1 - TJSP. Comissão. Corretagem. Ação de cobrança. Intermediação na celebração do contrato de compra e venda do imóvel. Irrelevância. Autora que não logrou êxito na consecução de sua atividade de corretor em razão do desfazimento do negócio pouco tempo depois de sua celebração, por motivo justificado. Irregularidade na documentação do imóvel não desconhecida dos compradores. Resultado útil não alcançado. Simples aproximação das partes. Insuficiência para justificar a remuneração pelos serviços de corretagem. O trabalho do corretor não se limita à aproximação das partes mas deve também cuidar para que o negócio possa ser levado a efeito e para tanto deve prestar informações sobre os riscos do negócio, documentação do imóvel e outros fatores que podem influir na execução do contrato. CCB, art. 723. Observância. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

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2 - TJSP. Comissão. Corretagem. Autores, corretores, que tinham ciência de que a concessão de financiamento bancário ao adquirente do imóvel era essencial para o alcance do resultado útil da avença. Não informação, contudo, aos contratantes a respeito dos riscos do negócio. CCB, art. 723. Crédito bancário não concedido. Resultado útil do negócio jurídico não configurado. Verba de corretagem indevida. Ação de cobrança julgada improcedente. Recurso desprovido.

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3 - TJSP. Apelação. Direito civil. Intermediação de venda de veículo entre particulares. Venda de caminhonete intermediada por imobiliária para viabilizar compra de imóvel pelo vendedor do veículo. Interesse direto no negócio. Responsabilidade pelo não pagamento do preço do veículo confirmada.

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4 - TJMG. Gravame no imóvel. Dever de informação do corretor. Contrato de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Gravame no imóvel ofertado pela imobiliária. Desfazimento de negócio. Falha. Dever de informação do corretor. CCB, art. 723. Devolução do valor da corretagem. Sentença mantida

«- Conforme o CCB, art. 723, o corretor tem o dever de prestar todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance sobre o andamento do negócio, agindo com diligência e prudência. ... (Continua)

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5 - TJSP. Compra e venda. Bem imóvel. Prova documental que evidencia a não conclusão do negócio entre o vendedor correquerido e o autor comprador, por culpa da imobiliária correquerida, que não tomou as providências que lhe competiam para viabilizar o financiamento bancário para quitação do imóvel. Responsabilidade da imobiliária correquerida que lhe impõe o dever de indenizar o autor no valor do sinal pago e retido pelo vendedor correquerido. Inteligência do CCB, art. 723, parágrafo único. Recurso provido.

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6 - STJ. Agravo interno. Recurso especial. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da unidade imobiliária. Corretora. Legitimidade passiva ad causam. CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, CCB, art. 723. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem afastamento da Responsabilidade solidária. Precedente da turma.

1 - Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua REsp onsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência do CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, CCB, art. 723. ... (Continua)

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7 - STJ. Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Distrato imobiliário. Restituição parcial dos valores pagos. Corretora. Legitimidade passiva ad causam. Participação na cadeia de fornecimento. Não ocorrência. Precedentes. Decisão mantida.

1 - Segundo a jurisprudência do STJ, «em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos CCB, art. 722 e CCB, art. 723. [...] Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente (AgInt nos EDcl no REsp. Acórdão/STJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022). ... (Continua)

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8 - STJ. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da unidade imobiliária. Entrega do imóvel ao adquirente. Corretora. CCB, art. 722 e CCB, art. 723. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem. Afastamento da responsabilidade solidária.

1 - A prestação de serviço de corretagem, em princípio, não gera liame jurídico entre o corretor e as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato de compra e venda que enseje sua responsabilização por descumprimento de obrigação assumida pela incorporadora/construtora. O corretor não integra a cadeia de fornecimento (CCB, art. 722 e CCB, art. 723). (AgInt no REsp. Acórdão/STJ).... (Continua)

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9 - STJ. Civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Atraso na entrega da obra. Indenização. Corretora. Legitimidade passiva ad causam. Participação na cadeia de fornecimento. Não ocorrência. Precedentes. Decisão mantida.

1 - Segundo a jurisprudência do STJ, «em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos CCB, art. 722 e CCB, art. 723. [...] Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente (AgInt nos EDcl no REsp. Acórdão/STJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em Documento eletrônico VDA43122089 assinado eletronicamente nos termos do art. 1º § 2º, III da Lei 11.419/2006Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 28/08/2024 20:00:47Publicação no DJe/STJ 3941 de 30/08/2024. Código de Controle do Documento: ecfe5023-cc64-4512-8971-b51788c38020 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).... (Continua)

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10 - TJSP. Processual. Ação indenizatória. Decisão que deferiu denunciação da lide. Pretensão à reforma.

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11 - TJRJ. Apelação Cível. Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória. Direito Civil e Processual Civil. Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel entre particulares. Existência de dívidas que não foram informadas pelo promitente vendedor aos promitentes compradores. Pedido de rescisão do contrato e de indenização, em dobro, do que foi pago. Sentença de procedência. Reforma parcial. Contrato de Promessa de Compra e Venda entre particulares. Incidência do Princípio do Pacta Sunt Servanda. Boa-fé Objetiva. Não há qualquer elemento nos autos que evidencie que os corretores não executaram a mediação da compra e venda com a diligência e a prudência exigidas do CCB, art. 723. É descabida a alegação de que a não concretização da transação imobiliária se deu por culpa dos aludidos profissionais. O réu estava ciente que todos os termos do contrato, inclusive de que o valor acordado englobaria, também, os devidos por ele a construtora. A parte ré violou os deveres anexos da boa-fé objetiva, em especial o dever de esclarecimento. Ausência de informação sobre as condições financeiras do imóvel, objeto do negócio. Provada a abusividade da conduta do réu pela violação dos deveres anexos à boa-fé objetiva, nasce o direito a reparação civil. Correção monetária sobre a indenização quanto aos danos materiais, desde a data do efetivo prejuízo - Verbete Sumular 43 do E. STJ. Majoração dos honorários advocatícios, na forma do art. 85, §11, do CPC. Jurisprudência e precedentes citados: 0000290-94.2018.8.19.0061 - APELAÇÃO - Des(a). PAULO SÉRGIO PRESTES DOS SANTOS - Julgamento: 05/08/2024; e 0240594-40.2018.8.19.0001 - APELAÇÃO - Des(a). SANDRA SANTARÉM CARDINALI - Julgamento: 20/06/2023 - DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO. DESPROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU E PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR.

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12 - TJSP. Contrato. Intermediação. Compra e venda. Bem imóvel. Cobrança de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI). Ausente prova de que esse serviço fora efetivamente prestado. Ademais, não ficou demonstrado que o suposto serviço de assessoria imobiliária não estava incluso naquele prestado a título de comissão de corretagem, devidamente quitado, de modo a configurar «bis in idem. CCB, art. 723. Não observância do dever de informar, em desrespeito ao princípio da boa fé e da transparência. CDC, art. 6º. Cobrança indevida. Sentença de improcedência reformada. Recurso provido.

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13 - STJ. compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da unidade imobiliária. Lucros cessantes presumidos. Termo final. Entrega do imóvel ao adquirente. Aplicação da Súmula 83/STJ. Corretora. Legitimidade passiva ad causam. CCB, art. 722 e CCB, art. 723. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem afastamento da responsabilidade solidária.

1 - A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que «no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). ... (Continua)

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14 - TJRJ. RECURSOS DE APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA. INEXISTÊNCIA. SERVIÇO AUTÔNOMO. PEDIDO RESCISÓRIO CAPITANEADO PELA COMPRADORA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PRECLUSÃO. RETENÇÃO DE PARCELA DO MONTANTE DESPENDIDO. JUROS MORATÓRIOS. TEMA 1002 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

Ab initio, necessário consignar o que fora dirimdo em sede de recurso repetitivo pelo C. STJ no tema 1095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do CDC. Embora oportunizada a manifestação das partes sobre o decidido pelo Tribunal da Cidadania (doc. 664), a parte demandada reiterara suas razões recursais (doc. 671 e 672), não acrescida manifestação pela parte demandante (doc. 668). Responsabilidade da corretora. Inicialmente, sustenta a parte autora que a condenação deveria alcançar a segunda ré, integrante da cadeia de consumo, existindo, portanto, solidariedade entre as demandadas. Não lhe assiste razão. Não só inaplicável o diploma consumeirista, como a responsabilidade da corretora de imóveis está associada ao serviço por ela ofertado, qual seja, o de aproximar as partes interessadas no contrato de compra e venda, prestando ao cliente as informações necessárias sobre o negócio jurídico a ser celebrado. Eventual inadimplemento ou falha na prestação do serviço relacionada ao imóvel em si, ao menos em regra, não pode ser imputada a corretora, pois, do contrário, ela seria responsável pelo cumprimento de todos os negócios por ela intermediados. Isso desvirtuaria a natureza jurídica do contrato de corretagem e a própria legislação de regência. ¿(...) 2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos CCB, art. 722 e CCB, art. 723. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. (...)¿ STJ. 4ª Turma. AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 01/06/2021 Assim, em regra, a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem (STJ. 3ª Turma. REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 15/02/2022 (Info 725). Excepcionalmente, o C. STJ reconhece a solidariedade entre corretora e incorporadora se ficarem constatadas eventuais distorções na relação jurídica de corretagem, como, por exemplo, se a corretora se envolve na construção e incorporação do imóvel, o que originalmente não seria sua função. Neste caso, poderia ser reconhecida a sua responsabilidade solidária. Não é o caso dos autos, porém. Finalmente, a mera percepção do valor pelo serviço da corretagem prestada não justifica a legitimidade aventada pela parte demandante, na medida em que devido seu pagamento, ante a efetiva prestação do serviço, sendo, inclusive, lícita a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ. 2ª Seção. REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016). Diante do exposto, nesse ponto, não merece prosperar o apelo autoral, mantida a improcedência quanto à segunda ré. Tampouco merece prosperar o apelo autoral quando requer a inversão do ônus probatório. Seja em razão da inaplicabilidade do diploma consumeirista, seja pela própria preclusão da decisão saneadora (doc. 366), não merece prosperar o pedido de inversão do ônus da prova formulado pela parte demandante em sede recursal. Ademais, sendo regra de instrução, assegurando-se à parte a quem não incumbia inicialmente o encargo, a reabertura de oportunidade, competiria à parte autora demonstrar a existência de danos suscitados, além de se mostra extemporâneo seu inconformismo quanto ao indeferimento do pedido de inversão nessa oportunidade. Por outro turno, não assiste razão à primeira ré quando afirma que não demonstrada a incapacidade econômica de a demandante suportar o ajuste outrora firmado, motivo pelo qual infundado o pedido rescisório. Depreende-se da documentação trazida pela demandante o diagnóstico de doença autoimune - Síndrome de Sjögren (doc. 92), o que culminara em sua dispensa do serviço militar (doc. 68), sendo presumível a queda de sua condição econômica a ensejar o pedido formulado em sede extrajudicial meses após a celebração do negócio (abril/15), antes mesmo da conclusão das obras e entrega do imóvel (setembro/17). Exsurge, por isso, da evidente perda do tempo útil, a pretensão compensatória perseguida pela parte autora. Necessária, por fim, a análise do quantum reparatório. O dano moral deve ser este fixado de acordo com o bom senso e o prudente arbítrio do julgador, sob pena de se tornar injusto e insuportável para o causador do dano. Nesse passo, considerando a tentativa de solução da celeuma no âmbito extrajudicial e a possível repercussão do fato, tendo em vista a especial vulnerabilidade do estado de saúde da demandante, reputo como razoável a fixação da verba compensatória em R$ 4.000,00, acrescida de juros moratórios a partir a citação e corrigida monetariamente desde a presente. Por fim, não merece acolhida a irresignação defensiva no tocante ao quantum a ser ressarcido e o percentual de retenção, notadamente diante da tentativa de desfazimento do ajuste pouco após sua celebração, o que decerto permitiria a revenda da unidade imobiliária, inclusive, por valor superior ao ajustado inicialmente com a demandante. Nesse contexto, importa consignar, ainda, a reconhecida inaplicabilidade da Lei do distrato (Lei 13.786/18) em contratos firmados anteriormente a vigência da referida lei, pois tal norma entrara em vigor em 28 de dezembro de 2018, como decidido pelo C. STJ, de modo que a correção monetária deve ter como termo inicial a data do dispêndio da importância pela parte autora, por representar tão-somente recomposição do poder aquisitivo perdido com o decurso do tempo e impacto inflacionário. Em contrapartida, de fato, somente a partir do trânsito em julgado da decisão é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador com restituição de valores em desconformidade do que foi pactuado (tema 1002 do C. STJ): Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Inexiste, portanto, sucumbência recíproca entre as recorrentes, competindo à primeira ré, como decidido pelo juízo a quo, suportar as despesas processuais, além de honorários advocatícios, os quais foram bem arbitrados em 10% sobre o valor da condenação em prol do patrono da parte autora. Recursos parcialmente providos.... (Continua)

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15 - TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - INTERMEDIAÇÃO - NEGATIVA DE UTILIZAÇÃO DO FGTS COMO MEIO DE PAGAMENTO - DEVERES DO CORRETOR - VIOLAÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA - RESPONSABILDIADE DOS COMPRADORES - INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.

A responsabilidade civil do corretor exige a demonstração de ato ilícito, culpa, dano e nexo de causalidade, nos termos do CCB, art. 927. O contrato de corretagem, disciplinado pelos CCB, art. 722 e CCB, art. 723, obriga o corretor a executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente informações completas e esclarecimentos necessários sobre o andamento e os riscos do negócio. É lícita a estipulação de cláusula contratual que impõe ao adquirente e aos compradores os ônus para a obtenção do financiamento imobiliário e à liberação do FGTS. Ausente comprovação de ciência inequívoca acerca das especificidades impeditivas para a utilização do FGTS, não se divisa de falha nos deveres de diligência e informação dos corretores.... (Continua)

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16 - TJMG. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ERRO NA IDENTIFICAÇÃO DO TERRENO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E DO CORRETOR DE IMÓVEIS. CULPA CONCORRENTE AFASTADA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. APURAÇÃO DO QUANTUM EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS . VALOR FIXADO EM SENTENÇA MANTIDO. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO E O ADESIVO PROVIDO.

Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos materiais e morais decorrente de erro na identificação de imóvel adquirido pelo autor. A sentença condenou a imobiliária e o corretor de imóveis, solidariamente, ao pagamento de danos morais. O pedido de indenização por danos materiais foi indeferido por falta de comprovação. ... (Continua)

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17 - STJ. Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Apreciação de todas as questões relevantes da lide pelo tribunal de origem. Ausência de afronta aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022. Requisitos de relação consumerista. Acórdão recorrido conforme à jurisprudência desta corte superior. Súmula 83/STJ. Corretora. Falha na intermediação imobiliária. Descaracterização Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Inadimplemento contratual. Ressarcimento das despesas de corretagem. Prescrição decenal. Súmula 83/STJ inadimplemento contratual. Direito à repetição das despesas de intermediação imobiliária. Súmula 83/STJ. Divergência jurisprudencial não demonstrada. Decisão mantida.

1 - Inexiste afronta aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, sobre as questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.... (Continua)

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18 - TJRJ. Compromisso de compra e venda. Corretor de imóveis. Venda de imóvel na planta. Realização de escritura de promessa de cessão de direitos aquisitivos. Obra abandonada após dois anos da realização da escritura. Associação de condôminos que assume o empreendimento. Pretensão de responsabilizar a corretora, sob o argumento de que teria omitido a real situação da construtora, bem como das irregularidades que acometiam a documentação do empreendimento. Contestação suscitando preliminar de ilegitimidade. Sentença que acolhe a preliminar de ilegitimidade passiva, e extingue o processo nos termos do inc. VI do CPC/1973, art. 267. CCB/2002, art. 723. Lei 6.530/78. Decreto 81.871/78.

«Os autores ainda foram condenados a arcar com as custas e honorários fixados em 10% do valor da causa. Recurso dos autores, onde alegam que a corretora tem legitimidade para figurar no polo passivo, aduzindo ter omitido informações importantes. Invoca o disposto no CCB, art. 723, a Lei 6.530 que disciplina profissão de corretor, regulamentada pelo Decreto 81.871/1978 e a Resolução - COFECI 326/92, bem como as disposições do CDC. Sentença que se reforma. Evidente a legitimidade do réu para figurar no polo passivo, ante a prática de ato de omissão quando na participação na intermediação do negócio. CCB, art. 723. Relação negocial calcada na confiança e no dever de informar. Boa-fé objetiva. Da análise do processado, verifica-se que após a paralisação do empreendimento, os autores descobriram irregularidades na documentação do empreendimento, em especial a falta de memorial de incorporação, as quais foram omitidas quando da celebração do negócio. Quebra da relação negocial. Pretensão autoral que se acolhe somente no que se refere a reparação a título de dano moral.... (Continua)

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