DOS VALORES DE ALUGUÉIS ATÉ O TÉRMINO CONTRATUAL, EM CONFORMIDADE COM O §2º DO art. 54-A DA LEI DO INQUILINATO. A JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA ADMITE A VALIDADE DE MULTA RESCISÓRIA PROPORCIONAL, QUANDO PACTUADA EXPRESSAMENTE, RESPEITADOS OS LIMITES CONTRATUAIS E LEGAIS. ANTE A AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA DESPROPORCIONALIDADE NO VALOR DA MULTA APLICADA, ESPECIALMENTE DIANTE DO BENEFÍCIO CONCEDIDO AOS RÉUS PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DESCABIDA A PRETENSÃO RECURSAL. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
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97 - TJSP. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS EMBARGANTES. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA R. SENTENÇA. RECONHECIMENTO. VIOLAÇÃO AO ART. 489, § 1º, IV, DO CPC. APLICAÇÃO DO ART. 1.013, § 3º, III, CPC. CAUSA MADURA PARA JULGAMENTO. MÉRITO. [A] ALEGAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DA COBRANÇA QUANTO AOS ALUGUÉIS PROPORCIONAIS. PARCIAL ACOLHIMENTO.
Reconhecimento de que houve, por parte dos locatários, depósito judicial do valor dos aluguéis proporcionais em ação por eles ajuizada anteriormente à presente execução. Necessidade de abatimento do valor executado; [B] ALEGAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DA COBRANÇA DE MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. ACOLHIMENTO. Não há nos autos qualquer indicação de que tenha a locadora exigido ou notificado os locatários para a apresentação de apólice de seguro de incêndio no início da locação ou durante a sua execução. Mostra-se desarrazoada a pretensão da locadora em cobrar, apenas após rescindido o contrato, excessiva multa por infração quanto à qual se omitiu. Aplica-se à hipótese a teoria da supressio. Locatários que apresentaram, ademais, apólice vigente à época da desocupação do imóvel. Multa indevida; [C] ALEGAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DA COBRANÇA DE MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. DESACOLHIMENTO. Houve a desocupação do imóvel em dezembro de 2023, antes do prazo final do contrato, previsto para 14 de abril de 2024, sendo, pois, devida a multa. Não restaram demonstrados vícios no imóvel que apontassem a culpa da locadora pela rescisão contratual. A discussão referente aos danos ao piso do banheiro da suíte não diz respeito à habitabilidade do imóvel (estrutura e segurança), de modo que não caracteriza a prova de inadimplemento contratual por parte da locadora e, consequentemente, não é capaz de afastar a multa por rescisão antecipada. SENTENÇA ANULADA, COM O ACOLHIMENTO PARCIAL DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. ... ()
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98 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - «AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO COM A DIVISÃO E DEMARCAÇÃO C/C ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUELE TUTELA ANTECIPADA - CERCEAMENTO DE DEFESA - NECESSIDADE DE PROVA ORAL - DESCONSTITUIÇÃO DA SENTENÇA - PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação de extinção de condomínio c/c divisão e demarcação, sob fundamento de que o réu exerceria posse pacífica sobre o imóvel desde o falecimento do de cujus. ... ()
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99 - TJMG. AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - REVISÃO CONTRATUAL - COMPARTILHAMENTO DE POSTE - CEMIG - VALOR DO ALUGUEL - ABUSIVIDADE - RESOLUÇÃO 004/2014 DA ANEEL/ANATEL - TUTELA DE URGÊNCIA - NATUREZA ANTECIPADA - REQUISITOS DO CPC/2015, art. 300 - NÃO DEMONSTRAÇÃO - AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO - INDEFERIMENTO.
Para a concessão da tutela de urgência, cumpre à parte que a requerer demonstrar, de forma inequívoca, a probabilidade do direito pretendido e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ausente qualquer desses requisitos, impõe-se o indeferimento da tutela de urgência pleiteada. V.V. A Lei 9.472/1997 e o Decreto 12.068/2024 asseguram às prestadoras de serviços de telecomunicações o direito de utilizar, de forma não discriminatória, a infraestrutura de concessionárias de energia elétrica (postes, dutos e condutos), a preços justos e razoáveis. A Resolução Conjunta 004/2014 (ANEEL/ANATEL) estabelece o valor de referência de R$ 3,19 como base para resolução de conflitos sobre compartilhamento de postes, sendo tal valor indicativo, sem obrigatoriedade de aplicação automática nos contratos entre as partes. Entretanto, a omissão das agências reguladoras em revisar a normativa vigente autoriza a intervenção judicial em situações que indiquem desproporcionalidade nos preços praticados, especialmente em contratos de adesão unilaterais, como os firmados entre concessionárias de energia elétrica e prestadoras de serviços de telecomunicações. No caso, a cobrança de R$ 10,55 por ponto compartilhado revela-se, prima facie, abusiva, considerando-se o valor de referência fixado pela Resolução 004/2014 e a essencialidade dos serviços de telecomunicações, diretamente relacionados ao interesse público. Deve ser mantido o o IPCA como índice de correção monetária, em conformidade com o contrato firmado entre as partes e com o Decreto 12.068/2024, art. 4º, XIV, «f.... ()
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100 - TJSP. Locação residencial. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Pretensão de inclusão na condenação das parcelas inadimplidas da Confissão de Dívida, dos reparos no imóvel e da multa pela devolução antecipada. Valores tratados na Confissão de Dívida cujo período já foi contemplado na condenação da sentença, de modo que sua inclusão configuraria bis in idem. Questão dos reparos do imóvel que deve respeitar a previsão contratual, que não responsabiliza a Locatária pela pintura do imóvel, mas prevê que ela realizaria a automação do portão e a concretagem da garagem, que foi demonstrada na vistoria de saída, cujos valores deveriam ser ressarcidos no boleto do aluguel, o que não se constatou. Ausência de grande discrepância no laudo de vistoria, a justificar o orçamento apresentado. Possibilidade de cumulação da multa moratória com a multa compensatória, esta devida em razão da prematura rescisão do contrato, aplicada proporcionalmente ao período de adimplemento contratual. Recurso parcialmente provido.
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